Rodiče přepisují byt na dceru, prarodiče darují chalupu vnukovi, sourozenci se dělí o dům po rodičích formou daru místo dědictví. Ve všech těchto situacích se dřív mluvilo o darovací dani. Ta ale od roku 2014 jako samostatná daň neexistuje a bezúplatné nabytí nemovitosti se řeší v rámci daně z příjmů. U příbuzných bývá výsledek stejný jako dřív, tedy nula, jinde se ale zdanit musí.

Darovací daň jako pojem už neplatí

Do konce roku 2013 platila samostatná darovací daň podle zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Od 1. ledna 2014 tento zákon zanikl a bezúplatné příjmy, mezi které patří i darovaná nemovitost, se zdaňují podle zákona o daních z příjmů. Pro obdarovaného to znamená, že hodnotu daru neřeší samostatné přiznání k darovací dani, ale případně jej uvede jako součást přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Termín „darovací daň” se v praxi pořád používá, i když jde technicky o nepřesné označení.

Tahle změna má jeden praktický důsledek, na který lidé často zapomínají. Zatímco stará darovací daň měla vlastní sazby a vlastní pravidla, dnešní úprava dar posuzuje stejnou optikou jako jakýkoli jiný příjem. Proto se u něj uplatňují stejná osvobození jako u darů peněžních, u odpuštěného dluhu nebo u jiného bezúplatného plnění.

Vedle darovací daně mizí i druhá matoucí věc, se kterou se v souvislosti s převody nemovitostí lidé setkávají, totiž daň z nabytí nemovitých věcí. Ta se u darování ale nikdy nepoužívala, protože se vztahovala jen na úplatné převody, tedy hlavně na prodej. Od roku 2020 navíc zanikla úplně, takže dnes se neplatí ani u koupě. Pro darování je proto podstatná jen otázka daně z příjmů, žádná další daň z převodu nemovitosti k tomu nepřistupuje.

Kdy je darování nemovitosti od daně osvobozené

Nejčastější případ, přepis nemovitosti mezi rodinnými příslušníky, je v drtivé většině od daně osvobozený. Zákon rozlišuje dvě skupiny osob.

První skupinou je příbuzenstvo v linii přímé a manželé. Sem patří rodiče a děti, prarodiče a vnoučata, a také manžel nebo manželka dárce. Dar mezi těmito osobami je osvobozený bez dalších podmínek, bez ohledu na hodnotu nemovitosti.

Druhou skupinou je příbuzenstvo v linii vedlejší a osoby žijící s dárcem ve společné domácnosti. Do vedlejší linie patří sourozenci, tety, strýcové, synovci a neteře. Osvobození se ale u nich váže na podmínku, že obdarovaný žil s dárcem ve společně hospodařící domácnosti nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před nabytím daru. Bez splnění téhle podmínky se na vzdálenější příbuzné osvobození automaticky nevztahuje.

Typický příklad z praxe: rodiče darují byt dvacetileté dceři, která u nich bydlí. Dceři nevzniká žádná daňová povinnost z titulu daně z příjmů, protože jde o osobu v linii přímé. Podobně to funguje u prarodičů a vnoučat, i když spolu nikdy nebydleli. U tety, která odkazuje byt neteři, s níž nikdy nesdílela domácnost, už je situace jiná a dar osvobozený není.

Kdy se darování nemovitosti musí zdanit

Mimo okruh osob popsaný výše se dar posuzuje jako takzvaný ostatní příjem podle zákona o daních z příjmů. Týká se to typicky darů mezi kamarády, partnery, kteří spolu nežijí ve společné domácnosti dostatečně dlouho, vzdálenějšími příbuznými bez splněné podmínky společné domácnosti, nebo cizími osobami mimo rodinu.

