Přiznání k dani z nemovitosti po koupi: návod na rok 2027

Kdo v prosinci 2026 podepíše kupní smlouvu na byt, za rok 2026 žádnou daň z nemovitosti platit nebude. Vlastníkem se v daňovém smyslu stane až od roku 2027, a právě na tento rok podává první přiznání k dani z nemovitosti. Jaká data rozhodují, kam přiznání poslat a kolik to bude stát, ukazuje návod krok za krokem.

Proč se podává na rok 2027, ne za rok 2026

Daň z nemovitých věcí se stanoví podle stavu k 1. lednu. Ke změnám během roku se nepřihlíží, takže za rok 2026 platí ještě prodávající (§ 12c a § 13b odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb.). Kupující se poplatníkem stává od následujícího roku a přiznání se proto označuje jako přiznání „na rok 2027“. Pokud se kupní cena dělila o poměrnou část daně, šlo o soukromou dohodu stran a s úřadem to nemá nic společného.

Nový vlastník podává přiznání vždy, i když už je v jiném kraji nebo obci poplatníkem a daň platí dlouho (§ 13a odst. 1, podle Finanční správy). Staré přiznání se na novou nemovitost nepřenáší.

Daň z nabytí nemovitosti, kterou dřív platil nabyvatel, se od roku 2020 neplatí. Pokud ji čtenář hledá, vysvětluje to článek o zrušené dani z nabytí nemovitosti.

Krok 1: Zjistit, zda a do kdy přiznání podávat

Rozhodující není den podpisu smlouvy ani den, kdy se zápis objeví na listu vlastnictví. Počítá se den, kdy návrh na vklad došel katastru (§ 10 katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.). Vklad se pak zapíše se zpětnou účinností k tomuto dni.

Z toho vychází jednoduché pravidlo:

• návrh na vklad došel katastru do 31. 12. 2026, poplatníkem je kupující od roku 2027,
• návrh došel až v lednu 2027, poplatníkem je od roku 2028.

Řádná lhůta pro přiznání je 31. ledna 2027. Protože připadá na neděli, posledním dnem je pondělí 1. února 2027 (§ 33 odst. 4 daňového řádu). Ne vždy ale stihne katastr o návrhu podaném v roce 2026 rozhodnout do konce roku. Pak lhůta končí posledním dnem třetího měsíce po měsíci, v němž se vklad zapsal (§ 13a odst. 11). Jak dlouho zápis obvykle trvá a co ho brzdí, popisuje text o délce zápisu do katastru.

Tabulka platí pro návrhy na vklad, které katastr obdržel v roce 2026.

Krok 2: Připravit podklady z listu vlastnictví

Nejlepším podkladem je aktuální výpis z katastru. Jak se v něm vyznat, vysvětluje průvodce listem vlastnictví. Pro přiznání se hodí zejména tyto údaje:

• podlahová plocha bytu, tedy údaj z katastru, ne z inzerátu ani z kupní smlouvy (§ 10 odst. 4),
• zastavěná plocha stavby u domu, ne celková výměra parcely,
• všechny samostatně zapsané jednotky, například garáž nebo sklep, které se přiznávají také.

U domu bývá chyba nejčastější. Parcela o výměře 800 m² neznamená, že se z ní platí daň jako z pozemku. Základem je plocha, kterou dům zabírá, a pozemek pod stavbou se jako pozemek nedaní. Zbytek nádvoří se zdaňuje sazbou 0,35 Kč/m² (§ 5, § 6, § 11).

Přehled všech daní u nemovitostí najde čtenář v textu o daních u nemovitostí. Obecný výklad, co se zdaňuje a kdy platí osvobození, patří do samostatného článku o dani z nemovitých věcí a tady se neopakuje.

Krok 3: Zjistit, kterému úřadu přiznání patří

Přiznání se podává finančnímu úřadu podle polohy nemovitosti a za každý kraj zvlášť (§ 13 odst. 2 daňového řádu, pokyny Finanční správy). Kdo koupil byt v jednom kraji a chalupu v jiném, podává dvě přiznání u dvou úřadů. Kdo koupil dva byty v jednom kraji, podá jedno přiznání s oběma.

