Kdo pronajímá byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost mimo rámec podnikání, musí příjem z nájmu přiznat k dani z příjmů fyzických osob. Řeší se to podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, který upravuje takzvané ostatní příjmy z nájmu. Základ daně si pronajímatel může snížit dvěma způsoby, paušálem nebo skutečnými výdaji, a volba mezi nimi se dělá znovu při každém daňovém přiznání. Rozdíl ve výsledné dani přitom může činit tisíce korun ročně.
Příjem z pronájmu a kdy spadá pod §9
Paragraf 9 se týká pronájmu nemovitostí i movitých věcí, pokud to pronajímatel nedělá jako živnost. Typicky jde o dlouhodobý nájem bytu, domu, pozemku nebo garáže soukromou osobou, která nemá pronajímání zapsané jako předmět podnikání a nenabízí k němu další služby.
Hranice mezi pronájmem podle §9 a podnikáním podle §7 není vždy zřejmá na první pohled. Pokud majitel k pronájmu přidává úklid, výměnu ložního prádla, snídaně nebo jinou pravidelnou obsluhu, jako je to běžné u krátkodobého ubytování přes rezervační platformy, finanční správa to obvykle posuzuje jako podnikatelskou činnost, ne jako pasivní nájem. U klasického dlouhodobého pronájmu bytu nájemníkovi na základě nájemní smlouvy se naopak o podnikání zpravidla nejedná. Kdo si není jistý, do které kategorie jeho situace patří, udělá dobře, když se před podáním přiznání poradí s daňovým poradcem, protože zařazení ovlivňuje i to, zda se dá platit paušální daň nebo se musí odvádět sociální a zdravotní pojištění.
Širší přehled daňových povinností spojených s vlastnictvím nemovitosti, včetně daně z nemovitých věcí nebo daně z nabytí, shrnuje článek Daně u nemovitostí: kompletní přehled.
Dvě cesty, jak snížit základ daně
Mechanismus výpočtu je u obou variant stejný. Od příjmů z nájmu se odečtou výdaje, výsledný dílčí základ daně se sečte s dalšími příjmy, třeba ze zaměstnání, a celek se zdaní běžnou sazbou daně z příjmů fyzických osob. Liší se jen to, jak se k výdajům dojde.
První možností je paušál, pevné procento z příjmů, které se odečte bez nutnosti cokoliv dokládat. Druhou možností jsou skutečné výdaje, tedy reálně vynaložené a doložené náklady spojené s pronajímanou nemovitostí. Způsob se volí za celý zdaňovací rok a týká se všech pronajímaných nemovitostí najednou, kombinovat paušál u jedné nemovitosti a skutečné výdaje u druhé ve stejném roce nejde.
Paušální výdaje: bez účtenek, ale se stropem
Paušál funguje jako automatický odpočet. Pronajímatel spočítá celkové příjmy z nájmu za rok a od nich si odečte pevné procento, aniž by musel dokládat jedinou účtenku. U pronájmu podle §9 se dlouhodobě mluví o sazbě kolem 30 procent z příjmů, u pronájmu navíc obvykle platí i horní strop v korunách, nad který už paušál dál nenarůstá. Přesná aktuální výše sazby a stropu se ale v čase mění, proto je vhodné si ji před podáním přiznání ověřit v aktuálním znění zákona, na portálu Finanční správy, nebo rovnou s daňovým poradcem, místo aby se pronajímatel spoléhal na číslo, které si pamatuje z minulých let.
Výhoda paušálu je zřejmá: žádné doklady, žádná evidence nákladů, jednoduché vyplnění přiznání. Nevýhodou je, že paušál nahrazuje úplně všechny výdaje. Pokud pronajímatel platí úroky z hypotéky na danou nemovitost, investoval do rekonstrukce nebo mu vznikly vysoké náklady na opravu havárie, paušál tohle nezohlední. Odečte se stejné procento bez ohledu na to, jestli reálné náklady byly nulové, nebo naopak vysoké.
Skutečné výdaje: nižší daň za cenu evidence
Skutečné výdaje umožňují odečíst to, co pronajímatel na nemovitosti a v souvislosti s pronájmem opravdu zaplatil. Typicky sem patří opravy a údržba nemovitosti, pojištění, poplatky za správu nebo realitní kancelář, úroky z hypotečního úvěru vázaného na pronajímanou nemovitost a další prokazatelné náklady přímo spojené s nájmem. Podmínkou je, že si pronajímatel vede evidenci a uchovává doklady, faktury, výpisy z úvěru, smlouvy o opravách, protože finanční správa může jejich existenci při kontrole vyžadovat i zpětně.
