Úvěr na družstevní bydlení: jak financovat družstevní byt

Kupující družstevního bytu nezíská do katastru zapsané vlastnictví, ale podíl v bytovém družstvu. Banka proto nemůže sáhnout po standardním postupu, kdy zastaví kupovanou nemovitost a tím si zajistí úvěr, jak popisuje Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce. Řešení, jak koupi družstevního podílu přesto profinancovat, existují, jen fungují jinak než u bytu v osobním vlastnictví. Co je družstevní byt a jak funguje družstevní bydlení vysvětluje samotný princip členství v družstvu, tenhle text se soustředí na to, odkud vzít peníze.

Proč klasická hypotéka na družstevní podíl nefunguje

Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, které se zapisuje do katastru nemovitostí. U družstevního bytu ale v katastru jako vlastník figuruje družstvo, ne člen. Kupující nezíská nemovitost, kterou by mohl bance dát do zástavy, ale členská práva a povinnosti spojené s podílem.

Zákon o spotřebitelském úvěru přesto počítá i s tímhle případem. Podle § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 257/2016 Sb. patří mezi spotřebitelské úvěry na bydlení i úvěr účelově určený na úhradu převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Právně jde tedy o úvěr na bydlení, jen se liší od klasické hypotéky v tom nejdůležitějším, v tom, jak je zajištěný.

Žadatel proto nemůže rovnou počítat se stejnými podmínkami jako u bytu v osobním vlastnictví. Úvěr na koupi družstevního podílu nemá každá banka v nabídce a nabídka bývá užší než u klasické hypotéky. Než se člověk rozhodne pro konkrétní byt, vyplatí se zjistit, které banky v regionu takový úvěr poskytují a za jakých podmínek, ne až ve chvíli, kdy má podepsanou rezervační smlouvu a čas začíná tlačit.

Zástava jiné nemovitosti

Jedna z cest k výhodnější sazbě je zastavit bance jinou nemovitost, ne kupovaný družstevní podíl. Může jít o byt nebo dům, který má žadatel už v osobním vlastnictví, o nemovitost rodičů, kteří s tím souhlasí, nebo o jinou nemovitost ve vlastnictví žadatele samotného.

Z pohledu banky vzniká klasická hypotéka, zajištěná zástavním právem k nemovitosti, jen účel úvěru směřuje na koupi družstevního podílu, ne na koupi zastavené nemovitosti samotné. Podmínky, sazba i posuzování bonity se pak mohou blížit běžné hypotéce. Háček je jasný: cesta funguje jen tomu, kdo má vhodnou nemovitost k zastavení, vlastní, nebo od rodiny, která ji za dítě nebo příbuzného zastaví.

Rodinná zástava přináší i vlastní rizika. Kdo dá dům do zástavy za dluh někoho jiného, ručí jím, i kdyby splátky přestal platit ten, kdo si peníze půjčil. Než se rodina k takovému kroku odhodlá, vyplatí se probrat, co se stane při výpadku splátek a jak dlouho by rodina takovou situaci ustála.

Zástava nebo postoupení samotného družstevního podílu

Některé banky přijímají jako zajištění i samotný družstevní podíl, buď formou zástavního práva k podílu, nebo jinou formou vinkulace, tedy dočasného omezení nakládání s podílem ve prospěch banky. Ne všechny banky tuhle možnost nabízejí a tam, kde ano, může být ocenění podílu opatrnější než u srovnatelného bytu v osobním vlastnictví. Banka prověřuje i družstvo za podílem. Zajímá ji, jestli na podílu nevážnou dluhy, jak vypadá hospodaření družstva a jestli stanovy převod a případné zajištění podílu vůbec umožňují. Některá starší nebo menší družstva mají stanovy nastavené tak, že zástavu podílu bez souhlasu ostatních členů prakticky neumožňují. Ověřit tohle je jeden z prvních kroků, ne až formalita na konci jednání s bankou.

Vinkulace se od klasického zástavního práva liší tím, že se nezapisuje do katastru nemovitostí, protože se netýká nemovitosti, ale členských práv evidovaných samotným družstvem. Banka může po družstvu chtít potvrzení, že o vinkulaci ví a že bez jejího souhlasu podíl nepřevede. Závislost na spolupráci družstva je jedním z důvodů, proč takové zajištění nepřijímá každá banka. Bez ochoty družstva celý mechanismus nefunguje, i kdyby žadatel sám splňoval všechny ostatní podmínky.

Úvěr bez zajištění nemovitostí

Kde ani jedna z předchozích cest nevyjde, zbývá spotřebitelský úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření, které zajištění nemovitostí zpravidla nevyžadují (u stavebního spoření záleží na výši úvěru a podmínkách konkrétní spořitelny). Za tuhle jednoduchost se obvykle platí vyšší sazbou, protože banka nese vyšší riziko. U menších částek nebo u kupujících s vlastní hotovostní rezervou tahle varianta pořád dává smysl, hlavně tam, kde je cena podílu nižší než u srovnatelného bytu v osobním vlastnictví. U vyšších částek se rozdíl v sazbě oproti zajištěnému úvěru v součtu splátek citelně projeví, takže stojí za to spočítat, jestli nevyjde líp počkat a sehnat vhodnou zástavu.

