Člen bytového družstva doplatí anuitu, přinese potvrzení na členskou schůzi a čeká, že mu byt během pár týdnů přepíšou v katastru na jeho jméno. V tu chvíli se ale často ještě ani nezačalo. Byt, ve kterém bydlí a který si roky splácel, právně neexistuje jako samostatná věc a družstvo ho nemůže převést nikomu, dokud dům nerozdělí na jednotky a nenechá si to zapsat do katastru nemovitostí. Odkoupení družstevního bytu stojí na řetězu kroků, ve kterém má samotný člen vliv jen na malou část.

Nárok na převod má jen část družstevníků

Rozšířený omyl zní, že člen družstva má na převod bytu do osobního vlastnictví právo vždy. Nemá.

Zvláštní režim zavádí zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev. Ten dopadá jen na bytová družstva vzniklá přede dnem 1. ledna 1992 a na jejich právní nástupce, a jen na jednotky v domech vystavěných s pomocí státu v období od 26. května 1959 do 31. prosince 1992. Jinými slovy na klasickou družstevní bytovou výstavbu, tedy na panelové domy stavebních a lidových bytových družstev z šedesátých až osmdesátých let. Podle § 3 tohoto zákona je převod bezúplatný a majetková účast člena, kterou se podílel na financování výstavby domu, je vypořádána dnem, kdy člen jednotku nabude do vlastnictví. Za samotný byt se tedy neplatí nic, protože ho člen fakticky zaplatil už členským podílem v době výstavby.

Kdo je oprávněný člen, vymezuje § 8. Jde o fyzickou osobu, člena družstva, jehož nájemní vztah k bytu vznikl po splacení členského podílu, a oprávněnými členy jsou také manželé jako společní členové. Zákon v § 5 a § 7 dodává, že spolu s jednotkou nebo skupinovým rodinným domem musí družstvo bezúplatně převést i spoluvlastnický podíl na pozemku, jestliže ho samo získalo bezúplatně podle zákona o majetku státu.

U družstev vzniklých později tenhle zákon neplatí. Investorské projekty z devadesátých let, novostavby prodávané formou družstevního podílu i malá družstva založená kolem jediného domu stojí mimo něj a žádný zákonný nárok na převod svým členům nezakládají. Tam rozhoduje jen to, co mají členové ve stanovách a jak se družstvo zachová.

Kdo o převodu rozhoduje

Bytové družstvo smí podle § 727 zákona o obchodních korporacích existovat jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Družstevní byt je pak podle § 729 byt nebo nebytový prostor v budově ve vlastnictví družstva, na jehož pořízení přispěl člen nebo jeho právní předchůdce členským vkladem.

Nakládání s takovým majetkem zákon hlídá. Podle § 751 nesmí bytové družstvo převést vlastnické právo k družstevním bytům, k budovám s družstevními byty ani k pozemkům jimi zastavěným bez předchozího souhlasu všech členů, kteří jsou nájemci těchto bytů, a všech členů, kteří mají podle stanov právo na uzavření nájemní smlouvy. Souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem a zavazuje i právního nástupce toho, kdo ho udělil.

Třetí odstavec téhož paragrafu ale obsahuje výjimku, na které celý převod stojí: uvedená omezení se nepoužijí, jde-li o převody družstevních bytů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci. Družstvo tedy nemusí shánět ověřené podpisy všech členů domu, když převádí byty jejich vlastním nájemcům. Ve chvíli, kdy by chtělo prodat celý dům nebo jednotlivé byty někomu zvenčí, se pravidlo naplno vrací.

Samotné rozhodnutí přesto někdo přijmout musí. Který orgán družstva to je a jakou většinou hlasuje, určují stanovy. U velkých bytových družstev se správou desítek domů bývá zvykem, že převody schvaluje shromáždění delegátů a jednotlivé domy se do harmonogramu zařazují postupně. Kdo chce vědět, kdy přijde řada na jeho vchod, ptá se na tohle, ne na termín podpisu smlouvy.

