Daň z prodeje nemovitosti řeší většina prodávajících až ve chvíli, kdy peníze za byt už dávno mají na účtu a blíží se termín daňového přiznání. To je pozdě na to, aby si vzpomněli, kam založili doklad o rekonstrukci koupelny z doby, kdy nemovitost kupovali. Základ daně se přitom začíná skládat už na začátku prodeje, ne až po jeho konci.

Kdy se daň objevuje na scéně

Prodej nemovitosti má svůj sled kroků: příprava dokumentů, stanovení ceny, rezervace, kupní smlouva, úschova peněz, zápis do katastru a předání. Daň z příjmu se do tohoto sledu nezapojuje jako samostatný krok, ale prolíná se s několika z nich zároveň.

Rozhoduje se u ní hned na začátku, když prodávající zjišťuje, jak dlouho nemovitost vlastní nebo v ní bydlí, protože právě od toho se odvíjí, jestli se daň bude řešit vůbec. Pokračuje při sjednávání kupní ceny, protože ta bude základem pro případný výpočet daně. A končí až při podání daňového přiznání v roce následujícím po prodeji, tedy dlouho po tom, co se klíče od bytu předaly novému majiteli.

Časový test rozhoduje, jestli se daní vůbec něco

Než se prodávající pustí do počítání základu daně, má smysl ověřit, jestli se ho daň z příjmu z prodeje týká vůbec. Zákon o daních z příjmů zná takzvaný časový test: když prodávající nemovitost vlastnil nebo v ní měl bydliště dostatečně dlouhou dobu před prodejem, je zisk z prodeje od daně osvobozený.

Délka testu se odvíjí od toho, kdy byla nemovitost nabytá. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí pět let vlastnictví, u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je to deset let. Vedle toho platí kratší cesta pro vlastní bydlení: kdo měl v prodávané nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je od daně osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho ji vlastní. A existuje i osvobození při použití utržených peněz na uspokojení vlastní bytové potřeby, se svými vlastními podmínkami, lhůtami a oznamovací povinností vůči finančnímu úřadu. Podrobný rozbor časového testu a jednotlivých typů osvobození patří spíš do samostatného daňového tématu, kterému se věnuje Daň z prodeje nemovitosti: kdy platí časový test a kdy ne, tady je důležité hlavně to, že prodávající by si měl tuto otázku vyjasnit dřív, než začne řešit cenu a podpis smlouvy, ne až po nich.

Prodávající, kterému do splnění časového testu chybí jen pár měsíců, stojí před praktickým rozhodnutím: počkat s prodejem, nebo prodat dřív a počítat s daní. Odpověď závisí na tom, o jak vysokou částku jde a jak moc prodávajícího tlačí čas, třeba kvůli stěhování za prací nebo kvůli vypořádání dědictví mezi víc sourozenci. Není to rozhodnutí, které by šlo udělat obecně správně, jen s konkrétními čísly na stole pro daný případ.

Co patří do základu daně, když se daní

Když prodávající časový test nesplní, zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a tím, co ho nemovitost stála, sníženo o další uznatelné výdaje. Do vstupní hodnoty se počítá cena, za kterou nemovitost sám koupil, případně náklady na její výstavbu, pokud si ji sám postavil.

Kromě pořizovací ceny je možné do výdajů zahrnout i doložené náklady na technické zhodnocení, tedy výraznější stavební úpravy, které zvýšily hodnotu nemovitosti, ne běžnou údržbu. Podobně se počítají i některé náklady přímo spojené s prodejem, typicky provize realitní kanceláři nebo náklady na znalecký posudek, pokud si ho prodávající nechal zpracovat kvůli prodeji. Přesný výčet uznatelných položek a způsob, jak je doložit, se řídí aktuálním zněním zákona a je vhodné ho probrat s daňovým poradcem, hlavně pokud se do prodeje promítá víc typů výdajů najednou.

Z praktického hlediska z toho plyne jedno doporučení: doklady o pořízení nemovitosti, o provedených rekonstrukcích i o nákladech spojených se samotným prodejem má smysl schovávat průběžně, ne je dohledávat zpětně v momentě, kdy se blíží podání přiznání.

