Nájemce, který složil kauci 40 000 korun a bydlel tři roky, dostane při odchodu obvykle přesně 40 000 korun zpět. Přitom má ze zákona nárok i na úroky z celé doby, kdy peníze ležely u pronajímatele. Úročení kauce patří k nejméně vymáhaným nárokům v českém nájemním právu a hlavní důvod je prozaický. Nikdo pořádně neví, jakou sazbou počítat.

Nárok plyne přímo ze zákona

Občanský zákoník to říká stručně. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Z formulace vyplývá několik věcí najednou. Nárok nevzniká dohodou, existuje sám o sobě, i když ve smlouvě o úrocích není ani slovo. Úročí se od okamžiku, kdy nájemce peníze složil, ne od skončení nájmu. A slovo „alespoň“ znamená, že strany si mohou sjednat sazbu vyšší, nikoli nižší.

Ujednání, které by nájemci úroky upřelo, se míjí účinkem. Zákon u nájmu bytu chrání nájemce jako slabší stranu a k ustanovením, která zkracují jeho práva nad rámec zákona, se nepřihlíží. Pronajímatel tedy nemůže do smlouvy napsat, že jistota se neúročí, a spolehnout se na podpis nájemce.

Úročení běží až do vrácení jistoty. Když pronajímatel peníze zadrží tři měsíce po skončení nájmu, protože čeká na vyúčtování služeb, tyto tři měsíce se do výpočtu započítávají také.

Zákon přitom pronajímateli neukládá držet jistotu na odděleném účtu. Peníze obvykle skončí na běžném účtu majitele nebo je rovnou použije. Tím se povinnost zaplatit úroky nikam neztrácí, jen se z pohledu pronajímatele stává neviditelnou položkou, o které si nikde nevede evidenci.

Jak vysoká smí kauce vůbec být a k čemu slouží, rozebírá Co je kauce (jistota) a jak vysoká může být.

Zákonná sazba, kterou nikdo nestanovil

Tady začíná problém. Zákon odkazuje na zákonnou sazbu, žádný předpis ji ale pro tento účel neurčuje. Právníci na to upozorňují od účinnosti občanského zákoníku, tedy víc než deset let, a stav se nezměnil.

Chybu dělá ten, kdo sáhne po nařízení vlády o úrocích z prodlení. To se týká situace, kdy dlužník neplatí včas, a s úročením složené jistoty nemá nic společného. Použití repo sazby České národní banky zvýšené o osm procentních bodů je tedy vedle. Většina výkladů míří jinam. Obecné ustanovení občanského zákoníku o úrocích říká, že nejsou-li úroky stanoveny právním předpisem, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Dlužníkem je tu pronajímatel, který jistotu drží.

Advokáti Dominik Šlemr a Lukáš Pulgret v článku pro server Právní prostor z prosince 2022 tento postup rozebírají a doporučují opřít se o měsíční statistiku úrokových sazeb z nově poskytnutých úvěrů, ke stejnému závěru dochází i Asociace občanských poraden.

Kde vzít číslo: statistika ČNB

Průměrné sazby bankovních úvěrů zveřejňuje Česká národní banka v databázi časových řad ARAD a v komentáři k úrokovým sazbám měnových finančních institucí. Data jsou veřejná a dají se dohledat zpětně k datu, kdy nájemní smlouva vznikla. ČNB zároveň upozorňuje, že „obvyklý úrok“ jako právní pojem neeviduje a že jeho výši posuzuje v konkrétním případě soud. Statistika tedy dává vodítko, ne závazné číslo.

Rozdíly mezi jednotlivými řadami jsou přitom velké. Podle komentáře ČNB k datům za červen 2026 činila průměrná sazba ze spotřebitelských úvěrů domácnostem 8,04 procenta, sazba z úvěrů na bydlení 4,02 procenta a celková sazba z úvěrů domácnostem 4,70 procenta. Podle toho, kterou řadu člověk zvolí, vyjde výsledek dvojnásobně odlišný.

Ani odborné texty se neshodnou na tom, která řada je ta správná. Část autorů se přiklání ke spotřebitelským úvěrům, protože jistota je nezajištěná peněžní částka. Jiní argumentují průměrem za všechny úvěry domácnostem. Kdo chce mít v ruce podložený výpočet, měl by proto uvést, ze které řady vychází a k jakému datu ji vzal.

Modelový výpočet

Nájemce složil při podpisu smlouvy jistotu 45 000 korun a v bytě bydlel dva roky. Při sazbě 4,70 procenta ročně vychází úrok zhruba 2 115 korun za rok, tedy asi 4 230 korun za celou dobu nájmu. Při sazbě 8,04 procenta by šlo přibližně o 3 618 korun ročně a zhruba 7 236 korun celkem. Rozdíl mezi oběma variantami je u této kauce zhruba tři tisíce korun. To je přesně ta částka, o kterou se v případném sporu vede řeč, a důvod, proč se pronajímatelé i nájemci dohodě raději vyhýbají.

