Peníze leží v úschově, kupní smlouva je podepsaná, klíče čekají na předání. V katastru nemovitostí přesto pořád stojí jméno prodávajícího. Vlastnické právo k nemovitosti se nemění podpisem ani platbou, ale až zápisem, o který musí někdo požádat. Tou žádostí je návrh na vklad do katastru.
Jak vkladové řízení probíhá a co všechno k návrhu patří, rozebírá samostatný text o vkladu do katastru. Tento článek řeší jinou otázku: kam podání zapadá v průběhu koupě, kdo ho má na starosti, kolik stojí a jak dlouho se čeká na výsledek.
Kde v pořadí koupě se návrh podává
Převod bytu mezi dvěma soukromými osobami má poměrně pevnou posloupnost:
- rezervační smlouva a složení rezervačního poplatku,
- příprava a podpis kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy,
- složení kupní ceny do úschovy u advokáta, notáře nebo banky,
- podání návrhu na vklad u katastrálního pracoviště podle místa nemovitosti,
- vyznačení plomby a čekání na rozhodnutí úřadu,
- zápis vlastnického práva a uvolnění peněz prodávajícímu,
- předání nemovitosti podle předávacího protokolu.
Pořadí třetího a čtvrtého kroku bývá pro kupující překvapení, návrh na vklad se v naprosté většině obchodů podává až ve chvíli, kdy je kupní cena složená v úschově. Prodávající tím získá jistotu, že peníze existují a jsou blokované. Kupující zase ví, že se uvolní teprve proti zápisu nového vlastníka.
Zbytek posloupnosti, od první prohlídky až po daňové povinnosti obou stran, popisuje průvodce koupí a prodejem nemovitosti.
Proč se s podáním čeká na úschovu
Bez úschovy má obchod slabé místo na obou stranách. Kdo podá návrh dřív, než jsou peníze složené, spoléhá na to, že kupující zaplatí i ve chvíli, kdy už je zapsaný jako vlastník. Kdo naopak pošle celou cenu přímo na účet prodávajícího ještě před podáním, spoléhá na to, že katastr vklad povolí. Když ho nepovolí, peníze jsou pryč a jejich vrácení se řeší žalobou. Úschova ten uzel rozvazuje.
Kupní cena leží na zvláštním účtu a smlouva o úschově popisuje, co musí nastat, aby ji schovatel vyplatil. Nejčastější podmínkou je výpis z katastru nemovitostí, na kterém je jako vlastník uvedený kupující. Podání návrhu na vklad je v tomto řetězci spouštěč. Teprve po něm se rozjede lhůta, na jejímž konci se peníze pohnou.
Ve smlouvě o úschově si přečtěte i opačnou větev, tedy co se stane, když katastr vklad nepovolí. Dobře napsaná smlouva říká, komu se peníze vrátí, v jaké lhůtě a kdo nese náklady úschovy.
Kdo návrh podává, když je v obchodu makléř i advokát
Návrh podává účastník řízení, jehož právo má vzniknout, tedy typicky kupující. Podat ho mohou i obě strany společně. V praxi ho ale nejčastěji vyplňuje a odesílá advokát nebo notář, který připravoval kupní smlouvu a drží úschovu, případně realitní kancelář, která obchod zprostředkovala. Odpovědnost za správnost údajů zůstává na účastnících řízení, ne na tom, kdo formulář technicky vyplnil. Dvě otázky před podpisem smlouvy proto stojí za to položit. Kdo návrh podá a do kolika dnů po složení peněz do úschovy. A jestli dostanete kopii podání i číslo jednací, protože bez něj nedokážete stav řízení sledovat sami.
Jak formulář vypadá a jaké přílohy k němu patří, popisuje text o formuláři návrhu na vklad. Pro průběh obchodu je podstatné hlavně to, že elektronické podání eviduje úřad s přesností na minuty. U nemovitosti, kde by mohl nastat souběh více návrhů, rozhoduje tento detail o pořadí.
Hypotéka mění pořadí kroků
Pokud kupující platí část ceny z úvěru, přibude do transakce zástavní smlouva ve prospěch banky. Do katastru se pak zapisuje změna vlastníka a k tomu zástavní právo banky. Obojí jde podat jedním návrhem s více právními důvody, nebo dvěma samostatnými návrhy ve stejný den. Dvě podání znamenají dva správní poplatky.
