Dva lidé se stejným příjmem si u stejné banky můžou vyjednat rozdílnou úrokovou sazbu na hypotéku. Rozhoduje víc věcí najednou: jak velkou část ceny nemovitosti si půjčují, na jak dlouho si sazbu zafixují a jak banka vyhodnotí jejich bonitu. Vysoká sazba u souseda proto ještě neznamená, že stejnou dostane i další žadatel.

Z čeho se úroková sazba skládá

Sazba, kterou banka nabídne, není jedno číslo vzniklé odhadem. Skládá se z několika vrstev. Základ tvoří cena peněz na trhu, tedy to, za kolik si banka sama dokáže peníze půjčit nebo je u ní mají uložené klienti. Na to banka nabaluje svou marži, která pokrývá náklady na provoz, riziko nesplácení a zisk.

Marže se u jednotlivých klientů liší. Banka si k žádosti přičítá přirážku podle toho, jak vysoké riziko v klientovi vidí. Roli hraje výše úvěru vůči hodnotě zastavené nemovitosti, což se označuje zkratkou LTV (z anglického loan to value), dále příjem žadatele, jeho dosavadní úvěrová historie a to, jestli si sjednává i další produkty u stejné banky, třeba pojištění nebo běžný účet. Klient s nízkým LTV a čistou úvěrovou historií obvykle dosáhne na nižší sazbu než klient, který si půjčuje těsně pod hranicí, kterou mu banka ještě povolí.

LTV v praxi znamená, jak velkou část hodnoty nemovitosti tvoří úvěr a jak velkou vlastní zdroje žadatele. Kdo má na koupi bytu naspořeno víc peněz a hypotéku potřebuje jen na menší část ceny, představuje pro banku nižší riziko, protože i při propadu cen nemovitostí zůstává úvěr dostatečně krytý zástavou. Naopak žadatel, který financuje hypotékou většinu ceny, dostává obvykle horší podmínky, protože banka nese větší riziko, kdyby se s klientem něco stalo. Regulaci horní hranice LTV i dalších ukazatelů bonity, jako je poměr splátek k příjmu, stanovuje ČNB formou doporučení bankám, a tato pravidla se v čase mění.

Bonita klienta se neposuzuje jen podle výše příjmu, ale i podle jeho stability. Banka se dívá, jestli jde o příjem ze zaměstnání na dobu neurčitou, z podnikání, nebo třeba z pronájmu, a každý typ příjmu hodnotí jinak opatrně. Podobně se sleduje, kolik dalších úvěrů nebo splátek žadatel už splácí, protože to ovlivňuje, kolik z příjmu mu reálně zbývá na novou splátku hypotéky.

Jakou roli hraje Česká národní banka

Česká národní banka ovlivňuje ceny hypoték nepřímo, přes takzvanou dvoutýdenní repo sazbu. Je to sazba, za kterou si komerční banky mohou u ČNB uložit přebytečné peníze nebo si je naopak půjčit na krátkou dobu. Když ČNB tuto sazbu zvedá nebo snižuje, mění se i to, za kolik jsou pro banky peníze na trhu obecně dostupné, a to se postupně promítá i do cen hypoték.

Přenos není okamžitý ani jedna ku jedné. Mezi rozhodnutím ČNB a reálnou změnou v nabídkách bank uplyne čas a banky reagují s různou rychlostí i mírou. Sazby hypoték navíc ovlivňují i další faktory, třeba konkurence mezi bankami o klienty nebo výnosy dluhopisů, ze kterých si banky samy půjčují na delší období. Kdo sleduje jen rozhodnutí ČNB a čeká, že se stejným tempem změní i nabídka jeho banky, může se zklamat. Aktuální výši repo sazby i komentáře k jejímu vývoji zveřejňuje ČNB na svém webu a je to nejspolehlivější zdroj, jak se zorientovat, kde se sazby aktuálně pohybují.

Jak se sazby v čase mění

Úrokové sazby hypoték v Česku procházely v posledních letech výraznými výkyvy nahoru i dolů, podle toho, jak se měnila základní sazba ČNB a celková situace na finančních trzích. Období levných hypoték střídala období, kdy si žadatelé museli zvykat na podstatně vyšší splátky.