Anuita, dluhy a zástava banky

Podmínkou převodu je vypořádání závazků, které se k bytu váží. Zákon č. 311/2013 Sb. to řeší ve dvou krocích. Podle § 9 musí smlouva o převodu obsahovat ujednání o závazku oprávněného člena uhradit převádějícímu družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům připadajícím na jeho byt, a vlastnické právo lze převést až poté, co jsou vypořádané závazky z nájemného. Podle § 10 je družstvo povinno použít takto získané prostředky na mimořádnou splátku úvěru a potvrzení banky o splacení se pak přikládá k návrhu na vklad do katastru.

V praxi to znamená, že anuita, tedy podíl člena na úvěru družstva, musí být doplacená dřív, než se cokoli zapíše. Dokud dluh trvá, na budově obvykle vázne zástavní právo banky a katastr by převedenou jednotku zapsal i se zástavou, což by z ní udělalo majetek, na který se hypotéka nového vlastníka shání jen těžko.

Vedle anuity zůstávají v hře i běžné nedoplatky na nájemném a na zálohách za služby. Družstvo je při přípravě převodu dohledá a bude je chtít vyrovnat.

Z družstevního bytu se musí nejdřív stát jednotka

Tohle je krok, o kterém většina členů dopředu neví, a přitom trvá nejdéle. Dům ve vlastnictví družstva je v katastru zapsaný jako jedna nemovitost s jedním vlastníkem. Aby šlo převést konkrétní byt, musí družstvo dům rozdělit na jednotky prohlášením vlastníka. Podle § 1164 občanského zákoníku jednotka vznikne až zápisem do veřejného seznamu na základě takového prohlášení, ne podpisem smlouvy s členem.

Co prohlášení musí obsahovat, vyjmenovává § 1166. Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, pojmenování a označení jednotlivých bytů, určení a popis společných částí a velikost podílů na společných částech. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží s určením polohy bytů a společných částí. Podklady k tomu obvykle připravuje geodet nebo projektant, protože rozměry musí odpovídat skutečnosti. Podrobněji celý dokument i jeho zápis do katastru rozebírá text o tom, jak vzniká bytová jednotka prohlášením vlastníka.

Velikost podílu na společných částech není formalita na papíře. Určuje, kolik bude vlastník platit do fondu oprav a jakou váhu bude mít jeho hlas na shromáždění vlastníků, a to po celou dobu, co byt bude držet. Špatně spočítaná podlahová plocha se opravuje mnohem hůř než překlep ve jméně.

Co musí být ve smlouvě o převodu jednotky

Smlouva o převodu jednotky se uzavírá mezi družstvem jako převodcem a členem jako nabyvatelem. Jednotku popisuje přesně tak, jak je vymezená v prohlášení vlastníka, včetně čísla, umístění v domě a spoluvlastnického podílu na společných částech, protože právě podle těchto údajů ji katastr zapíše.

Do smlouvy patří i pozemek pod domem nebo podíl na něm, pokud ho družstvo vlastní. U družstev spadajících pod zákon č. 311/2013 Sb. se převádí bezúplatně za podmínek uvedených v § 5 a § 7, u ostatních se řídí dohodou.

Dál se ve smlouvě objeví ujednání o nesplacených úvěrech podle § 9, potvrzení o tom, že je členský podíl vypořádán, případně věcná práva a závady, které na jednotce zůstávají. U družstev mimo režim zákona z roku 2013 se ke všemu přidává ještě cena, protože tam bezúplatnost nikdo nenařizuje a družstvo si podmínky nastavuje samo.

Smlouva putuje na katastr jako vkladová listina, takže se na ní podpisy úředně ověřují. Text připravuje obvykle družstvo nebo jeho advokát a členovi ji předkládá hotovou. Přečíst si ji před podpisem má smysl hlavně kvůli popisu jednotky a výši podílu na společných částech, protože chybu v těchto dvou údajích ponese nový vlastník, ne ten, kdo smlouvu psal.

Vklad do katastru a co se změní potom

Vlastníkem se člen stává až zápisem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na předepsaném formuláři a jeho náležitosti vyjmenovává § 14 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. K návrhu se přikládá smlouva o převodu jednotky, u domů se splaceným úvěrem i potvrzení banky podle § 10 zákona č. 311/2013 Sb. a případná plná moc s úředně ověřeným podpisem.

