Družstevních bytů v Česku rychle ubývá. Při sčítání v roce 1991 jich Český statistický úřad napočítal 697 829, o třicet let později už jen 140 821. Většina se mezitím převedla do osobního vlastnictví a na trhu zbyla menšina, u které platí docela jiná pravidla. Koupě družstevního bytu není koupí nemovitosti a ochrany, na které jsou kupující u bytů zvyklí, tu z velké části chybí.

Kupuje se podíl v družstvu, ne byt

Družstevní podíl představuje podle § 595 zákona o obchodních korporacích práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu a každý člen může mít jen jeden. Vlastníkem domu i jednotlivých bytů zůstává bytové družstvo. Kupující se stává členem a s členstvím získává nájem konkrétního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy. Celý model podrobněji rozebírá text o tom, co je družstevní byt a jak funguje družstevní bydlení.

Z toho plyne první praktický rozdíl. V katastru nemovitostí se převodem podílu nezmění nic, protože jako vlastník domu je tam zapsané družstvo a to zůstává. Kupující nedostane list vlastnictví na svoje jméno, nepodává návrh na vklad a neplatí správní poplatek katastru. Odpadá i dvacetidenní lhůta, kterou katastrální úřad vyčkává před rozhodnutím o vkladu a která u běžných bytů funguje jako pojistka proti podvodným převodům. Obchod je tím rychlejší a zároveň bez brzdy, která dává čas zachytit chybu.

Ověřit se toho dá o poznání méně. V bezplatném Nahlížení do katastru nemovitostí, které provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální, kupující najde dům jako celek, tedy kdo ho vlastní a jaká práva na něm váznou. Konkrétní byt tam ale obvykle nenajde, protože dokud dům není rozdělený prohlášením vlastníka na jednotky, vede ho katastr jako jednu nemovitost. Kdo k bytu drží podíl a co za ním visí za dluhy, ví jedině družstvo.

Spolu s podílem přejdou i dluhy

Nejtvrdší pravidlo celého obchodu je schované v § 736 odst. 2 zákona o obchodních korporacích. Převodem družstevního podílu, se kterým byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy, dochází k převodu nájmu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to výslovně včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu, které souvisejí s užíváním bytu. Nedoplatek na měsíčních platbách, nevyrovnané vyúčtování služeb nebo dlužná anuita tedy u prodávajícího nezůstanou. Přejdou na kupujícího a družstvo je bude předepisovat jemu.

Zákon nabízí dílčí ochranu. Podle § 601 odst. 1 převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s podílem spojeny, takže se prodávající své minulosti úplně nezbaví. Ručení ovšem funguje až jako druhá linie. Družstvo se nejdřív obrátí na nového člena a teprve když nezaplatí, může jít po tom starém. Nový majitel tak buď zaplatí cizí dluh, nebo se pustí do sporu s člověkem, se kterým už žádnou jinou vazbu nemá. Papír, který tomu předejde, se jmenuje potvrzení o bezdluhosti, vydává ho výhradně družstvo a měl by být čerstvý, protože doklad starý půl roku o stavu ke dni podpisu nevypovídá nic.

Družstvo převod zakázat nemůže, podmínky členství určuje

Nejčastější obava kupujícího zní, že ho představenstvo do domu nemusí pustit. Podle § 736 odst. 1 nelze převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov. Právo veta nad tím, komu člen podíl prodá, tedy družstvo nemá. Určuje si ale samo, kdo se členem stát může, a tyhle podmínky jsou pro kupujícího závazné.

Právní účinky převodu nastávají podle § 601 odst. 2 vůči družstvu dnem, kdy je mu doručena účinná smlouva o převodu podílu, ledaže smlouva určí účinky později. Tytéž účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Do toho dne družstvo dál eviduje jako člena prodávajícího a jemu také předepisuje platby.

Stanovy si má kupující přečíst dřív, než složí rezervaci. Zajímá ho hlavně to, kdo se může stát členem, protože některá družstva omezují členství právnických osob nebo počet podílů na jednu osobu. Dál pak poplatek za administraci převodu, podmínky podnájmu a pravidla pro stavební úpravy v bytě. Poslední dva body rozhodnou o tom, jestli půjde byt pronajmout a jestli se v něm dá bez ptaní vyměnit koupelna.

Anuita a skutečná měsíční platba

Anuita je podíl konkrétního bytu na úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu nebo na opravu domu, a platí se měsíčně vedle nájmu a záloh na služby. Kolik jí zbývá, se z inzerátu vyčíst nedá. Jak se počítá a jak se dá doplatit, vysvětluje text o anuitě u družstevního bytu.