Bance zpravidla nestačí, že se zástavní právo zapíše někdy. Chce ho mít zapsané v odpovídajícím pořadí, tedy dřív než případná další zástava. Právě proto se oba návrhy podávají společně nebo bezprostředně po sobě.
Banky se liší i v tom, kdy peníze uvolní. Část z nich pustí úvěr už proti podanému návrhu na vklad zástavního práva, který je v katastru vidět jako plomba, jiné čekají na dokončený zápis. Konkrétní podmínka je v úvěrových dokumentech a liší se podle typu obchodu, takže si ji ověřte dřív, než se v kupní smlouvě zavážete k termínu doplatku.
Když má prodávající na bytě vlastní hypotéku
Druhá častá komplikace přichází z opačné strany. Prodávající ještě splácí svůj úvěr a na listu vlastnictví je zapsané zástavní právo jeho banky. Kupní cena se v takovém obchodu rozděluje. Část jde přímo bance prodávajícího na doplacení zbytku úvěru, zbytek dostane on sám. Po doplacení vystaví banka potvrzení o zániku dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva. Teprve s těmito listinami jde zástavu z katastru vymazat, a to opět na návrh, tedy dalším podáním. Znamená to další papírování i další náklady.
Pro kupujícího z toho plyne konkrétní požadavek na smlouvu. Musí v ní být napsané, kdo výmaz zajistí, do kdy a co se stane, když se to nepodaří. Zástavní právo banky prodávajícího na bytě, který už je zapsaný na vás, se řeší mnohem hůř než před podpisem. Schovatel obvykle posílá peníze bance prodávajícího přímo, aby se cesta zkrátila a nikdo se nespoléhal na to, že prodávající úvěr doplatí sám.
Kolik podání stojí a kdo poplatek platí
Za přijetí návrhu na zahájení vkladového řízení se platí správní poplatek 2 000 korun. Sazba je jednotná. Nemění ji hodnota nemovitosti ani způsob podání a platí se za každý návrh zvlášť. Když se vlastnické a zástavní právo podávají dvěma návrhy, jde dohromady o 4 000 korun.
Sazebník počítá i s několika případy osvobození, ale běžný prodej bytu mezi soukromými osobami mezi ně nepatří. Aktuální sazby má na svém webu Český úřad zeměměřický a katastrální. Kdo poplatek uhradí, zákon mezi stranami neurčuje. Rozhoduje to, co si strany napsaly do kupní smlouvy. Nejčastěji ho nese kupující, protože se zapisuje jeho právo, ale narazíte i na obchody, kde ho platí prodávající nebo se strany dělí. Když o poplatku smlouva mlčí, obvykle se to dořeší rychle. Horší je situace, kdy si každá strana myslí něco jiného a návrh kvůli tomu leží nepodaný.
Poplatek se hradí při podání návrhu. Konkrétní způsob úhrady i číslo účtu má každé katastrální pracoviště na svém webu a doklad o zaplacení patří k návrhu.
Kolik času uplyne mezi podpisem a zápisem
Po přijetí návrhu vyznačí katastr u nemovitosti plombu, tedy poznámku, že u ní probíhá řízení. Plombu vidí kdokoli, kdo si nemovitost vyhledá. Nejpozději den po vyznačení plomby pošle úřad dosavadnímu vlastníkovi informaci o tom, že se jeho nemovitosti podaný návrh týká. Od odeslání této informace běží zákonná ochranná lhůta dvaceti dnů a dřív vklad povolit nelze. Dvacet dnů je minimum, ne obvyklá doba vyřízení. K ochranné lhůtě se přičítá čas, který si vyžádá posouzení návrhu, a ten se liší podle vytížení konkrétního katastrálního pracoviště.
Pro plánování stěhování z toho platí jediné rozumné pravidlo, termín předání nemovitosti navažte ve smlouvě na zápis vlastnického práva, ne na konkrétní datum v kalendáři. Kdo dá výpověď z nájmu podle data podpisu kupní smlouvy, může se ocitnout mezi dvěma bydleními. Stěhovací firmu má smysl objednávat až ve chvíli, kdy je zápis hotový.
Příklad z praxe
Kupující si bere na byt hypotéku a doplácí zbytek z vlastních peněz. Kupní smlouvu i zástavní smlouvu podepíše na jednom místě s ověřenými podpisy. Vlastní část ceny složí do advokátní úschovy, banka pošle úvěr na tentýž účet. Advokát podá týž den dva návrhy, jeden na vklad vlastnického práva a druhý na vklad zástavního práva banky. Zaplatí dva poplatky po 2 000 korunách. Katastr vyznačí plombu a prodávajícímu odejde informace o podaném návrhu.
