Do vyhledávacího pole v Nahlížení do katastru nemovitostí lidé nejčastěji zadávají adresu bytu, který je zajímá, a čekají dvě čísla: za kolik se prodal a kolik má metrů. Katastr na oba dotazy mlčí. Ukáže vlastníka, parcelu, na které dům stojí, i to, jestli na bytě váznou dluhy, ale kupní cenu ani přesnou podlahovou plochu jednotky v něm nikdo nenajde.

Co katastr o nemovitosti eviduje

Katastr vede dva propojené soubory dat. Soubor geodetických informací obsahuje katastrální mapu, tedy zákres parcel a budov v terénu. Soubor popisných informací pak popisuje, co na dané parcele stojí, komu to patří a jaká práva třetích osob se k tomu váží, jak to na svém webu shrnuje i Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK).

U pozemku je to parcelní číslo, výměra v metrech čtverečních, druh pozemku, třeba zahrada, orná půda nebo zastavěná plocha, a stavby, které na něm stojí. U budovy je to číslo popisné nebo evidenční. U bytu nebo nebytového prostoru, který katastr vede jako takzvanou jednotku, jde o číslo jednotky a podíl na společných částech domu a pozemku. Ke všemu se váže list vlastnictví, tedy přehled toho, kdo je vlastníkem a jaká omezení, třeba zástavní právo nebo věcné břemeno, na nemovitosti leží.

Konkrétně to vypadá třeba takto. Kdo v mapě najde rodinný dům, uvidí parcelu 214/8 v katastrálním území Dolní Lhota, výměru 612 metrů čtverečních, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří a odkaz na list vlastnictví číslo 145. Nikde u toho není napsáno, za kolik dům před třemi lety koupili současní majitelé.

Cena mezi zapsanými údaji chybí záměrně.

Cenu v katastru nenajdete

Katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.) ukládá evidovat vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem, ne částky, za které se obchody uzavírají. Kupní smlouva, na jejímž základě se vlastnictví převádí, sice do katastru putuje, ale jako listina založená ve sbírce listin, ne jako údaj v přehledné tabulce. Nahlédnout do sbírky listin může jen ten, kdo prokáže právní zájem, typicky účastník řízení, ne kdokoli, kdo si zadá adresu do vyhledávače. I kdyby se k listině někdo dostal, cenu v ní najde jen tehdy, když si ji smluvní strany do textu samy napsaly. Ani to není pravidlem, protože prodejní cena bývá rozdělená na zálohu a doplatek nebo jde přes advokátní úschovu, takže jedno číslo ve smlouvě nemusí sedět s tím, co si kupující s prodávajícím nakonec vyplatili.

Cenové mapy realizovaných prodejů přitom z katastru část dat opravdu čerpají, což mýtu o tom, že katastr cenu zná, spíš přidává na síle. Berou si z něj informaci, že a kdy nemovitost změnila majitele. Cenu k tomu doplňují z jiných zdrojů, ne z katastru samotného, který žádné číslo o výši platby sám nedodává.

Realitní inzeráty ani vlastní odhad katastr nenahradí, ale ani nejsou tím, co by měl člověk hledat na stejném místě. Skutečně zaplacené ceny v okolí sledují jiné nástroje, které z katastru čerpají data o dokončených převodech a zpracovávají je do přehledné podoby. Kde takové zdroje najít a jak si z nich poskládat rozumný odhad, popisuje návod Jak zjistit cenu nemovitosti nebo pozemku.

Výměra pozemku ano, podlahová plocha bytu většinou ne

U pozemku je výměra jedno z nejjistějších čísel, které v katastru najdete. Uvádí se v metrech čtverečních u každé parcely a mění se jen tehdy, když geodet zaměří novou hranici nebo se pozemek rozdělí či sloučí. U bytu je to jinak.

Byt nebo nebytový prostor katastr eviduje jako jednotku, a u jednotky se primárně zapisuje podíl na společných částech domu a pozemku, tedy zlomek jako 512/18300, ne metry čtvereční podlahy. Podíl se u starších domů odvozoval právě z poměru podlahových ploch jednotlivých bytů, ale do listu vlastnictví se propsal jen jako výsledný zlomek. U jednotek vymezených prohlášením vlastníka, tedy dokumentem, kterým se dům rozdělí na jednotlivé byty a nebytové prostory, po roce 2014 bývá podlahová plocha součástí podkladové dokumentace, a když ji vlastník do prohlášení uvedl, může se objevit i v popisu jednotky. Spoléhat se na to ale nejde u každého bytu. Kdo plochu potřebuje ověřit spolehlivě, sáhne raději po prohlášení vlastníka nebo po nákresu od bytového družstva či společenství vlastníků jednotek (SVJ), ne po výpisu z katastru.

Plocha z inzerátu, plocha z katastru a plocha v prohlášení vlastníka se běžně liší podle toho, jestli se do ní počítá balkon, lodžie nebo sklep se šikmým stropem. Kdo srovnává cenu za metr čtvereční mezi byty, měl by nejdřív ověřit, že srovnává stejně počítanou plochu, ne jen dvě různá čísla vedle sebe. Přehled, jak se v podobných srovnáních neztratit a kde sledovat reálné ceny za metr, nabízí Cenová mapa nemovitostí: jak zjistit cenu bytu nebo domu.

