V roce 2026 končí fixace hypotékám s celkovou zůstatkovou jistinou zhruba 470 miliard korun a jejich průměrná dosavadní sazba činí 3,2 procenta. Podle odhadu České národní banky ze Zprávy o měnové politice – jaro 2026 to domácnostem zvedne splátky v průměru o 15 procent, tedy zhruba o 1 900 korun měsíčně. Většina těchto domácností dostává od banky dopis s vyšším číslem, než na jaké byla zvyklá. Právě v tu chvíli se rozhoduje mezi refixací a refinancováním, a rozdíl mezi nimi rozhoduje o tom, kolik bude splátka příštích pět let dělat.

Refixace a refinancování: dvě různé věci

Refixace je nová úroková sazba u stávající banky. Smlouva zůstává v platnosti, zástavní právo na katastru se nemění, banka znovu neposuzuje příjem ani hodnotu nemovitosti. Klient obvykle jen podepíše dodatek nebo nabídku potvrdí v internetovém bankovnictví. Vyřízení je otázka několika minut.

Refinancování je nový úvěr u jiné banky, kterým se splatí ten původní. Nová banka posoudí bonitu klienta znovu, chce doklady o příjmu, prověří registry a stanoví vlastní hodnotu nemovitosti. Na katastru se vymaže zástavní právo staré banky a vloží nové. Celý proces trvá týdny.

Rozdíl v pracnosti je tedy velký. Rozdíl v ceně bývá také, ale opačným směrem, než by člověk čekal. Banky si udržují klienty obvykle horší nabídkou při refixaci než tou, kterou dávají novým žadatelům. Sazba v prvním dopise od banky proto zpravidla není nejlepší, co daná banka umí. Existuje ještě třetí varianta, o které se mluví míň. Klient poptá konkurenci, přinese její nabídku vlastní bance a nechá ji, ať nabídku dorovná. Zůstane u své banky za lepší sazbu a vyhne se administrativě spojené s převodem zástavy. Bez nabídky od jiné banky, kterou má čím podložit, ale tahle cesta nefunguje.

Proč to teď řeší tolik domácností

Hypotéky sjednané v letech 2020 a 2021 měly sazby kolem dvou až tří procent. Jejich pětileté fixace teď postupně končí a nová sazba je výrazně výš.

První odhad dopadu zveřejnila v květnu 2025 na blogu ČNB hlavní analytička Eva Hromádková: podle něj mělo ve zbývajících devíti měsících roku 2025 dojít k refixaci nebo refinancování hypoték za zhruba 184 miliard korun, s nárůstem objemu splátek o 12 až 21 procent podle scénáře vývoje sazeb, v průměru o 1 500 až 3 000 korun měsíčně na domácnost. Tyhle rozsahy se ale týkají jen hypoték refinancovaných do konce roku 2025. Pro rok 2026 nahradila ČNB odhad novějším číslem popsaným výše.

Odhad se týkal celého trhu a jednotlivé domácnosti se od průměru liší, ukazuje ale, o jak velkou položku v rodinném rozpočtu jde a proč se vyplatí věnovat konci fixace pár hodin práce.

Kdy odchod k jiné bance nic nestojí

Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, dává klientovi právo splatit úvěr kdykoli, zcela nebo zčásti (§ 117 odst. 1). Banka za to má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117 odst. 2). Zákon ale vyjmenovává situace, ve kterých náhradu požadovat nesmí vůbec. Pro refinancování jsou podstatné dvě. Podle § 117 odst. 3 písm. c) nesmí banka náhradu žádat v období, pro které není stanovena pevná sazba, tedy u plovoucí sazby. A podle písmene d) ji nesmí žádat u hypotéky do tří měsíců poté, co klientovi sdělila novou výši sazby podle § 102 odst. 3.

Tohle druhé pravidlo je v praxi to hlavní. Ustanovení § 102 odst. 3 ukládá bance, aby u hypotéky s fixací nejméně jeden rok, po níž následuje další fixace nejméně jeden rok, sdělila novou sazbu a novou výši splátek nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Od doručení tohoto sdělení běží tříměsíční lhůta, ve které může klient úvěr splatit bez jakékoli náhrady, přesně v ní se refinancování odehrává. Datum doručení sdělení má proto smysl si poznamenat. Není totožné s koncem fixace a lhůta se počítá od něj. Kdo dopis nechá ležet a začne shánět nabídky až po měsíci, ubere si z okna třetinu.