Výpočet výše počítá s jednoduchým úročením a s tím, že sazba zůstane po celou dobu stejná. Ve skutečnosti se sazby v čase mění a odborné texty se rozcházejí i v tom, jestli se má použít jedna sazba platná ke dni uzavření smlouvy, nebo průběžně aktualizovaná řada. Konkrétní částka je tedy vždycky odhad, o kterém by v krajním případě rozhodl soud.

Postup, když si chcete úrok spočítat sami

Bez ustálené metodiky nezbývá než výpočet poctivě zdokumentovat. Praktický postup vypadá takhle:

  1. Najděte doklad o zaplacení jistoty a poznamenejte si datum připsání částky na účet pronajímatele.
  2. Zjistěte datum, kdy vám pronajímatel jistotu vrátil, případně dnešní datum, pokud ji dosud nevrátil.
  3. V databázi ARAD nebo v komentáři ČNB dohledejte průměrnou sazbu k měsíci, kdy jste smlouvu uzavírali, a poznamenejte si název řady.
  4. Vynásobte složenou částku sazbou a počtem let, které nájem trval.
  5. Výpočet i s podklady přiložte k výzvě pronajímateli, aby bylo z čeho jednat.

Pronajímatel s takovým podkladem obvykle nepolemizuje o principu, ale nanejvýš o použité řadě. To je pořád podstatně lepší výchozí pozice než holé tvrzení, že „na to mám nárok“.

Proč se úroky málokdy platí

Důvody jsou čistě praktické. Pronajímatel je nevyplácí, protože o povinnosti buď neví, nebo neví, kolik má poslat. Nájemce si o ně neřekne, protože netuší, že na ně má nárok. A i když to oba vědí, částka v řádu jednotek tisíc korun často nestojí za spor.

Nárok se přitom nepromlčí hned. Platí obecná tříletá promlčecí lhůta, takže nájemce má po skončení nájmu na uplatnění dost času. Sepsat výzvu s hotovým výpočtem se tedy dá i s odstupem několika měsíců, kdy už je jasné, jak dopadlo vyúčtování služeb a jestli zůstal nějaký nedoplatek.

Roli hraje i výše kauce a délka nájmu. U jednoho roku a kauce ve výši jednoho měsíčního nájemného jde o částku v řádu stokorun, kvůli které nikdo dopis nepíše. U trojnásobné kauce držené pět let se ale dostáváme do řádu desetitisíců a to už je suma, kterou se vyplatí vymáhat, právě dlouhodobí nájemci s vysokou jistotou mají největší důvod si nárok pohlídat.

Pro pronajímatele je tenhle nesoulad tichý závazek. Nájemce, který se s ním rozejde ve zlém kvůli zadržené kauci, si o úroky umí říct a částku zvýšit. Kdo si vede přehled o tom, kdy jistotu přijal a jakou sazbu na ni použije, má při jednání pevnou půdu pod nohama.

Co si sjednat ve smlouvě, aby se o tom nemuselo hádat

Nejjednodušší cesta z celé nejistoty vede přes samotnou nájemní smlouvu. Jasně sjednaná sazba je platná, pokud není nižší než ta zákonná, a spor o výklad tím z velké části odpadne. Do smlouvy patří konkrétní procento nebo jednoznačně popsaný způsob výpočtu, tedy odkaz na konkrétní řadu statistiky ČNB a na datum, ke kterému se sazba bere. Přidat se hodí i termín, kdy pronajímatel úroky vyplatí, obvykle spolu s vrácením jistoty.

Pro pronajímatele to není ústupek zadarmo. Sjednaná sazba mu dává jistotu, s jakou částkou má počítat, a zbavuje ho rizika, že po letech přijde nájemce s výpočtem podle nejvyšší dostupné řady. Nájemci zase odpadá dohledávání statistik zpětně a dohadování o metodice, obě strany si tím kupují předvídatelnost za cenu deseti minut při podpisu smlouvy.

Nájemci se vyplatí mít doklad o zaplacení kauce s datem. Bez něj se nedá spočítat, za jak dlouhou dobu se úročí, a pronajímatel může tvrdit cokoli. Pokud se strany na výši úroků neshodnou a jde o vyšší částku, má smysl probrat situaci s advokátem dřív, než nájemce podá žalobu. Bez ustálené praxe soudů je výsledek takového sporu obtížně předvídatelný a náklady na řízení mohou převýšit samotný nárok.