Dopis od pronajímatele s oznámením o zvýšení nájemného umí pořádně vylekat, hlavně když v něm chybí jakékoli zdůvodnění. Pronajímatel ale nemůže nájem zvednout o libovolnou částku a kdykoliv se mu zachce. Občanský zákoník dává jednostrannému zvyšování nájemného jasné mantinely, a nájemce, který je zná, se dokáže bránit neoprávněnému požadavku.
Kdy pronajímatel může nájem jednostranně zvýšit
Pokud nájemní smlouva sama neobsahuje ujednání o tom, jak se bude nájemné v čase měnit, například takzvanou inflační doložku, může pronajímatel navrhnout jednostranné zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě a čase. Tomu se říká zvýšení na obvyklou výši.
Obvyklá výše nájemného znamená částku, za jakou se v dané lokalitě a u srovnatelných bytů skutečně pronajímá, ne částku, kterou si pronajímatel sám vymyslí jako přiměřenou. V praxi se obvyklá výše dokazuje srovnáním s podobnými byty v okolí, případně znaleckým posudkem, pokud se strany nedohodnou.
Pokud smlouva naopak výslovně řeší, jak se nájem bude měnit, třeba pevně stanoveným ročním nárůstem nebo vazbou na index spotřebitelských cen, řídí se zvyšování nájmu tímto ujednáním, ne obecným pravidlem o obvyklé výši. Podrobnosti k tomu, jak taková inflační doložka funguje a co obsahuje, patří na samostatné téma.
Limit dvanácti měsíců mezi zvýšeními
Pronajímatel nesmí navrhovat zvýšení nájemného donekonečna po krátkých intervalech. Mezi jednotlivými návrhy na zvýšení musí uplynout nejméně dvanáct měsíců. Kdo dostal návrh na zvýšení nedávno, může zkontrolovat, jestli od posledního zvýšení skutečně uplynul rok, než na nový návrh přistoupí.
Tenhle limit chrání nájemce před opakovaným tlakem na zdražování v krátkých vlnách. Neznamená to, že se nájem musí zvyšovat každý rok automaticky, jde jen o to, že častěji než jednou za dvanáct měsíců pronajímatel jednostranně zvyšovat nesmí.
Strop dvacet procent za tři roky
Kromě ročního odstupu platí i souhrnný limit za delší období. Navržené zvýšení spolu s tím, k jakému už došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent. Tenhle strop je pevný a platí vedle podmínky, že se nájem nesmí dostat nad srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Splnit se musí obojí.
V praxi to znamená, že pronajímatel nemůže postupným řetězením několika menších zvýšení během krátké doby dostat nájem výš než o pětinu za tři roky, i kdyby ceny v okolí mezitím vyrostly ještě víc. Kdo dostane opakované návrhy na zvýšení v krátkém sledu let, měl by si spočítat, jak velký je celkový nárůst za poslední tři roky, ne se dívat jen na poslední návrh izolovaně.
Na příkladu: u nájmu 15 000 korun, který se za poslední tři roky nezvyšoval, může pronajímatel jednostranně navrhnout nejvýš 18 000 korun. Pokud už před dvěma lety nájem zvedl z 15 000 na 16 500, tedy o deset procent, zbývá mu v tříletém okně jen dalších zhruba deset procent.
Jednostranné zvýšení versus dohoda stran
Zákonná pravidla o obvyklé výši, ročním odstupu a tříletém stropu se týkají jen jednostranného postupu, kdy pronajímatel navrhuje zvýšení a nájemce má právo se k němu vyjádřit nebo je odmítnout. Úplně jinak funguje situace, kdy se obě strany na novém nájemném jednoduše dohodnou, třeba v rámci prodloužení smlouvy na dobu určitou.
Pokud nájemce s novou výší souhlasí a strany se dohodnou písemně, tahle dohoda není vázaná stejnými limity jako jednostranné zvýšení. Rozdíl je zásadní. U dohody obě strany souhlasí dobrovolně, u jednostranného zvýšení dává zákon nájemci ochranu proti tomu, aby ho pronajímatel donutil platit víc, než odpovídá obvyklým cenám v okolí. Nájemce by si měl tenhle rozdíl uvědomit i ve chvíli, kdy podepisuje novou smlouvu nebo dodatek, ne až když přijde spor.
Co se stane, když nájemce zvýšenou částku nezaplatí
Dokud nedojde k platné dohodě o zvýšení nájemného nebo dokud o výši nerozhodne soud, platí stále původní výše nájemného podle smlouvy. Nájemce, který nesouhlasí s jednostranným návrhem pronajímatele, tak nemusí zvýšenou částku platit, dokud se věc nevyřeší, ať už dohodou, nebo rozhodnutím soudu.
