Kdo koupí byt, nezaplatí jen kupní cenu. Vlastnictví nemovitosti spouští každoroční daň z nemovitých věcí, prodej může znamenat daň z příjmu a pronájem se přiznává jako samostatný druh příjmu. Tři různé situace, tři různá pravidla, a lidé je běžně pletou dohromady.

Daň z nemovitých věcí platí každý majitel

Kdo vlastní pozemek, byt nebo dům, platí každý rok daň z nemovitých věcí. Netýká se to jen toho, kdo nemovitost koupil. Platí i pro byt zděděný po rodičích nebo chalupu, kterou má rodina generace.

Výši daně nepočítá vlastník sám od nuly. Vychází se z výměry pozemku nebo podlahové plochy stavby, typu nemovitosti a takzvaného místního koeficientu, který si stanovuje obec. Dvě identické chalupy v sousedních obcích tak můžou mít jinou daň, protože si obce koeficient nastavují různě. Přesnou částku za konkrétní nemovitost spočítá finanční úřad na základě přiznání, které vlastník podává po nabytí nemovitosti, a v dalších letech se daň platí bez nutnosti podávat přiznání znovu, pokud se nic nezmění.

Přiznání se podává do konce ledna roku následujícího po roce, kdy se vlastník stal majitelem, samotná daň se pak platí v průběhu roku. Přesné termíny a lhůty se čas od času upravují, takže konkrétní datum splatnosti je vhodné ověřit přímo u finančního úřadu nebo v aktuálním daňovém kalendáři.

Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou samostatných částí, které se sčítají. Jedna se týká pozemku, druhá stavby, pokud na pozemku stojí. U bytu v panelovém domě vlastník neplatí za celý pozemek pod domem, ale jen za poměrnou část odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. Právě tenhle mechanismus bývá zdrojem zmatku u nových majitelů, kteří čekají jedno číslo za byt a najednou vidí ve výměru i řádek s pozemkem.

Pro vlastníka, který nic nemění, je administrativa jednoduchá. Jednou podá přiznání a dál mu chodí platební výměr, případně si může nastavit platbu přes SIPO nebo souhlas se zasíláním údajů e-mailem. Změna nastává až tehdy, když se něco na nemovitosti mění, třeba přístavba, změna druhu pozemku nebo rozdělení bytu. V takové situaci je potřeba podat dílčí přiznání, ne čekat, že si to finanční úřad domyslí sám z katastru.

Daň z prodeje nemovitosti se neplatí vždy

Prodej bytu nebo domu může, ale nemusí znamenat daň z příjmu. Rozhoduje hlavně to, jak dlouho prodávající nemovitost vlastnil nebo v ní bydlel.

Zákon zná takzvaný časový test. Když prodávající nemovitost drží dostatečně dlouho, případně v ní měl bydliště po stanovenou dobu před prodejem, je zisk z prodeje od daně osvobozený. Když test nesplní, zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a tím, co za nemovitost sám zaplatil nebo co ho stála výstavba, případně dalšími uznatelnými výdaji. Konkrétní délka časového testu i podmínky osvobození se v posledních letech měnily a liší se i podle toho, kdy byla nemovitost nabytá, takže přesné lhůty je nutné ověřit podle aktuálně platného znění zákona o daních z příjmů, ne podle staršího vzoru z internetu.

Osvobození navíc nefunguje automaticky jen díky času. Existuje i cesta přes takzvané využití prostředků na vlastní bytovou potřebu, kdy prodávající získané peníze do určité doby investuje do bydlení. I tady platí, že podmínky mají svá pravidla a lhůty, které se vyplatí probrat s daňovým poradcem ještě před prodejem, ne až po podání přiznání.

Kdo časový test nesplní, danit nemusí celou prodejní cenu. Do základu daně se počítá až rozdíl mezi tím, za kolik nemovitost koupil, a tím, za kolik ji prodal, snížený o prokazatelné výdaje spojené s pořízením a prodejem, třeba o náklady na technické zhodnocení. Přesná sazba daně z příjmu i způsob výpočtu se řídí aktuálním zněním zákona a je dobré je ověřit před samotným podáním přiznání.

V praxi se toto téma nejčastěji řeší u lidí, kteří zdědili byt po rodičích a chtějí ho co nejdřív prodat, nebo u vlastníků, kteří koupili nemovitost jako investici s vidinou rychlého prodeje. V obou případech se vyplatí spočítat si dopředu, jestli má smysl s prodejem počkat, dokud se nesplní časový test, protože rozdíl v dani může být citelný. Ne vždy je čekání praktické, třeba když se rodina potřebuje o dědictví vypořádat rychle, ale aspoň je dobré vědět, o jakou částku jde a rozhodovat se s tímto číslem po ruce, ne naslepo.

Pronájem je samostatný druh příjmu

Kdo nemovitost pronajímá, přiznává příjem z nájmu v daňovém přiznání zvlášť od příjmu ze zaměstnání nebo podnikání. Základem daně není celá přijatá částka nájmu, ale rozdíl mezi příjmy a výdaji, které si pronajímatel může uplatnit.

Výdaje lze uplatnit dvěma způsoby. Buď doloží skutečné náklady, třeba opravy, pojištění nebo úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost, nebo použije paušál počítaný procentem z příjmů, aniž by cokoli dokládal. Který způsob se vyplatí víc, závisí na konkrétní situaci, hlavně na tom, kolik skutečných nákladů pronajímatel má a jak vysoký je nájem. U vyšších nákladů, třeba po rekonstrukci, bývá výhodnější doložit skutečné výdaje, u běžného pronájmu bez velkých oprav se často víc vyplatí paušál.

