Roční smlouva patří u pronájmů bytů k nejběžnějším variantám a pro pronajímatele funguje jako pojistka. Nájemce ji ale nemůže vypovědět jen proto, že se mu bydlení přestalo hodit. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí sama a bez důvodu, dřív z ní jde odejít jen výjimečně. U doby neurčité to funguje obráceně, skončit může kdykoli, ale sama neskončí nikdy.

Doba určitá končí sama, doba neurčitá jen výpovědí

Nájem na dobu určitou skončí uplynutím sjednané doby. Nikdo nemusí nic podávat, nikdo nemusí nic zdůvodňovat. Smlouva na rok podepsaná k 1. říjnu skončí posledním zářijovým dnem následujícího roku.

Nájem na dobu neurčitou sám neskončí nikdy. Trvá, dokud ho jedna ze stran nevypoví nebo dokud se strany nedohodnou na jeho ukončení. Z toho plyne i to, komu který typ vyhovuje. Pronajímatel s dobou určitou dokáže po roce zvednout nájemné, vyměnit nájemce nebo byt prodat volný, aniž by musel hledat výpovědní důvod. Nájemce má naopak u doby neurčité klidnější pozici. Nemusí každý rok řešit, jestli mu majitel smlouvu prodlouží.

Zákon délku nájmu neomezuje, jedna hranice tam ale je. Pokud si strany ujednají nájem na dobu delší než padesát let, má se za to, že jde o nájem na dobu neurčitou. V prvních padesáti letech ho pak lze vypovědět jen z ujednaných důvodů a v ujednané výpovědní době. Co musí smlouva obsahovat bez ohledu na to, jakou dobu si strany zvolí, rozebírá Nájemní smlouva: co musí obsahovat a na co si dát pozor.

Nájemce z doby určité neodejde, kdy se mu zachce

Tady je největší praktický rozdíl. Nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět bez udání důvodu. U nemovité věci platí tříměsíční výpovědní doba. Stačí písemná výpověď doručená pronajímateli a odpočet začne běžet.

U doby určité to takhle nefunguje. Občanský zákoník dovoluje nájemci vypovědět nájem na dobu určitou jen tehdy, když se změní okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Důvod musí být ve výpovědi uvedený.

Typicky sem patří přeložení do jiného města, ztráta zaměstnání v daném regionu nebo vážná nemoc, která bydlení v konkrétním bytě znemožní. Nespadá sem to, že nájemce našel levnější byt o dvě ulice dál nebo že se pohádal se sousedem. Výpovědní doba je i v tomto případě tříměsíční. Nevyplývá to přímo z textu ustanovení o výpovědi nájemce z doby určité, dovozuje se analogií s pravidlem pro nájem nemovité věci na dobu neurčitou. Tento výklad podpořila i expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při ministerstvu spravedlnosti.

Nájemce, který chce mít volnější ruku, má nejjednodušší cestu ve smlouvě. Občanský zákoník nebrání tomu, aby si strany u doby určité sjednaly výpovědní důvody vlastní, klidně i výpověď bez udání důvodu pro obě strany. Kdo o to nepožádá při podpisu, později se toho nedomůže.

Výpovědní doba začíná až od dalšího měsíce

Počítání lhůty plete lidi na obou stranách. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po tom, kdy výpověď došla druhé straně. Nájemce, který doručí výpověď 3. března, tedy neplatí do konce května, ale do konce června. Výpovědní doba mu začne 1. dubna. Kdo výpověď pošle 1. dubna místo 31. března, prodlouží si nájem o celý měsíc.

Výpověď musí mít písemnou formu a musí druhé straně dojít. Ústní domluva ani zpráva v aplikaci nestačí. Jak takový dokument vypadá, ukazuje Nájemní smlouva: vzor ke stažení a vysvětlení.

Pronajímatel má u doby neurčité dva důvody navíc

Pronajímatel nemůže vypovědět nájem bytu podle libosti ani u jednoho typu smlouvy. Zákon mu vyjmenovává důvody a část z nich platí jen u doby neurčité. U obou typů nájmu může pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době, pokud nájemce hrubě porušil svou povinnost, pokud byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, na členu jeho domácnosti nebo na osobě bydlící v domě, pokud má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo pokud je tu jiný obdobně závažný důvod.

Jen u nájmu na dobu neurčitou k tomu přibývá potřeba bytu pro sebe nebo pro rodinu. Pronajímatel může vypovědět, má-li být byt užíván jím samotným nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost v souvislosti s rozvodem, případně potřebuje-li byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii ve druhém stupni. Důvod musí v takové výpovědi uvést.

Praktický důsledek se často přehlíží. Nájemce s roční smlouvou na dobu určitou výpověď s odůvodněním „potřebuji byt pro syna“ dostat nemůže. Pronajímatel prostě počká, až doba uplyne, a smlouvu neprodlouží. Nájemce v bytě na dobu neurčitou takovou výpověď dostat může, ale má právo do dvou měsíců od doručení navrhnout soudu, aby oprávněnost výpovědi přezkoumal. Pronajímatel ho o tom musí ve výpovědi poučit, jinak je výpověď neplatná. Zvlášť závažné porušení povinností nájemcem, tedy hlavně nezaplacené nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců nebo vážné poškozování bytu, umožňuje výpověď bez výpovědní doby u obou typů nájmu. Pronajímatel ale musí ve výpovědi uvést, v čem porušení spatřuje, a předtím nájemce vyzvat, aby závadný stav v přiměřené době odstranil. Bez toho se k výpovědi nepřihlíží. Podrobnosti k jednotlivým důvodům i k obraně proti výpovědi shrnuje Výpověď z nájmu: důvody, lhůty a postup.

