Byt s nesplacenou hypotékou předchozího majitele patří k úplně běžnému zboží na realitním trhu. V listu vlastnictví u něj svítí zástavní právo ve prospěch banky a kupující se logicky ptá, jestli spolu s bytem nekupuje i cizí dluh. Koupě nemovitosti se zástavním právem má zaběhnutý postup, ve kterém část kupní ceny putuje rovnou bance prodávajícího a zástava se z katastru vymaže, rizikové bývá až odbyté pořadí kroků a peníze poslané mimo úschovu.

Co znamená zápis v části C listu vlastnictví

Výpis z listu vlastnictví má několik částí a tou nejcitlivější pro kupujícího je část C, tedy omezení vlastnického práva. Sem se zapisuje zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo, zákaz zcizení a zatížení i poznámky o exekuci nebo insolvenci. U bytu koupeného na hypotéku tam bývá položka zástavní právo smluvní ve prospěch konkrétní banky. Základní přehled si dokáže udělat každý sám. Bezplatná aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí, kterou provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální, ukáže vybrané údaje o parcele, stavbě nebo jednotce. Před podpisem rezervace se ale vyplatí sáhnout po úplném výpisu z listu vlastnictví, protože až z něj je vidět celý seznam zápisů včetně toho, kdo je zástavním věřitelem a jakou pohledávku zástava zajišťuje.

Kupující by měl výpis stáhnout znovu těsně před podpisem kupní smlouvy. Mezi první prohlídkou a podpisem uteče často měsíc a za tu dobu se na listu vlastnictví může objevit plomba, exekuce nebo další zástava, o které se na prohlídce nemluvilo. Co všechno se do jednotlivých částí výpisu zapisuje a jak zástavní právo vzniká i zaniká, rozebírá Zástavní právo k nemovitosti: vznik, zánik a výmaz z katastru.

Proč se zástava nedá koupit s tím, že se vyřeší potom

Zástavní právo drží na nemovitosti i po změně vlastníka. Pokud by kupující převzal byt se zapsanou zástavou a dluh prodávajícího zůstal nesplacený, banka by se mohla hojit na nemovitosti, která už patří někomu jinému. Nový majitel by tedy nedlužil ani korunu, a přesto by mu hrozila dražba bytu kvůli cizímu úvěru.

Tohle riziko je hlavní důvod, proč žádná banka nepustí hypotéku na nemovitost, na které vázne cizí zástava bez jasného postupu, jak z ní zmizí. A proč ani kupující platící z vlastních úspor nemá dobrý důvod přistoupit na obchod ve stylu vy zaplaťte a já to s bankou pak vyřídím. Jakmile jsou peníze u prodávajícího a on je použije jinak, kupující má sice v ruce byt, ale se zástavou, se kterou sám nic nesvede.

Jak se dluh doplácí přímo z kupní ceny

Postup, který používají advokáti i realitní kanceláře, rozdělí kupní cenu na dvě části. Jedna jde bance prodávajícího na doplacení jeho úvěru, druhá teprve prodávajícímu. Obě části leží do té doby v úschově, nejčastěji advokátní, notářské nebo bankovní. Rozdíly mezi nimi popisuje Úschova kupní ceny: advokátní, notářská, nebo bankovní.

Konkrétní sled kroků vypadá takhle:

  1. Prodávající si od své banky vyžádá vyčíslení zůstatku úvěru k plánovanému dni splacení a písemné podmínky předčasného splacení. Číslo z internetového bankovnictví nestačí, protože se den ode dne mění a banka k němu připočítává úroky a případnou náhradu nákladů.
  2. Banka prodávajícího vydá potvrzení, ve kterém uvede číslo účtu pro doplacení a příslib, že po připsání peněz vystaví potvrzení o zániku dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva.
  3. Kupní smlouva a smlouva o úschově tenhle mechanismus popíšou. Musí z nich být jasné, kolik peněz jde bance, kolik prodávajícímu, v jakém pořadí a co se stane, když katastr vklad zamítne.
  4. Kupující složí celou kupní cenu do úschovy. Schovatel z ní pošle první část přímo na účet banky prodávajícího.
  5. Banka po doplacení vydá potvrzení o zániku pohledávky a souhlas s výmazem zástavního práva, kterému se říká kvitance.
  6. Na katastr se podá návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího a návrh na výmaz zástavního práva doložený potvrzením banky. Za přijetí každého návrhu na vklad se podle sazebníku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního platí správní poplatek 2 000 korun.
  7. Až po zápisu, kdy je kupující zapsaný jako vlastník a část C je bez staré zástavy, uvolní schovatel zbytek peněz prodávajícímu.

