Podnájemci družstevního bytu platili od roku 2018 vedle podnájemného 12 000 korun ještě 5 000 korun měsíčně jako zálohu na služby, od srpna 2020 pak 5 200 korun. Nájemce z těch peněz kryl i fond oprav a základní nájemné na provoz domu a družstva, a tak jim Obvodní soud pro Prahu 4 i Městský soud v Praze přiznaly vrácení celkem 116 351 korun. Nejvyšší soud oba rozsudky 6. listopadu 2025 zčásti zrušil. Fond oprav podle něj službou není, strany se ale mohou dohodnout, že ho podnájemce zaplatí jako součást podnájemného.
Fond oprav dluží domu vlastník, ne ten, kdo v bytě bydlí
Občanský zákoník v § 1180 uvádí, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Výjimku pro pronajaté byty zákon nedělá. Fond oprav je lidový název pro tu část příspěvků, ze které si dům spoří na velké opravy střechy, fasády nebo výtahu. Zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, tedy na služby, řeší hned následující § 1181 a jde o jinou kategorii peněz, i když obě odcházejí společenství jedním příkazem.
Nájemce členem společenství není, protože členství je podle § 1194 neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Příspěvky tak dluží společenství vlastník bez ohledu na to, kdo v bytě bydlí. Na co se z fondu oprav platí a jak jeho výši schvaluje shromáždění, popisuje samostatný text. Uvnitř bytu funguje jiné dělení: podle § 2257 provádí a hradí nájemce pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, všechno ostatní zůstává pronajímateli.
Co je v předpisu od společenství a co z toho smí k nájemci
Měsíční předpis plateb, který vlastník dostává od společenství nebo od správce, obě kategorie míchá dohromady. Přeposlat ho nájemci celý je pohodlné a právně vratké. Nájemce podle § 2251 platí společně s nájemným jen zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel, a jiná plnění po něm pronajímatel požadovat nesmí, ať už ve formě vkladu, nebo jinak.
| Položka v předpisu | Co to je podle zákona | Může být v zálohách nájemce |
|---|---|---|
| Teplo, teplá i studená voda a stočné | služba podle § 3 zákona č. 67/2013 Sb. | ano |
| Provoz výtahu, úklid a osvětlení společných prostor | služba podle § 3 zákona č. 67/2013 Sb. | ano |
| Odvoz komunálního odpadu, komíny, příjem televizního signálu | služba podle § 3 zákona č. 67/2013 Sb. | ano |
| Fond oprav | příspěvek na správu domu podle § 1180 občanského zákoníku | ne |
| Odměny výboru nebo správce a vedení účetnictví | příspěvek na správu domu, na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2) | ne |
| Revize zařízení a součástí domu | zákon o službách je z nákladů na služby výslovně vylučuje | ne |
| Pojištění domu | smlouva uzavřená pro správu domu (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) | ne |
Výčet služeb v § 3 zákona o službách je jen příkladmý a rozsah si poskytovatel s příjemcem ujednají. Nejvyšší soud ale v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 331/2025 uvedl, že platby do fondu oprav a nájemné stanovené družstvem plněními spojenými s užíváním bytu nejsou, protože vyplývají z členství nájemce v družstvu. U společenství vlastníků vede k témuž závěru už samo rozdělení peněz na příspěvky na správu domu a na zálohy na služby. Kdo chce, aby náklady na správu domu nesl nájemce, musí je promítnout do nájemného.
Nejvyšší soud: podstatný je obsah, ne název položky
Nižší soudy ve sporu o 116 351 korun vyšly z textu smlouvy. Podnájemci v ní platili měsíční poplatky, které se měly každoročně vyúčtovat jako služby, jenže nájemce z nich hradil i položky předepsané družstvem. Městský soud v Praze k tomu doplnil, že strany se sice mohly dohodnout, že fond oprav ponesou podnájemci, muselo by to ale být v podnájemném, ne v zúčtovatelných zálohách za služby.
Senát Nejvyššího soudu v čele s předsedkyní Pavlínou Brzobohatou s tím souhlasil jen zčásti. Připomněl, že každé právní jednání se vykládá podle svého obsahu a podle skutečné vůle stran, jak ukládají § 555 a § 556 občanského zákoníku, a že nesprávné označení položky ve smlouvě samo o sobě ujednání neruší. Rozhodné je, jestli podnájemci při podpisu věděli, že vedle podnájemného zaplatí i fond oprav a nájemné ve výši stanovené družstvem. Věc se proto vrátila Obvodnímu soudu pro Prahu 4, aby smlouvu vyložil.
Ve stejném rozsudku zaznělo varování i pro druhou stranu. Vyúčtování, které není řádné, nevyvolá splatnost nedoplatku a soud za poskytovatele služeb správné vyúčtování nedopočítá.
Rozsudek řešil podnájem družstevního bytu, pravidla výkladu smluv ale platí obecně a podnájem bytu k bydlení se podle Nejvyššího soudu podpůrně řídí úpravou nájmu bytu i zákonem o službách. Pro pronajímatele bytu ve společenství z toho plyne prostý postup. Nájemné patří do smlouvy jako pevná částka, ve které má své náklady na dům už započítané, a zálohy vypsané po jednotlivých službách. Co všechno musí být ve vyúčtování služeb nájemníkům a do kdy musí dorazit, shrnuje samostatný text.
