Obec smí chtít poplatek za to, že její nový vodovod nebo kanalizace zvýšily hodnotu stavebního pozemku. Za samotné připojení domu ale vybírat nesmí. Na tomhle rozdílu ztroskotala vyhláška obce Čelechovice na Hané, kterou Ústavní soud podle tiskové zprávy z 11. 11. 2026 zrušil celou. Pro vlastníky a kupce pozemků v obcích, které budují vodovod nebo kanalizaci, je nález návodem, jak číst vyhlášku vlastní obce.

Co Ústavní soud rozhodl a odkdy zrušení platí

Návrh na zrušení vyhlášky podalo Ministerstvo vnitra. Podle tiskové zprávy Ústavního soudu upozorňovalo obec na problém už při přípravě předpisu. Ministerstvo tvrdilo, že vyhláška odporuje zákonu o místních poplatcích i zákonu o vodovodech a kanalizacích, je diskriminační a obec postupovala zjevně nerozumně. Plénum soudu (spisová značka Pl. ÚS 33/25, soudce zpravodaj Josef Baxa) návrhu vyhovělo nálezem ze 4. listopadu 2026. Zrušilo obecně závaznou vyhlášku č. 2/2022 ve znění její novely č. 1/2025. K nálezu připojili odlišná stanoviska čtyři soudci a soudkyně, Bartoň, Hulmák, Zemanová a Langášek, ve dvou stanoviscích. Podle nich měl soud zrušit jen sporný článek o splatnosti, ne celou vyhlášku.

Jeden detail rozhoduje o tom, kdy nález začne působit. Vyhláška se ruší dnem, kdy bude nález vyhlášen ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv, ne dnem vydání tiskové zprávy. Stejně to obecně stanoví § 58 zákona o Ústavním soudu: nález, kterým se ruší předpis, je vykonatelný dnem vyhlášení ve Sbírce, pokud soud nerozhodne jinak. Do té doby vyhláška formálně platí.

Za co se poplatek platí a kdo ho platí

Poplatek za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na stavbu vodovodu nebo kanalizace upravuje § 10c zákona o místních poplatcích (č. 565/1990 Sb.). Jde o jednorázovou platbu obci, na jejímž území pozemek leží. Platí ji vlastník stavebního pozemku, který získal možnost připojit se na vodovod nebo kanalizaci, kterou postavila obec. Když má pozemek víc spoluvlastníků, platí poplatek společně a nerozdílně. Obec tak může celou částku chtít po kterémkoli z nich.

Výši stanoví obec ve vyhlášce jako sazbu za metr čtvereční. Zákon přitom neurčuje pevné maximum v korunách. Strop je jiný: sazba nesmí přesáhnout rozdíl mezi cenou pozemku bez možnosti připojení a cenou s touto možností. Obě ceny se počítají podle předpisů o oceňování majetku k roku, kdy byla stavba vodovodu nebo kanalizace zkolaudována. Kolaudace je úřední povolení užívat hotovou stavbu, podrobněji ji popisuje článek o kolaudačním rozhodnutí krok za krokem.

Poplatek se snadno plete se dvěma jinými platbami:

  • Přípojka. Potrubí od pozemku k obecnímu řadu si podle § 8 odst. 5 zákona o vodovodech a kanalizacích (č. 274/2001 Sb.) platí ten, komu se připojení umožňuje. To je běžný stavební náklad vlastníka.
  • Vodné a stočné. Platí se průběžně za odebranou a odvedenou vodu, až když je dům připojený.

Poplatek za zhodnocení stojí mimo obě. Platí se za to, že pozemek má díky obecní investici vyšší cenu, bez ohledu na to, zda se k síti vlastník někdy připojí.

Proč vyhláška Čelechovic neobstála

Obec vydala vyhlášku v prosinci 2022, tedy ve stejném roce, kdy vodovod a kanalizace v lokalitě Pod Kosířem dostaly kolaudační souhlas. Sazbu stanovila na 53 Kč za metr čtvereční za vodovod a stejnou částku za kanalizaci, u každého z obou poplatků nejvýš 42 000 Kč. Za pozemek o výměře 600 metrů čtverečních by to dělalo 31 800 Kč za vodovod a dalších 31 800 Kč za kanalizaci.