Ochranná lhůta katastru běží dvacet dnů od okamžiku, kdy úřad odešle dosavadnímu vlastníkovi informaci o zahájeném řízení, a dřív vklad povolit nesmí. Celé to tedy trvá týdny, ne dny, a s tím je potřeba počítat při plánování stěhování i výpovědi z nájmu. Modelově to vypadá jednoduše. Dohodnutá cena bytu je pět milionů, prodávající má u banky nesplaceno dva miliony a k tomu úroky do dne splacení, kupující složí do úschovy celých pět milionů. Schovatel pošle přesně vyčíslenou částku bance prodávajícího, ta vydá kvitanci a zbývající peníze čekají v úschově až do zápisu v katastru. Prodávající tedy nedostane nic dřív, než je jeho hypotéka doplacená a kupující zapsaný. Rozdíl mezi vyčíslením a skutečným zůstatkem ke dni platby bývá v řádu tisíců korun kvůli úrokům, takže smlouva má popsat i to, kdo případný přeplatek nebo nedoplatek dorovná.

Když jsou ve hře dvě banky najednou

Nejčastější situace na trhu vypadá tak, že prodávající splácí hypotéku u jedné banky a kupující si bere hypotéku u jiné. V takovém obchodě se musí sladit dvě úvěrové dokumentace a dvě sady podmínek čerpání.

Banka kupujícího chce mít zástavní právo v prvním pořadí. Pořadí se přitom neřídí datem, kdy úřad o vkladu rozhodl, ale okamžikem, kdy mu byl doručen návrh. Praxe to řeší dvěma způsoby. Buď se počká, až stará zástava z listu vlastnictví zmizí, a teprve pak se zapisuje nová. Nebo nová banka akceptuje takzvané čerpání na úhradu dluhu, kdy část hypotéky kupujícího jde rovnou na účet banky prodávajícího a stará zástava se maže současně se zápisem nové.

Která z variant projde, si určuje banka kupujícího ve svých podmínkách čerpání. Rozdíl mezi nimi je hlavně v čase. Postup s čekáním na výmaz obchod protáhne o několik týdnů navíc, souběžné řešení je rychlejší, ale vyžaduje, aby si obě banky a advokát přesně odsouhlasili znění dokumentů dopředu.

Jaké papíry si od prodávajícího vyžádat

Kupující se u zatížené nemovitosti neobejde bez několika dokumentů, které mu prodávající musí obstarat u své banky. Bez nich advokát nedokáže napsat smlouvu tak, aby chránila obě strany.

Vyžádat si stojí za to písemné vyčíslení zůstatku úvěru k dohodnutému dni, potvrzení banky s číslem účtu pro doplacení a s příslibem vydání kvitance, souhlas banky s převodem nemovitosti, pokud ho zástavní smlouva vyžaduje, a informaci o tom, jakou náhradu nákladů si banka za předčasné splacení naúčtuje. U bytu se k tomu přidává potvrzení společenství vlastníků nebo družstva o tom, že k jednotce nejsou dluhy na příspěvcích na správu domu.

Odpovědi na tyhle body mají být papírové. Ústní příslib makléře, že banka souhlas vydá bez problémů, není doklad a v případě sporu se o něj nedá opřít. Když prodávající dokumenty odmítá zajistit nebo je odkládá na později, je to samo o sobě informace o tom, jak bude obchod probíhat dál.