Kupující si podle čísla jednacího hlídá stav řízení, zápis proběhne po uplynutí ochranné lhůty, advokát objedná výpis z katastru s novým vlastníkem a proti němu vyplatí kupní cenu prodávajícímu. Až potom přijde na řadu předání bytu a protokol se stavy měřidel. Mezi podpisem smlouvy a klíči v ruce tak uplyne několik týdnů, i když nikdo neudělal chybu.
Co dělat, když řízení běží
Stav řízení jde sledovat online podle čísla jednacího ve veřejné aplikaci katastru. Jak se v ní vyznat, popisuje návod na nahlížení do katastru. Podívat se jednou týdně bohatě stačí. Druhá věc je pošta. Pokud katastr najde nesrovnalost, řízení přeruší a vyzve k doplnění, a to poštou nebo do datové schránky. Lhůta na reakci bývá krátká. Nereagovat znamená v horším případě zastavení řízení, tedy nutnost podat návrh znovu i s novým poplatkem.
Kdo mezi podpisem a zápisem odjíždí na delší dovolenou, měl by o tom dopředu říct advokátovi nebo makléři, který obchod vede. Přepis energií a pojištění nemovitosti patří až za předání. Dodavatelé se ptají na datum, od kdy nemovitost užíváte, a to vychází z předávacího protokolu, ne z data podání návrhu. Přiznání k dani z nemovitých věcí podává nový vlastník v následujícím roce, konkrétní termín i formulář má na svém webu Finanční správa.
Když katastr návrh přeruší nebo zamítne
Přerušení řízení není konec obchodu. Úřad chce doplnit chybějící přílohu nebo opravit nesrovnalost a po doplnění řízení pokračuje. Dopad na transakci je ale citelný. Posune se zápis, výplata peněz z úschovy i předání bytu.
Zamítnutí je jiná situace. Vlastnické právo nepřejde a peníze v úschově se vracejí podle toho, jak je smlouva o úschově napsaná, kupní smlouva by proto měla počítat i se zamítnutím. Kdo připraví opravené podklady, do kdy se podá nový návrh a v jaké lhůtě se vrací kupní cena. Bez takového ujednání se strany domlouvají ve chvíli, kdy je aspoň jedna z nich nervózní.
Obrana proti zamítavému rozhodnutí existuje, ale postup i lhůty se odvíjejí od aktuální právní úpravy a od důvodu zamítnutí. Tady má smysl zavolat advokátovi, který smlouvu připravoval, ne hledat obecné rady v diskusích.
Na co si dát pozor
Většina problémů nevzniká u samotného formuláře. Vzniká tam, kde smlouva přechází v podání na katastr.
- Termín předání i termín doplatku ve smlouvě navažte na zápis do katastru, ne na pevné datum.
- Ověřte si, že smlouva určuje i lhůtu pro podání návrhu, ne jen to, kdo ho podá.
- Poplatek za návrh a doklad o jeho zaplacení si pohlídejte dřív, než se podání odešle.
- Peníze neposílejte přímo prodávajícímu před zápisem, a to ani jejich část nad rámec toho, co je ve smlouvě.
- Plnou moc pro advokáta nebo makléře nechte formulovat tak, aby výslovně pokrývala jednání před katastrálním úřadem.
A ještě jedna věc, na kterou se zapomíná. Kupující si často myslí, že podáním návrhu je hotovo. Zápis provádí úřad a do té doby se u nemovitosti může objevit cokoli, třeba nezapsané věcné břemeno nebo zahájená exekuce. Výpis z katastru si proto vytáhněte znovu i v den podání, ne jen při prohlídce.
Shrnutí
Návrh na vklad se při koupi podává až po složení kupní ceny do úschovy. Obvykle ho zajišťuje advokát nebo notář, který připravoval smlouvu, a stojí 2 000 korun za každý podaný návrh. Ochranná lhůta dvaceti dnů běží od chvíle, kdy katastr odešle informaci dosavadnímu vlastníkovi, a přičítá se k ní doba posouzení. Peníze prodávajícímu se uvolňují až proti výpisu s novým vlastníkem.
Praktický důsledek pro kupujícího je jednoduchý. Do kupní smlouvy si nechte napsat, kdo návrh podá a v jaké lhůtě, a termíny stěhování i doplatku navažte na zápis. Datum v kalendáři katastrální úřad nezajímá.