Jak konec fixace probíhá a co se v něm dá vyjednat, popisuje článek Fixace hypotéky: jak vybrat délku a co dělat po jejím konci.

Kolik stojí odchod uprostřed fixace

Kdo chce odejít mimo tohle okno, například protože našel výrazně lepší sazbu dva roky před koncem fixace, náhradu nákladů zaplatí. Od 1. září 2024 ji ale zákon omezuje dvojím stropem. Novelu přinesl zákon č. 462/2023 Sb.

První strop je procentní. U účelové hypotéky na bydlení, tedy u úvěru na pořízení, výstavbu nebo vypořádání práv k nemovitosti, na splacení předchozího úvěru poskytnutého ke stejnému účelu, a u úvěru od stavební spořitelny nesmí náhrada přesáhnout 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýš však 1 procento z předčasně splacené částky (§ 117 odst. 4). U neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí, kterému se říká americká hypotéka, platí jiné pravidlo: strop 1 procento, a pokud do konce úvěru zbývá nejvýš rok, 0,5 procenta.

Druhý strop je nákladový. Podle § 117 odst. 5 nesmí náhrada přesáhnout ani úrok, který by klient do konce fixace zaplatil, ani výši účelně vynaložených nákladů určených podle § 117a. Tohle ustanovení platí jen pro spotřebitelský úvěr na bydlení podle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c), tedy pro účelovou hypotéku nebo úvěr od stavební spořitelny. U americké hypotéky podle písmene a) se nákladový strop podle § 117a nepočítá vůbec, platí pro ni jen procentní strop popsaný výše. Účelně vynaložené náklady se skládají z administrativních nákladů, jejichž výše nesmí přesáhnout 1 000 korun, a z úrokového rozdílu. Úrokový rozdíl je rozdíl mezi úrokem podle smlouvy a úrokem, který by klient zaplatil, kdyby se zbytek úvěru úročil průměrem zápůjčních úrokových sazeb, jak ho pro srovnatelnou skupinu hypoték uveřejňuje Česká národní banka. Ta tyto průměry publikuje od srpna 2024.

Praktický důsledek. Když je dnešní tržní sazba vyšší než ta ve smlouvě, banka na předčasném splacení neprodělá a úrokový rozdíl vychází nulový nebo záporný. Banka pak smí účtovat nanejvýš skutečně vynaložené administrativní náklady na vyřízení předčasného splacení, ale ani ty nesmí přesáhnout strop 1 000 korun. Nejde o položku, kterou by měla nárok si účtovat automaticky. Když je naopak tržní sazba nižší než smluvní, banka prodělá a účtuje si víc, pořád ale nejvýš do procentního stropu.

Modelový příklad. Zůstatek hypotéky je 2 500 000 korun a do konce fixace zbývají tři roky. Procentní strop dělá 0,75 procenta, tedy 18 750 korun. Absolutní strop by byl 25 000 korun. Kolik banka nakonec vyčíslí, závisí na tom, jak vyjde úrokový rozdíl, protože náhrada nesmí přesáhnout ani ten.

Novela se vztahuje i na starší smlouvy s pevnou sazbou, ale ne okamžitě. Podle přechodného ustanovení se nová pravidla použijí ode dne, kdy po 1. září 2024 začne běžet nové fixační období. Kdo má fixaci sjednanou dřív a ještě neskončila, spadá do konce téhle fixace pod dřívější úpravu. Vyčíslení si nemusí nikdo počítat sám. Podle § 117 odst. 6 musí banka klientovi, který oznámí úmysl splatit úvěr předčasně, bez zbytečného odkladu poslat rozpis dlužné částky rozdělený na jistinu, úrok a další náklady, předpokládanou výši náhrady včetně předpokladů výpočtu a informaci o tom, za jakých podmínek náhradu požadovat nesmí.

