Dluh se k nemovitosti dostane několika cestami. Někdy patří přímo majiteli, jindy ho zdědí spolu s domem, a v části případů na něj kupující narazí až ve chvíli, kdy je smlouva podepsaná. Exekuce, dražba, insolvence i dědické řízení se přitom řídí odlišnými předpisy a liší se i tím, kolik času na reakci zbývá. Tenhle přehled shrnuje, jak jednotlivé situace probíhají, kde se dají dluhy dohledat online a v jakém okamžiku se vyplatí přizvat advokáta.

Kde si ověřit, jestli na nemovitosti vázne dluh

Tři veřejné databáze pokrývají většinu rizik a projít se dají za jedno odpoledne.

Prvním zdrojem je katastr nemovitostí. Aplikace Nahlížení do katastru, kterou provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální, ukazuje u konkrétní parcely nebo jednotky list vlastnictví. Rozhodující je jeho část C, tedy omezení vlastnického práva. Objeví se v ní zástavní právo banky, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti i poznámka o zahájeném insolvenčním řízení. Základní nahlédnutí je zdarma, úplný výpis listu vlastnictví je zpoplatněný.

Druhým zdrojem je insolvenční rejstřík, který vede Ministerstvo spravedlnosti. Vyhledává se podle jména nebo rodného čísla dlužníka a je bezplatný. Najde se v něm, jestli proti majiteli běží insolvenční řízení a v jaké je fázi.

Třetí je Centrální evidence exekucí, kterou provozuje Exekutorská komora České republiky. Ukazuje pravomocně nařízené exekuce vedené proti konkrétní osobě. Na rozdíl od předchozích dvou je výpis zpoplatněný.

Postup má logické pořadí. Nejdřív se dohledá nemovitost v katastru podle adresy, čísla parcely nebo čísla jednotky a projde se část C listu vlastnictví. Pak se jméno vlastníka zadá do insolvenčního rejstříku. Teprve když obojí vyjde čistě a jde o transakci za vyšší částku, má smysl zaplatit si výpis z Centrální evidence exekucí.

Žádná z databází přitom nezachytí úplně všechno. Dluh, u kterého věřitel zatím nepodal návrh, se v nich neobjeví, stejně jako nedoplatky vůči společenství vlastníků. Právě dluhy na příspěvcích do fondu oprav bývají u bytů nepříjemným překvapením, protože se v katastru nikde nezobrazují a zjistí se až dotazem u SVJ nebo správce domu.

Jak probíhá exekuce na nemovitost

Exekuci vede soudní exekutor, kterého k tomu pověřuje soud. Postup upravuje exekuční řád, tedy zákon č. 120/2001 Sb. Předchází jí vykonatelné rozhodnutí, obvykle rozsudek, platební rozkaz nebo rozhodčí nález, kterým byl dlužník zavázán zaplatit.

Prodej nemovitosti není prvním krokem. Exekutor obvykle nejdřív zkouší způsoby, které dlužníka zasáhnou méně, tedy srážky ze mzdy, přikázání pohledávky z bankovního účtu nebo prodej movitých věcí. K prodeji nemovité věci se přistupuje tehdy, když ostatní způsoby nestačí na uhrazení dluhu.

Samotný proces má několik fází. Exekutor vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, který se zapisuje do katastru. Následuje ocenění, tedy znalecký posudek stanovující obvyklou cenu. Poté exekutor vydá dražební vyhlášku s termínem dražby, nejnižším podáním a výší dražební jistoty. Dražba se dnes koná převážně elektronicky.

Zákaz nakládat s majetkem přitom vzniká dřív, než se cokoli objeví v katastru. Obecně platí od doručení vyrozumění o zahájení exekuce povinnému, u konkrétní nemovitosti pak od doručení exekučního příkazu. Zápis do katastru je až následný a slouží k ochraně dalších osob, které by o exekuci jinak nevěděly.

Prodej, darování ani zatížení novým zástavním právem tedy bez dalšího možné nejsou. Nejde ovšem o absolutní zákaz. Takové jednání je neplatné jen tehdy, pokud se neplatnosti dovolá exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel, a exekutor může s nakládáním vyslovit souhlas. Právě na tom stojí prodej z volné ruky popsaný níže.

