Dům, ve kterém je alespoň pět jednotek a nejméně čtyři z nich patří čtyřem různým vlastníkům, se bez společenství vlastníků neobejde. Občanský zákoník to v § 1198 ukládá jako povinnost a hned k ní přidává i páku. Dokud vlastníci vznik společenství neprokážou, katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku. Prodej dalšího bytu v domě se tím zastaví.

Založení SVJ přitom není jeden podpis. Vlastníci musí schválit stanovy, skoro vždy před notářem, určit první výbor nebo předsedu a podat návrh na zápis do rejstříku. Právnická osoba vznikne až tím zápisem.

Kdy musí SVJ vzniknout a kdy je to na vlastnících

Zákon pracuje se dvěma podmínkami zároveň a lidé je běžně slévají do jedné. První míří na dům: musí v něm být alespoň pět jednotek, tedy bytů a nebytových prostor vymezených v prohlášení vlastníka. Druhá míří na majitele. Nejméně čtyři z těch jednotek musí patřit čtyřem různým vlastníkům.

Dům s osmi byty, kde sedm drží bytové družstvo a jeden soukromý kupující, tak povinnost zatím nemá. Jakmile družstvo převede byty dalším dvěma lidem, podmínka je splněná.

U menších domů rozhodují vlastníci sami. Podle § 1199 může společenství vzniknout i tam, kde je jednotek méně než pět, ale jen se souhlasem všech vlastníků bez výjimky. Řada čtyřbytových domů se do toho nehrne a správu si drží po dohodě mezi sousedy. Někdy se ale vyplatí opak. Právnická osoba si může vzít úvěr na zateplení, uzavřít vlastním jménem smlouvu s dodavatelem tepla nebo zažalovat souseda, který roky neplatí. Bez ní musí u každé takové věci vystupovat všichni spoluvlastníci najednou a stačí jeden nedostupný podpis, aby se oprava odložila o měsíce.

Odkládání má konkrétní cenu. Ustanovení § 1198 odst. 2 blokuje zápis vlastnického práva k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, dokud vznik společenství není prokázán. Kupující, který podepsal smlouvu a zaplatil, se pak k zápisu do katastru nedostane kvůli tomu, co neudělali ostatní majitelé v domě.

Bez vymezených jednotek není co zakládat

Společenství nemůže vzniknout dřív, než někdo rozdělí dům na jednotky. To dělá prohlášení vlastníka, listina, která vymezí jednotlivé byty, určí společné části domu a podíly na nich. Jak vzniká a co v něm hledat, rozebírá text o prohlášení vlastníka.

Do poloviny roku 2020 šlo společenství založit rovnou v prohlášení a developeři toho běžně využívali. Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. tuhle možnost zrušila, jak popsal i časopis Notářské komory Ad Notam. Zbyly dvě varianty. Buď společenství založí jediný vlastník všech jednotek, typicky developer nebo družstvo ještě před prodejem prvního bytu, nebo ho zakládají vlastníci sami.

Ustavující schůze, nebo podpisy všech vlastníků

Společenství se podle § 1200 zakládá schválením stanov a zákon k tomu nabízí dvě cesty. Vlastníci stanovy přijmou na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo se na jejich obsahu shodnou všichni a schůzi vůbec nesvolávají.

Rozdíl mezi většinou hlasů všech vlastníků a většinou hlasů přítomných rozhoduje o tom, jestli byla schůze k něčemu. Hlasy se počítají podle podílů na společných částech, ne podle hlav. Když v desetibytovém domě dorazí pět vlastníků, jejichž podíly dají dohromady 45 procent, stanovy neprojdou, i kdyby hlasovali jednomyslně pro.

Kdo schůzi svolá, zákon neurčuje. V praxi to bývá ten, komu na tom nejvíc záleží, tedy developer, družstvo dokončující převody bytů nebo některý z vlastníků, často s pomocí správcovské firmy. Pozvánku i návrh stanov má smysl rozeslat s předstihem. Vlastník, který text vidí poprvé na místě, hlasování spíš zdrží, než aby ho urychlil.