Pro kupujícího jsou podstatné dvě otázky. Jestli prodávající anuitu doplatí ještě před převodem, nebo jestli zbytek přejde spolu s podílem, a v jaké výši se tenhle rozdíl promítl do dohodnuté ceny.

Když se na tom strany výslovně a písemně nedohodnou, zaplatí kupující dvakrát. Jednou v ceně podílu, podruhé v měsíčních platbách.

Celkovou měsíční platbu má smysl si nechat rozepsat položku po položce. Nájem, příspěvek na správu domu, zálohy na služby a anuita se v jediném čísle na inzerátu slijí dohromady a rozdíl mezi dvěma podobnými byty ve stejné ulici pak dělá i několik tisíc korun měsíčně.

Jak je na tom samo družstvo

Kupující vstupuje do právnické osoby, jejíž hospodaření mu bude určovat náklady na bydlení celá léta. Bytové družstvo nesmí podle § 752 zákona o obchodních korporacích zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, budovy s družstevními byty ani pozemky jimi zastavěné, ledaže s tím předem udělí souhlas alespoň dvě třetiny členů, kteří jsou nájemci těchto bytů. Souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Zástava váznoucí na domě proto sama o sobě neznamená nic protiprávního. Znamená ale, že dům je zadlužený, a kupující by měl vědět kolik a na jak dlouho.

Zjistit se to dá ze dvou bezplatných zdrojů. Nahlížení do katastru ukáže zástavní práva na budově, veřejný rejstřík na or.justice.cz vedený Ministerstvem spravedlnosti pak obsahuje sbírku listin, kam družstvo zakládá stanovy a účetní závěrky.

Na plánované investice se kupující ptají málokdy. Chystané zateplení, výměna výtahů nebo rekonstrukce stoupaček se obvykle financují novým úvěrem a ten se zase rozpočítá mezi členy, takže dnešní měsíční platba nemusí za dva roky platit. Zápis z poslední členské schůze o tom řekne víc než prodávající na prohlídce.

Exekuce nebo insolvence na straně prodávajícího

Družstevní podíl je majetek a věřitelé prodávajícího na něj dosáhnou. Zákon o obchodních korporacích s tím počítá v § 610, který vyjmenovává způsoby zániku členství. Členství zaniká mimo jiné okamžikem, kdy nastávají účinky prohlášení konkursu na majetek člena, dále v případech schváleného oddlužení, kde insolvenční soud uložil členovi vydat družstevní podíl správci ke zpeněžení, a také doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě v řízení o výkonu rozhodnutí nebo v exekuci.

Kdo kupuje podíl od člověka v exekuci, riskuje, že mu ho vzápětí odnese dražba ve prospěch cizích věřitelů.

Prověření je přitom levné a rychlé. Centrální evidence exekucí na ceecr.cz, kterou vede Exekutorská komora České republiky, účtuje neregistrovanému uživateli 60 korun za zobrazení základního výpisu a dalších 60 korun za výpis detailní. Insolvenční rejstřík Ministerstva spravedlnosti na isir.justice.cz je zdarma a pokrývá řízení zahájená od roku 2008. Obojí zabere pár minut a odpoví na otázku, kterou z žádného potvrzení družstva vyčíst nelze.

Financování jde jen oklikou

Zástavou u hypotéky bývá kupovaný byt zapsaný v katastru. Družstevní podíl v katastru není, takže banka nemá kam zástavní právo zapsat a standardní hypoteční postup na něj nesedí. Náhradních cest je několik: zástava jiné nemovitosti, obvykle nemovitosti rodičů, úvěr ze stavebního spoření, nezajištěný úvěr s kratší splatností a vyšší sazbou, případně úvěr sjednaný s tím, že se zástava dozajistí až po případném převodu bytu do osobního vlastnictví. Podmínky se mezi bankami liší natolik, že odhadovat je podle běžné hypoteční sazby nemá smysl.

Do posouzení navíc vstupuje samo družstvo. Banky se dívají na jeho hospodaření i na technický stav domu, takže žádost může padnout z důvodů, které žadatel nijak neovlivní. U družstevních bytů proto platí dvojnásob, že rezervační smlouva se podepisuje až s písemným příslibem úvěru v ruce. Rezervační poplatek propadá i tomu, komu banka nakonec nepůjčila.