Do nemovitosti, kde má povinný trvalý pobyt, navíc exekutor nemůže sáhnout kvůli drobnému dluhu. Od roku 2022 platí, že takovou nemovitost lze prodat, jen pokud vymáhaná pohledávka bez příslušenství přesahuje 100 000 korun. Výjimkou zůstává výživné, náhrada újmy na zdraví a škoda způsobená úmyslným trestným činem.

Dlužník má přesto prostor jednat. Do vydání dražební vyhlášky lze u exekutora požádat o takzvaný prodej z volné ruky, tedy o prodej nemovitosti samotným povinným za dohledu exekutora. Bývá výhodnější než dražba, protože se obvykle dosáhne vyšší ceny. Souhlasit s ním ale musí exekutor i oprávnění věřitelé.

Jak se proti exekuci bránit

Obrana existuje, má ale krátké lhůty. Nejčastěji jde o návrh na zastavení exekuce, který se podává u exekutora vedoucího řízení do patnácti dnů ode dne, kdy se povinný o důvodu zastavení dozvěděl. Důvodem bývá, že pohledávka byla už uhrazena, že je promlčená, že exekuční titul byl zrušen nebo že byla exekuce nařízena proti nesprávné osobě.

Druhou možností je návrh na odklad exekuce. Typicky se opírá o přechodnou situaci, kdy se dlužník bez svého zavinění ocitl v postavení, které mu brání platit, a je předpoklad, že se poměry zlepší.

U prodeje nemovitosti připadá v úvahu i námitka nepoměru. Exekuční řád s ní počítá pro situace, kdy je zjevný nepoměr mezi výší dluhu a cenou věci, z níž má být uspokojen. Posouzení závisí na okolnostech konkrétní věci.

S obranou se nemá čekat na dražební vyhlášku, ale řešit ji ve chvíli, kdy přijde exekuční příkaz. U prvního návrhu na odklad sice exekutor do rozhodnutí o něm zpravidla nečiní úkony směřující k provedení exekuce, na opakované a zjevně bezúspěšné návrhy se ale tahle ochrana nevztahuje.

Kdo v exekuci nikdy nebyl, obvykle podceňuje náklady. K jistině se připočítávají úroky z prodlení, náklady oprávněného a odměna exekutora. Původní dluh v řádu desítek tisíc korun tak po letech naroste na násobek.

Když je nemovitost ve společném jmění manželů

Exekuce vedená pro dluh jednoho z manželů se může dotknout i majetku ve společném jmění manželů, tedy v SJM. Pro druhého manžela to bývá nejnepříjemnější zjištění celého procesu, protože sám nic nedlužil.

Rozsah, v jakém lze společné jmění postihnout, upravuje občanský soudní řád a exekuční řád. Omezení se týká zejména dluhů vzniklých před uzavřením manželství a dluhů, které jeden z manželů převzal bez souhlasu druhého a nešlo přitom o obstarávání běžných potřeb rodiny. Ani v těchto případech není společné jmění zcela mimo dosah, postihnout ho lze jen v omezeném rozsahu.

Manžel povinného má také procesní obranu, opět s krátkou lhůtou. Pokud exekutor sepíše věc, která do společného jmění nepatří a je ve výlučném vlastnictví druhého manžela, lze do třiceti dnů od okamžiku, kdy se o soupisu dozvěděl, podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu. Když exekutor návrhu nevyhoví, běží dalších třicet dnů na žalobu o vyloučení majetku z exekuce.

Preventivně se dá režim společného jmění upravit smlouvou u notáře, typicky jeho zúžením. Aby taková smlouva působila i vůči věřitelům, musí být zapsaná v evidenci vedené Notářskou komorou České republiky, případně musí být věřiteli známa. Smlouva uzavřená ve chvíli, kdy už dluhy existují, ale zpětně nechrání.

U nemovitosti nabyté za trvání manželství je proto vhodné vědět, jestli je v SJM, nebo ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. Údaj se dohledá na listu vlastnictví.

Dražba: jak vypadá a co znamená pro cenu

Dražební vyhláška je klíčový dokument. Obsahuje popis nemovitosti, výsledné ocenění, výši nejnižšího podání, dražební jistotu a informace o závadách, které na nemovitosti zůstanou i po dražbě.