Katastrální úřad o povolení vkladu nerozhoduje hned. Nejprve odešle dotčeným osobám informaci o vyznačení plomby a teprve po uplynutí lhůty dvaceti dnů od jejího odeslání může vklad povolit. Lhůta má chránit před podvodnými převody a zkrátit se nedá.

Po zápisu se dům v katastru eviduje jinak. Místo jednoho listu vlastnictví na celou budovu vznikne list vlastnictví pro každou jednotku a družstvo v evidenci zůstává jako vlastník těch bytů, které zatím nepřevedlo. Jakmile je v domě aspoň pět jednotek a aspoň čtyři z nich patří čtyřem různým vlastníkům, musí podle § 1198 občanského zákoníku vzniknout společenství vlastníků jednotek. Zákon si to vynucuje přes katastr: dokud není prokázán vznik společenství, katastr nezapíše vlastnické právo k další převáděné jednotce. Družstvo tak zpravidla nemůže pokračovat v převodech, dokud se SVJ nezaloží schválením stanov a nezapíše do veřejného rejstříku vedeného soudem. Podle § 1200 se stanovy schvalují na ustavující schůzi a rozhodnutí o jejich přijetí se osvědčuje veřejnou listinou, tedy notářským zápisem.

V domě, kde už společenství funguje a družstvo je jen jedním z vlastníků, se převodem mění pouze to, kdo za konkrétní byt v SVJ hlasuje a platí.

Členství v družstvu převodem bytu samo od sebe nekončí. Bývalý družstevník se stává členem SVJ, a zároveň může dál zůstat členem družstva, dokud členství sám neukončí postupem podle stanov. Někdy to má smysl, třeba když družstvo dál spravuje dům nebo drží garážová stání a sklepy.

Kolik převod stojí a kdo náklady nese

Bezúplatný převod neznamená převod zadarmo. Zákon č. 311/2013 Sb. v § 3 výslovně ukládá oprávněnému členovi uhradit převádějícímu družstvu náklady s převodem spojené. Družstvo je obvykle rozpočítá mezi členy, kteří o převod žádají.

Co se do těchto nákladů schová, se dům od domu liší. Bývá to příprava prohlášení vlastníka, geodetické zaměření a půdorysy podlaží, právní služby, ověřování podpisů a administrativa uvnitř družstva. Konkrétní částky se předem odhadnout nedají a nikdo je nedokáže vyčíslit paušálně, protože závisí na velikosti domu, počtu jednotek i na tom, kolik podkladů má družstvo hotových z dřívějška. Rozumné je vyžádat si od představenstva písemný rozpis dřív, než člen svou žádost podá.

Jedna položka je naopak pevná. Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vybírá katastrální úřad 2 000 korun podle položky 120 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, a na hodnotě bytu ani na počtu jednotek v návrhu to nic nemění. Poplatek hradí ten, kdo návrh podává, a při zamítnutí se nevrací.

Daně kolem převodu

Daň z nabytí nemovitých věcí, se kterou počítají starší návody, už neexistuje. Zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020 a podle Finanční správy se zpětným dopadem na případy, kdy byl vklad práva do katastru proveden v prosinci 2019 a později. Za nabytí bytu se tedy státu neodvádí nic.

Co naopak vzniká, je povinnost u daně z nemovitých věcí. Vlastník jednotky se stává poplatníkem této daně a daňové přiznání podává do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém vlastnické právo nabyl. Členovi družstva tahle povinnost dřív nevznikala, protože poplatníkem bylo družstvo jako vlastník domu.

Zbývá daň z příjmů při pozdějším prodeji bytu. Osvobození se řídí časovými testy zákona o daních z příjmů a u bytu nabytého převodem z družstva se do posouzení může promítnout i doba předchozího členství. Pravidla se v posledních letech měnila a jejich použití závisí na tom, kdy byt vlastník nabyl a kdy ho prodává, takže konkrétní situaci je namístě probrat s daňovým poradcem nebo přímo na finančním úřadě, ne odvodit z článku.

Proč se převod protahuje

Nejčastější zdržení nevzniká na katastru, ale uvnitř družstva. Prohlášení vlastníka se musí připravit pro celý dům najednou, ne jen pro jeden byt, takže se čeká na geodeta, na kontrolu podkladů a na to, až orgán družstva materiál schválí. Velká družstva navíc pracují s pořadníkem domů a jednotlivé vchody odbavují postupně.