Pro člověka, který hypotéku právě řeší, z toho plyne hlavně jedno: sazba, kterou viděl v článku nebo u souseda před rokem, dnes už nemusí platit. Aktuální úroveň sazeb je vždy vhodné ověřit přímo u konkrétních bank nebo přes srovnávací kalkulačky, ne podle starších čísel z internetu.

Fixace: na jak dlouho si sazbu zamknout

Fixace je doba, po kterou zůstává sjednaná sazba neměnná bez ohledu na to, co se děje na trhu. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu, klient ji může přijmout, nebo si hypotéku takzvaně refinancovat u jiné banky.

Kratší fixace bývá spojená s nižší sazbou v okamžiku podpisu, ale s větší nejistotou do budoucna, protože se nová sazba vyjednává dřív a víckrát. Delší fixace dává jistotu stejné splátky na delší dobu, ale klient tím může přijít o výhodnější podmínky, pokud sazby mezitím klesnou. Která volba je lepší, závisí na tom, jak moc si člověk cení stability rozpočtu oproti šanci na nižší splátku, a taky na tom, co v danou chvíli banky nabízejí u jednotlivých délek fixace.

Co se děje po skončení fixace

Konec fixace není automatické prodloužení za stejných podmínek. Banka klientovi obvykle s předstihem pošle nabídku nové sazby, se kterou nemusí souhlasit. Klient v tu chvíli má víc možností, ne jen nabídku podepsat.

Může zůstat u stávající banky za nově nabídnutou sazbu, může se pokusit sazbu vyjednat, pokud se mu zdá vysoká vzhledem k aktuální nabídce na trhu, nebo může celou hypotéku takzvaně refinancovat, tedy převést k jiné bance, která nabídne lepší podmínky. Refinancování s sebou nese vlastní administrativu, novou žádost i nové posouzení bonity, ale u vyšších úvěrů může rozdíl v sazbě znamenat citelnou úsporu na splátkách.

Kdo se koncem fixace nezabývá vůbec a nechá věci plynout, riskuje, že skončí na takzvané defaultní sazbě, kterou banka nastavuje pro klienty bez platné fixace a která bývá méně výhodná než čerstvě vyjednaná nabídka. Vyplatí se proto sledovat datum konce fixace předem a srovnání nabídek začít řešit s dostatečným předstihem, ne až ve chvíli, kdy nová sazba už dávno platí.

Jak číst nabídku banky, aby nepřekvapila

Úroková sazba sama o sobě neříká celou pravdu o tom, kolik hypotéka reálně stojí. Vedle ní se u každé nabídky sleduje i takzvaná RPSN, roční procentní sazba nákladů, která do jednoho čísla zahrnuje kromě úroku i poplatky spojené s úvěrem, třeba za vedení účtu nebo za odhad nemovitosti.

Dvě nabídky se stejnou úrokovou sazbou tak mohou vyjít v součtu jinak drahé, pokud se liší v poplatcích. Při srovnávání nabídek víc bank se proto vyplatí dívat se na RPSN, ne jen na úrokovou sazbu vytištěnou velkým písmem v reklamě. Užitečné je nechat si od banky rozepsat i to, co se stane po skončení fixace a jestli mimořádná splátka nebo předčasné splacení nesou nějaký poplatek.

Na co si dát pozor

Sazba, kterou banka zmíní v prvním rozhovoru, nemusí být ta, kterou nakonec dostanete v úvěrové smlouvě. Konečná nabídka přichází až po posouzení bonity a ocenění zastavené nemovitosti, takže se od prvního odhadu může lišit oběma směry.

Vyplatí se také nepočítat jen s aktuální splátkou, ale promyslet si, jak by rozpočet zvládl vyšší splátku po skončení fixace, kdyby sazby mezitím vzrostly. Banky u žádostí testují, jestli by klient hypotéku unesl i při o něco vyšší sazbě, ale vlastní rezervu si každý žadatel dělá sám.

Kdo hypotéku teprve plánuje, se srovnáním sazeb nezastaví u jedné banky. Nabídky se liší i podle toho, jaké další produkty klient u banky má nebo si sjedná, a rozdíl mezi nejlepší a nejhorší nabídkou pro stejného člověka může být citelný. Celý proces získání hypotéky, od žádosti přes odhad nemovitosti až po čerpání, popisuje podrobněji Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.