Nejnižší podání u první dražby činí dvě třetiny výsledné ceny. Není to zvyklost, ale pravidlo občanského soudního řádu. Pokud se nemovitost neprodá, může následovat opakovaná dražba, kde nejnižší podání klesá na polovinu výsledné ceny. Konkrétní částky vždy uvádí dražební vyhláška, takže se vyplatí číst ji celou, ne jen její shrnutí v inzerátu.

Zájemce musí před dražbou složit dražební jistotu. Vydražitel, který uspěje, doplácí zbytek nejvyššího podání ve lhůtě stanovené vyhláškou. Nesplnění lhůty znamená ztrátu jistoty a opakování dražby.

Riziko dražby spočívá v tom, že si kupující nemovitost obvykle nemůže prohlédnout zevnitř tak, jak je u běžného prodeje zvykem. Kupuje tedy s omezenou informací o technickém stavu. Druhým rizikem jsou lidé, kteří v nemovitosti bydlí. Vyklizení po vydražení nemusí být rychlé a někdy vede na další soudní řízení.

Připravované i probíhající dražby zveřejňují exekutorské úřady a najdou se také v centrálních portálech dražeb.

Dražbou celý proces nekončí. Výtěžek se rozděluje v takzvaném rozvrhu, kde o pořadí uspokojení rozhoduje pořadí zástavních práv a povaha jednotlivých pohledávek. Přednost mají náklady řízení a pohledávky zajištěné zástavním právem podle data zápisu. Nezajištění věřitelé přicházejí na řadu až po nich a v části případů nedostanou nic.

Pro dlužníka to znamená jednu podstatnou věc. Pokud výtěžek dražby převýší dluh i náklady, zbytek se mu vyplácí. Prodej nemovitosti v exekuci tedy neznamená, že o celou hodnotu automaticky přijde, byť dosažená cena bývá nižší než při běžném prodeji.

Zástavní práva a většina závad dražbou zanikají, některé ale na nemovitosti zůstávají. O tom, které to budou, rozhoduje soud už v usnesení o ceně. Přetrvávají zejména věcná břemena, u nichž to stanoví zvláštní předpis, nájem bytu a závady, u kterých je zachování ve veřejném zájmu. Dražební vyhláška je pak jen uvádí, sama je nezakládá. Právě proto se u dražeb vyplatí právní posouzení předem.

Ani po příklepu není hotovo. Proti usnesení o příklepu se lze odvolat a existuje institut předražku, kdy může kdokoli do patnácti dnů od zveřejnění usnesení nabídnout cenu alespoň o čtvrtinu vyšší než dosažené nejvyšší podání. Vydražitel tak o nemovitost může ještě přijít.

Insolvence: kdy je nemovitost v ohrožení

Insolvenční řízení řeší situaci, kdy je dlužník v úpadku, tedy má víc věřitelů a závazky déle než třicet dnů po splatnosti neplní. Upravuje ho insolvenční zákon, tedy zákon č. 182/2006 Sb.

Pro fyzické osoby přichází v úvahu oddlužení. Dlužník po stanovenou dobu plní splátkový kalendář a odevzdává část příjmů věřitelům. Součástí bývá i zpeněžení majetkové podstaty, do které nemovitost může spadat.

Zda dlužník o obydlí přijde, se posuzuje podle jeho hodnoty. Výpočet chráněné hodnoty stanoví nařízení vlády č. 189/2019 Sb. a zohledňuje počet osob v domácnosti i místo, kde nemovitost stojí. Nadstandardní bydlení se prodává, běžné obydlí pod limitem zůstává.

Tady je ovšem výjimka, která se týká většiny lidí s hypotékou a v článcích o oddlužení se často opomíjí. Ochrana obydlí neplatí vůči zajištěnému věřiteli. Nemovitost zatížená zástavním právem banky se zpeněžuje na pokyn této banky bez ohledu na to, jestli by jinak pod limit spadala.

Zahájení insolvenčního řízení má praktický dopad i na běžící exekuce. Účinek nastupuje už okamžikem zahájení řízení, tedy zveřejněním vyhlášky v insolvenčním rejstříku, ne až rozhodnutím o úpadku. Od té chvíle exekuci nelze provést. Věřitelé své pohledávky uplatňují přihláškou do insolvenčního řízení.

