Bratr a sestra zdědí po rodičích rodinný dům se zahradou, spoluvlastnický podíl jim vznikne ve stejný den v březnu. Když se sestra v červnu rozhodne svou polovinu prodat sousedům, kteří chtějí pozemek sloučit se svým, musí ji nejdřív za stejných podmínek nabídnout bratrovi. Kdyby se stejně rozhodla až v listopadu, nabízet už nemusí nikomu. Předkupní právo spoluvlastníků dnes záleží hlavně na tom, kdy a jak podíl vznikl, a na listu vlastnictví ho čtenář nenajde tam, kde by ho čekal.

Kdy platí předkupní právo ze zákona

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků upravují paragrafy 1124 a 1125 občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb. Od 1. července 2020 platí v podobě, kterou přinesla novela, zákon č. 163/2020 Sb.: právo vzniká jen tehdy, když spoluvlastnictví založilo pořízení pro případ smrti, tedy typicky dědictví, nebo jiná podobná právní skutečnost, kterou spoluvlastníci od začátku nemohli ovlivnit. Trvá šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, ne od chvíle, kdy se někdo rozhodne prodávat. Mezi lety 2018 a 2020 přitom platilo úplně jiné pravidlo, podle kterého museli nabízet ostatním spoluvlastníkům úplně všichni, bez ohledu na to, jak podíl získali. Advokátní kancelář HRUBÝ & BUCHVALDEK ve svém rozboru změny popisuje, jak se zákon k šestiměsíčnímu omezení z let 2014 až 2017 fakticky vrátil.

Předkupní právo se týká i darování. Kdo chce zděděný podíl někomu darovat, musí ho nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům ke koupi za obvyklou cenu, a teprve když o něj nikdo nestojí, může ho darovat. Zákon tím brání tomu, aby se povinnost nabídky obcházela pouhým přejmenováním prodeje na dar.

Z povinnosti nabídnout podíl existuje výjimka pro nejbližší rodinu. Manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé, tedy rodiči, dítěti nebo prarodiči, může spoluvlastník podíl převést i v šestiměsíční lhůtě bez nabídky ostatním. Neteř ani dlouholetý kamarád se do tohoto výčtu nevejdou. Když o podíl projeví zájem víc spoluvlastníků najednou, dělí se mezi ně poměrně podle velikosti jejich dosavadních podílů, pokud se nedohodnou jinak.

Kdyby dům po rodičích zdědili tři sourozenci místo dvou a o prodávanou třetinu projevili zájem oba zbylí, rozdělili by si ji napůl bez ohledu na to, kdo se ozval dřív. Při stejně velkých podílech by tak každý z nich zaplatil polovinu kupní ceny za polovinu uvolněného podílu. Kdo počítá s tím, že podíl získá celý jen pro sebe, by si měl zájem ostatních spoluvlastníků ověřit předem, ne se spoléhat na to, že se nikdo nepřihlásí.

Proč ho v katastru nenajdete

List vlastnictví má několik částí označených písmeny: vlastníky a podíly v části A, zatížení a omezení v části C, nabývací tituly v části E. Podrobně strukturu popisuje průvodce Katastr nemovitostí: jak se v něm vyznat a co obsahuje. Smluvní věcné předkupní právo si tam kupující najde v části C jako běžné omezení vlastnického práva. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků tam ale nehledejte. Nevzniká zápisem, vzniká přímo ze zákona podle toho, jak a kdy spoluvlastnictví vzniklo, takže žádnou zvláštní položku v katastru nemá.

Jediný způsob, jak si jeho existenci ověřit, je podívat se do části E na nabývací titul a jeho datum. Kupní smlouva jako nabývací titul znamená, že zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky vůbec neplatí a podíl se dá prodat bez omezení. Usnesení o dědictví nebo obdobné potvrzení znamená, že je potřeba dohledat přesné datum vzniku spoluvlastnictví a od něj šest měsíců spočítat. Bezplatně se do listu vlastnictví dá podívat přes aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, kterou provozuje ČÚZK, stačí zadat adresu nebo číslo listu vlastnictví.

Přesné datum, od kterého se šest měsíců počítá, ale samotný výpis vždy jednoznačně neukáže. Kdo si není jistý, jestli se má počítat od data úmrtí zůstavitele, nebo až od pozdější právní moci usnesení o dědictví, ať si to ověří přímo v dědických dokumentech nebo u notáře, který dědictví projednával. Lepší je zjistit si to předem, než datum nechat na dohady s kupujícím uprostřed rozjednaného obchodu.

Spoluvlastníci se svého předkupního práva mohou i vzdát písemným prohlášením. Podle odborných výkladů k občanskému zákoníku jde v praxi o nejrychlejší cestu, jak prodej podílu nezávislé osobě zbytečně neprotahovat čekáním na to, jestli o něj projeví zájem i sourozenec nebo rodič.

Smluvní předkupní právo vzniká dohodou

Vedle zákonného předkupního práva existuje i to smluvní, sjednané dohodou tam, kde ho zákon sám neukládá. Rodiče třeba převedou dům na jedno z dětí, ale chtějí mít jistotu, že ho v budoucnu nabídne nejdřív sourozencům, kdyby ho chtělo prodat. Spoluvlastníci, kteří se vzájemně vyplatí a jeden z nich zůstane jediným majitelem, si stejně tak mohou dohodnout, že ostatní zůstávají jeho přednostními kupci pro případ dalšího prodeje.