Notář na schůzi chybět nemůže. Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se podle § 1200 odst. 4 osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov, a veřejnou listinou se tu rozumí notářský zápis. U druhé cesty, kdy stanovy podepíšou všichni vlastníci bez schůze, vyžadují formu veřejné listiny přímo stanovy. Bez notáře se tedy neobejde ani jedna varianta. Výjimku má jediný vlastník všech jednotek, který zakládá společenství sám a notářský zápis nepotřebuje.

Text stanov se dá upravit ještě před zápisem, třeba když soud vytkne chybu. Ke změně stanov před vznikem společenství vyžaduje § 1201 souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud si stanovy nežádají víc.

Co musí být ve stanovách

Stanovy nejsou formalita, kterou stačí stáhnout z internetu a doplnit adresu. Občanský zákoník v § 1200 odst. 2 určuje jejich minimální obsah a chybějící náležitost je důvodem, proč soud návrh na zápis vrátí. Stanovy musí obsahovat alespoň:

  • název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo,
  • sídlo určené v tom domě, a pokud to není možné, na jiném vhodném místě,
  • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek,
  • určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, a také způsobu svolávání, jednání a usnášení,
  • určení prvních členů statutárního orgánu,
  • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Zákonné minimum je opravdu jen minimum. Většina domů si do stanov přidá pravidla pro rozúčtování služeb, podmínky hlasování mimo zasedání, práci s dluhy vlastníků nebo pravidla pro stavební úpravy v bytech. Text připraví notář nebo advokát, který zná konkrétní dům, ne obecný vzor pro dům o jiné velikosti a s jiným typem vytápění.

Jednu věc novela z roku 2020 usnadnila. Ke změně už schválených stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje (§ 1200 odst. 5). Notář je tedy nutný při zakládání, nikoli při každé pozdější úpravě.

Kdo bude první ve výboru

Stanovy musí určit první členy statutárního orgánu, tedy výbor, nebo v menších domech jediného předsedu. Bez toho zápis neprojde, protože rejstříkový soud potřebuje vědět, kdo za společenství jedná od prvního dne. Členem voleného orgánu může být podle § 1205 jen ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný.

Papírově je to snadné.

Ve skutečnosti je to nejčastější místo, kde se schůze zasekne, protože funkci nikdo nechce. Kdo ji vezme, měl by dopředu vědět, co ho čeká: podpisy smluv s dodavateli, jednání s bankou, příprava shromáždění a odpovědnost za to, jak se s penězi domu nakládá. Jak orgány společenství fungují dál a co členství přináší běžnému majiteli bytu, popisuje text co je SVJ a jak funguje.

Jména prvních členů výboru nemusí ve stanovách zůstat navždy. Ten údaj lze po vzniku společenství vypustit a nejde přitom o změnu stanov (§ 1200 odst. 3).

Zápis do rejstříku společenství vlastníků

Schválením stanov je společenství založené, ale ještě neexistuje. Vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204).

Rejstřík společenství vlastníků vede krajský soud podle sídla společenství, pro pražské domy Městský soud v Praze. Návrh na zápis se podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících, podává výhradně na elektronickém formuláři, který Ministerstvo spravedlnosti provozuje na adrese or.justice.cz. Vyplněný formulář se stáhne jako PDF a odešle soudu datovou schránkou nebo e-mailem s uznávaným elektronickým podpisem. Návrh podává zapisovaná osoba, za kterou jednají první členové statutárního orgánu, a to bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti.

K návrhu se dokládají listiny, ze kterých je zapisovaná skutečnost patrná. Prakticky jde o notářský zápis z ustavující schůze se schváleným textem stanov, doklad o rozdělení domu na jednotky, souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla a čestná prohlášení členů statutárního orgánu s úředně ověřenými podpisy. Orientační seznamy příloh zveřejňuje ministerstvo přímo u formulářů, konečnou podobu potvrdí notář nebo příslušný soud.