Riziko nastává tehdy, když si nájemce jednostranně řekne, že platit nebude, aniž by na návrh pronajímatele formálně reagoval nebo se poradil, jaká je jeho skutečná pozice. Mlčení nebo ignorování návrhu není totéž jako právně podložené odmítnutí, a v nejasných situacích se vyplatí věc raději probrat s advokátem, než spoléhat na vlastní odhad, jak to se zvýšením přesně je.
Jak zvýšení probíhá formálně
Pronajímatel musí návrh na zvýšení nájemného nájemci doručit písemně. Součástí návrhu bývá i odůvodnění, na základě čeho pronajímatel novou výši navrhuje, typicky srovnání s podobnými byty v okolí.
Nájemce má na písemný souhlas se zvýšením dva měsíce ode dne, kdy mu návrh došel. Pokud souhlasí, platí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pokud nájemce ve dvouměsíční lhůtě souhlas nedá, může pronajímatel do dalších tří měsíců navrhnout soudu, aby o výši nájemného rozhodl sám. Zmeškání kterékoli z těchto lhůt má pro obě strany důsledky, a proto se u sporného návrhu vyplatí obrátit se na advokáta specializovaného na nájemní právo.
Modelová situace z praxe
Nájemce bydlí v bytě čtyři roky se stejným nájemným od začátku smlouvy. Pronajímatel mu pošle písemný návrh na zvýšení s odůvodněním, že se nájmy v okolí za tu dobu citelně zvedly, a doloží srovnání s několika podobnými byty v okolí. Pokud je srovnání odpovídající a od posledního zvýšení uplynulo víc než dvanáct měsíců, jde o postup podle zákona a nájemce nemá důvod ho automaticky odmítat, i když mu vyšší platba pochopitelně není příjemná.
Jinou situací je, když stejný nájemce dostane během jednoho roku dva návrhy na zvýšení po sobě, nebo když odůvodnění postrádá jakékoli srovnání a jde jen o obecné tvrzení, že ceny rostou. V takovém případě má nájemce dobrý důvod návrh zpochybnit a požádat o konkrétní podklady, na základě kterých pronajímatel k navrhované výši dospěl.
Co dělat, když nájemce s návrhem nesouhlasí
Nájemce, který považuje navrhovanou částku za přemrštěnou, nemusí zvýšení automaticky přijmout. První krok je požádat pronajímatele o vysvětlení, na základě čeho k dané výši došel, a porovnat ji s nabídkami srovnatelných bytů v okolí, třeba na realitních portálech.
Pokud se strany nedohodnou, rozhoduje o výši nájemného na návrh pronajímatele soud. To ale neznamená, že se nájemce musí soudu bát jako nájemce, který něco porušil. Jde o standardní zákonný mechanismus pro řešení sporů o výši nájemného, a soud posuzuje, jestli navrhovaná částka odpovídá obvyklé výši v místě, ne to, jestli si to pronajímatel přeje.
Nájemce, který si není jistý svými právy nebo dostal návrh na zvýšení, který výrazně přesahuje ceny srovnatelných bytů, udělá dobře, když se poradí s advokátem specializovaným na nájemní vztahy, případně s organizací hájící práva nájemců. Cena konzultace bývá zlomkem toho, o co by nájemce jinak zbytečně přeplácel po zbytek nájmu.
Na co si dát pozor
Zvýšení nájemného musí být doručeno písemně a s odůvodněním, ústní požadavek na vyšší platbu bez dalšího nemá stejnou váhu jako formální návrh podle zákona. Nájemce by na ústní požadavek neměl přistupovat automaticky, jen proto, že se mu do sporu nechce.
Před přijetím jakéhokoliv zvýšení se vyplatí zkontrolovat, kdy proběhlo poslední zvýšení a jestli od něj uplynulo aspoň dvanáct měsíců, a porovnat navrhovanou částku s reálnými cenami srovnatelných bytů v okolí, ne jen věřit tvrzení pronajímatele, že jde o obvyklou výši.
Pokud nájemní smlouva obsahuje vlastní ujednání o zvyšování nájmu, řídí se situace tímto ujednáním, a obecná pravidla pro jednostranné zvýšení se neuplatní stejným způsobem. Konkrétní znění vlastní smlouvy je proto potřeba číst pozorně už při jejím podpisu, ne až ve chvíli, kdy přijde návrh na zvýšení.
Shrnutí
Jednostranné zvýšení nájemného má tři hlavní meze: musí odpovídat srovnatelnému nájemnému obvyklému v místě, mezi jednotlivými zvýšeními musí uplynout aspoň dvanáct měsíců a souhrnný nárůst za poslední tři roky nesmí přesáhnout dvacet procent. Kdo tato pravidla zná, dokáže rozeznat oprávněný požadavek od přemrštěného a případný spor řešit věcně, ne v panice hned po otevření dopisu.