Dohodou skončí obojí, prodejem bytu ani jedno

Vedle výpovědi a uplynutí doby existuje cesta, na kterou lidé zapomínají. Obě strany se mohou kdykoli dohodnout, že nájem skončí, a dohoda může znít třeba na patnáctý den následujícího měsíce. Není vázaná na výpovědní důvody ani na tříměsíční lhůtu, protože obě strany s koncem souhlasí.

Dohodu sepište písemně a uveďte v ní datum skončení nájmu, termín předání bytu a způsob vypořádání jistoty a záloh na služby. Ústní dohoda s pronajímatelem, který se za tři měsíce začne dožadovat nájemného, se dokazuje těžko.

Prodej bytu naopak nájem neukončí ani u doby určité, ani u doby neurčité. Změní-li se vlastník, přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového majitele. Nájemce s platnou smlouvou tedy nemusí byt opustit jen proto, že ho původní majitel prodal, a nový vlastník si nájemní vztah přebírá i s dobou, na kterou byl sjednaný. Kupující investičního bytu si má proto nájemní smlouvu přečíst ještě před rezervací. Právě z ní pozná, jestli byt získá volný, nebo s nájemcem na dva roky dopředu.

Nájem se může prodloužit sám. I proti vůli majitele

Ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu překvapí hlavně pronajímatele, kteří pronajímají jen jeden byt a nesledují zákon. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednaný dřív. Nejvýše ale na dva roky.

Roční smlouva se tak může sama prodloužit o další rok. Pětiletá smlouva o dva roky, protože delší obnovení zákon nedovolí. Výzva musí být písemná a musí přijít v tříměsíčním okně, ne až po něm.

Jestli lze toto pravidlo ze smlouvy vyloučit, není mezi odborníky jasné. Advokátní kancelář bpv BRAUN PARTNERS se přiklání k tomu, že vyloučit ho jde, část právní obce to odmítá s odkazem na ochranu nájemce. Ústavní soud v roce 2021 posuzoval smlouvu, u níž shledal rozpor s dobrými mravy. Pronajímatel, který na vyloučení spoléhá, tedy staví na nejistém základu. Spolehlivější je hlídat si termín a poslat výzvu včas. Pro nájemce funguje stejné pravidlo jako pojistka. Kdo v bytě zůstane a majitel se tři měsíce neozve, nebydlí načerno.

Roční smlouvy dokola: co to znamená pro obě strany

Řetězení smluv na dobu určitou u nájmu bytu zákon neomezuje. Na rozdíl od pracovních smluv, kde zákoník práce počet opakování hlídá, může pronajímatel uzavírat roční smlouvy s tímtéž nájemcem klidně deset let po sobě.

Pro nájemce to znamená pravidelnou nejistotu a obvykle i pravidelné vyjednávání o nájemném. Zvýšení nájemného se při podpisu nové smlouvy prosazuje snáz než v průběhu trvajícího nájmu. Během nájmu s ním počítá například inflační doložka sjednaná ve smlouvě.

Pronajímatel na tom ale není bez rizika. Když na prodloužení zapomene a nájemce v bytě zůstane, spustí se automatické obnovení popsané výše. Řada majitelů si proto do kalendáře nastavuje připomínku tři až čtyři měsíce před koncem smlouvy.

Nájemci se v takovém vyjednávání vyplatí připravit si argumenty dřív, než přijde nabídka nové smlouvy. Bezproblémová platební historie, dobře udržovaný byt a ochota podepsat delší dobu jsou pro majitele hmatatelná úspora. Výměna nájemce znamená prázdné týdny bez příjmu, novou inzerci, prohlídky a obvykle i drobné opravy před nastěhováním. Kdo tohle při jednání zmíní, má lepší pozici než ten, kdo jen odmítne zvýšení.

Pozor na jednu formulaci, která se v ročních smlouvách objevuje. Ujednání typu „smlouva se automaticky prodlužuje o další rok, pokud jedna ze stran nesdělí opak“ vypadá pohodlně, ale posouvá odpovědnost na toho, kdo si nehlídá termíny. Pokud takové ustanovení ve smlouvě je, patří k němu i jasná lhůta, do kdy se má sdělení poslat, a písemná forma.

Na co si dát pozor ve smlouvě

  • U doby určité si zkontrolujte, jestli smlouva obsahuje výpovědní důvody pro nájemce. Bez nich se z bytu dřív nedostanete jinak než dohodou.
  • Ověřte si, jestli smlouva nevylučuje automatické obnovení nájmu. Pro nájemce je to ustanovení v jeho prospěch.
  • Datum konce nájmu si má do kalendáře zapsat každá ze stran. Rozhoduje o tom, kdy nejpozději poslat výzvu nebo požádat o prodloužení.
  • Ujednání, která zkracují práva nájemce nad rámec zákona, soud zpravidla nezohlední. To ale nájemci nepomůže, dokud spor neproběhne.

Co si vybrat podle toho, jak dlouho chcete v bytě zůstat

Nájemci, který ví, že se do roka bude stěhovat za prací, vyhovuje krátká doba určitá s dohodnutou možností výpovědi. Kdo hledá bydlení na delší dobu a má stabilní příjem, má zkusit vyjednat dobu neurčitou nebo aspoň delší dobu určitou. Pronajímatelé na to slyší u nájemců s doloženým příjmem a dobrými referencemi, protože je to ušetří shánění nového nájemce. Pronajímatel s jedním bytem obvykle sáhne po roční smlouvě, i za cenu vyšší fluktuace. Kdo pronajímá víc bytů a chce nižší náklady na výměny nájemců, často nabízí dobu neurčitou s pečlivě sepsanými pravidly. Rozhodnutí mezi oběma variantami je hlavně otázka toho, kdo z obou stran víc potřebuje jistotu a co je za ni ochoten dát.