Složitější je to u člověka, který už v kraji něco vlastní. Má dvě možnosti. Buď podá řádné přiznání se všemi nemovitostmi v kraji, nebo dílčí přiznání jen se změnami. Dílčí přiznání ale funguje jen na papíře, elektronicky ho Finanční správa nepřijímá. Kdo chce podat online, musí tedy do řádného přiznání zahrnout vše, co v kraji vlastní.

Krok 4: Vyplnit a odeslat přiznání

Aktuální tiskopis nese číslo 25 5450, pokyny k vyplnění mají označení 25 5450/1. Pozor na zaměnitelné číslo 25 5401, to je jiný formulář.

Podat lze čtyřmi cestami: v Online finančním úřadu MOJE daně, datovou schránkou, poštou nebo osobně na finančním úřadu. Elektronicky musí podávat jen ten, kdo má datovou schránku zřízenou ze zákona (§ 72 odst. 6 daňového řádu). Dobrovolná schránka nepodnikající fyzické osoby se do této povinnosti nepočítá.

Online formulář umí od 1. ledna 2027 předvyplnit údaje z katastru. Finanční správa ale upozorňuje, že čerstvě koupená nemovitost se nemusí načíst, pokud data katastru ještě nejsou aktuální. Předvyplněné přiznání proto nelze odeslat poslepu. Stačí porovnat plochy, typ nemovitosti a podíly s výpisem z listu vlastnictví a případně doplnit, co chybí.

Místní koeficient obce se v elektronickém přiznání doplní sám. Kdo vyplňuje papírový formulář, najde ho ve vyhledávači koeficientů Finanční správy. Obec ho může stanovit v rozmezí 0,5 až 5,0 a pro rok 2027 platí jen vyhláška, která nabyla platnosti do 1. října 2026 (§ 16a). Později schválená změna se na rok 2027 neprojeví. Jakou hodnotu obec zvolí, předem nikdo neslíbí, proto je lepší se na číslo podívat, než se rozpočet na daň sestaví.

Krok 5: Kolik a kdy zaplatit

Vzorec se liší podle typu nemovitosti. Podrobný výpočet patří do obecného článku, tady jen základ:

• byt v bytovém domě: podlahová plocha z katastru × 1,22 (1,20, pokud součástí jednotky není podíl na pozemku) × 3,50 Kč × koeficient obce. Podíl na pozemku pod domem se do přiznání neuvádí (§ 10 odst. 3 až 5, § 11),
• dům: zastavěná plocha × 3,50 Kč × koeficient obce,
• chata a dům užívaný k rekreaci: 11 Kč/m² bez koeficientu podle velikosti obce (§ 11).

Inflační koeficient podle dostupných údajů zůstává 1,0 a oficiálně se vyhlašuje jen při zvýšení (§ 11f). Ověřit ho lze na webu Finanční správy.

Daň je splatná do 31. května 2027. Přesáhne-li 5 000 Kč, platí se ve dvou splátkách, 31. května a 30. listopadu. Zemědělci mají splátky 31. srpna a 30. listopadu. Daň pod 50 Kč se neplatí (§ 15). Když lhůta pro přiznání končí po 31. květnu, tedy při zápisu v březnu, posouvá se splatnost na poslední den lhůty (§ 15 odst. 5). Složenku s údaji pro platbu pošle úřad poštou, majitelům datové schránky přijdou údaje do schránky. E-mail místo ní přijde jen tomu, kdo to zaškrtl v přiznání podaném do 15. března.

Modelová situace: byt za 620 korun ročně

Následující příklad je vymyšlený a stojí na těchto předpokladech. Manželé koupí byt o podlahové ploše 58 m² v bytovém domě ve městě s 30 000 obyvateli, kde koeficient podle velikosti obce činí 2,5. Návrh na vklad dojde katastru 9. prosince 2026, zápis proběhne 7. ledna 2027. Místní ani inflační koeficient obec nestanovila, počítá se s hodnotou 1,0.