Pro kupujícího je podstatné, že poznámka o insolvenčním řízení se zapisuje do katastru. Koupě od člověka v insolvenci bez souhlasu insolvenčního správce nebo soudu není neplatná, ale neúčinná vůči věřitelům. Rozdíl je zásadní: převod proběhne a zapíše se do katastru, věřitelé se ho ale mohou dovolat jako neúčinného a kupující o nemovitost přijde.

Řízení má několik fází, které na sebe navazují. Insolvenčním návrhem se řízení zahajuje a soud o něm rozhoduje ve lhůtách daných zákonem. Následuje rozhodnutí o úpadku a o způsobu jeho řešení, u fyzických osob nejčastěji povolení oddlužení. Poté nastupuje insolvenční správce, sestaví soupis majetkové podstaty a věřitelé přihlašují pohledávky. Celý spis je veřejně dostupný v insolvenčním rejstříku, takže průběh si může kdokoli dohledat podle jména dlužníka.

Zvláštní situace nastává u spoluvlastnictví. Pokud je v úpadku jen jeden ze spoluvlastníků, do majetkové podstaty spadá jeho podíl, ne celá nemovitost. Prodej podílu bývá komplikovaný a v praxi vede k jednání s ostatními spoluvlastníky, kteří mají zpravidla zájem podíl vykoupit.

Po splnění oddlužení soud rozhodne o osvobození od placení zbývajících pohledávek. Právě tohle je smysl celého procesu, protože dluhy, které se nepodařilo uspokojit, se dál nevymáhají. Osvobození se ale nevztahuje na všechny typy závazků a soud ho může za určitých okolností odejmout.

Dědické řízení: co se děje s nemovitostí po úmrtí

Dědické řízení zahajuje soud, řízení ale fakticky vede notář jako soudní komisař, kterého soud pověří. Dědic si notáře nevybírá, přiděluje se podle rozvrhu.

Notář zjistí okruh dědiců, majetek a dluhy zůstavitele a řízení končí usnesením o dědictví. Teprve na jeho základě se zapíše nový vlastník do katastru nemovitostí.

Dědic přitom nabývá dědictví už k okamžiku smrti zůstavitele, zápis do katastru má jen deklaratorní povahu. Během řízení proto nakládat s nemovitostí lze, zpravidla ale jen se souhlasem notáře jako soudního komisaře, případně soudu.

Délka řízení se liší podle složitosti. U jednoduchých případů s jedním dědicem jde o měsíce, u sporů mezi dědici nebo u nejasného majetku se řízení protahuje výrazně.

Pokud dědiců je víc, získávají nemovitost do spoluvlastnictví, nedohodnou-li se jinak. Dohoda dědiců uzavřená v řízení je přitom nejjednodušší cesta, jak se vyhnout pozdějšímu sporu o to, kdo v domě bydlí a kdo platí opravy.

Dluhy v dědictví: kdy je dědic musí platit

Dědictví není jen majetek. Přechází s ním i dluhy zůstavitele, a to je nejčastější zdroj nepříjemných překvapení.

Občanský zákoník, tedy zákon č. 89/2012 Sb., dává dědici obranu v podobě výhrady soupisu pozůstalosti. Kdo ji uplatní, hradí dluhy jen do výše ceny nabytého dědictví. Bez ní hrozí, že dědic bude za dluhy odpovídat i nad tuto hodnotu, tedy ze svého.

Výhradu je nutné uplatnit ve lhůtě a u notáře, který řízení vede. Právě tady se dělá chyba, protože část dědiců výhradu považuje za projev nedůvěry vůči zesnulému nebo za zbytečnou formalitu.

Druhou možností je dědictví odmítnout. Lhůta je jeden měsíc ode dne, kdy byl dědic o svém právu vyrozuměn. Tři měsíce má ten, kdo má jediné bydliště v zahraničí, takže dědic bydlící v Česku i jinde zůstává na měsíci. Soud může lhůtu z důležitých důvodů přiměřeně prodloužit. Odmítnutí nelze vzít zpět a odmítá se dědictví jako celek. Vybrat si jen dům a odmítnout dluhy nejde.

