Zájemce o pronájem bytu si domluví prohlídku, byt se mu líbí, a na konci schůzky mu makléř oznámí, že provizi za zprostředkování hradí on, nájemce, nikoliv majitel bytu. Jinde je to přesně naopak. U prodeje nemovitostí je situace obvykle jasnější, přesto se najdou případy, kdy si kupující stěžují, že provizi platí nepřímo taky, protože je zahrnutá v ceně, o které vyjednávat nemohou. Kdo provizi skutečně platí, kolik bývá vysoká a kdy má být uhrazená, se dá popsat jen v obecných hranicích, protože přesná pravidla si každá kancelář nastavuje sama.

Co je provize a za co se vlastně platí

Provize je odměna realitní kanceláři nebo makléři za zprostředkování obchodu, tedy prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Právně vychází ze zprostředkovatelské smlouvy, kterou majitel nemovitosti (nebo v některých případech zájemce o koupi či nájem) uzavírá s realitní kanceláří. Smlouva popisuje, co všechno je náplní práce makléře, tedy typicky inzerci, prohlídky, prověření zájemců, přípravu smluvní dokumentace, součinnost při jednání s bankou nebo účast na podpisu smlouvy a předání nemovitosti. Provize není zákonem pevně stanovená položka, výše ani rozsah služeb, za které se platí, nejsou nikde jednotně dané. Proto se dvě nabídky od dvou kanceláří na stejný byt mohou lišit nejen cenou provize, ale i tím, co všechno je v ní zahrnuté.

Pro klienta to prakticky znamená, že se neptá jen na procento, ale i na to, co konkrétně kancelář za peníze udělá. Někde je součástí i právní servis a úschova peněz, jinde si klient tyto služby musí objednat a zaplatit zvlášť. Jak realitní služby fungují a co všechno makléř zajišťuje, popisuje Realitní služby: jak fungují makléři a realitní kanceláře.

Kdo platí provizi při prodeji nemovitosti

Při prodeji bytu, domu nebo pozemku je v Česku zvykem, že provizi realitní kanceláři hradí prodávající, tedy majitel nemovitosti, který si makléře najal. Vychází to z logiky zprostředkovatelské smlouvy, kterou uzavírá právě on a kancelář pro něj vykonává službu. Kupující v takovém případě neplatí kanceláři nic navíc nad dohodnutou kupní cenu.

To ale neznamená, že se náklad kupujícího nijak nedotýká. Prodávající si výši provize obvykle promítá do požadované ceny nemovitosti už při jejím stanovení, protože z výtěžku prodeje musí kancelář zaplatit. Kupující tak provizi nehradí přímo, ale nepřímo ji může nést v ceně, za kterou nemovitost kupuje. Tento mechanismus je zdrojem opakované diskuse mezi realitními makléři a částí veřejnosti, která argumentuje, že transparentnější by bylo uvádět cenu nemovitosti a provizi odděleně. V praxi se ale inzeruje jedna souhrnná částka a kupující nemá možnost ověřit, jaký podíl v ní provize skutečně tvoří.

Existují i výjimky, kdy provizi hradí obě strany podle vlastní dohody, nebo kdy si prodávající sjedná nemovitost bez realitní kanceláře a provizi neplatí vůbec. U dražších nemovitostí nebo u složitějších případů, třeba developerských projektů, se objevují i modely, kde část odměny platí investor nebo developer přímo, bez ohledu na konečného kupujícího.

Kdo platí provizi při pronájmu

U pronájmu je praxe méně jednotná než u prodeje a právě tady vznikají nejčastější nedorozumění. Zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří může uzavřít majitel bytu, který hledá nájemce, ale stejně tak se na trhu běžně objevují inzeráty, u kterých provizi hradí nájemce, tedy člověk, který si byt pronajímá.

Který model se u konkrétní nabídky použije, závisí na tom, kdo si kancelář najal a jak má nastavenou zprostředkovatelskou smlouvu. Pokud makléře oslovil majitel bytu a chce od něj kompletní servis včetně nájemce na klíč, dává smysl, že provizi platí on. Pokud ale kancelář spravuje širokou nabídku bytů a nájemníkovi pomáhá byt najít, vybrat a projednat podmínky, řada kanceláří si účtuje provizi právě od zájemce o nájem, protože jemu poskytuje servis srovnatelný s vyhledáváním na míru.

Zájemce o pronájem by si měl před podpisem čehokoliv ověřit, jestli je provize součástí nabídky a kdo ji platí, protože v inzerátu to bývá uvedené jen malým písmem nebo vůbec. Stává se, že nájemce zjistí náklad na provizi až v okamžiku, kdy je prohlídka za ním a byt už si vybral. V takové situaci je jednodušší předem si vyžádat kompletní přehled nákladů, včetně kauce, prvního nájmu a případné provize, než dohadovat podmínky pod tlakem času.