V takovém případě obdarovaný uvede hodnotu nemovitosti v daňovém přiznání jako ostatní příjem a zdaní ji společně se svými dalšími příjmy. Základem daně je obvyklá, tedy tržní hodnota nemovitosti ke dni nabytí. U vyšších hodnot nebo sporných případů se vyplatí nechat zpracovat znalecký posudek nebo alespoň orientační tržní odhad, protože finanční úřad může hodnotu uvedenou v přiznání zpochybnit. Přesnou aktuální sazbu daně z příjmů fyzických osob, která se na takový dar použije, a případné další povinnosti je vhodné ověřit u finančního úřadu nebo daňového poradce, protože se může lišit podle celkové výše příjmů poplatníka v daném roce.

Existuje i menší osvobození pro drobné dary bez ohledu na příbuzenský vztah, to se ale u nemovitostí prakticky neuplatní, protože jejich hodnota obvykle výrazně přesahuje limity určené pro takzvané příležitostné bezúplatné příjmy. Kdo tedy dostane nemovitost darem od osoby mimo rodinu, měl by počítat s tím, že se dani nevyhne, a ideálně si předem u daňového poradce spočítat, o jakou částku zhruba půjde.

Konkrétní příklad: kamarádka daruje kamarádce chatu v hodnotě, kterou znalec ocenil na částku v řádu jednotek milionů korun. Obdarovaná není osoba blízká ve smyslu zákona, takže se na ni osvobození nevztahuje. Hodnotu chaty musí uvést v daňovém přiznání jako ostatní příjem vedle svého běžného zaměstnání nebo podnikání a zdanit ji spolu s ostatními příjmy za daný rok. Podobně se posuzuje i dar mezi druhem a družkou, kteří spolu nežijí ve společné domácnosti dostatečně dlouho nebo tuto skutečnost nedokážou doložit, případně dar bývalému partnerovi po rozchodu.

Darování podílu a nemovitost s více vlastníky

Nemovitost nemusí přejít na jednoho obdarovaného najednou. Běžně se řeší i darování spoluvlastnického podílu, třeba když rodiče chtějí dům rozdělit mezi dva sourozence rovným dílem, nebo když dárce daruje jen polovinu bytu a druhou si zatím ponechá.

Daňové posouzení se v takovém případě odvíjí od vztahu mezi dárcem a konkrétním obdarovaným, ne od nemovitosti jako celku. Pokud rodiče darují dům oběma dětem napůl, oba jsou v linii přímé a oba mají nárok na osvobození bez ohledu na to, že každý nabývá jen ideální polovinu. Komplikovanější je to tam, kde se do vlastnické struktury zapojují i partneři dětí nebo další osoby mimo úzkou rodinu, protože u nich se osvobození posuzuje samostatně podle jejich vlastního vztahu k dárci.

Darovací smlouva u podílu musí stejně přesně popsat, jaká část nemovitosti se převádí a v jaké výši ideálního spoluvlastnického podílu. Pokud se dělí pozemek fyzicky, nikoli jen podílem, obvykle je potřeba geometrický plán, který přesně vymezí nově vznikající parcely, a ten se pak stává přílohou smlouvy i podkladem pro zápis do katastru.

Co řešit po zápisu vlastnictví

Zápis vkladu do katastru není poslední krok, i když se to tak často vnímá. Nový vlastník nemovitosti má povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí, pokud k převodu došlo v průběhu roku, a to obvykle do konce ledna následujícího roku. Jde o samostatnou, opakovanou roční daň z vlastnictví nemovitosti, ne o daň z příjmů řešenou výše, a platí ji nový vlastník bez ohledu na to, jestli darování bylo od daně z příjmů osvobozené nebo ne.

Vedle daňové stránky je praktické po zápisu vyřídit přehlášení odběrných míst energií a vody na nového vlastníka, upravit pojištění nemovitosti a u bytů oznámit změnu vlastníka správci nebo společenství vlastníků jednotek. Tyhle kroky se zdanění nedotýkají, ale bez nich obdarovaný snadno zůstane administrativně “neviditelný” a různé dokumenty i upomínky dál chodí na původního vlastníka.

Oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu

Tohle je bod, na který se často zapomíná, protože se vztahuje i na dary, které jsou od daně osvobozené. Zákon o daních z příjmů ukládá poplatníkovi oznámit finančnímu úřadu i příjem, který je od daně osvobozený, pokud přesáhne zákonem stanovenou hranici. Tato hranice se v posledních letech pohybovala v jednotkách milionů korun, přesnou aktuální částku je ale potřeba ověřit přímo u finančního úřadu nebo v aktuálním znění zákona, protože se v čase mohla měnit.

Oznámení podává obdarovaný, tedy ten, komu nemovitost patří, a to ve lhůtě, která je shodná s termínem pro podání daňového přiznání za dané zdaňovací období. V oznámení uvede výši příjmu, jeho popis a datum, kdy vznikl. Daň se z něj neplatí, protože jde o osvobozený příjem, oznámení samotné je jen samostatná informační povinnost vůči finančnímu úřadu.

Praktický problém je v tom, že u darovaného bytu nebo domu mezi rodiči a dětmi lidé často usoudí, že když se nic neplatí, nemusí se nic ani hlásit. U nemovitostí s vyšší hodnotou to může být omyl, který se řeší dodatečně a se sankcí. Kdo dostane darem nemovitost v hodnotě, která by mohla oznamovací hranici přesáhnout, by měl otázku oznámení probrat s daňovým poradcem nebo přímo na finančním úřadě, ideálně ještě před podpisem darovací smlouvy, ne až po zápisu do katastru.

Pokud si obdarovaný na oznámení vzpomene až se zpožděním, nejlepší cestou bývá oznámení podat dodatečně a s finančním úřadem situaci aktivně komunikovat, ne čekat, až si toho úřad všimne sám. Konkrétní výše případné sankce za opomenutou oznamovací povinnost se odvíjí od okolností a doby prodlení, přesný postup i možnosti prominutí je vhodné probrat přímo s finančním úřadem nebo daňovým poradcem.

Náležitosti darovací smlouvy k nemovitosti

Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu, ústní dohoda ani takzvaná gentlemanská dohoda mezi příbuznými k převodu vlastnictví nestačí. Smlouva by měla obsahovat několik pevných náležitostí.

Základem je přesná identifikace obou stran, tedy dárce a obdarovaného, včetně jména, data narození a trvalého bydliště. Dál musí smlouva přesně specifikovat darovanou nemovitost stejným způsobem, jakým je vedená v katastru nemovitostí, tedy včetně parcelního čísla, druhu pozemku, výměry, katastrálního území a čísla listu vlastnictví. Nepřesná nebo neúplná identifikace nemovitosti je jeden z nejčastějších důvodů, proč katastrální úřad návrh na vklad zamítne nebo řízení přeruší kvůli doplnění.

Smlouva musí obsahovat jasné prohlášení, že jde o bezúplatný převod, tedy že dárce nemovitost daruje bez protiplnění. Pokud si dárce sjednává nějaké protiplnění, například doživotní právo bydlení, jde o smlouvu kombinovanou s věcným břemenem, ne o čistý dar, a to je potřeba do textu smlouvy zahrnout výslovně jako samostatné ujednání, ne jen jako poznámku. Časté je u starších dárců sjednání věcného břemene doživotního užívání nebo takzvaného výměnku, tedy práva žít v nemovitosti i po jejím darování, případně práva na výplatu nějaké naturální nebo finanční podpory. Bez tohoto ujednání dárce po podpisu a zápisu do katastru ztrácí jakýkoli právní nárok na to v nemovitosti dál bydlet.

Podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřené, protože jde o podklad pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Samotné podepsání smlouvy vlastnictví nepřevádí, vlastníkem se obdarovaný stává až vkladem do katastru na základě podaného návrhu na vklad, ke kterému se hradí správní poplatek. Než katastrální úřad vklad povolí, zůstává vlastníkem stále dárce, a to i kdyby už obdarovaný v nemovitosti fakticky bydlel.