Šest měsíců zákonné ochrany bývá na rodinné rozhodování krátkých. Sourozenci, kteří po rodičích zdědí chalupu a chtějí mít jistotu i po uplynutí této lhůty, si mohou mezi sebou sjednat i smluvní předkupní právo, ideálně rovnou tu věcnou variantu se zápisem do katastru.

Smluvní předkupní právo funguje ve dvou podobách a obě fungují úplně jinak. Obligační varianta platí jen mezi stranami, které si ji sjednaly. Když povinný nemovitost prodá někomu jinému, nový vlastník už ničím vázaný není a oprávněný se může domáhat nanejvýš náhrady škody po tom, kdo slib porušil. Věcná varianta se zapisuje do katastru nemovitostí jako omezení vlastnického práva v části C a zavazuje i každého dalšího nabyvatele. Podle rozboru serveru epravo.cz se věcné předkupní právo zřizuje spolu s převodem vlastnictví jedním návrhem na vklad a se správním poplatkem 2000 korun.

Návrh na vklad podává jedna ze stran, případně obě společně, a katastrální úřad o něm rozhoduje v samostatném vkladovém řízení. Než právo skutečně vznikne, může to trvat i několik týdnů. Kdo si sjednává smluvní předkupní právo současně s prodejem, měl by s touto lhůtou počítat už při domlouvání termínu stěhování nebo předání klíčů.

Kupující by si část C listu vlastnictví měl přečíst dřív, než složí rezervační zálohu. Cizí předkupní právo na nemovitosti totiž zůstává i po změně vlastníka, dokud ho někdo aktivně nevymaže.

Jak funguje nabídka a kolik je na ni času

Povinnost nabídnout podíl nastupuje až ve chvíli, kdy prodávající spoluvlastník uzavře smlouvu se zájemcem o koupi. Teprve pak zná přesné podmínky prodeje, které má ostatním spoluvlastníkům nabídnout. Nabídka musí mít písemnou formu a musí obsahovat celý obsah uzavřené smlouvy, ne jen obecné oznámení, že se podíl prodává.

U nemovité věci má oprávněný spoluvlastník tři měsíce od doručení nabídky na to, aby ji přijal a zaplatil kupní cenu, pokud si strany nedohodly jinou lhůtu. Tři měsíce jsou v praxi nejcitlivější bod celého obchodu, protože kupující musí být ochotný tak dlouho čekat a mít po celou dobu jistou hypotéku.

Nabídku doručte prokazatelně, doporučeně nebo do datové schránky, protože obyčejný e-mail bez potvrzení se u soudu jen těžko dokazuje.

Podrobný postup nabídky, vzor jejího obsahu i to, co všechno má prodávající před inzerátem připravit, popisuje článek Předkupní právo při prodeji nemovitosti.

Co hrozí, když spoluvlastník nabídku vynechá

Prodej samotný porušením předkupního práva automaticky nezaniká. Opomenutý spoluvlastník se ale může u soudu domáhat nápravy, typicky toho, aby mu podíl dodatečně nabídl ke koupi ten, kdo ho koupil, za stejných podmínek, jaké měl původní kupující. Spor se tímto způsobem může táhnout i několik let a zatíží i kupujícího, který o cizím podílu předtím vůbec nevěděl.

Pro kupujícího to většinou znamená hlavně zdržení, i když sám nic neporušil. Dokud se spor neuzavře, banka s vyplacením hypotéky obvykle vyčkává, a to i tehdy, když kupující jednal celou dobu v dobré víře.

Kdo si není jistý, jestli mu předkupní právo v konkrétním případě běží, nebo naopak jestli je vázaný cizím smluvním předkupním právem, udělá dobře, když si to nechá před podpisem posoudit advokátem. Cena krátké konzultace je proti riziku víceletého sporu zanedbatelná.

Na co si dát pozor

  • Šest měsíců běží od vzniku spoluvlastnictví, ne od rozhodnutí prodat. U dědictví si přesné datum ověřte v dědických dokumentech nebo u notáře.
  • Předkupní právo se týká i darování podílu, ne jen prodeje za peníze.
  • Smluvní věcné předkupní právo najdete v části C listu vlastnictví. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků tam zapsané není, ověřte si místo toho nabývací titul v části E.
  • List vlastnictví si stáhněte znovu těsně před podpisem smlouvy, starší výpis nemusí odpovídat aktuálnímu stavu.
  • Písemné vzdání se předkupního práva obchod zrychlí, pokud o podíl ostatní spoluvlastníci nestojí.

Shrnutí

Kdo dnes prodává nebo daruje podíl na nemovitosti, musí nejdřív zjistit, jak a kdy spoluvlastnictví vzniklo. Po koupi nebo daru od cizí osoby předkupní právo mezi spoluvlastníky vůbec neplatí. Po dědictví běží šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, ne od rozhodnutí prodávat, a přesné datum bývá potřeba dohledat v dědických dokumentech. Vedle toho existuje smluvní předkupní právo, které si strany sjednávají samy a které v katastru uvidíte jen tehdy, když má věcnou podobu. Kdo si není jistý, jak dlouho mu lhůta ještě běží nebo jestli se na jeho podíl vůbec vztahuje, ať si to nechá spočítat od advokáta dřív, než osloví prvního zájemce.