Další situace, kdy banka poplatek účtovat nesmí

Zákon vyjmenovává v § 117 odst. 3 i případy mimo konec fixace. Písmena a) až c) přitom platí pro spotřebitelský úvěr obecně, písmena d) až h) jen pro spotřebitelský úvěr na bydlení.

  • Plnění z pojištění, které bylo sjednáno k zajištění splacení úvěru. Posuzuje se povaha samotné pojistky, nikoli účel jednotlivé výplaty.
  • Prodej nemovitosti nebo převod družstevního podílu. Uplynulo-li od uzavření smlouvy nejméně 24 měsíců a přechází-li na někoho jiného vlastnické právo, věcné právo k nemovitosti, družstevní podíl v bytovém družstvu nebo účast v jiné právnické osobě zakládající právo užívání bytu, banka náhradu žádat nesmí. Nemovitost přitom nemusí být přímo zastavená, stačí, že se jí nebo družstevního podílu týkal účel úvěru.
  • Vypořádání společného jmění manželů, opět po nejméně 24 měsících od uzavření smlouvy, ale jen když je předmětem vypořádání právě ta nemovitost, věcné právo, družstevní podíl nebo účast v právnické osobě, kterou je úvěr zajištěn nebo které se týkal jeho účel. Vypořádání jiného majetku manželů výjimku nezakládá.
  • Úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita dlužníka, jeho manžela nebo partnera, pokud to vede k výraznému snížení schopnosti splácet.
  • Mimořádná splátka do 25 procent celkové výše úvěru, provedená během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy. Přesáhne-li splacená část 25 procent, nesmí banka náhradu žádat aspoň z té části, která do čtvrtiny spadá.

Poslední z těch bodů si zaslouží zvláštní pozornost. Rozhodné datum je výročí podpisu smlouvy, nikoli konec kalendářního roku ani výročí čerpání. Kdo poslal mimořádnou splátku v prosinci, protože dostal roční odměnu, a smlouvu podepsal v dubnu, o výhodu přišel.

Kolik může refinancování vynést

Nový modelový propočet, nezávislý na příkladu se stropem výše: zůstatek hypotéky opět 2 500 000 korun, tentokrát se zbývajícími 20 lety splácení. Všechny sazby jsou modelové.

Při sazbě 5,5 procenta vychází splátka 17 197 korun. Při sazbě 4,5 procenta je to 15 816 korun. Rozdíl činí 1 381 korun měsíčně a za pětiletou fixaci 82 857 korun. To je částka, kvůli které se administrativa vyplatí. Jenže rozdíl mezi bankami bývá menší. Při rozdílu 0,2 procentního bodu, tedy mezi 5,5 a 5,3 procenta, klesne splátka o 281 korun měsíčně a za pět let jde o 16 870 korun. Z toho ještě odejdou náklady na odhad a na poplatky za vklad a výmaz zástavního práva do katastru. Reálná úspora se pak smrskne na několik tisíc korun ročně a stojí za zvážení, jestli ji nevyjedná i vlastní banka.

Srovnávat je přitom lepší podle roční procentní sazby nákladů než podle samotné sazby, protože do ní zákon započítá i povinné pojištění nebo povinně vedený účet. Rozdíl mezi oběma čísly vysvětluje text RPSN u hypotéky: proč úroková sazba nestačí na srovnání.

Postup krok za krokem

  1. Šest měsíců před koncem fixace zjistit tři údaje: aktuální zůstatek jistiny, přesné datum konce fixace a datum uzavření smlouvy, od kterého se počítá výročí pro mimořádnou splátku. Všechno najde klient ve výpisu z úvěrového účtu nebo v internetovém bankovnictví.
  2. Počkat na sdělení banky, které musí přijít nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Od data doručení běží tříměsíční lhůta bez náhrady nákladů.
  3. Poptat konkurenci. Buď přímo u tří až čtyř bank, nebo přes hypotečního specialistu, který dokáže poptat víc bank najednou. U každé nabídky má smysl chtít RPSN a přehled produktů, na kterých sazba stojí.
  4. Dát vlastní bance šanci dorovnat. Konkurenční nabídka v ruce je jediný argument, který u refixace spolehlivě funguje. Odpověď bývá k dispozici během několika dnů.
  5. Podat žádost u nové banky s rezervou. Schvalování, ocenění nemovitosti a příprava smluv trvají týdny. Kdo začne měsíc před koncem fixace, tříměsíční okno nestihne.
  6. Ohlídat splacení a přepis zástavy. Nová banka pošle peníze staré bance, ta vydá potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva, nová banka vloží své. Co obnáší zápis a výmaz zástavy na katastru, popisuje článek Zástavní právo k nemovitosti: vznik, zánik a výmaz z katastru.