Kdy se dá byt převést do osobního vlastnictví

Věta o tom, že byt lze převést do osobního vlastnictví, patří k nejčastějším formulacím v inzerci družstevních bytů. Ověřit ji lze jedině u družstva a tu práci si dá málokdo. Zákonný nárok na bezúplatný převod zakládá zákon č. 311/2013 Sb., a to jen pro bytová družstva vzniklá přede dnem 1. ledna 1992 nebo pro jejich právní nástupce, a jen pro jednotky v domech vystavěných s pomocí státu podle předpisů o družstevní bytové výstavbě vydaných od 26. května 1959 do 31. prosince 1992. Družstva založená později pod tenhle zákon nespadají a svým členům žádný nárok nedávají.

U ostatních družstev jde o dobrovolné rozhodnutí. Zákon převodům do vlastnictví členů, kteří jsou nájemci bytů, nebrání, protože § 751 odst. 3 je vyjímá z jinak přísného režimu souhlasů všech členů-nájemců. Rozhodnout o nich ale musí orgán družstva podle stanov, převod se připravuje pro celý dům najednou a jednou přijaté rozhodnutí se dá změnit.

Ústní příslib na prohlídce proto není podklad k ničemu.

Kdo kupuje družstevní byt hlavně kvůli budoucímu vlastnictví, měl by si od družstva nechat písemně potvrdit, v jaké fázi příprava je, jestli má dům zapsané prohlášení vlastníka a co bude družstvo po členech za převod chtít.

Papíry, které si vyžádat před podpisem

Doklady vydává družstvo nebo jeho správcovská firma a představenstvo je někdy podepisuje jednou za měsíc na schůzi. Kdo si o ně řekne až po dohodě o ceně, čeká zbytečně dlouho. Vyžádat si má kupující tohle:

  • potvrzení o členství prodávajícího a o bytu, ke kterému se podíl váže,
  • potvrzení o bezdluhosti vystavené co nejblíž datu podpisu,
  • platné znění stanov,
  • rozpis měsíční platby po jednotlivých položkách,
  • písemné vyčíslení anuity zbývající na daný byt,
  • poslední vyúčtování služeb za byt,
  • zápis z poslední členské schůze a informaci o chystaných opravách a úvěrech.

Co si k témuž převodu chystá druhá strana a proč jí to trvá, popisuje text o prodeji družstevního bytu.

Na co si dát pozor

Bez úschovy se takový obchod dělat nedá, i když tu ochranná lhůta katastru chybí. Kupující potřebuje jistotu, že se opravdu stane členem družstva, prodávající jistotu, že peníze dostane. Řeší to úschova u advokáta, notáře nebo banky, ve které je výplata navázaná na doručení smlouvy družstvu a na potvrzení o členství nového člena.

Smlouvu o převodu podílu má smysl nechat sepsat podle stanov konkrétního družstva. Stažený vzor s místními pravidly nepočítá a hlavně vynechá to, na čem kupujícímu záleží nejvíc: prohlášení prodávajícího o všech dluzích vůči družstvu, vyčíslený stav anuity ke dni převodu, rozdělení plateb ke dni předání bytu a závazek smlouvu družstvu skutečně doručit.

Technický stav bytu se prověřuje jako u kteréhokoli jiného. Prohlídka, dotaz na stáří rozvodů a oken, předávací protokol se stavy měřidel. Liší se jen to, co v bytě smí nový uživatel měnit, protože o tom rozhodují stanovy družstva.

Právní posouzení konkrétního případu tenhle text nenahrazuje. Jakmile jde o podíl ve společném jmění manželů, o dědictví po nedávno zemřelém členovi nebo o družstvo, které samo řeší dluhy, patří příprava smlouvy do rukou advokáta pracujícího s bytovými družstvy. Rozhodnout se o tom má kupující dřív, než složí rezervaci.

Shrnutí

Koupě družstevního bytu je koupí podílu v družstvu, ne nemovitosti. Katastr převod nezaznamená, takže odpadá vklad, poplatek i dvacetidenní ochranná lhůta, a s nimi i část jistoty. Podle § 736 odst. 2 zákona o obchodních korporacích přejdou na kupujícího spolu s podílem i dluhy prodávajícího vůči družstvu spojené s užíváním bytu, proto je potvrzení o bezdluhosti tím nejdůležitějším papírem celého obchodu. Před podpisem se vyplatí projít stanovy, nechat si písemně vyčíslit zbývající anuitu, podívat se na zástavy na domě v katastru a na účetní závěrky družstva ve sbírce listin a za 60 korun prověřit prodávajícího v Centrální evidenci exekucí. Financování je poslední překážka, protože banka nemá co vzít do zástavy, prověřuje i samo družstvo a bez písemného příslibu úvěru je rezervační poplatek riskantní výdaj.