Za rok 2026 neplatí nic, poplatníky se stávají od roku 2027. Protože zápis proběhl v lednu, využijí výjimku z § 13a odst. 11 a přiznání jim stačí podat do 30. dubna 2027. Manželé ve společném jmění podávají jedno přiznání, a to přes jednoho z nich jako společného zástupce (podle Finanční správy).

Výpočet vypadá takto: 58 × 1,22 × 3,50 Kč × 2,5 ≈ 619 Kč. Zhruba 620 Kč ročně, splatné do 31. května 2027. Přesné zaokrouhlení uvádí pokyny k tiskopisu a konečnou částku určí finanční úřad.

Při jiném koeficientu obce se výsledek úměrně změní. Příklad je jen ilustrace výpočtu, ne předpověď daně u konkrétního bytu.

Termíny 2027 přehledně

Časté situace: manželé, spoluvlastníci, novostavba, družstvo

Spoluvlastníci s podíly mají dvě cesty. Buď podají jedno přiznání za celek přes společného zástupce, nebo každý za svůj podíl. Jakmile jeden podá jen za svůj podíl, musí to udělat všichni (§ 13a odst. 4 a 5).

Novostavba se daní, je-li k 1. lednu dokončená nebo užívaná. Povinnost vzniká i tomu, kdo v domě bydlí ještě před dokončením. Do té doby se platí jako za stavební pozemek (§ 7). Formulace „až po kolaudaci“ tedy neplatí, rozhoduje skutečný stav. O samotném řízení píše text o kolaudačním rozhodnutí, ale na tuto lhůtu přímo nenavazuje.

U družstevního bytu je poplatníkem družstvo jako vlastník domu a člen přiznání nepodává (§ 8 odst. 1). Jiné je to po převodu do osobního vlastnictví. Kdo si byt takto převedl v roce 2026, je poplatníkem od roku 2027. Rozdíl mezi oběma formami vysvětluje stránka o družstevním bytě.

Další nemovitost v témže kraji znamená, že se vybírá mezi řádným a dílčím přiznáním, jak popisuje krok 3.

Prodávající, který prodal všechno, co v kraji měl, to oznámí finančnímu úřadu do 1. února 2027 (§ 13a odst. 9).

Na co si dát pozor

Nejčastější chyba je prostá: přiznání se nepodá, protože si kupující myslí, že za rok 2026 už zaplatil prodávající. Přitom nový vlastník podává přiznání na rok 2027 a lhůta běží od 1. ledna.

Pokud se přiznání zpozdí a poplatník ho podá sám, bez výzvy úřadu, pokuta za opožděné tvrzení daně nevzniká (§ 15a zákona č. 338/1992 Sb.). Jestli úřad poplatníka k podání vyzve, platí obecná pravidla daňového řádu. Podle § 250 činí pokuta 0,05 % daně za každý den prodlení, nejvýš 5 %, a vyměří se až při zpoždění delším než pět pracovních dnů. Pokuta pod 1 000 Kč se nepředepisuje, při nepodání vůbec je nejméně 500 Kč. Spoléhat se na shovívavost úřadu přesto nemá smysl, přiznání je lepší podat včas.

Do dalších chyb patří plocha převzatá z inzerátu a odeslání předvyplněného přiznání bez kontroly. Konkrétní koeficient obce se nedá odhadnout, ověřuje se ve vyhledávači Finanční správy. Text nenahrazuje individuální daňové doporučení, v nejasných případech poradí finanční úřad nebo daňový poradce.

Co dělat jako první

Nejjednodušší je poznamenat si datum, kdy návrh na vklad došel katastru, a podle něj z tabulky určit poslední den lhůty. Pak zbývá nechat si vytisknout výpis z listu vlastnictví a v lednu 2027 zkontrolovat, zda online předvyplnění nemovitost už obsahuje. Jestli ne, stačí ji doplnit ručně. Otevřenou otázkou zůstává koeficient obce, který se může lišit od sousedního města víc, než kupující čeká.