Ke skutečným výdajům patří i možnost uplatnit odpisy nemovitosti, tedy rozpuštění pořizovací ceny do nákladů postupně po dobu několika let místo jednorázového odpočtu. Odpisy mají vlastní pravidla, jak se počítají a jak dlouho trvají, a to je natolik samostatné téma, že si zaslouží vlastní podrobný výklad jinde. Pro účely volby mezi paušálem a skutečnými výdaji stačí vědět, že odpisy jsou dostupné jen v režimu skutečných výdajů a že jejich zahájení má dopady na několik dalších zdaňovacích období dopředu.
Nevýhoda skutečných výdajů je administrativní. Kdo si tuto variantu zvolí, musí být připravený doklady sbírat průběžně po celý rok, ne je dohledávat na poslední chvíli před podáním přiznání.
Kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje
Spolehlivě to zjistí jen srovnání obou variant na konkrétních číslech, protože záleží na poměru mezi příjmem a reálnými náklady dané nemovitosti.
U bytu bez hypotéky, kde majitel jen občas zaplatí drobnou opravu, bývají skutečné náklady nízké. V takovém případě paušál typicky odečte víc, než pronajímatel reálně utratil, a vyjde levněji i bez jediné účtenky.
Jiná situace nastává u nemovitosti financované hypotékou. Úroky z úvěru samy o sobě dokážou být vyšší, než kolik by odečetl paušál, a k tomu se často přidají náklady na pojištění, správu nebo opravy. Tady skutečné výdaje obvykle sníží daň víc, i za cenu vedení evidence. Podobně to platí u nemovitosti po rekonstrukci nebo u roku, kdy proběhla nákladná oprava, například nová střecha nebo výměna rozvodů.
Protože se náklady i příjmy rok od roku mění, oplatí se propočet neudělat jen jednou při prvním pronájmu, ale zopakovat ho i v dalších letech, hlavně po větší investici do nemovitosti nebo po refinancování hypotéky.
Přechod mezi způsoby a na co si dát pozor při změně
Mezi paušálem a skutečnými výdaji lze v zásadě přecházet každý rok podle toho, co v daném období vychází lépe. Komplikace nastává u pronajímatele, který v minulosti uplatňoval odpisy v režimu skutečných výdajů a chce přejít na paušál. Odpisování se tím přeruší a návrat zpět ke skutečným výdajům v dalších letech pak nemusí navazovat tak jednoduše, jak by si představoval. Kdo odpisy už uplatňuje nebo o nich uvažuje, udělá dobře, když změnu způsobu výdajů předem probere s daňovým poradcem, ne až po podání přiznání.
Řešit se dá i situace, kdy nemovitost patří více vlastníkům nebo je součástí společného jmění manželů. Příjem z pronájmu se v takových případech rozděluje mezi spoluvlastníky nebo manžele podle konkrétních pravidel, která se liší podle formy vlastnictví. I tady je rozumnější nechat si rozdělení potvrdit odborně, než spoléhat na odhad.
Na co si dát pozor
Volba paušálu kvůli jednoduchosti se nemusí vyplatit, pokud nemovitost nese hypotéku nebo prošla nákladnější opravou, protože v takovém roce reálně přijde pronajímatel o odpočet, který by mu skutečné výdaje daly.
Doklady ke skutečným výdajům se hodí uchovat i poté, co pronajímatel v dalších letech přejde na paušál, protože finanční správa může minulá přiznání prověřovat zpětně.
Kdo má vedle pronájmu i jiný vedlejší příjem, u kterého uplatňuje paušál, měl by počítat s tím, že souběh více paušálních odpočtů má vlastní pravidla a stropy. Přesné aktuální hodnoty sazeb a limitů se v čase mění, proto se nevyplatí spoléhat na starší informace bez ověření.
Shrnutí
Daň z pronájmu nemovitosti se počítá podle §9 zákona o daních z příjmů a základ daně jde snížit paušálem nebo skutečnými výdaji. Paušál je jednodušší a vyplatí se hlavně u nemovitostí s nízkými reálnými náklady, skutečné výdaje včetně případných odpisů dávají smysl tam, kde pronajímatel platí úroky z hypotéky, pojištění nebo opravy v hodnotě, která paušál přesahuje. Rozumný postup je spočítat obě varianty na reálných číslech za daný rok, u složitějších situací, jako je hypotéka, spoluvlastnictví nebo zvažované odpisy, se vyplatí konzultace s daňovým poradcem a ověření aktuálních sazeb přímo u Finanční správy.
