Kdo kupuje první byt po třicítce, potřebuje míň vlastních peněz, než by čekal. Česká národní banka nastavila pro žadatele mladší 36 let mírnější hranici LTV, tedy poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, než pro ostatní. Rozdíl mezi 80 a 90 procenty vyjde u běžného bytu na stovky tisíc korun, které člověk nemusí mít našetřené.

Kdo se do zvýhodněné hranice vejde

Obecná horní hranice LTV, kterou ČNB bankám stanovuje, činí 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, platí mírnější hranice 90 procent.

Podmínka má dvě části a obě musí platit zároveň. První je věk, žadatel musí být mladší 36 let, obvykle se posuzuje k datu podání žádosti, konkrétní praxi je vhodné ověřit u banky. Druhá je účel, hypotéka musí financovat pořízení nemovitosti k vlastnímu bydlení, ne investici na pronájem ani jiný neúčelový výdaj. U žádosti víc lidí najednou, třeba partnerů nebo manželů, se může praxe bank v tom, čí věk rozhoduje, lišit. Než člověk počítá s konkrétním scénářem, vyplatí se ověřit přímo u banky, jak podmínku u společné žádosti posuzuje.

Kolik to znamená v korunách

Rozdíl mezi 80 a 90procentním LTV je vidět nejlíp na konkrétním čísle. Byt s odhadní hodnotou 4 500 000 korun, při LTV 80 procent banka půjčí 3 600 000 korun a kupující musí mít 900 000 korun vlastních. Při LTV 90 procent banka půjčí 4 050 000 korun a stačí 450 000 korun vlastních.

Rozdíl činí 450 000 korun, pro mladého člověka na začátku kariéry jde o částku, jejíž naspoření může znamenat rozdíl mezi koupí bytu teď a odkladem o několik let. Přesně proto ČNB u mladších žadatelů hranici uvolňuje. Vyšší LTV má ale i druhou stranu, úvěr blíž hornímu limitu bývá pro banku rizikovější, protože v případě prodeje zástavy má menší polštář. Banky proto u vyššího LTV obvykle nasazují vyšší úrokovou sazbu než u nižšího. Hypotéka na 90 procent hodnoty tak měsíčně vyjde dráž než stejně velká hypotéka na nižší LTV, i kdyby šlo o stejnou banku a stejného klienta.

Proč ČNB mladší žadatele zvýhodňuje

Hranice LTV patří mezi nástroje makroobezřetnostní politiky, kterými ČNB hlídá, aby banky neposkytovaly příliš rizikové úvěry. Mladší žadatelé mají před sebou obvykle víc let výdělečné činnosti a delší čas na splacení, takže i vyšší podíl úvěru na hodnotě nemovitosti představuje z pohledu regulátora přijatelnější riziko než u staršího žadatele se stejným úvěrem. Druhým důvodem je dostupnost bydlení pro lidi, kteří si první nemovitost teprve pořizují a nemají za sebou roky, kdy mohli spořit nebo prodat předchozí byt se ziskem. Bez zvýhodněné hranice by museli čekat déle, než si potřebnou akontaci naspoří.

Co zvýhodněné LTV neřeší

Nižší nutná akontace neznamená, že žadatel na hypotéku automaticky dosáhne. Banka pořád posuzuje bonitu, tedy jestli příjem stačí na měsíční splátku spolu s ostatními výdaji a dluhy. Tenhle propočet dělá nezávisle na tom, jaké LTV žadatel využije, a právě na něm žádost nakonec nejčastěji ztroskotá, i když se zvýhodněnou hranicí LTV problém není. Jak banka maximální částku počítá, popisuje text Na jakou hypotéku dosáhnu: jak banka počítá maximum.

Zvýhodněná hranice LTV taky nic nemění na tom, že banka nemovitost oceňuje sama a z vlastního odhadu, ne z kupní ceny v inzerátu. Když odhad vyjde níž, potřebná akontace se zvedne bez ohledu na to, jestli žadatel patří do zvýhodněné skupiny nebo ne. Kompletní přehled toho, jak se LTV, DTI a DSTI počítají a jaké limity ČNB aktuálně má nastavené, rozebírá text LTV, DTI a DSTI: co znamenají limity ČNB.

