Průměrná chata nebo chalupa v inzerátu stála v říjnu 2016 zhruba 1,24 milionu korun, v říjnu 2026 už 3,97 milionu. Vyplývá to z analýzy projektu Realiťák roku, který data zpracoval s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz a zveřejnil 9. listopadu. Titulky o „zdražení o 220 procent“ ale svádějí k závěru, který z dat nevyplývá: že konkrétní chalupa po babičce dnes má trojnásobnou hodnotu.
Opravdu chaty zdražily o 220 procent?
V inzerci ano, v obchodech to nikdo nezměřil. Podle Realiťáku roku vzrostla průměrná celková nabídková cena z 1 242 812 Kč na 3 974 762 Kč, tedy o 219,8 procenta. Je to tedy zhruba 3,2násobek.
Metodika analýzy sama upozorňuje na dvě omezení. Jde o ceny, za které prodávající nemovitost nabízí, ne o ceny, za které se skutečně prodala. Srovnávají se dva různé soubory nabídek: v roce 2016 bylo v inzerci 5 755 objektů, v říjnu 2026 jich bylo 5 572 a zdaleka nejde o tytéž chaty. Čísla jsou navíc nominální, tedy bez očištění o inflaci.
Pro čtenáře z toho plyne jednoduchá věc. Číslo 220 % popisuje, jak se proměnila nabídka na trhu, ne kolik by dnes kupec zaplatil za konkrétní stavení.
Proč metr zdražil víc než celá chata
Cena za metr čtvereční užitné plochy vzrostla z 12 355 Kč na 45 786 Kč. Podle přepočtu redakce z těchto dvou čísel to je zhruba o 270 procent, tedy víc než u celkové ceny. Analýza tenhle desetiletý růst za metr v říjnové zprávě sama neuvádí.
Vysvětlení je v ploše. V roce 2016 měl průměrný inzerovaný objekt 173 m², v říjnu 2026 jen 116 m², tedy asi o třetinu méně. Dnes se v průměru nabízejí menší stavby za výrazně vyšší cenu za metr. Celkovou cenu tak menší průměrný objekt stáhl dolů a rozdíl mezi oběma procenty je právě v tom. Jestli jde o změnu skladby nabídky (víc menších chat, méně velkých statků), nebo o něco jiného, z dat poznat nejde.
„U chat a chalup může být jedna krajská průměrná cena zavádějící víc než u standardního bytu,“ upozorňuje Ondřej Hon z CEMAP, odborný porotce projektu. „Proto vždy porovnáváme celkovou cenu, cenu za metr a počet nabídek současně,“ dodává.
Kolik chata stojí dnes a kde
Krajské průměry za říjen 2026 se liší víc než dvojnásobně. Nejdražší je podle celkové ceny Liberecký kraj, nejlevnější Ústecký.
| Kraj | Průměrná nabídková cena | Cena za m² | Meziroční změna | Počet nabídek |
|---|---|---|---|---|
| Liberecký | 6,48 mil. Kč | 46 568 Kč | +11,9 % | 352 |
| Královéhradecký | 5,43 mil. Kč | 45 702 Kč | −1,5 % | 301 |
| Středočeský | 4,40 mil. Kč | 59 220 Kč | +11,9 % | 1 068 |
| Jihočeský | 4,38 mil. Kč | 44 856 Kč | +4,2 % | 577 |
| Zlínský | 3,88 mil. Kč | 38 604 Kč | +4,4 % | 296 |
| Olomoucký | 3,74 mil. Kč | 39 944 Kč | +9,5 % | 260 |
| Moravskoslezský | 3,73 mil. Kč | 44 003 Kč | +17,9 % | 422 |
| Pardubický | 3,47 mil. Kč | 40 799 Kč | −5,3 % | 297 |
| Vysočina | 3,36 mil. Kč | 36 506 Kč | +14,0 % | 289 |
| Karlovarský | 3,24 mil. Kč | 39 402 Kč | +16,5 % | 213 |
| Jihomoravský | 3,20 mil. Kč | 48 469 Kč | +9,6 % | 424 |
| Plzeňský | 3,09 mil. Kč | 41 457 Kč | +10,0 % | 442 |
| Praha | 3,05 mil. Kč | 83 550 Kč | +39,7 % | 98 |
| Ústecký | 2,98 mil. Kč | 41 526 Kč | +1,7 % | 526 |
Zdroj: Realiťák roku, CEMAP, Reality.iDNES.cz, data za říjen 2026.
Za metr je nejdražší Praha (83 550 Kč), nejlevnější Vysočina (36 506 Kč). Mezi okresy s nejméně 60 nabídkami přesáhly osm milionů korun tři horské: Semily (8,40 mil. Kč), Jablonec nad Nisou (8,25 mil. Kč) a Trutnov (8,15 mil. Kč).
Krajský průměr ale sčítá dohromady zahrádkářskou chatku na pár desítkách metrů i velkou zrekonstruovanou roubenku v Krkonoších. Kdo prodává malou chatu na Liberecku, nemůže z čísla 6,48 milionu vyvozovat, kolik dostane on. Pro odhad konkrétní ceny je užitečnější srovnat podobné objekty v okolí, jak popisuje návod jak odhadnout cenu nemovitosti před prodejem.
Za rok o 7,8 procenta víc, ve dvou krajích ceny klesly
Meziročně, mezi říjnem 2025 a říjnem 2026, vzrostla průměrná nabídková cena o 7,8 procenta a cena za metr o 8,9 procenta. Počet nabídek se zvýšil z 5 288 na 5 572.
Ne všude se ale ceny zvedaly. V Pardubickém kraji nabídkové ceny meziročně klesly o 5,3 procenta, v Královéhradeckém o 1,5 procenta a v okrese Český Krumlov dokonce o 13,2 procenta. Na opačné straně stojí okres Příbram s růstem o 50,9 procenta.