Kdy se stěhování nevyplatí

Nízký zůstatek. U úvěru se zbývající jistinou pod milion korun se úspora ze dvou desetin procentního bodu často nedostane přes náklady na odhad a katastr. Krátká zbývající doba. Kdo má před sebou pět let splácení, ušetří na úrocích málo, protože v téhle fázi už většinu splátky tvoří jistina.

Pokles tržní hodnoty nemovitosti oproti původnímu odhadu. Stará banka historii splácení zná a nový odhad nemusí požadovat, takže se propadem hodnoty nemusí zabývat. Nová banka odhad zpravidla chce, a pokud hodnota mezitím klesla, může se to promítnout do horší nabízené sazby.

Naopak výhodné LTV u stávající banky, dosažené třeba splácením jistiny nebo růstem cen v okolí, mluví pro setrvání u ní ze stejného důvodu obráceně: nová banka by hodnotu musela ověřovat znovu a výhoda by se mohla v přecenění ztratit.

Vázané produkty. Sazba u nové banky bývá podmíněná běžným účtem s docházejícím příjmem, pojištěním nebo investičním produktem. Než se srovnají nabídky, patří tyhle položky do propočtu.

A ještě jedna situace. Kdo je v prodlení se splátkami nebo mu mezitím klesl příjem, refinancování nedostane, protože nová banka posuzuje bonitu znovu. Refixace u vlastní banky v takovém případě zůstává jedinou cestou.

Na co si dát pozor

Konec fixace si musí klient hlídat sám, zákon bance ukládá poslat sdělení tři měsíce předem, ale forma se liší a dopis se v e-mailové schránce nebo v internetovém bankovnictví snadno ztratí. Připomínka v kalendáři půl roku dopředu stojí minutu.

Vyčíslení k předčasnému splacení má smysl chtít písemně, včetně předpokladu, že splacení proběhne v tříměsíční lhůtě. Když vyčíslení obsahuje náhradu nákladů, přestože klient do lhůty podle § 117 odst. 3 písm. d) spadá, je namístě se ohradit. Spory ze spotřebitelských úvěrů řeší finanční arbitr, dohled nad poskytovateli vykonává Česká národní banka. Refinancování se často spojuje s navýšením úvěru o peníze na rekonstrukci nebo na jiné výdaje. Vypadá to výhodně, protože sazba hypotéky je nižší než u spotřebitelského úvěru, prodlouží to ale dobu splácení a celý propočet úspory se tím mění. Obě varianty patří vedle sebe s vlastním výpočtem, ne jen s tím, který ukáže poradce.

Nabídka od stávající banky nebývá konečná jen proto, že přišla jako první. Kdo ji přijme jedním kliknutím v aplikaci, ztratí zbytek tříměsíční lhůty. Jak celý proces od žádosti po čerpání probíhá, shrnuje Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.

Shrnutí

Refixace mění sazbu u stávající banky bez papírování, refinancování znamená nový úvěr jinde s novým posouzením bonity a přepisem zástavy. Zákon dává tříměsíční okno od chvíle, kdy banka sdělí novou sazbu, a v něm odchod nic nestojí. Mimo něj platí strop 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýš 1 procento, a navíc nesmí náhrada přesáhnout skutečné náklady banky. U zůstatku 2,5 milionu a rozdílu jednoho procentního bodu jde o 1 381 korun měsíčně, u dvou desetin bodu o 281 korun. To první stojí za změnu banky, to druhé spíš za telefonát do té vlastní.