Jak zjistit majitele nemovitosti

Zjistit, komu byt nebo pozemek patří, zvládne v Nahlížení do katastru kdokoli, ale ne jedním kliknutím.

  1. Najděte nemovitost. Zadejte adresu, katastrální území s číslem parcely, číslo popisné stavby, nebo přímo číslo listu vlastnictví, pokud ho znáte z inzerátu nebo od realitního makléře.
  2. Otevřete výpis. Aplikace zobrazí parcelu nebo jednotku i list vlastnictví, na kterém je zapsaná.
  3. Potvrďte ověřovací kód. Jméno, příjmení a adresu vlastníka aplikace ukáže až po zadání CAPTCHA, která brání tomu, aby si někdo stahoval data o vlastnících hromadně.
  4. Zkontrolujte podíl. Když je vlastníků víc, u každého je vidět, jaký má na nemovitosti podíl a jestli nejde o společné jmění manželů.

Podle jména vlastníka se v Nahlížení hledat nedá a rodné číslo se nezobrazí ani po zadání kódu. V praxi to bývá tak, že si zájemce o byt ještě před rezervací otevře Nahlížení, dohledá jednotku podle adresy a ověří, jestli je jako vlastník zapsaný ten, kdo byt v inzerátu nabízí. Když se jméno neshoduje, nemusí jít hned o podvod, klidně může inzerát podávat rodinný příslušník nebo makléř, ale je to důvod se zeptat dřív, než někdo pošle zálohu. Kompletní postup i to, jaké další informace se u vlastníka objeví, popisuje článek Nahlížení do katastru a dálkový přístup: návod.

Jak najít parcelu a její výměru

Někdy je úkol opačný. Člověk nezná vlastníka, ale potřebuje najít konkrétní pozemek a zjistit jeho výměru, třeba proto, že řeší hranici se sousedem nebo prověřuje pozemek určený k prodeji. Cesta vede přes katastrální území, což je zhruba název obce nebo její historické části, a přes parcelní číslo, pokud ho člověk zná z geometrického plánu nebo staršího dokladu.

  • Kdo číslo parcely nezná, přepne v aplikaci na mapu a najde pozemek podle polohy, tvaru hranic nebo sousedních staveb.
  • Kdo zná jen adresu, vyhledá nejdřív stavbu podle čísla popisného a z ní se proklikne na parcelu, na které dům stojí.

U vybrané parcely aplikace ukáže výměru, druh pozemku a to, jestli na ní stojí nějaká stavba. Pozor na rozdíl mezi pozemkovou a stavební parcelou. Pozemková parcela je samotný pozemek, stavební parcela je zastavěná plocha pod budovou, a u jedné adresy se tak můžou objevit čísla obě.

Mapa u toho rovnou ukáže i sousední parcely s jejich hranicemi. Kdo řeší spor o plot nebo si jen chce ověřit, kudy přesně hranice pozemku vede, uvidí v mapě aspoň to, co říká katastr. Přesné vytyčení v terénu ale mapa nenahradí, na to je potřeba geodet.

Na co si dát pozor

Údaje v katastru popisují právní stav, ne technický ani tržní. List vlastnictví nepozná vlhkost ve sklepě, špatný odhad energetické náročnosti ani to, že soused staví bez povolení kousek za plotem. Na fyzický stav nemovitosti pořád patří prohlídka, ne jenom výpis z katastru.

Plomba u nemovitosti znamená, že se právě řeší nějaká změna zápisu a údaje se ještě mohou upravit.

Když přesná podlahová plocha rozhoduje, třeba u pojištění domácnosti nebo při žádosti o hypotéku, nespoléhejte na číslo z inzerátu ani na odhad podle oka. Banka i pojišťovna obvykle chtějí podklad, ne odhad, a tím bývá prohlášení vlastníka, nákres od SVJ nebo geometrický plán, ne výpis z Nahlížení.

Poslední věc se týká plateb. Bezplatné je jen Nahlížení. Ověřený výpis s doložkou stojí správní poplatek, a někdy ho nabízejí i weby, které se tváří jako oficiální služba, ale jen přeprodávají veřejně dostupná data s přirážkou. Oficiální zdroj je vždy ČÚZK, ne soukromý web s podobně znějícím názvem.

Co z katastru vyčtete a co ne

Z katastru se dá bez placení a bez čekání zjistit, kdo je vlastníkem, jak velký je pozemek a jaká omezení na nemovitosti leží. Cenu ani přesnou plochu bytu z něj nevyčtete, na to slouží jiné nástroje, které data z katastru teprve zpracovávají do srovnatelné podoby. Kdo si spojí oba světy, tedy právní stav z katastru a tržní data odjinud, dostane se k odhadu, který sedí líp než jedno číslo vytažené z inzerátu.