Prodej bytu nebo domu, který se nevejde do časového testu, může znamenat daň z příjmu ze zisku. Zákon o daních z příjmů řeší tuhle situaci ve dvou paragrafech: §4 stanovuje, kdy je příjem z prodeje osvobozený, §10 popisuje, jak se zdaní, když osvobozený není. Rozhoduje hlavně jedno číslo, a to kolik let prodávající nemovitost vlastnil.

Co je časový test a proč na něm všechno stojí

Časový test vlastnictví je doba, po kterou musí být prodávající zapsaný jako vlastník nemovitosti, aby zisk z jejího prodeje nemusel danit. Test se počítá ode dne nabytí nemovitosti do dne prodeje, tedy do dne, kdy vlastnictví přechází na kupujícího zápisem v katastru.

Délka testu se liší podle toho, kdy prodávající nemovitost nabyl. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí časový test pět let. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 platí desetiletý test. Kdo tedy koupil byt v roce 2019 a prodává ho v roce 2026, splňuje starý pětiletý test. Kdo stejný byt koupil až v roce 2022, musí počkat do roku 2032, jinak zisk z prodeje danit bude.

Vedle testu podle doby vlastnictví existuje ještě samostatné osvobození vázané na to, že prodávající v nemovitosti bydlel a peníze z prodeje použije na vlastní bydlení. Tomu se věnuje navazující text. Tady zůstaňme u testu podle doby vlastnictví, protože ten se týká většiny lidí, kteří nemovitost neužívali jako trvalé bydliště, třeba investičního bytu k pronájmu nebo zděděné chalupy.

Proč se test v roce 2021 prodloužil

Změna z pěti na deset let není náhoda ani chyba v zákoně, ale výsledek novely, která reagovala na to, že pětiletý test byl podle části odborné veřejnosti příliš krátký na to, aby odlišil běžného vlastníka od člověka, který nemovitosti nakupuje a prodává jako obchod. Pro nemovitosti nabyté do konce roku 2020 zůstává v platnosti původní pětiletá lhůta i po roce 2021, novela se týká jen nemovitostí nabytých od začátku roku 2021 dál.

To v praxi znamená, že se na trhu ještě řadu let budou potkávat obě lhůty vedle sebe, podle toho, kdy prodávající nemovitost nabyl. Kdo si není jistý, jestli se na jeho případ vztahuje starší nebo novější pravidlo, by měl vycházet přesně z data nabytí, ne z toho, jaké pravidlo platí aktuálně v roce prodeje.

Jak se počítá, od kdy test běží

Datem nabytí není datum podpisu kupní smlouvy, ale datum, kdy se prodávající stal vlastníkem podle katastru nemovitostí, tedy datum právních účinků vkladu. U koupě to bývá pár týdnů po podpisu smlouvy, u dědictví je rozhodující den smrti zůstavitele, ne den, kdy dědické řízení skončilo.

Tenhle rozdíl umí zmást. Někdo si pamatuje datum podpisu smlouvy, ale pro časový test je klíčové datum zápisu do katastru. U starších nemovitostí, kde se vlastnictví měnilo víckrát, třeba darováním v rodině nebo vypořádáním spoluvlastnictví, se vyplatí nechat si přesné datum nabytí ověřit na katastrálním úřadě nebo u daňového poradce, než člověk začne počítat roky nazpaměť.

Kdy se zisk daní, i když test vypadá skoro splněný

Test je binární. Buď je splněný, nebo ne, žádné poměrné osvobození za odsloužené roky navíc neexistuje. Kdo prodá nemovitost o měsíc dřív, než test uplyne, danit musí celý zisk, ne jeho poměrnou část.

Zvláštní pozor si mají dát spoluvlastníci a dědicové. Když nemovitost patří víc lidem a někdo z nich svůj podíl nabyl později než ostatní, počítá se časový test pro každého vlastníka zvlášť podle jeho vlastního data nabytí. Stává se to typicky u sourozenců, kteří dům zdědili postupně po obou rodičích v různých letech. Podíl po prvním rodiči může už test splňovat, podíl po druhém ještě ne.

