Provize realitní kanceláře se počítá v procentech z prodejní ceny, takže u běžného bytu jde o částku v řádu desítek až stovek tisíc korun. To je hlavní důvod, proč část majitelů zvažuje, jak prodat byt bez realitky. Ušetřené peníze jsou reálné. Stejně reálná je i práce, kterou prodávající odvede místo makléře, a odpovědnost, kterou nese sám.
Komu prodej svépomocí projde bez potíží
Bez zprostředkovatele se nejsnáz prodává nemovitost, která si kupce najde skoro sama. Byt v osobním vlastnictví, v poptávané lokalitě, s jediným vlastníkem, bez zástavního práva a bez věcného břemene. K tomu majitel, který má čas zvedat telefon i o víkendu a dojet na prohlídku během dvou dnů od prvního zájmu.
Naopak situace, ve kterých se prodej bez makléře komplikuje, jdou vyjmenovat docela přesně:
- na nemovitosti vázne zástavní právo z hypotéky, kterou je nutné při prodeji doplatit,
- vlastníků je víc a neshodnou se na ceně ani na termínu podpisu,
- byt je družstevní, takže se nepřevádí vlastnictví, ale členský podíl v družstvu,
- nemovitost se prodává v rámci dědictví nebo majetkového vypořádání po rozvodu,
- prodávající bydlí v jiném městě nebo v zahraničí a prohlídky nemá kdo dělat,
- kupující bude platit z hypotéky a prodávající netuší, co po něm bude chtít banka.
Žádná z těchto věcí prodej svépomocí nevylučuje. Znamená jen, že si majitel bude muset na dílčí kroky přizvat odborníka a počítat s tím, že se celý obchod protáhne.
Realistický pohled na úsporu si udělejte ještě předtím, než začnete inzerovat. Kolik se v Česku běžně účtuje a co všechno má být v ceně, rozebírá text o provizi realitní kanceláře. Od ušetřené částky si odečtěte inzerci na placených portálech, právní servis, poplatek za úschovu peněz a správní poplatek za vklad do katastru. Teprve to, co zbude, je skutečný rozdíl.
Pořadí kroků, které si musíte pohlídat sami
Prodej svépomocí se nejčastěji zadrhne tím, že majitel dělá věci ve špatném pořadí. Inzeruje dřív, než ví, co má na listu vlastnictví, a řeší smlouvu až ve chvíli, kdy kupující tlačí na podpis.
- Vytáhněte si aktuální list vlastnictví a zkontrolujte, co na nemovitosti vázne.
- Sežeňte nabývací titul, PENB a potvrzení od společenství vlastníků nebo družstva.
- Zjistěte reálnou cenu porovnáním nabídek a u dražší nemovitosti si zaplaťte odhad.
- Nafoťte vyklizený byt, připravte půdorys a text inzerátu.
- Zveřejněte inzerci a domluvte si systém prohlídek, ať nechodíte sami.
- S vážným zájemcem si vyjasněte financování dřív, než začnete řešit rezervaci.
- Oslovte advokáta a nechte si připravit rezervační smlouvu, kupní smlouvu, smlouvu o úschově a návrh na vklad.
- Podepište smlouvy s ověřenými podpisy, uložte peníze do úschovy a podejte návrh na vklad.
- Po zápisu do katastru předejte nemovitost s protokolem a přepište energie.
Kroky jedna až tři se dají zvládnout dopředu, ještě než se majitel rozhodne, jestli prodá sám, nebo přes kancelář. Nic z toho nepřijde nazmar.
Papíry, které musí prodávající sehnat sám
Makléř obvykle shání dokumenty za klienta. Bez něj to leží na majiteli a nedá se to odbýt, protože chybějící papír zdrží banku kupujícího i katastrální úřad.
Základ je aktuální výpis z katastru nemovitostí, tedy list vlastnictví. Ukazuje, kdo je zapsaný vlastník a jestli na nemovitosti nevázne zástava, exekuce, věcné břemeno nebo předkupní právo. Kupující si ho stejně vytáhne sám, takže je lepší vědět dopředu, co v něm uvidí.
Když se na listu vlastnictví objeví něco, co tam majitel nečekal, řešte to hned a ne až u podpisu. Staré věcné břemeno chůze přes pozemek, nevymazaná zástava po splacené hypotéce nebo poznámka o zahájeném řízení dokážou obchod zabrzdit o měsíce. Výmaz starého zástavního práva se dá zařídit dopředu. Potřebujete k němu potvrzení banky o splacení úvěru a návrh na vklad, a než se změna promítne do listu vlastnictví, uplyne několik týdnů.
Druhý dokument je nabývací titul, tedy listina, na jejímž základě prodávající nemovitost sám získal. Kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda dědiců, rozhodnutí soudu. Banka kupujícího ho chce vidět skoro vždycky.