Je-li dědiců víc, hradí dluhy zůstavitele společně a nerozdílně. Věřitel se tedy může obrátit na kteréhokoli z nich a ten pak vypořádání řeší s ostatními. U předlužené pozůstalosti připadá v úvahu i její likvidace, kdy se majetek zpeněží a z výtěžku se uspokojí věřitelé.

Časté nedorozumění se týká nesplacené hypotéky. Ta smrtí majitele nezaniká a přechází na dědice spolu s nemovitostí. Zástavní právo banky zůstává na listu vlastnictví zapsané a splátky běží dál. Součástí hypotečních smluv bývá životní pojištění, které v případě úmrtí část dluhu pokryje, rozsah krytí se ale případ od případu liší a je nutné ho ověřit v konkrétní pojistné smlouvě.

Podobně nezanikají nedoplatky na energiích, na příspěvcích do fondu oprav ani exekuce vedené proti zůstaviteli. Exekuční řízení se úmrtím povinného nezastaví, pokračuje proti dědicům v rozsahu, v jakém za dluhy odpovídají.

Před rozhodnutím se vyplatí zjistit, co po zůstaviteli reálně zbylo. Notář má nástroje na dohledání majetku, dědic sám může nahlédnout do insolvenčního rejstříku a nechat si vyhotovit výpis z Centrální evidence exekucí. U hodnotnějších pozůstalostí a u podnikajících zůstavitelů je konzultace s advokátem levnější než pozdější spor.

Koupě nemovitosti, na které vázne dluh

Nemovitost zatížená dluhem není automaticky nekoupitelná. Část transakcí na trhu se přesně takhle uzavírá, obvykle za nižší cenu a s vyšší mírou přípravy.

Klíčové je pořadí kroků. Standardní řešení vede přes advokátní nebo notářskou úschovu, ze které se nejdřív uhradí dluh, teprve poté zbytek kupní ceny prodávajícímu, a to až po výmazu zástavního práva a zápisu nového vlastníka. Kupní smlouva musí přesně popsat, co se stane, když se dluh nepodaří vypořádat.

Zdrojů rizika bývá několik. Kromě zástavního práva banky a exekučních příkazů jde o věcná břemena, nájemní smlouvy uzavřené na dlouhou dobu a nedoplatky vůči společenství vlastníků. U bytů se vyplatí vyžádat si potvrzení SVJ o výši dluhů na příspěvcích.

Zvláštní opatrnost patří k nabídkám, které slibují rychlé vyplacení exekuce výměnou za převod nemovitosti. Část z nich je legitimní, část ne. Vždy má smysl nechat si smlouvu předem přečíst advokátem, kterého si vybere kupující nebo prodávající, ne protistrana.

Daně a poplatky, které s tím souvisejí

Daňová stránka bývá až druhá otázka, ale u zděděných a dražených nemovitostí umí překvapit.

Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující, byla zrušena. U koupě i u vydražení tedy tato položka odpadá.

Zdědění nemovitosti samo o sobě dani z příjmů nepodléhá. Rozdíl nastává ve chvíli, kdy ji dědic prodá. Příjem z prodeje je osvobozen po splnění časového testu, který činí pět let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 a deset let u těch nabytých od roku 2021. Vedle toho existuje osvobození při bydlišti v nemovitosti po dobu alespoň dvou let bezprostředně před prodejem, což bývá pro dědice, který v domě žil, nejjednodušší cesta.

Pro dědice je podstatná jedna výjimka. Pokud jde o dědění v přímé linii, tedy od rodičů, prarodičů nebo dětí, případně od manžela, započítává se do časového testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Dům, který rodiče vlastnili třicet let, tak dědic může prodat bez daně z příjmu i krátce po dědickém řízení. Konkrétní posouzení ale závisí na dalších okolnostech a údaje se v čase mění, proto se vyplatí ověřit aktuální podmínky u Finanční správy nebo u daňového poradce.

Vedle toho běží daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník zapsaný k prvnímu lednu daného roku. Změna vlastníka v průběhu roku znamená povinnost podat daňové přiznání do konce ledna roku následujícího.

Nezanedbatelný je i správní poplatek za vklad vlastnického práva do katastru. Platí ho ten, kdo návrh na vklad podává, obvykle podle dohody ve smlouvě.