Problém byl ve splatnosti. Článek 5 vyhlášky zněl: „Poplatek je splatný do 90 dnů od prvního připojení stavebního pozemku na Stavbu vodovodu nebo na Stavbu kanalizace.“ Platit se tedy mělo až ve chvíli, kdy se pozemek k síti skutečně připojí. Na první pohled to může vypadat vstřícně, vlastník platí, až síť opravdu využije. Ústavní soud v tom ale viděl obejití zákona. Podle tiskové zprávy obec ve skutečnosti zavedla poplatek za faktické připojení k technické infrastruktuře, ne za zhodnocení pozemku, a zneužila tím pravomoc, kterou jí zákon svěřil. Zákon o vodovodech a kanalizacích přitom výslovně říká, že připojení přípojky ani uzavření smlouvy se nesmí podmiňovat finančním nebo jiným plněním. Poplatek se tak v Čelechovicích fakticky vázal na připojení, a právě takovou podmínku zákon zakazuje.

Rozpor soud našel právě v článku 5. Ostatní ustanovení na něm podle soudu obsahově závisela, proto padla celá vyhláška.

Druhá výtka se týká toho, koho obec poplatkem zatížila. Vyhláška dopadala i na pozemky, které územní plán teprve určil k zástavbě, ale v době přijetí vyhlášky nebyly stavebními pozemky podle § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku. Takové pozemky podle Ústavního soudu nelze zpoplatnit do budoucna, protože v rozhodné době ještě nebyly zhodnocenými stavebními pozemky. Rozdíl mezi zařazením v územním plánu a skutečným stavem pozemku rozebírá i článek o pojmech z katastru nemovitostí.

Kdy může obec poplatek vůbec zavést

Na to má obec jen jedno okno. Podle § 10c odst. 3 zákona o místních poplatcích musí vyhlášku vydat nejpozději v kalendářním roce, kdy nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí pro stavbu vodovodu nebo kanalizace. Ministerstvo financí k tomu ve svém výkladu řadí i kolaudační souhlas. V odpovědi na dotaz z 9. 4. 2020 zároveň upozorňuje, že jde o lhůtu prekluzivní, tedy propadnou. „Po uplynutí stanovené lhůty nelze obecně závaznou vyhlášku vydat a zavést předmětný místní poplatek,“ uvádí ministerstvo.

Pro Čelechovice to má tvrdý důsledek. Lhůta už uplynula, takže obec podle Ústavního soudu nemůže vydat novou, opravenou vyhlášku. Náklady na infrastrukturu tak podle soudu ponese hlavně obec.

Pro vlastníka pozemku jinde z toho plyne jednoduchá kontrola. Stačí porovnat dvě data: rok kolaudace obecního vodovodu nebo kanalizace a datum vydání vyhlášky o poplatku. Pokud vyhláška vyšla až v některém z dalších let, je to otázka, kterou má smysl položit obecnímu úřadu, případně advokátovi. Sama o sobě ale vyhlášku neruší.

Týká se nález i jiných obcí?

Formálně ne. Nález ruší jen vyhlášku Čelechovic na Hané. Vyhlášky jiných obcí o stejném poplatku platí, dokud je nezruší Ústavní soud.

Nejde ovšem o první případ. V únoru 2024 informoval Advokátní deník České advokátní komory o nálezu Pl. ÚS 42/23, kterým Ústavní soud zrušil vyhlášku obce Jenštejn o stejném druhu poplatku. Důvody tehdy byly dva: pravá retroaktivita, tedy vyhláška, která zpětně zatěžovala situaci, jež už nastala, a zneužití poplatku jako poplatku za budoucí připojení. Soud tedy opakovaně posuzuje stejnou otázku: zda obec vybírá za zhodnocení pozemku, nebo ve skutečnosti za připojení.