Smlouvu si strany mohou sepsat samy, u nemovitosti se ale vyplatí nechat text zkontrolovat advokátem nebo notářem, hlavně tam, kde se řeší věcné břemeno, spoluvlastnický podíl nebo darování jen části pozemku. Notářský zápis navíc dává smlouvě formu veřejné listiny, což může být výhodou, pokud by v budoucnu mohl vzniknout spor o platnost nebo obsah dohody. U jednoduchého darování celého bytu mezi rodičem a dítětem bez dalších podmínek často stačí kvalitně sepsaná smlouva bez notářského zápisu, s ověřenými podpisy na kontaktním místě nebo u notáře.

Na co si dát pozor

Dar nemovitosti je nevratný krok, po zápisu do katastru dárce nad nemovitostí ztrácí kontrolu, i kdyby šlo o vlastní dítě. Rodiče, kteří chtějí v domě nebo bytě dál bydlet, by měli trvat na zřízení věcného břemene doživotního užívání jako součásti darovací smlouvy, ne na ústním příslibu, že „to tak samozřejmě bude”. Rodinné vztahy se mohou v čase změnit a bez zapsaného věcného břemene nemá dárce žádnou právní páku.

Pozor také na to, že darování mezi vzdálenějšími příbuznými nebo přáteli bez společné domácnosti není žádná daňová kulisa okolo skutečného prodeje. Pokud za darem ve skutečnosti stojí nějaká forma protiplnění, jde spíš o prodej, byť případně za nízkou cenu, a takový vztah se posuzuje jinak než čistý dar. Finanční úřad může skutečný charakter transakce zkoumat, pokud vznikne pochybnost.

Darování za života dárce se často porovnává s tím, nechat nemovitost přejít až formou dědictví. Z daňového pohledu vychází mezi nejbližšími příbuznými podobně, protože osvobozené je jedno i druhé. Rozdíl je jinde. Darování umožňuje majetek rozdělit ještě za života dárce podle jeho vlastní vůle a s jistotou, jak to dopadne, dědictví naopak nechává rozhodnutí na pozdější dobu a otevírá prostor pro spory mezi více dědici, pokud vůle nebo dohoda chybí. Na druhou stranu darování znamená, že se dárce majetku vzdává hned, zatímco u dědictví si ho ponechává až do konce života. Která varianta je vhodnější, záleží na rodinné situaci a bez znalosti konkrétních poměrů se nedá paušálně doporučit jedna z nich.

Podceňovat se nevyplatí ani administrativní stránka. Chybně vyplněná specifikace nemovitosti, chybějící ověření podpisu nebo nezaplacený správní poplatek k návrhu na vklad dokážou celý proces natáhnout o týdny. U darů mezi příbuznými, kde nikdo daň neplatí, lidé tuhle část podceňují nejvíc, protože mají pocit, že „je to jen rodinná záležitost”.

Shrnutí

Darování nemovitosti mezi rodiči, dětmi, prarodiči, vnoučaty nebo manžely je z pohledu daně z příjmů osvobozené bez dalších podmínek. U sourozenců, tet, strýců, synovců a neteří platí osvobození jen tehdy, když obdarovaný žil s dárcem ve společné domácnosti aspoň rok před darováním. Mimo tento okruh se dar zdaňuje jako ostatní příjem podle tržní hodnoty nemovitosti.

I osvobozený dar může zakládat oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne zákonem stanovenou hranici, tuhle povinnost je potřeba ověřit včas a nespoléhat na to, že „nulová daň” znamená „nic se neřeší”. Samotná darovací smlouva musí mít písemnou formu, přesně popsat nemovitost podle katastru, obsahovat úředně ověřené podpisy a v případě potřeby i ujednání o věcném břemeni pro dárce. Kdo si těmito kroky projde předem, ideálně s daňovým poradcem, se vyhne komplikacím, které darování nemovitostí v praxi nejčastěji provázejí.