Druhá cesta vede přes notáře napřímo. Zápis do veřejných rejstříků může kromě rejstříkového soudu provést i notář. Je to rychlejší, protože na rozdíl od soudu nevede žádné řízení, upozorňuje Notářská komora. Náklady se u obou variant liší a u společenství vlastníků se navíc rozchází výklad toho, jestli se soudní poplatek platí. Konkrétní částku má smysl si nechat spočítat u notáře nebo ověřit u rejstříkového soudu, ne ji odhadovat podle staršího návodu na internetu.

Prvních pár týdnů po zápisu

Zápisem získá společenství IČO a může jednat vlastním jménem. Ministerstvo vnitra mu podle zákona č. 300/2008 Sb. zřídí datovou schránku, protože od ledna 2023 je automaticky dostávají všechny právnické osoby vedené v registru osob. Přístupové údaje přijdou dopisem a od té chvíle chodí úřední pošta tam, ne do schránky u domovních dveří.

Pak přijde na řadu banka. Účet vedený na společenství je první podmínkou pro to, aby příspěvky vlastníků přestaly téct přes soukromý účet někoho z výboru nebo přes účet družstva.

Převzetí agendy od dosavadního správce bývá nejotravnější část celého procesu. Nový výbor by měl mít v ruce prohlášení vlastníka, projektovou dokumentaci domu, revizní zprávy k výtahu, plynu a elektroinstalaci, evidenci vlastníků a jejich podílů, poslední vyúčtování služeb a smlouvy s dodavateli energií, úklidem a pojišťovnou. Pojistná smlouva na dům by měla znít na společenství, ne na někoho z původních vlastníků. Samostatná kapitola je převod peněz z fondu oprav, tedy dosud vybraných příspěvků na správu domu. Chybí-li k nim průkazné vyúčtování, je lepší řešit to hned, než po prvním prasklém stoupacím potrubí.

Výši příspěvků na správu domu a pozemku určí shromáždění podle pravidel ve stanovách. Peníze musí začít chodit hned, jinak se první havárie řeší mimořádným příspěvkem, se kterým nikdo nepočítal.

Na co si dát pozor

Nejčastější chyba je spoléhání na někoho jiného. Vlastníci čekají, až společenství založí developer nebo družstvo, developer čeká, až se vlastníci sejdou, a dům mezitím nemá právnickou osobu, která by podepsala smlouvu s dodavatelem tepla nebo vymáhala dluh po neplatiči. Povinnost přitom leží na vlastnících jednotek, ne na tom, kdo dům postavil nebo byty prodal.

Druhá past se jmenuje vzorové stanovy. Text stažený z internetu neobsahuje označení konkrétního domu, počítá s jiným počtem členů výboru nebo vynechá některou zákonnou náležitost. Soud takový návrh vrátí, schůze se svolává znovu a znovu se platí notář.

Nepříjemné překvapení přináší i počítání hlasů. Většina se bere z hlasů všech vlastníků, ne z těch, kdo přišli. Kdo na to přijde až při sčítání, má schůzi zbytečnou. Předejít se tomu dá plnými mocemi domluvenými předem, pokud je stanovy nebo pozvánka připouštějí.

Zbytek je administrativa, na které lidé ztrácejí nejvíc času. Chybí souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla, na čestném prohlášení člena výboru není úředně ověřený podpis, formulář je vyplněný ve špatné variantě. Notář, který zakládání dělá pravidelně, tyhle věci pohlídá a u zápisu ušetří kolo dodatečných výzev.

Pořadí kroků v kostce

Společenství vlastníků musí vzniknout v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž nejméně čtyři patří čtyřem různým vlastníkům. V menším domě je to na dohodě všech majitelů. Založení SVJ má pevné pořadí: vymezené jednotky v prohlášení vlastníka, schválení stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků nebo shodou všech, notářský zápis, určení prvních členů výboru a návrh na zápis do rejstříku, kterým společenství teprve vzniká. Poplatky i přílohy návrhu se v čase mění a stanovy bez veřejné listiny neprojdou, takže notář je součástí procesu tak jako tak. U složitějších domů, kde se převádí majetek družstva nebo kde už vlastníci vedou spor, se vyplatí přizvat i advokáta ještě před svoláním schůze.