Ze zákona musí prodávající zajistit průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB. Zpracovat ho smí jen energetický specialista zapsaný v seznamu ministerstva průmyslu a obchodu. Objednávka i vypracování zaberou nějaký čas, takže se průkaz nevyplatí nechávat na poslední chvíli. Podrobnosti k platnosti i výjimkám shrnuje článek o průkazu energetické náročnosti budovy.
U bytu se přidávají podklady od společenství vlastníků nebo od družstva. Výše měsíčních záloh, stav fondu oprav, plánované rekonstrukce domu a hlavně potvrzení, že k jednotce nejsou dluhy. Bez něj se kupující ani jeho banka nepohnou. U rodinného domu se k tomu přidává dokumentace ke stavbě, geometrický plán a informace o připojení na sítě.
Půdorys s rozměry není povinný, ale prodává. Zájemce si podle něj představí rozložení místností dřív, než dorazí na prohlídku, a ušetří vám to prohlídky lidí, kterým by se byt stejně nelíbil.
Cena je největší past prodeje bez makléře
Tady prodávající svépomocí ztrácejí nejvíc peněz. Ne na provizi, ale na špatně nastavené ceně.
Majitel vidí v inzerátech nabídkové ceny, tedy přání jiných prodávajících. Nevidí částky, za které se byty ve stejném domě skutečně prodaly. Makléř s daty z realizovaných obchodů pracuje běžně, soukromý prodejce se k nim dostane hůř. K tomu se přidává vztah k vlastnímu bytu. Rekonstruovaná koupelna a nová kuchyňská linka mají v hlavě majitele jinou hodnotu než v rozpočtu kupujícího.
Nadsazená cena se pozná podle ticha. Nejvíc dotazů obvykle přijde hned v prvních dnech po zveřejnění inzerátu. Když se během prvních dvou týdnů neozve skoro nikdo, je cena mimo trh a čekáním se to nespraví. Nemovitost, která visí v nabídce půl roku, pak vzbuzuje podezření i po zlevnění.
Podstřelená cena je horší, protože ji poznáte pozdě. Když prodáte o několik procent pod tržní hodnotou, ušetřená provize se rozplyne a majitel má pocit, že prodal rychle a dobře. Metody, jak se k reálné částce dostat, včetně rozdílu mezi tržním a znaleckým odhadem, rozebírá text o odhadu ceny nemovitosti.
Praktický postup vypadá tak, že si majitel porovná podobné nabídky v okolí, podívá se do cenových map a u dražších nemovitostí si zaplatí odhad. Placený odhad stojí zlomek toho, o kolik se dá při chybném nacenění přijít.
Inzerát, fotky a prohlídky bez makléře
Soukromý inzerát se na hlavní realitní servery dostane, ale zpravidla za poplatek a s menší viditelností než nabídky realitních kanceláří. Počítejte s tím, že placenou inzerci budete muset po několika týdnech obnovovat.
Fotografie rozhodnou o tom, kolik lidí inzerát vůbec otevře. Uklizený a vyklizený byt, denní světlo, rovné svislé linie, žádné osobní věci na policích. Slušné snímky nafotíte i telefonem. U dražší nemovitosti stojí za zvážení profesionální fotograf, protože rozdíl mezi tmavými fotkami z chodby a poctivou sadou snímků je poznat na první pohled.
Text inzerátu má odpovídat na to, co se vás lidé stejně zeptají ve zprávě. Dispozice, podlaží, výtah, orientace oken, měsíční platby včetně fondu oprav, stav domu, parkování, termín možného předání. Zamlčené informace vyjdou najevo při prohlídce a zbytečně ztratíte čas.
Na prohlídky se prodávající svépomocí obvykle nejvíc těší a nejrychleji jich má dost. Velká část prvních telefonátů po zveřejnění inzerátu přijde od makléřů, kteří nabízejí zprostředkování. Z ostatních zájemců část na domluvenou prohlídku vůbec nedorazí.
Pár praktických věcí, které makléř řeší automaticky a majitel na ně zapomíná:
- na prohlídku nechoďte sami, hlavně večer a do prázdného bytu,
- schovejte doklady, cennosti a klíče od jiných dveří,
- zapište si, kdo prohlídku absolvoval, ale nesbírejte zbytečně osobní údaje,
- na dotazy o dluzích, sousedech a stavu domu odpovídejte popravdě, zamlčená vada se řeší po prodeji hůř,
- nepředávejte kopie dokladů ani smlouvy nikomu, kdo se jen přišel podívat.
Než se objeví zájemce, se kterým se dá mluvit o rezervaci, absolvuje majitel obvykle celou řadu prohlídek. Časově je to nejnáročnější část celého prodeje.