Kdo bydlí nebo vlastní pozemek v obci s tímto poplatkem, může si vyhlášku přečíst sám. Obce zveřejňují své obecně závazné vyhlášky ve Sbírce právních předpisů územních samosprávných celků a na znění se dá zeptat i přímo na obecním úřadě. Při čtení se vyplatí sledovat hlavně tyto body:

  1. Splatnost. Je poplatek splatný v pevném termínu, nebo až „při připojení“, „po uzavření smlouvy“ či podobně? Druhá varianta je přesně ta, kterou Ústavní soud u Čelechovic odmítl.
  2. Datum vydání. Vyšla vyhláška nejpozději v roce kolaudace vodovodu nebo kanalizace?
  3. Okruh pozemků. Týká se jen pozemků, které byly stavebními v době přijetí vyhlášky, nebo i ploch, které k zástavbě teprve určuje územní plán?
  4. Sazba. Je stanovená za metr čtvereční a obec umí doložit, jak ji odvodila z rozdílu cen pozemku?

Nesrovnalost v některém z bodů neznamená, že vyhláška automaticky neplatí. O zrušení rozhoduje Ústavní soud. V případě Čelechovic i Jenštejna to byl jeho nález, ne rozhodnutí obce nebo samotných vlastníků.

Zaplatil jsem nebo mám platební výměr. Co teď?

Tady je potřeba opatrnost. Nález ani tisková zpráva Ústavního soudu neříkají nic o vracení peněz a o už vydaných platebních výměrech nerozhodují. Jedno z odlišných stanovisek jen připomíná, že část vlastníků už poplatek uhradila.

Obecné pravidlo dává § 71 zákona o Ústavním soudu. Pravomocná rozhodnutí vydaná podle zrušeného předpisu zůstávají v platnosti, ale práva a povinnosti z nich nelze vykonávat. Prakticky to znamená, že poplatek, který obec vyměřila a vlastník dosud nezaplatil, by po vyhlášení nálezu neměla jít vymáhat. Zákon zároveň říká, že jiná práva a povinnosti z právních vztahů vzniklých před zrušením předpisu zůstávají nedotčena. Z toho automatický nárok na vrácení už zaplacené částky neplyne. Jak se obec s platbami vypořádá, záleží na konkrétní situaci, a odpověď by měl dát správce poplatku.

Vlastníkům v Čelechovicích, kteří poplatek zaplatili nebo dostali platební výměr, se proto nabízí obrátit se na obecní úřad, který poplatek spravuje, a zeptat se, jak bude po vyhlášení nálezu postupovat. U větších částek může mít smysl konzultace s advokátem. Do vyhlášení nálezu ve Sbírce vyhláška formálně platí, s rozhodnutím o neplacení je tedy rozumné počkat na vyjádření obce.

Kupujete pozemek v obci, která staví vodovod

Poplatek platí vlastník pozemku. Kdo kupuje stavební parcelu v obci, která právě dokončila nebo dokončuje vodovod či kanalizaci, by si proto měl předem zjistit, jestli se pozemku poplatek týká a kdo ho zaplatí.

Představte si kupce, který si vyhlédne parcelu na okraji vesnice, kam obec loni dovedla nový vodovodní řad. Prodávající mu řekne, že voda je „u pozemku“. Pokud ale obec v roce kolaudace vydala vyhlášku o poplatku za zhodnocení, je dobré vědět, jestli ho dosavadní vlastník už zaplatil. Kdo je poplatníkem při změně vlastníka, záleží na tom, kdy povinnost podle vyhlášky vznikla, a nejjistější odpověď dá obecní úřad. Kupující navíc musí počítat s vlastní přípojkou.

Před podpisem kupní smlouvy se proto vyplatí zjistit:

  • zda má obec vyhlášku o poplatku za zhodnocení stavebního pozemku a jaká je sazba za metr čtvereční,
  • zda dosavadní vlastník poplatek už zaplatil, případně jak se s ním strany ve smlouvě vypořádají,
  • kolik bude stát přípojka od pozemku k řadu, protože ta se platí zvlášť.

Poplatek může být rozumným argumentem při jednání o ceně. Obecný postup prověřování parcely shrnuje checklist pro koupi pozemku, navazující kroky až ke kolaudaci domu popisuje článek stavba domu krok za krokem.

Co zůstává otevřené

Datum vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů zatím tisková zpráva neuvádí. Teprve od něj vyhláška Čelechovic přestane platit. Otevřená je i otázka, jak obec naloží s penězi, které už vybrala. Pro ostatní obce, které s poplatkem počítají při financování vodovodu nebo kanalizace, z nálezu plyne hlavně jedno: splatnost se nesmí vázat na připojení a vyhlášku je třeba stihnout v roce kolaudace.