Jak rozdíl vypadá u jiné ceny bytu

Stejný princip platí bez ohledu na to, jak drahou nemovitost žadatel kupuje, jen se mění absolutní částka. U bytu za 3 000 000 korun je rozdíl mezi 80procentním a 90procentním LTV 300 000 korun ve vlastních penězích, 600 000 versus 300 000 korun akontace. U dražší nemovitosti za 6 000 000 korun jde už o 600 000 korun rozdílu, 1 200 000 versus 600 000 korun. Čím dražší nemovitost, tím větší je absolutní úspora na akontaci díky zvýhodněné hranici, i když procentní rozdíl zůstává stejný. Pro žadatele v dražších lokalitách, typicky ve větších městech, tak zvýhodnění hraje o to větší roli.

Co dělat, když žadatel na zvýhodněnou hranici nedosáhne

I se zvýhodněným LTV 90 procent se stává, že žadatel nemá dost vlastních peněz nebo že mu bonita nedovolí splátku odpovídající vyššímu úvěru. V takovém případě pomáhá přibrat spolužadatele s vlastním příjmem, typicky partnera nebo rodiče, čímž se zvýší jak posuzovaný příjem, tak dostupná akontace. Řešením bývá i darovací smlouva, kdy rodina přispěje na akontaci, takže žadatel potřebuje nižší úvěr a nemusí využít celou hranici 90 % LTV. Jak banka dar uzná a jaké doklady k němu chce, se liší, proto je dobré to řešit předem.

Čas od času se objevují i cílené státní podpory bydlení pro mladé rodiny nebo první nemovitost. Jejich podmínky se ale mění, některé programy se ruší a jiné vznikají, takže se vyplatí ověřit aktuální nabídku přímo u příslušné instituce, ne spoléhat na starší informace.

Na koho se zvýhodnění nevztahuje

Podmínka vlastního bydlení vylučuje investiční nemovitosti. Kdo kupuje byt na pronájem, počítá s obecnou hranicí LTV, ne se zvýhodněnou, i kdyby byl mladší 36 let. U investičních hypoték (třetí a další obytná nemovitost nebo nemovitost k pronájmu) navíc ČNB od dubna 2026 jen doporučuje přísnější LTV 70 procent a DTI 7. Není to závazný limit, banky se jím ale v praxi řídí. Zvýhodnění se netýká ani neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí, kterému se říká americká hypotéka. Ten podle definice nemá určený účel, takže podmínku financování vlastního bydlení nesplňuje bez ohledu na věk žadatele.

Na co si dát pozor

Hranice, procenta i věkový limit se v minulosti měnily a ČNB je může upravit znovu podle vývoje trhu. Než člověk začne s konkrétní bankou počítat přesnou akontaci, vyplatí se ověřit aktuálně platné parametry přímo u ní nebo na stránkách ČNB. Limity LTV jsou od dubna 2022 pro banky závazné. Banka může u části úvěrů nad limit jít, ale jen do 5 procent objemu hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí. Je to stav k podzimu 2026, aktuální nastavení ověřte na cnb.cz. Pro žadatele jde o horní hranici, ne o nárok, který by musela každá banka klientovi nabídnout. Konkrétní banka může mít vlastní, přísnější pravidla, i když by podle limitu ČNB mohla jít výš. Srovnání nabídky víc bank se proto vyplatí i u tohohle zvýhodnění.

Vyšší LTV znamená vyšší splátku i vyšší celkový přeplatek na úrocích oproti nižšímu LTV při stejné výši úvěru. Kdo má možnost dát dohromady víc vlastních peněz a snížit tak potřebné LTV pod 90 procent, i za cenu pozdějšího termínu koupě, může na úrocích za celou dobu splácení ušetřit řádově statisíce korun.

Co z toho plyne

Žadatelé mladší 36 let, kteří kupují nemovitost k vlastnímu bydlení, mají podle pravidla ČNB nárok na LTV až 90 procent místo obecných 80. U bytu za 4,5 milionu korun to znamená rozdíl 450 000 korun ve vlastních penězích. Podmínka platí jen pro vlastní bydlení, ne pro investiční nemovitosti ani pro neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Nižší nutná akontace neřeší druhou stranu rovnice, tedy jestli příjem na danou splátku vůbec stačí. Obě čísla, LTV i bonitu, je potřeba spočítat vedle sebe.