Rozumná je často kombinace. Kupující zaplatí část ceny podílu z úspor a zbytek dofinancuje menším spotřebitelským úvěrem. Dražší sazba se pak vztahuje na nižší částku. U podílu s nižší cenou se rozdíl oproti hypotéce na srovnatelný byt v osobním vlastnictví v korunách neprojeví tolik, kolik by naznačoval samotný rozdíl v procentech.

Když se byt později převede do osobního vlastnictví

Řada družstev v Česku postupně převádí byty ze svého vlastnictví do osobního vlastnictví jednotlivých členů, čemuž se běžně říká oddružstevnění. Po takovém převodu se z bytu stává jednotka zapsaná v katastru nemovitostí na jméno konkrétního člověka, ne na družstvo, a nabízí se refinancovat původní úvěr klasickou hypotékou zajištěnou přímo tímto bytem.

Kdo kupuje družstevní podíl v domě, kde se o oddružstevnění mluví nebo kde už dřív proběhlo u sousedních jednotek, měl by se zajímat, v jaké je fázi. Ne každé družstvo k tomuhle kroku dospěje a ne každé stanovy s ním vůbec počítají. Slib budoucího převodu do osobního vlastnictví navíc nic negarantuje, dokud se skutečně neuskuteční, takže spoléhat na něj při plánování financování dopředu je riskantní.

Dluh družstva a anuita v měsíční platbě

Vedle vlastního úvěru na koupi podílu existuje ještě druhá finanční vrstva, na kterou kupující nesmí zapomenout: dluh samotného družstva. Pokud družstvo v minulosti čerpalo úvěr, třeba na výstavbu domu nebo na jeho revitalizaci a zateplení, splácí ho jako celek, a jednotliví členové přispívají na splátku poměrnou částí v rámci měsíční platby družstvu. Téhle části platby se běžně říká anuita. Na rozdíl od osobního úvěru na koupi podílu jde o závazek, který nepřebírá kupující individuálně vůči bance, ale platí ho jako součást standardní měsíční úhrady družstvu, dokud úvěr družstva trvá. Kdo koupí podíl v domě se starším dluhem, přebírá i tuhle povinnost, i kdyby si na koupi samotného podílu vzal vlastní úvěr úplně bez vazby na dluh družstva.

Praktický dopad je citelný. Dva byty srovnatelné velikosti ve dvou různých domech mohou mít výrazně rozdílnou měsíční platbu jen proto, že jedno družstvo má dluh z revitalizace a druhé ne. Před koupí podílu se proto vyplatí zjistit u družstva výši anuity, jak dlouho ještě potrvá a jestli se neplánuje další velká investice, která by měsíční platbu zvedla znovu.

Co si banka a kupující navzájem prověřují

Banka u úvěru na koupi družstevního podílu zkoumá nejen bonitu žadatele, ale i samotné družstvo, jeho zadluženost, stav domu a to, jak dlouho už existuje. U mladých nebo hospodářsky slabších družstev bývá banka opatrnější.

Kupující by měl ze stejného důvodu udělat svoji vlastní kontrolu ještě před podpisem smlouvy o převodu podílu. Do toho patří výpis z hospodaření družstva, informace o případném dluhu a jeho anuitě, stanovy upravující převod a zástavu podílu a potvrzení, že na kupovaném podílu neváznou nedoplatky předchozího člena. Bez těchhle podkladů banka žádost často ani neposune dál, a kupující by je chtěl mít stejně, i kdyby úvěr nepotřeboval.

Modelová situace ukazuje, jak se to promítne do praxe. Dva zájemci hledají byt za dva miliony korun, jeden v osobním, druhý v družstevním vlastnictví. U bytu v osobním vlastnictví banka posoudí bonitu žadatele a hodnotu bytu, nechá zpracovat odhad a půjčí proti zástavě samotné nemovitosti. U družstevního podílu za stejnou cenu navíc zjišťuje, jak je na tom družstvo, jestli má dluhy z minulosti a jak stará je jeho ekonomika. Nabídka u druhého případu může být opatrnější, a to ne proto, že by žadatel byl méně bonitní, ale protože banka posuzuje víc neznámých.

Na co si dát pozor

Financování je lepší domluvit dopředu, ne až ve chvíli, kdy je podíl vybraný a prodávající čeká na peníze. Banka u tohoto úvěru posuzuje víc věcí najednou, takže schválení může trvat déle než u hypotéky na byt v osobním vlastnictví.

Kdo počítá se zástavou jiné nemovitosti, měl by mít jasno v tom, kdo přesně za úvěr ručí a co se stane, pokud by splátky vázly. Kdo míří na úvěr bez zajištění, ať porovná víc nabídek najednou, protože sazby se mezi poskytovateli mohou lišit.

Stojí za to zeptat se prodávajícího podílu rovnou na výši anuity a na to, jestli družstvo v dohledné době neplánuje větší investici do domu. Odpověď, kterou zprostředkovatel nebo prodávající poskytne ústně, se vyplatí ověřit i písemně přímo u družstva, protože ústní příslib se špatně vymáhá, když se po nastěhování ukáže něco jiného.

Co zjistit dřív, než se podepíše rezervace

Ještě před rezervací stačí u družstva vyžádat výši anuity, stanovy a informaci o dluzích, a u banky ověřit, jestli úvěr na družstevní podíl vůbec poskytuje. Dluh družstva se totiž projeví v měsíční platbě bez ohledu na to, jak kupující koupi sám financoval.