Test se také nevztahuje na nemovitosti, které prodávající zařadil do obchodního majetku a využíval k podnikání. Tam se uplatňují jiná pravidla zdanění, ne běžný test pro fyzické osoby. Podobně opatrně je třeba přistupovat k situaci, kdy člověk nemovitosti nakupuje a prodává opakovaně a soustavně, protože finanční správa to může posoudit jako podnikatelskou činnost bez ohledu na to, jak dlouho jednotlivé nemovitosti vlastnil.

Jak se počítá základ daně, když test nevyjde

Když časový test nevyjde a osvobození se neuplatní, zisk z prodeje spadá pod §10 zákona o daních z příjmů jako takzvaný ostatní příjem. Základem daně není celá prodejní cena, ale rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji na pořízení a udržení nemovitosti.

Do odčitatelných výdajů patří především kupní cena, za kterou prodávající nemovitost sám nabyl, a náklady spojené s koupí, třeba odměna advokáta nebo poplatek za vklad do katastru. Uznat lze i doložené výdaje na technické zhodnocení, tedy skutečnou rekonstrukci, ne běžnou údržbu jako malování nebo drobné opravy. Klíčové slovo je prokazatelnost. Bez faktur a dokladů se výdaj u finančního úřadu obhajuje těžko.

Modelový příklad ukazuje princip. Nemovitost koupená za tři miliony korun a prodaná za čtyři miliony přinese základ daně milion korun, pokud k tomu prodávající nedoloží další uznatelné výdaje. Když ke koupi navíc doloží třeba půl milionu korun za prokazatelnou rekonstrukci koupelny a kuchyně, základ daně klesne na půl milionu. Rozdíl mezi tím, jestli má prodávající faktury po ruce, nebo je nemá, tak dokáže změnit výsledný základ daně o statisíce korun.

Konkrétní sazbu daně z příjmu fyzických osob a případný postup při vyšších částkách je vhodné ověřit na aktuálním portálu finanční správy nebo u daňového poradce, protože se zdanění řídí platnými sazbami pro daný rok a částka může spadat do různých pásem podle celkové výše ročního příjmu poplatníka.

Co se počítá jako uznatelný výdaj a co ne

Mezi jasně uznatelné výdaje patří samotná pořizovací cena nemovitosti, poplatek za vklad vlastnického práva do katastru při jejím nabytí, odměna advokáta za sepsání nebo kontrolu tehdejší kupní smlouvy a doložené výdaje na technické zhodnocení, tedy na skutečnou přestavbu nebo modernizaci, ne na běžnou údržbu.

Do technického zhodnocení obvykle spadá třeba přístavba, nová střecha, výměna oken za jiný typ nebo kompletní rekonstrukce koupelny včetně rozvodů. Nepatří tam malování, výměna podlahové krytiny za srovnatelnou nebo běžný servis, třeba oprava kotle. Hranice mezi údržbou a zhodnocením není vždy úplně ostrá, a u sporných případů se vyplatí situaci probrat s daňovým poradcem ještě před podáním přiznání, ne až poté, co finanční úřad výdaj zpochybní.

Bez dokladů se výdaj u finančního úřadu prokazuje jen těžko, a v krajním případě ho úřad neuzná vůbec. Prodávající, který plánuje nemovitost v budoucnu prodat mimo časový test, udělá dobře, když si faktury za větší opravy a rekonstrukce archivuje průběžně, ne až ve chvíli, kdy prodej řeší.

Kdy a jak se daň přiznává

Zdanitelný zisk z prodeje nemovitosti se uvádí v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém k prodeji došlo, tedy ve kterém nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva. Termín podání přiznání se řídí obecnými lhůtami pro daň z příjmu a liší se podle toho, zda ho podává poplatník sám, nebo přes daňového poradce.

Prodávající, který si není jistý, jestli časový test splnil nebo jak vysoký základ daně mu vyjde, udělá dobře, když si situaci nechá spočítat předem, ještě než nemovitost prodá. Změnit strukturu prodeje nebo počkat pár měsíců do splnění testu je jednodušší před podpisem kupní smlouvy než po něm.

