Ve stejném patře stejného panelového domu bývají někdy dva byty téměř identické dispozice, a přesto se prodávají za jinou cenu a za jiných podmínek. Jeden má majitel zapsaného v katastru nemovitostí jako vlastníka konkrétní jednotky. Druhý byt obývá člen bytového družstva, kterému nepatří byt samotný, ale podíl v družstvu spojený s právem byt užívat. Kupující, který tento rozdíl nezná, se často diví, proč mu banka na jeden z bytů nabídne hypotéku bez problémů a na druhý jen s výhradami, nebo vůbec ne.

Co znamená osobní vlastnictví bytu

Byt v osobním vlastnictví je samostatná jednotka zapsaná v katastru nemovitostí na jméno konkrétního vlastníka. Vlastník má k bytu vlastnické právo stejně jako by měl k pozemku nebo rodinnému domu, může ho prodat, pronajmout, zastavit nebo darovat bez souhlasu ostatních obyvatel domu. Spolu s bytem vlastní i podíl na společných částech domu, tedy na chodbách, střeše, výtahu nebo pozemku pod domem, a tento podíl se řídí takzvaným prohlášením vlastníka, dokumentem, který určuje, co je čí a v jakém poměru.

Vlastníci jednotek v domě zpravidla tvoří společenství vlastníků jednotek, zkráceně SVJ. Jde o právnickou osobu, kterou zakládá zákon automaticky ve chvíli, kdy má dům dostatečný počet oddělených jednotek s různými vlastníky. SVJ spravuje společné části domu, rozhoduje o opravách, tvorbě fondu oprav a najímá správce nebo si dům spravuje samo prostřednictvím výboru. Členem SVJ se vlastník bytu stává automaticky, bez zvláštní přihlášky, a členství je neoddělitelně spojené s vlastnictvím bytu.

Co znamená družstevní byt

U družstevního bydlení je vlastníkem celého domu bytové družstvo jako právnická osoba, ne jednotliví obyvatelé. Člověk, který v takovém bytě bydlí, je členem družstva a vlastní členský podíl, který mu zakládá právo byt užívat za podmínek daných stanovami družstva. Byt samotný v katastru nemovitostí nefiguruje jako jeho majetek, zapsané je tam družstvo jako vlastník celé budovy.

Tento rozdíl zní na první pohled formálně, v praxi ale ovlivňuje skoro všechno. Člen družstva neprodává byt, prodává členská práva a povinnosti spojené s konkrétním bytem, převádí je na nového člena. Nový majitel podílu se tím stává členem družstva a získává právo do bytu se nastěhovat, samotné vlastnictví budovy zůstává na družstvu. Družstvo také rozhoduje o výši nájmu, respektive úhrad za užívání bytu, o pravidlech podnájmu, případně o schválení nového člena, což se u osobního vlastnictví neděje.

Kdo v domě skutečně rozhoduje

Rozdíl mezi SVJ a družstvem se projeví hlavně v den, kdy je potřeba schválit opravu střechy nebo výměnu výtahu. V domě s osobním vlastnictvím rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek, každý vlastník má hlas úměrný velikosti svého podílu na domě, a rozhodnutí se zapisují do zápisu ze shromáždění. Vlastník má přímý vliv na hospodaření domu a může nahlížet do účetnictví SVJ, protože je jeho členem přímo ze zákona.

V družstevním domě rozhoduje členská schůze družstva podle stanov, které mohou hlasovací práva rozdělit jinak než podle velikosti bytu. Družstvo bývá starší instituce než mnohé nově vzniklé SVJ, má proto často propracovanější vnitřní pravidla, na druhou stranu jednotlivý člen má menší přímý dosah na to, jak se s jeho penězi v rámci fondu oprav nakládá, protože rozhoduje kolektivní orgán družstva, ne jen vlastníci sousedících bytů. Kdo přebírá družstevní byt, přebírá i závazek řídit se stanovami, které nemusel sám nikdy vidět předem v plném znění.

Jak se liší financování koupě

Bance, která poskytuje hypotéku na byt v osobním vlastnictví, slouží jako zástava přímo byt zapsaný v katastru nemovitostí. Zástavní právo se zapíše do katastru, banka má jasně definovaný a snadno ověřitelný nárok, a proto je nabídka hypoték na byty v osobním vlastnictví na trhu široká a standardizovaná.

