Kdo dnes kupuje byt nebo dům, neřeší žádnou daň z nabytí nemovitosti. Stát ji zrušil zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou platností až k prosinci 2019. Ještě před pár lety přitom stejný kupující musel k ceně nemovitosti připočítat čtyři procenta navíc jako daň. Kompletní přehled toho, jaké daně s nemovitostí souvisí dnes, shrnuje článek Daně u nemovitostí: přehled daně z prodeje i vlastnictví.

Co dřív daň z nabytí obnášela

V nějaké podobě se z převodu nemovitosti platilo státu už od roku 1993, tehdy ještě pod názvem daň z převodu nemovitostí. Pod pojmem daň z nabytí nemovitých věcí fungovala od roku 2014 až do svého zrušení v září 2020, tedy necelých sedm let. Platil ji ten, kdo nemovitost koupil, tedy nejčastěji kupující bytu, domu nebo pozemku. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. stanovilo sazbu na 4 % z nabývací hodnoty nemovitosti. Měnil se i plátce: do konce října 2016 daň odváděl prodávající, teprve novela přesunula povinnost na kupujícího. U bytu za tři miliony korun tak dřív činila daň sto dvacet tisíc korun navíc ke kupní ceně, což museli kupující počítat do celkového rozpočtu vedle hypotéky a nákladů na právní servis.

Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň se zpětnou platností

Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, vyšel ve Sbírce zákonů 25. září 2020 a účinnosti nabyl hned druhý den. Od 26. září 2020 tak katastrální zápis vlastnictví žádnou daň z nabytí už nezakládá. Zrušení navíc platí zpětně, a to i pro případy, kdy katastr zapsal vlastnické právo už v prosinci 2019, dávno před vznikem samotného zákona. Rozhodovalo datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, ne datum podpisu kupní smlouvy ani datum, kdy si kupující daň sám vypočítal. Kdo koupil byt na podzim 2019 a katastr mu vlastnictví zapsal až v prosinci, měl už podle nových pravidel od daně pokoj, přestože v okamžiku podpisu smlouvy ještě daň platila. Hranice běžela přesně na měsíc: kdo měl vklad zapsaný už v listopadu 2019, tedy jen o pár týdnů dřív, daň ještě doplatit musel.

Lidé, kteří daň mezitím stihli zaplatit, si mohli po zrušení požádat o vrácení přeplatku u svého finančního úřadu.

Kolik si kupující díky zrušení ušetří

Pro kupujícího dnes daň z nabytí nemovitosti neznamená vůbec nic, protože žádná neexistuje. Při koupi bytu nebo domu se tak počítá jen s kupní cenou, hypotékou, odměnou realitní kanceláři, pokud kupující její služby využije, právním servisem a správním poplatkem za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Rozdíl proti roku 2019 je u dražších nemovitostí citelný: u bytu za pět milionů korun kupující ušetří přesně dvě stě tisíc korun, které by jinak odváděl státu.

Právní servis obvykle zahrnuje sepsání nebo kontrolu kupní smlouvy a úschovu kupní ceny, ať už u advokáta, notáře, nebo banky, než se převod dokončí zápisem v katastru. Za samotný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí se platí správní poplatek. Jeho aktuální výši je vhodné ověřit přímo u katastrálního úřadu, protože se čas od času mění. Právě tenhle poplatek zůstal jedinou oficiální platbou státu spojenou přímo s aktem nabytí nemovitosti, byť jde o řádově nižší částku než bývalá čtyřprocentní daň.

Daň z nabytí není totéž co daň z nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitosti se snadno plete s daní z nemovitých věcí, což je úplně jiná povinnost. Zatímco daň z nabytí platila jen jednorázově při koupi, daň z nemovitých věcí platí každý vlastník bytu, domu nebo pozemku každý rok znovu, bez ohledu na to, jestli nemovitost koupil, zdědil nebo dostal darem. Tahle daň dál platí beze změny a nový majitel po zápisu do katastru musí podat přiznání sám, obvykle do konce ledna následujícího roku.

Prodej řeší úplně jinou daň

Zrušení daně z nabytí se týká jen okamžiku koupě, ne pozdějšího prodeje. Prodej téže nemovitosti o pár let později je jiná situace: může nastoupit daň z příjmu, pokud majitel nesplní takzvaný časový test vlastnictví. Ve stejné době se změnila i pravidla osvobození: pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 se časový test prodloužil z pěti na deset let. Kupující se tak zbavili daně při koupi, prodávající ale musí počítat s delší dobou, po kterou se vyplatí nemovitost před prodejem podržet. Aktuální podmínky je vhodné ověřit u finanční správy. Pravidla i výjimky podrobně popisuje článek Daň z prodeje nemovitosti: kdy platí časový test a kdy ne.

Na co si dát pozor

Starší články a kalkulačky nákladů na koupi ale s daní z nabytí občas ještě počítají, jako by platila. Taková položka do rozpočtu na rok 2026 nepatří a při plánování koupě se s ní počítat nemá. Někteří prodávající i makléři navíc ještě ze zvyku řeší, kdo z obchodu zaplatí daň z nabytí, přestože už roky není co platit. Kupující se podobné otázce může v klidu vyhnout a připomenout, že daň z nabytí platila jen do září 2020.

Druhá častá záměna je s daní z nemovitých věcí, kterou po koupi bytu nebo domu musí nový vlastník sám přiznat a platit každý rok dokola. Prvokupující, kteří slyšeli, že se dnes „žádná daň z nabytí neplatí“, si tuhle informaci často spojí se všemi daněmi najednou. O rok později je pak překvapí platební výměr na daň z nemovitých věcí, i když šlo od začátku o jinou povinnost, kterou zrušení daně z nabytí vůbec neovlivnilo. Prodej je zase jiná situace: řeší se u něj časový test vlastnictví a případná daň z příjmu, ne daň z nabytí.