Zvlášť se řeší situace, kdy nemovitost patří víc vlastníkům najednou, třeba manželům ve společném jmění nebo sourozencům po dědickém řízení. Zisk z prodeje se v takovém případě rozděluje mezi spoluvlastníky podle jejich podílu a každý ho přiznává ve vlastním daňovém přiznání zvlášť. Časový test i osvobození se přitom posuzují individuálně, takže se může stát, že jeden ze spoluvlastníků podmínky pro osvobození splňuje a druhý ne, třeba proto, že podíl nabyli v různou dobu.

Proč nepodhodnocovat cenu v kupní smlouvě

Někteří prodávající zvažují, jestli by nešlo v kupní smlouvě uvést nižší cenu, než jaká reálně mění majitele, a tím snížit základ daně. Tahle úvaha nese vlastní rizika, která přesahují samotnou daň z příjmu.

Kupní cena uvedená ve smlouvě je zároveň vstupní hodnotou pro kupujícího, až bude jednou nemovitost sám prodávat, podkladem pro ocenění nemovitosti bankou, pokud si kupující bere hypotéku, i důkazem pro případné budoucí spory o to, kolik za nemovitost skutečně bylo zaplaceno. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující z ceny ve smlouvě, přitom už roli nehraje, byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností k prosinci 2019. Nesoulad mezi skutečně zaplacenou částkou a částkou uvedenou ve smlouvě může finanční úřad zjistit a řešit jako samostatný problém, nezávisle na dani z příjmu z prodeje. Bezpečnější cestou k nižší dani je legitimně doložit uznatelné výdaje, ne upravovat čísla ve smlouvě.

Kdy a jak se podává přiznání

Daňová povinnost z prodeje nemovitosti se váže k roku, ve kterém prodávající příjem z prodeje obdržel, tedy typicky kdy mu peníze dorazily z advokátní nebo notářské úschovy po zápisu do katastru. Přiznání k dani z příjmu se pak podává v obvyklém termínu pro podání daňového přiznání za daný rok.

Prodávající, kterému vznikla povinnost daň platit, potřebuje mít pro přiznání připravené doklady k původnímu nabytí nemovitosti, doklady k prodeji a doklady k uznatelným výdajům, které chce uplatnit. U složitějších případů, třeba když nemovitost zdědil a chce do vstupní hodnoty promítnout náklady zůstavitele, se vyplatí přiznání konzultovat s daňovým poradcem předem, ne ho sestavovat na poslední chvíli sám podle vzoru z internetu.

Prodávající, který zjistí povinnost platit daň až se zpožděním, třeba proto, že podcenil časový test, by měl chybu řešit aktivně, ne čekat, až si jí všimne finanční úřad sám. Dodatečné přiznání podané z vlastní iniciativy bývá řešeno jinak než situace, kdy nesrovnalost odhalí kontrola. I proto se vyplatí probrat celou situaci s prodejem, ne až s podáním přiznání, ale hned na začátku, kdy se ještě dá leccos ovlivnit.

Na co si dát pozor

Prodávající, který je přesvědčený, že se ho daň netýká, protože nemovitost vlastní dlouho, si má ověřit přesné datum, od kterého se časový test počítá. U zděděných nemovitostí se do doby vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, ale jen tehdy, když šlo o příbuzného v řadě přímé nebo o manžela. U darované nemovitosti se doba držení dárce nezapočítává vůbec a obdarovanému běží časový test od nuly. Tenhle rozdíl mezi děděním a darováním bývá zdrojem nepříjemných překvapení.

Stejně tak se vyplatí promyslet si daňové dopady ještě předtím, než se podepíše kupní smlouva, ne až po ní. Když prodávající zjistí, že se ho daň týká, teprve po podpisu, ztrácí prostor pro to, aby třeba dohledal chybějící doklady o rekonstrukci, nebo aby zvážil odklad prodeje o pár měsíců, pokud by tím splnil časový test.

Celý proces prodeje nemovitosti, od přípravy dokladů přes stanovení ceny až po zápis do katastru, popisuje krok za krokem Jak prodat byt nebo dům: postup krok za krokem. Daňová stránka prodeje je jen jedna část tohoto procesu, ale je to část, na kterou se nejčastěji zapomíná, dokud nepřijde čas podat přiznání.