U družstevního podílu takto jednoduchá zástava možná není, protože předmětem koupě není nemovitost, ale členská práva v družstvu. Některé banky nabízejí speciální úvěr zajištěný zástavou samotného družstevního podílu, podmínky bývají přísnější a okruh bank ochotných takový úvěr poskytnout je užší než u klasické hypotéky. Jiní kupující řeší koupi družstevního podílu spotřebitelským úvěrem bez zástavy nemovitosti, což obvykle vychází dráž a s nižší půjčenou částkou, protože banka nemá tak silné zajištění jako u hypotéky.

Kupující, kteří počítají s koupí družstevního bytu na úvěr, by měli řešení financování probrat s bankou ještě před podpisem jakékoliv smlouvy o smlouvě budoucí, protože ne každá banka takový úvěr poskytuje a schvalovací proces bývá časově náročnější než u běžné hypotéky.

Jak probíhá prodej a převod

Prodej bytu v osobním vlastnictví se uzavírá kupní smlouvou, vlastnické právo ale přechází na kupujícího až zápisem do katastru nemovitostí, takzvaným vkladem. Katastrální úřad má na zápis zákonnou lhůtu, po jejím uplynutí je nový vlastník definitivně zapsaný a jeho vlastnictví je veřejně ověřitelné z katastru.

Převod družstevního bytu funguje jinak. Uzavírá se smlouva o převodu členských práv a povinností, kterou obě strany zpravidla oznámí družstvu, a nový člen vzniká zápisem do seznamu členů vedeného družstvem, ne do veřejného katastru. Stanovy družstva mohou převod podmínit souhlasem představenstva nebo předložením dalších dokumentů, což dává družstvu určitou kontrolu nad tím, kdo se stane novým sousedem. Prodávající by si měl před podpisem ověřit, zda na podílu nevázne dluh vůči družstvu, protože nezaplacené závazky mohou komplikovat samotný převod.

Komu se hodí osobní vlastnictví

Osobní vlastnictví dává smysl lidem, kteří chtějí mít nemovitost jako jasně definovaný a samostatně obchodovatelný majetek, ať už kvůli budoucímu prodeji, dědictví nebo použití bytu jako zástavy pro další úvěr. Široká nabídka hypoték usnadňuje financování i lidem s nižší vlastní hotovostí, a vlastník má přímý právní nárok k bytu bez závislosti na rozhodnutí třetí strany, jako je právě družstvo.

Cena za tuto jistotu bývá vyšší pořizovací cena podobného bytu ve srovnání s družstevní formou ve stejné lokalitě, a také plná odpovědnost vlastníka za placení daně z nemovitých věcí a za svůj podíl na velkých opravách domu, na kterých se v SVJ podílí každý vlastník podle velikosti svého bytu.

Komu dává smysl družstevní byt

Družstevní byt bývá zajímavý pro kupující, kteří hledají nižší vstupní cenu a nepotřebují nemovitost bezprostředně zastavovat kvůli dalšímu úvěru. Historicky jde o rozšířenou formu bydlení hlavně u starších panelových domů, kde družstvo vzniklo už při jejich výstavbě, a mnoho takových domů má stabilní a dlouhodobě fungující správu.

Nevýhodou zůstává složitější a dražší financování, závislost na schválení družstvem při převodu podílu a fakt, že člen družstva nemá k bytu vlastnické právo v pravém slova smyslu. Pokud se družstvo dostane do finančních potíží nebo hospodaří se ztrátou, dotýká se to nepřímo všech členů, protože oni sami stojí za závazky družstva jako celku, ne jen za svůj vlastní byt.

Na co si dát pozor

Před koupí družstevního podílu se vyplatí požádat družstvo o vyjádření k případným dluhům na bytě a nahlédnout do stanov, aby kupující věděl, jaká pravidla pro podnájem, rekonstrukce nebo výši úhrad ho čekají. U starších bytů stojí za to zjistit i celkovou finanční situaci družstva, protože nový člen přebírá podíl na společném hospodaření, ne jen právo bydlet.

Před koupí bytu v osobním vlastnictví je rozumné zkontrolovat výpis z katastru nemovitostí, ověřit, zda na bytě neváznou zástavní práva nebo věcná břemena, a podívat se do hospodaření SVJ, zejména na stav fondu oprav a plánované větší opravy domu, které mohou v následujících letech znamenat vyšší příspěvky.

Shrnutí

Osobní vlastnictví znamená přímé a v katastru zapsané vlastnictví konkrétního bytu, širší nabídku hypoték a plnou samostatnost při prodeji. Družstevní byt znamená členství v družstvu, které byt vlastní, obvykle nižší vstupní cenu, ale složitější financování a závislost na pravidlech družstva při převodu. Který model je výhodnější, záleží na tom, zda kupující řeší hlavně dostupnost financování, nebo zda mu víc záleží na jisté a snadno prodejné formě vlastnictví.