Kdo daňovou povinnost nepřizná vůbec, riskuje, že ji finanční úřad odhalí zpětně, protože informace o převodech nemovitostí a jejich cenách má úřad k dispozici z údajů katastru nemovitostí. Dodatečné vyměření daně obvykle přináší i sankce navíc k samotné dani, a řešit takovou situaci zpětně bývá podstatně nákladnější než podat přiznání včas.

Zvláštní případy: dědictví, darování a rozvod

U zděděné nemovitosti se datum nabytí neváže na den, kdy dědické řízení skončilo a dědic dostal usnesení soudu, ale na den smrti zůstavitele. Dědic tak často zjistí, že časový test běží mnohem déle, než by čekal podle data, kdy nemovitost fakticky převzal do vlastní správy.

U darované nemovitosti platí obdobné pravidlo, časový test běží od okamžiku, kdy obdarovaný nemovitost nabyl darovací smlouvou, ne od dřívějšího nabytí dárcem. Kdo nemovitost dostane darem od rodičů, kteří ji vlastnili desítky let, začíná svůj vlastní časový test úplně od nuly.

Zvláštní pozornost si zaslouží i nemovitosti nabyté v manželství jako součást společného jmění manželů a jejich pozdější vypořádání po rozvodu. Přesné datum, od kterého se u takové nemovitosti časový test počítá po vypořádání, se může lišit případ od případu, a proto je rozumné si tuhle situaci nechat posoudit individuálně, ne se spoléhat na obecné pravidlo.

Spoluvlastnictví a postupné nabývání podílů

U nemovitosti ve spoluvlastnictví víc osob se časový test posuzuje pro každý podíl samostatně, podle toho, kdy ho konkrétní spoluvlastník nabyl. To má praktický dopad hlavně u sourozenců nebo partnerů, kteří k nemovitosti přistupovali postupně, třeba nejdřív koupí polovičního podílu a později dokoupením druhé poloviny od dalšího spoluvlastníka.

V takovém případě může mít stejná osoba u jedné nemovitosti dva různé podíly s různým datem nabytí, a tedy i s různým výsledkem časového testu. Starší podíl může být osvobozený, zatímco novější podíl, dokoupený teprve před pár lety, ještě test nesplňuje. Při prodeji celé nemovitosti se pak zisk z každého podílu posuzuje zvlášť, ne jako jeden celek. Tahle situace bývá administrativně náročnější a vyplatí se ji s daňovým poradcem probrat ještě před tím, než se stanoví prodejní cena a rozdělení výnosu mezi spoluvlastníky.

Na co si dát pozor

Nejčastější chybou je spoléhat na datum podpisu smlouvy místo data zápisu do katastru. Rozdíl bývá jen pár týdnů, ale u testu na hraně roku rozhoduje.

Druhá věc, na kterou lidé zapomínají, jsou doklady k odčitatelným výdajům. Kdo rekonstrukci platil v hotovosti bez faktury nebo fakturu ztratil, nemá čím výdaj u finančního úřadu prokázat, a základ daně mu tak vyjde vyšší, než by musel.

U spoluvlastnických podílů a zděděných nemovitostí se vyplatí ověřit datum nabytí zvlášť pro každý podíl, ne jen jednou pro celou nemovitost. Přesné výpočty, aktuální sazby a formuláře k přiznání je vždy dobré probrat s daňovým poradcem nebo si je ověřit přímo na finanční správě, protože se v čase mění.

Shrnutí

Rozhoduje datum zápisu do katastru, ne datum podpisu smlouvy, a u nemovitostí nabytých od roku 2021 platí desetiletý test místo dřívějších pěti let. Když test nevyjde, danit se nemá celá prodejní cena, ale jen rozdíl oproti doloženým nákladům na pořízení a zhodnocení nemovitosti. Kdo si tohle spočítá dřív, než nemovitost vystaví k prodeji, má šanci prodej načasovat tak, aby ho daň nepřekvapila.