Vinkulace pojištění a další podmínky, které banka připojí

K hypotéce patří i pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky. Vinkulace znamená, že pojišťovna vyplatí plnění bance, ne majiteli, dokud úvěr trvá. Prodávající by měl svoji vinkulaci po doplacení úvěru zrušit a kupující si sjednat vlastní pojistku s vinkulací pro svoji banku, obvykle jako podmínku čerpání.

Ze zástavní smlouvy prodávajícího navíc často plyne, že převod nemovitosti potřebuje souhlas banky, někdy je omezení zapsané i v katastru jako zákaz zcizení a zatížení. Kupující by si měl nechat souhlas banky prodávajícího ukázat písemně dřív, než složí peníze, protože bez něj může být kupní smlouva napadnutelná.

Když na listu vlastnictví visí víc než jedna hypotéka

Na jedné nemovitosti může být zapsáno několik zástavních práv současně. K hypotéce se přidá spotřebitelský úvěr zajištěný stejným bytem, zástavní právo správce daně nebo zástava ve prospěch společenství vlastníků kvůli dluhu na příspěvcích na správu domu. Součet těchto pohledávek přitom nemusí být na první pohled zřejmý ani prodávajícímu.

Situace se komplikuje, když dluhy dohromady převyšují dohodnutou kupní cenu. Pak z prodeje nezbude nic na doplacení všech věřitelů a obchod se bez dohody s nimi neuskuteční. Když se k zástavám přidá ještě exekuce nebo insolvence, jde o případ, který patří advokátovi, ne do svépomocného prodeje podle vzoru staženého z internetu.

Kupující si u každého zápisu v části C má zjistit, koho se týká, jakou částku zajišťuje a kdo a kdy ho vymaže. Nejasnou odpověď typu to už je dávno splacené je namístě brát jako signál, že chybí písemný doklad, ne jako vyřešenou věc.

Na co si dát pozor

Kupní cena nemá nikdy putovat přímo na účet prodávajícího ani na účet realitní kanceláře, i kdyby to mělo obchod urychlit. Doplacení cizí hypotéky je přesně ten případ, kdy se peníze musí pohybovat podle předem popsaných podmínek úschovy a kdy se prodávající nemá jak dostat k celé částce dřív, než je zástava pryč. Rezervační smlouvu se zálohou v řádu desítek tisíc korun stojí za to podepisovat až po nahlédnutí do katastru. Kupující, který složí rezervaci a teprve pak zjistí, že na bytě vázne exekuce, se dostává do slabší vyjednávací pozice.

Pozor také na dobu, kterou si banka prodávajícího nechává na vydání potvrzení a na samotné vypořádání úvěru. Lhůty se mezi bankami liší a nejsou jednotné, proto se hodí je zjistit dopředu a promítnout do termínů v kupní smlouvě. Podmínky předčasného splacení a to, jakou náhradu nákladů banka smí požadovat, upravuje zákon o spotřebitelském úvěru a k výkladu se vyjadřuje Česká národní banka. Poslední kontrola patří katastru po zápisu. Kupující si má sám ověřit, že je v listu vlastnictví zapsaný jako vlastník a že stará zástava skutečně zmizela. Zápis zástavního práva, který v katastru zůstane viset i po splacení dluhu, se obvykle objeví až za pár let, ve chvíli, kdy chce majitel byt sám prodat nebo znovu zastavit.

Kolik si na takový obchod nechat času

Koupě bytu se zástavou trvá déle než koupě nemovitosti s čistým listem vlastnictví, k obvyklým týdnům na vyřízení hypotéky a k dvacetidenní ochranné lhůtě katastru přibývá čas na vyčíslení zůstatku, na vydání potvrzení bankou a případně na samostatné řízení o výmazu zástavního práva.

Kdo si nechá v harmonogramu rezervu a trvá na tom, aby byl celý mechanismus popsaný písemně už ve smlouvě o úschově, projde tímhle typem obchodu bez větších překvapení. Kdo naopak spěchá a spoléhá na ústní přísliby, riskuje, že mu peníze zamrznou uprostřed procesu. U nemovitostí s víc zástavami, exekucí nebo spoluvlastníky se vyplatí obrátit se na realitního advokáta ještě před podpisem rezervace.