Kdy stačí vlastní ověření a kdy je namístě advokát

Ověření nemovitosti v katastru, v insolvenčním rejstříku i v evidenci exekucí zvládne každý. Stejně tak nahlédnutí do dražební vyhlášky nebo do insolvenčního spisu, protože obojí je veřejné.

Hranice se posouvá jinam ve chvíli, kdy se má něco podepsat nebo kdy běží lhůta. Advokát dává smysl především v několika situacích.

Jde o koupi nemovitosti, na které vázne zástavní právo, exekuce nebo jiná závada, protože tam rozhoduje přesné nastavení úschovy a pořadí kroků. Dále o dědictví, kde je v pozůstalosti podnikání, nejasné dluhy nebo spor mezi dědici. Patří sem i obrana proti exekuci, tedy návrh na její zastavení nebo odklad, kde na formulaci a na dodržení lhůty záleží víc než na argumentaci samotné. A nakonec vydražení nemovitosti, u kterého je vhodné znát závady zůstávající po dražbě ještě před složením jistoty.

Náklady na právní posouzení bývají u těchto transakcí zlomkem hodnoty nemovitosti. Spor, který vznikne z nedomyšlené smlouvy, stojí násobně víc a trvá roky.

Pro první orientaci existuje i bezplatná pomoc. Občanské poradny a bezplatná právní pomoc poskytovaná Českou advokátní komorou pokryjí základní dotazy, byť se na ně čeká a nenahradí zastoupení v konkrétní věci.

Na co si dát pozor

Lhůty v těchto řízeních bývají krátké a jejich zmeškání se obvykle nedá napravit. Týká se to odmítnutí dědictví, uplatnění výhrady soupisu i podání návrhu na zastavení exekuce. Doporučené dopisy od exekutora nebo notáře je tedy potřeba otevírat.

Fikce doručení je druhá past. Pokud si adresát zásilku nevyzvedne, považuje se po uplynutí desetidenní úložní doby za doručenou. Ignorováním pošty se řízení nezastaví, adresát se pouze připraví o možnost bránit se.

Ověřování v katastru má svůj časový posun. Zápis poznámky nebo exekučního příkazu nemusí být proveden týž den, kdy vznikl. Výpis starý několik týdnů proto nemusí odpovídat aktuálnímu stavu, a to je důvod, proč se v transakcích ověřuje list vlastnictví opakovaně, naposledy těsně před podpisem.

Zvláštní opatrnost si zaslouží oddlužovací společnosti, které oslovují dlužníky samy. Návrh na povolení oddlužení může za dlužníka sepsat a podat pouze advokát, notář, exekutor, insolvenční správce nebo akreditovaná osoba. Návrh podaný někým jiným soud odmítne. Akreditovaná osoba přitom za sepsání návrhu nesmí požadovat úplatu a u ostatních je odměna zastropovaná zákonem.

Informace v tomto přehledu popisují obecná pravidla platná v době vydání. Konkrétní případ ovlivňuje datum vzniku dluhu, znění smluv i průběh dosavadního řízení, takže rozhodnutí o dalším postupu patří do rukou advokáta.

Kam pokračovat podle konkrétní situace

Tenhle text slouží jako rozcestník. Každá ze čtyř oblastí má vlastní pravidla, která se do přehledu nevejdou, a má už i svůj podrobnější článek.

Detailu jednotlivých fází exekuce, možnostem obrany i prodeji z volné ruky se věnuje samostatný článek o exekuci na nemovitost, průběhu, obraně a ochraně bydlení.

Jak číst dražební vyhlášku, jak funguje elektronická dražba a v čem se liší dobrovolná dražba od nedobrovolné, popisuje samostatný článek o dražbě nemovitosti.

Oddlužení krok za krokem, posouzení hodnoty obydlí i průběh spolupráce s insolvenčním správcem rozebírá samostatný článek o insolvenci a oddlužení, tedy o tom, co se stane s bytem nebo domem.

A průběhu řízení u notáře, zápisu do katastru i lhůtám pro odmítnutí dědictví nebo výhradu soupisu pozůstalosti se věnuje samostatný článek o dědickém řízení s nemovitostí.