Nejvýraznější číslo v tabulce, pražských +39,7 procenta, stojí na pouhých 98 nabídkách. Při takhle malém vzorku stačí, aby se v inzerci objevilo několik dražších objektů navíc, a průměr se výrazně pohne. Podobná opatrnost platí i u okresů s osmdesáti nebo devadesáti nabídkami, kam patří i druhý nejdražší Jablonec nad Nisou. Zda ceny porostou dál, analýza neodhaduje.
Kolik by se měsíčně splácelo
Modelový příklad vychází z průměrné nabídkové ceny 3 974 762 Kč. Při úvěru ve výši 80 procent ceny by si kupující půjčil 3 179 810 Kč a z vlastních zdrojů by musel mít zhruba 795 tisíc korun. LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, by v tomto případě bylo 80 %.
Podle Hypomonitoru České bankovní asociace byla průměrná sazba nových hypoték v září 2026 5,1 procenta. Hypoteční sazba v září „opět pouze částečně propustila tlak z vyšších tržních úrokových sazeb“, uvedl hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel. Při této sazbě a splatnosti 30 let vychází anuitní splátka zhruba na 17 265 Kč měsíčně.
Výpočet je jen orientační. Banka u rekreačního objektu posuzuje podmínky individuálně a výše úvěru, sazba i požadavek na vlastní zdroje se mohou od modelu lišit. Zvýhodnění, která platí pro financování vlastního bydlení, jako hypotéka pro mladé, nelze u chaty předem automaticky počítat. Hodnotu zástavy navíc určí odhad banky, ne inzerovaná cena.
„Pro běžnou rodinu už chata nebo chalupa nemusí znamenat levný doplněk vlastního bydlení,“ říká ředitelka projektu Realiťák roku Monika Lukášová.
Šest věcí, které ověřit před rezervační smlouvou
Cena v inzerátu o chatě říká méně než pár papírů z katastru a obecního úřadu. Před podpisem rezervační smlouvy se vyplatí projít alespoň tyhle body:
- Pozemek pod stavbou. V katastru nemovitostí ověřte, zda pozemek pod chatou patří prodávajícímu. U chatových osad nebývá výjimkou, že stavba a pozemek mají různé vlastníky.
- Příjezd. Když vede cesta přes cizí pozemek, nestačí ústní dohoda se sousedem. Přístup by měl být zajištěný služebností, tedy právem zapsaným v katastru, které vlastníka sousední parcely zavazuje strpět průjezd.
- Voda a odpad. Zjistěte, zda je na pozemku studna nebo přípojka a jak je řešená odpadní voda (jímka, čistírna, kanalizace). Rozbor vody a stav jímky se dají ověřit ještě před koupí.
- Elektřina. Ověřte, zda je objekt připojený a s jakým jističem.
- Stav stavby. Střecha, krov, vlhkost a dřevokazný hmyz rozhodují o tom, kolik bude stát první rok po koupi. Odhad nákladů na opravy od stavebního technika patří k ceně.
- Celoroční užívání. Chata bez zateplení a zimního přístupu je jiná nemovitost než chalupa, kde se dá bydlet i v lednu.
„Pro veřejnost je zásadní vědět nejen cenu inzerátu, ale i skutečný stav a náklady na celoroční provoz,“ dodává Lukášová. Kdo plánuje přístavbu nebo kůlnu, může si předem přečíst, co přinese novela stavebního zákona pro drobné stavby.
Daň při pozdějším prodeji
Při prodeji chaty se uplatní jiné pravidlo než u bytu nebo rodinného domu. Zákon o daních z příjmů v § 4 odst. 1 písm. a) osvobozuje prodej rodinného domu nebo bytové jednotky, ve kterých měl prodávající bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Chata pro rodinnou rekreaci obvykle rodinným domem není, takže se na ni tento test bydliště zpravidla nevztahuje.
Pro ostatní nemovité věci platí písmeno b). Příjem z prodeje je osvobozený, když mezi nabytím a prodejem uplyne více než 10 let, nebo když prodávající peníze použije na vlastní bytovou potřebu. Desetiletá lhůta platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021. U nemovitostí nabytých dřív stačí podle přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. pět let.
Kdo chatu kupoval před mnoha lety nebo ji má zkolaudovanou jako rodinný dům, měl by si podle data nabytí a zápisu v katastru ověřit, které pravidlo na něj dopadá, třeba na finančním úřadě nebo u daňového poradce. Podobnou logiku má i daň z prodeje pozemku.
Co z těch čísel vyčíst nejde
- Inzerovaná cena není tržní hodnota. Prodejní ceny mohou být nižší a analýza je nesleduje.
- Desetiletý růst neříká nic o zhodnocení konkrétní chaty. V roce 2016 se nabízely jiné objekty, v průměru o třetinu větší.
- Čísla jsou bez inflace. Reálný růst z nich spočítat nejde.
- Malé vzorky klamou. Praha s 98 nabídkami nebo okresy kolem 80 nabídek mohou meziročně „poskočit“ kvůli několika inzerátům.
- Splátka 17 265 Kč je model, ne nabídka banky.
Trh s chatami se v regionech vyvíjí různě
Zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz Petr Makovský k datům říká: „Důležité není jen to, kolik dnes stojí chata v inzerátu.“ Pro kupující i prodávající to platí doslova. Meziroční růst o 7,8 procenta při současném poklesu v Pardubickém a Královéhradeckém kraji ukazuje, že trh s chatami se v různých regionech vyvíjí různě. Další vydání analýzy může obraz změnit, protože počet nabídek kolem pěti a půl tisíce je na celou republiku malý a každá větší vlna inzerátů s sebou průměr pohne.