Druhá brzda je vznik SVJ. Ustavující schůze, notářský zápis a zápis do veřejného rejstříku zaberou svůj čas, a než proběhnou, katastr další převody v domě nezapíše.

Zdržet celý dům dokáže i stav úvěru. Dokud družstvo nedoplatí úvěr připadající na budovu a nezíská od banky potvrzení, nemá k návrhu na vklad co přiložit.

Zákon č. 311/2013 Sb. přitom družstvu nestanoví lhůtu, do kdy má převod dokončit. Kdo chce mít alespoň rámcovou představu, musí si vyžádat harmonogram od představenstva a počítat s tím, že se posune.

Kdy se převod nevyplatí

Ne každému dává převod smysl. Kdo v bytě bydlí, nechystá se ho prodávat ani zastavovat a družstvo kolem něj funguje bez dluhů, zaplatí podíl na nákladech převodu a nově si sám vyřizuje daň z nemovitých věcí, zatímco na jeho každodenním bydlení se nezmění nic.

Nevyplatí se ani tam, kde náklady na přípravu prohlášení vlastníka v malém domě připadnou na pár členů. Rozpočítat zaměření a právní práci mezi šest bytů vyjde na jednotku dráž než mezi šedesát.

Opatrnost je namístě u domů před velkou rekonstrukcí. Družstvo často financuje opravu novým úvěrem a jeho podíl na bytě je potřeba vypořádat před převodem, což může celý záměr o roky odsunout.

Naopak jasný smysl má převod pro toho, kdo chce byt použít jako zástavu pro hypotéku, prodat ho za tržní cenu bez omezení daných stanovami nebo ho bez komplikací odkázat dědicům. Čím se členský podíl liší od vlastnictví bytu a co s ním člen družstva vlastně drží, vysvětluje text o tom, co je družstevní byt.

Na co si dát pozor

Ústní přísliby na schůzi nestačí. Pokud dům spadá pod zákon č. 311/2013 Sb., má člen zákonný nárok a měl by mít písemně potvrzeno, že ho družstvo eviduje. Pokud nespadá, existuje jen rozhodnutí orgánu družstva, které lze změnit.

Před podáním žádosti se vyplatí vyžádat si od představenstva písemně potvrzení o stavu anuity a dalších závazků k bytu, informaci o tom, jestli už dům má zapsané prohlášení vlastníka, rozpis nákladů, které bude družstvo po členovi chtít, a pořadí, ve kterém se jeho vchod k převodu dostane.

Kupující, který si bere družstevní byt s tím, že si ho pak sám převede do osobního vlastnictví, by měl tenhle plán ověřit u družstva ještě před podpisem smlouvy o převodu podílu. Inzeráty formulaci o možném převodu do vlastnictví používají volně a prodávající za ni neručí.

Pozor i na to, co člověk podpisem smlouvy o převodu jednotky doopravdy dostává. Vlastnické právo vzniká až vkladem, ne podpisem, a do rozhodnutí katastrálního úřadu je byt pořád majetkem družstva.

Právní posouzení konkrétního případu tenhle text nenahrazuje. U nejasného vymezení jednotek, sporu o podíly na společných částech nebo u družstva, které převod odmítá, je na místě obrátit se na advokáta se specializací na nemovitosti a paralelně jednat s představenstvem družstva.

Nárok, kroky a poplatky v kostce

Zákonný nárok na bezúplatný převod má jen člen bytového družstva vzniklého před 1. lednem 1992 u domu postaveného s pomocí státu mezi lety 1959 a 1992, a to podle zákona č. 311/2013 Sb. U ostatních družstev jde o dobrovolné rozhodnutí podle stanov. Převodu musí předcházet doplacení anuity a vypořádání dluhů vůči družstvu, hlavně ale rozdělení domu na jednotky prohlášením vlastníka, protože bez zapsané jednotky není co převádět. Následuje smlouva o převodu jednotky, návrh na vklad se správním poplatkem 2 000 korun a dvacetidenní lhůta, po jejímž uplynutí katastrální úřad o vkladu rozhoduje. Po zápisu se z družstevníka stává vlastník jednotky a člen společenství vlastníků, s vlastní daňovou povinností i s vlastním hlasem na shromáždění.