Kromě daně z příjmu se u pronájmu řeší i to, jestli pronajímatel nepřekročil obrat, od kterého se stává plátcem DPH, případně jestli se na jeho činnost nedívá finanční úřad jako na podnikání místo pasivního pronájmu. Hranice i pravidla se mohou měnit, takže při pravidelném pronajímání víc bytů se vyplatí situaci probrat s daňovým poradcem.

Zvlášť se posuzuje krátkodobé pronajímání přes ubytovací platformy, kdy majitel byt nabízí na pár nocí místo dlouhodobého nájmu. Finanční úřad na takovou činnost může nahlížet jinak než na klasický nájem, protože se svým charakterem blíží spíš poskytování ubytovacích služeb. Kdo o krátkodobém pronajímání uvažuje, měl by si rozdíl mezi oběma režimy ověřit předem, ne až poté, co první rezervace přijdou.

DPH se týká hlavně nové výstavby

Daň z přidané hodnoty vstupuje do hry většinou tam, kde nemovitost prodává plátce DPH, typicky developer u nové bytové jednotky. U prodeje mezi dvěma soukromými osobami, kde ani jedna není plátcem DPH, se tato daň zpravidla vůbec neřeší.

Zda se na konkrétní obchod DPH vztahuje, závisí na tom, jak stará stavba je, kdo ji prodává a jestli šlo o první kolaudaci nebo výraznou rekonstrukci. Pravidla jsou v tomto bodě dost technická a mění se, takže konkrétní sazbu i to, jestli se DPH v ceně bytu skrývá, je nejjistější ověřit přímo u prodávajícího developera nebo v kupní smlouvě, kde by mělo být jasně uvedeno, zda je cena s DPH, nebo bez něj.

Pro kupujícího z toho plyne praktický důsledek. Cena nového bytu v developerském projektu je obvykle uváděná už jako konečná, s DPH zahrnutým, zatímco starší byt v osobním vlastnictví prodávaný soukromou osobou se z pohledu DPH neřeší vůbec. Kupující by se ale neměl spoléhat na to, že to tak bude vždy, a u každé nabídky si status prodávajícího a strukturu ceny ověřit zvlášť, hlavně pokud srovnává nabídku od developera s nabídkou od soukromého majitele.

Darování a dědictví nemovitosti

Samostatná darovací a dědická daň v Česku od roku 2014 neexistuje. Bezúplatné nabytí nemovitosti, tedy darování nebo dědictví, se dnes řeší v rámci daně z příjmů, ale u nejbližší rodiny je typicky osvobozené.

Kdo zdědí byt po rodičích nebo prarodičích, se zdaněním většinou nemusí nic řešit, protože takové nabytí spadá mezi osvobozené příjmy. Podobně to funguje i u darování mezi blízkými příbuznými. U darů mezi lidmi, kteří spolu příbuzensky nesouvisí, osvobození platit nemusí a příjem se pak může danit jako běžný ostatní příjem. Kdo takovou nemovitost později prodá, řeší navíc i časový test pro daň z prodeje popsaný výše, přičemž se do něj obvykle započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce nebo zůstavitel.

I bezúplatné nabytí nemovitosti je potřeba nahlásit finančnímu úřadu, přestože se z něj většinou nic neplatí. Osvobozený příjem nad určitou výši se totiž stále oznamuje, jen se z něj daň nepočítá, a opomenutí ohlašovací povinnosti může vést k pokutě, i když samotná daň nakonec vyjde nulová.

Kdo se s těmito daněmi setká nejčastěji

Ne každý vlastník řeší všechny popsané daně najednou. Člověk, který si koupil byt k vlastnímu bydlení a neplánuje ho v dohledné době prodat ani pronajímat, se prakticky celý život setkává jen s daní z nemovitých věcí, placenou jednou ročně.

Jinak vypadá situace u někoho, kdo nemovitosti vnímá i jako investici. Ten se postupně potká se všemi popsanými tématy: s daní z nemovitých věcí po koupi, s daní z příjmu z pronájmu během vlastnictví a případně s daní z prodeje, až se rozhodne investici ukončit. U něj se navíc vyplatí sledovat všechny lhůty najednou, protože rozhodnutí v jedné oblasti, třeba kdy nemovitost prodat, ovlivňuje i tu druhou, tedy jak dlouho ještě řešit zdanění nájmu.

Zvláštní kapitolou jsou lidé, kteří nemovitost nabyli bez vlastního rozhodnutí, tedy zděděním nebo darováním. Ti často netuší, že se jich netýká jen otázka, jestli darování nebo dědictví zdanit, ale i všechny následné daně spojené s tím, co s nemovitostí udělají dál, ať už v ní budou bydlet, pronajímat ji, nebo prodají.

Co hlídat, než začnete počítat daně

Daně kolem nemovitostí mají společný rys: přesná čísla, lhůty i výjimky se v čase mění a liší se podle konkrétní situace. Než se do počítání pustíte sami:

  • Zjistěte si aktuální lhůty u finančního úřadu nebo u daňového poradce, ne podle staršího návodu.
  • U prodeje ověřte, jestli splňujete časový test, a pokud ne, jaké výdaje si můžete odečíst od základu daně.
  • U pronájmu si předem spočítejte, jestli se víc vyplatí paušál, nebo doložené skutečné výdaje.
  • U koupě nové nemovitosti od developera si v kupní smlouvě zkontrolujte, zda je cena uvedená s DPH, nebo bez něj.

Kdo řeší prodej, koupi nebo pronájem poprvé, snadno přehlédne, že se ho může týkat víc než jedna z těchto daní najednou. Typicky zdědí byt, pár let ho pronajímá a pak ho prodá. Každá fáze má svá vlastní pravidla a stojí za to je probrat zvlášť, ne je odbýt jedním obecným dojmem, že „daně z nemovitosti už se mě netýkají”.