Smlouvat s kupujícím se učí za pochodu
Vyjednávání o ceně je část, kterou makléři berou jako svoje řemeslo a majitelé ji podceňují. Prodávající sedí naproti člověku, který se do bytu zamiloval nebo naopak hledá záminku, jak srazit cenu, a přitom mluví o vlastním domově.
Zájemce většinou začne u toho, co je vidět. Stará okna, vlhký roh ve sklepě, hlučná ulice. Připravte si dopředu odpověď na každou vadu, kterou o svém bytě víte, včetně orientační ceny opravy. Vada, kterou majitel přizná sám a doloží číslem, srazí cenu míň než vada, kterou kupující objeví a použije jako páku.
Druhá věc je hranice, pod kterou nepůjdete. Stanovte si ji předem a k tomu i důvod, proč zrovna tam. Kdo si spodní hranici počítá až u stolu, obvykle skončí níž, než chtěl.
Nabídky si nechte poslat písemně, klidně e-mailem, včetně termínu financování a předání. Ústní příslib ceny nemá žádnou váhu a stává se, že se zájemce druhý den ozve s částkou o kus nižší.
Když dorazí víc zájemců najednou, nepouštějte se do vlastní aukce. Licitace mezi kupujícími bez zkušeného prostředníka obvykle skončí tím, že vítěz od obchodu odstoupí a ostatní už mezitím koupili jinde.
Když kupující platí z hypotéky
Velká část kupujících si na byt bere hypotéku a právě tady prodej svépomocí nejčastěji nabírá skluz. Banka potřebuje odhad nemovitosti, který zpracovává jí schválený odhadce, a k tomu podklady, které jste sháněli na začátku.
Prodávající by měl vědět, že kupující potřebuje čas na schválení úvěru a že do obchodu vstupuje ještě zástavní smlouva ve prospěch banky. Vklad zástavního práva a vklad vlastnického práva do katastru na sebe navazují v určeném pořadí. Když se pořadí poplete, řízení se vrací a obchod se protáhne o týdny.
Druhý typický problém je hypotéka na straně prodávajícího. Pokud na bytě vázne zástava z vlastního úvěru, je nutné vyžádat si od banky vyčíslení zůstatku a souhlas s předčasným splacením a celou konstrukci úhrady kupní ceny tomu přizpůsobit. Část peněz jde bance prodávajícího, zbytek majiteli, a teprve pak banka vydá potvrzení pro výmaz zástavního práva.
Nechte si termíny potvrdit písemně a nespoléhejte na to, co kupující slíbil po telefonu. Podmínky financování patří už do rezervační smlouvy, včetně toho, co se stane, když banka úvěr neschválí.
Na právním servisu se šetřit nevyplatí
Prodej bez realitní kanceláře neznamená prodej bez advokáta. Právě naopak. Prodávající si najímá právníka přímo, místo aby platil provizi, ve které je právní servis zahrnutý.
Kupní smlouva stažená jako vzor z internetu bývá nejrizikovější úsporou celého obchodu. Smlouva musí sedět na konkrétní situaci: způsob a termíny úhrady kupní ceny, podmínky výplaty z úschovy, termín předání nemovitosti a vyklizení, stav měřidel a přepis energií, prohlášení o vadách, sankce při prodlení a možnost odstoupení. Časté chyby a to, co ve vzorech chybí, ukazuje přehled o kupní smlouvě na nemovitost.
K samotné smlouvě patří návrh na vklad do katastru nemovitostí. Podává se na předepsaném formuláři, podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené a k návrhu se platí správní poplatek. Katastrální úřad vyznačí u nemovitosti plombu a nejpozději den nato odešle dosavadnímu vlastníkovi informaci o zahájeném řízení. Od odeslání této informace běží zákonná ochranná lhůta dvaceti dnů a dřív než po jejím uplynutí úřad vklad povolit nesmí.
Advokát obvykle připraví kupní smlouvu, smlouvu o úschově i návrh na vklad v jednom balíčku. Cena za takový balíček bývá řádově nižší než běžná realitní provize, ale nabídku si nechte poslat písemně a s výčtem toho, co všechno v ní je. Právě tady se škrtání vrací nejdráž.
Jednu věc si ohlídejte sami. Advokát, kterého platí prodávající, hájí zájmy prodávajícího. Když smlouvu připravuje právník kupujícího, nechte si ji před podpisem projít vlastním právníkem.
Peníze nesmí jít z účtu na účet
Převod vlastnictví se dokončuje až zápisem do katastru, takže mezi podpisem smlouvy a změnou vlastníka uplyne několik týdnů. V téhle mezeře riskují obě strany. Kupující by mohl zaplatit a nemovitost nedostat, prodávající by mohl nemovitost převést a peníze neuvidět.