Když společenství příspěvek zvýší, nájemné se samo nezmění
Shromáždění vlastníků může příspěvek zvednout kdykoli, typicky před výměnou výtahu nebo rekonstrukcí stoupaček. Pronajímateli tím vzroste náklad, nájemné se ale nemění, protože se podle § 2246 sjednává pevnou částkou.
Nejrychlejší cestou je dohoda s nájemcem, nejpředvídatelnější ujednání o každoročním zvyšování nájemného, které § 2248 dovoluje jedinou větou. Když ve smlouvě nic takového není, zbývá písemný návrh podle § 2249: zvýšení nesmí spolu se zvýšeními za poslední tři roky přesáhnout dvacet procent, nesmí jít nad srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a k návrhu podanému dřív než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž se nájemné nezvyšovalo, se nepřihlíží. Nájemce má na vyjádření dva měsíce a se souhlasem platí vyšší částku od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Mantinely jednostranné cesty rozebírá text o tom, o kolik smí pronajímatel zdražit.
Vlastní režim má § 2250 pro stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo podmínky bydlení v domě anebo trvale šetří energii či vodu. Po dohodě s nájemci lze nájemné zvýšit nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně, bez dohody může pronajímatel navrhnout tři a půl procenta. Zákon tu ovšem mluví o úpravách, které provede pronajímatel. Zateplení nebo nová okna v domě se společenstvím objednává a platí společenství z příspěvků všech vlastníků a použití tohoto ustanovení na jednoho z nich text zákona neřeší, takže před takovým návrhem se vyplatí konzultace s advokátem.
Družstevní byt: fond oprav tady platí nájemce
U družstevního bytu je role obrácená. Byt patří družstvu a člen, který v něm bydlí, je jeho nájemcem, takže peníze na opravy domu jdou z jeho kapsy jako součást nájemného. Zákon o obchodních korporacích v § 744 uvádí, že členové hradí v nájemném družstvu pouze účelně vynaložené náklady vzniklé při správě družstevních bytů včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice.
Když člen byt přenechá dál, povinným vůči družstvu zůstává on. S podnájemcem si může dohodnout, že mu tyto částky uhradí v podnájemném, a přesně o takové ujednání se vede spor, který se vrátil k pražskému obvodnímu soudu.
Fond oprav si pronajímatel odečte z daní, ale ne vždy
Pro pronajímatele je fond oprav nákladem, který snižuje daň z příjmů. Pokyn Generálního finančního ředitelství D-59 v části k § 9 uvádí, že platby vlastníka jednotky na provozní výdaje, tedy do fondu oprav a na účet společenství vlastníků, jsou u poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku úhrady. Část určená na technické zhodnocení společných částí se do výdajů dostane až po jeho dokončení, a to formou odpisů.
Podmínkou je uplatnění skutečných výdajů. Kdo sáhne po paušálu, tedy po 30 procentech z příjmů nejvýše do 600 000 korun ročně, má v něm podle § 9 odst. 5 zákona o daních z příjmů zahrnuté veškeré výdaje spojené s nájmem, platby společenství nevyjímaje. Obě varianty srovnává text o dani z pronájmu bytu.
Na co si dát pozor
Nájemce, který v inzerátu vidí nájem 15 000 korun a poplatky 5 000 korun, by měl chtít rozpis dřív, než smlouvu podepíše. Ze smlouvy má být zřejmé, které služby zálohy pokrývají, jak vysoké je nájemné a co v něm pronajímatel má započítané.
Po vyúčtování se vyplatí projít jednotlivé položky. Fond oprav, správa domu, odměna výboru, pojištění domu ani revize mezi náklady na služby nepatří a v zúčtovatelných zálohách nemají co dělat.
Na námitky proti vyúčtování má nájemce 30 dnů od jeho doručení, případně od doložení podkladů.
Vyžádat si podklady může rovněž do 30 dnů a kdo obě lhůty zmešká, se způsobem i obsahem vyúčtování podle zákona souhlasí. Pronajímatel by zase neměl přehlédnout § 1177 občanského zákoníku, který mu ukládá oznámit společenství bez zbytečného odkladu jméno a bydliště osoby, které byt přenechal k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které v bytě povedou domácnost. Podle počtu osob se rozúčtovává část služeb, takže neohlášený nájemce se dřív nebo později projeví v číslech celého domu.
Mimořádný příspěvek na velkou opravu i splátky úvěru, který si dům vzal na zateplení, zůstávají nákladem vlastníka. Do vyúčtování služeb je přenést nelze a nájemné se o ně samo nezvýší.
Kdo nakonec platí
Fond oprav platí u bytu v osobním vlastnictví jeho vlastník, u družstevního bytu člen družstva v roli nájemce. Na nájemce se může dostat jen jako součást nájemného, protože vedle nájemného smí pronajímatel požadovat pouze zálohy nebo náklady na služby a fond oprav mezi služby nepatří. Zvýšený příspěvek se do nájemného nepropíše sám, k jeho úpravě je potřeba dohoda, ujednání o každoročním zvyšování, nebo návrh podle § 2249. Rozsudek Nejvyššího soudu z listopadu 2025 přitom ukázal, že ve sporu nerozhoduje název položky, ale to, co obě strany při podpisu věděly. Jedna věta o tom, co nájemné obsahuje, tak ušetří víc než pozdější dohadování nad vyúčtováním.