Kolik provize obvykle bývá

Přesnou částku ani jednotnou sazbu provize nikdo centrálně nestanovuje, protože jde vždy o výsledek dohody mezi klientem a realitní kanceláří. U prodeje nemovitostí se provize v Česku obvykle pohybuje v řádu jednotek procent z kupní ceny, přičemž konkrétní výše závisí na regionu, ceně a typu nemovitosti, rozsahu služeb, které kancelář poskytuje, i na tom, jak náročný prodej daného typu nemovitosti je. U levnějších nebo obtížně prodejných nemovitostí bývá procentní sazba často vyšší, u dražších nemovitostí naopak nižší, protože absolutní částka provize roste rychleji než pracnost prodeje.

U pronájmu se provize obvykle počítá jako násobek měsíčního nájemného, případně jako procento z ročního nájmu, ale i tady se konkrétní přístup mezi kancelářemi liší a jednotné pravidlo neexistuje.

Protože se sazby v čase i mezi kancelářemi mění, nejspolehlivější cestou, jak zjistit reálnou cenu, je porovnat nabídky od více realitních kanceláří a výslovně se zeptat na celkovou částku v korunách, ne jen na procento. Procento z vysoké kupní ceny totiž může v korunách znamenat výrazně vyšší náklad, než by člověk čekal.

Kdy je provize splatná

Okamžik, kdy má být provize zaplacena, určuje zprostředkovatelská smlouva, a i v tomto bodě se praxe liší. U prodeje nemovitostí bývá běžné, že provize je splatná po podpisu kupní smlouvy oběma stranami, případně až po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy ve chvíli, kdy je jasné, že se převod skutečně dokončil. Druhý model je pro prodávajícího bezpečnější, protože pokud by z nějakého důvodu vklad do katastru neproběhl, nemusí provizi platit za obchod, který se nakonec neuskutečnil.

U pronájmu se provize obvykle váže na podpis nájemní smlouvy, případně na předání bytu novému nájemci.

Než klient zprostředkovatelskou smlouvu podepíše, má smysl přesně vědět, jaká skutečnost platbu provize spouští a jestli je vázaná na reálné dokončení obchodu, nebo jen na podpis dokumentu, který sám o sobě obchod ještě nezaručuje. Rozdíl mezi těmito dvěma variantami může být v praxi zásadní, pokud se transakce z jakéhokoliv důvodu zkomplikuje.

Je v provizi zahrnutá DPH

Jestli je uvedená částka provize s daní z přidané hodnoty nebo bez ní, závisí na tom, jestli je realitní kancelář plátcem DPH, a na konkrétní smlouvě. Pokud kancelář plátcem je, k dohodnuté provizi se daň připočítává, případně je v uvedené ceně už zahrnutá, záleží, jak to smlouva formuluje. Konkrétní sazbu daně si klient nemá dovozovat sám, protože se může měnit a liší se i podle typu poskytované služby. Před podpisem zprostředkovatelské smlouvy je proto na místě si výslovně ověřit, jestli je uvedená částka provize konečná, tedy s daní, nebo jestli se k ní bude ještě něco připočítávat.

Na co si dát pozor

Zprostředkovatelskou smlouvu má smysl číst celou, ne jen řádek s procentem provize. Pozornost si zaslouží zejména to, na jakou dobu je smlouva uzavřená a jestli obsahuje takzvanou exkluzivitu, tedy závazek prodávat nebo pronajímat nemovitost jen přes danou kancelář. U exkluzivních smluv bývají podmínky pro klienta přísnější, kancelář si za to ale často slibuje intenzivnější péči o prodej.

Dál stojí za to zjistit, co se stane, pokud klient najde kupujícího nebo nájemce sám, mimo činnost kanceláře. Některé smlouvy v takovém případě provizi nevyžadují, jiné počítají s provizí i tehdy, pokud k obchodu dojde v určité době po skončení spolupráce s kanceláří, takzvané ochranné lhůtě.

U pronájmu se vyplatí předem zjistit, jestli provize padá na majitele, nebo na nájemce, a tuto informaci si nechat potvrdit písemně, ne jen ústně od makléře na prohlídce. Když inzerát cenu provize neuvádí, je lepší se zeptat rovnou, než nechat vyjasnění na poslední chvíli před podpisem.

U prodeje je užitečné žádat po realitní kanceláři rozpis toho, co všechno je v provizi zahrnuté, včetně právního servisu, úschovy kupní ceny a součinnosti při vkladu do katastru. Bez tohoto rozpisu se těžko porovnávají nabídky různých kanceláří, protože nižší procento provize může ve výsledku znamenat méně služeb, za které si klient bude muset připlatit zvlášť.

Shrnutí

Kdo platí provizi realitní kanceláře, závisí na typu obchodu a na konkrétní zprostředkovatelské smlouvě. U prodeje nemovitosti ji obvykle hradí prodávající, byť se promítá do ceny, kterou nakonec platí kupující. U pronájmu se praxe různí a provizi může nést majitel i zájemce o nájem, proto se vyplatí ptát se na to předem. Přesná výše provize není nikde pevně daná, pohybuje se v řádu jednotek procent u prodeje a liší se podle konkrétní dohody u pronájmu, spolehlivě ji zjistí jen srovnání nabídek více kanceláří. Než klient smlouvu podepíše, má se zeptat, kdy je provize splatná, jestli je uvedená cena konečná včetně daně a co všechno je v ní zahrnuté.