Řeší to úschova. Kupní cena putuje na zvláštní účet někoho třetího, kdo peníze podrží a vyplatí je podle předem dohodnutých podmínek. Advokátní úschova je nejběžnější a nejpružnější. Notářská úschova je oblíbená u lidí, kteří chtějí úřední autoritu. Bankovní úschova bývá formálnější a pomalejší, hodí se hlavně u vyšších částek.
U prodeje bez realitní kanceláře odpadá ještě jedna varianta, totiž úschova přímo u realitní kanceláře. To je spíš dobře, protože právě tahle forma bývá nejméně chráněná.
Ve smlouvě o úschově si projděte hlavně to, kdy přesně advokát nebo notář peníze vyplatí, jaké doklady k výplatě potřebuje, komu je pošle, kdo úschovu platí a co se stane, když katastr vklad nepovolí. Nejčastější nastavení je výplata po zápisu vlastnického práva, doložená aktuálním výpisem z listu vlastnictví. Hlídejte si taky, aby termín výplaty seděl na termín předání bytu. Vyklizený byt předávat ve chvíli, kdy peníze z úschovy ještě neodešly, smysl nedává.
Zálohu ani doplatek nikdy nepřijímejte v hotovosti mimo úschovu a neposílejte peníze na účet, který není v úschovní smlouvě uvedený.
Předání, přepisy a daně
Po zápisu do katastru následuje předání nemovitosti. Předávací protokol s datem, stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru a počtem předaných klíčů je krátký dokument, který zabrání pozdějším sporům o nedoplatky.
Odhlaste odběrná místa u dodavatelů energií a předejte kontakt na nového vlastníka správci domu nebo výboru společenství vlastníků. Pojištění nemovitosti rušte až po předání, ne dřív. Trvalý pobyt si přehlaste na novou adresu sami, nový vlastník to za vás neudělá.
Daňová stránka se u prodeje svépomocí nijak nemění, platí stejná pravidla jako u prodeje přes kancelář. Příjem z prodeje nemovitosti může být od daně z příjmů osvobozený, pokud prodávající splní podmínky uvedené v zákoně o daních z příjmů, například délku vlastnictví, dobu bydliště v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Konkrétní podmínky, termíny podání i tiskopisy najdete u Finanční správy nebo přímo v zákoně, protože se pravidla v minulosti měnila.
Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je vlastníkem k prvnímu lednu daného roku. Kupující ji tedy poprvé řeší až v roce následujícím po koupi a podává daňové přiznání, prodávající naopak změnu vlastnictví oznamuje svému finančnímu úřadu.
Na co si dát pozor
Nejčastější škoda nevzniká u kupní smlouvy, ale u rezervace. Zájemce nabídne zálohu a chce potvrzení, prodávající podepíše papír, kterému úplně nerozumí, a pak zjistí, že se z rezervace nedostane nebo že peníze musí vracet. V rezervační smlouvě si přečtěte hlavně to, na jak dlouho se nemovitost blokuje, do kdy má být podepsaná kupní smlouva, komu záloha propadne a jestli se započítá do kupní ceny. Nechte si ji zkontrolovat dřív, než na ni sáhnete perem.
Pozor na nabídky, které přijdou hned po zveřejnění inzerátu a znějí příliš dobře. Zájemce, který kupuje bez prohlídky, chce platit ze zahraničí nebo naléhá na rychlý podpis plné moci, je varovný signál. Stejně tak žádost o zaslání kopií dokladů totožnosti nebo originálů listin.
Nepředávejte klíče před zápisem vlastnického práva a před výplatou peněz z úschovy. Předčasné nastěhování kupujícího vypadá jako vstřícnost, dokud se obchod z nějakého důvodu nedokončí.
A počítejte s časem. Focení, inzerce, telefonáty, prohlídky, papírování a komunikace s bankou kupujícího se rozloží do několika měsíců a spolknou spoustu podvečerů i víkendů. Kdo tenhle čas nemá, obvykle nakonec sleví z ceny víc, než kolik by stála provize.
Shrnutí
Prodat byt bez realitky zvládne majitel běžné nemovitosti bez právních komplikací, který má čas na inzerci, telefonáty a prohlídky. Ušetří provizi, ale přebírá nacenění, marketing, komunikaci s bankou kupujícího a odpovědnost za celý průběh obchodu.
Šetřit se dá na makléři, ne na právníkovi a úschově. Kupní smlouvu, smlouvu o úschově i návrh na vklad nechte odborníkovi a peníze pošlete výhradně přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Než začnete inzerovat, sečtěte si náklady na inzerci, odhad, právní servis, úschovu a poplatek katastru. Pokud vám z ušetřené provize zbude jen málo a nemovitost patří mezi ty komplikovanější, je poctivější přiznat si to na začátku než uprostřed rozjednaného obchodu.
