Jednačtyřicetiletá žena si podle policie obstarala klíče od luxusních bytů v Praze 10 a vodila po nich zájemce. Vydávala se za zástupkyni realitní společnosti, předložila falešnou rezervační smlouvu, nechala si poslat zálohu a pak přestala komunikovat. Kriminalisté z Obvodního ředitelství policie Praha IV jí v roce 2023 prokázali šest fiktivních prodejů a škodu kolem sedmi milionů korun, většinu takových případů přitom zastaví jedno odpoledne strávené na veřejných rejstřících.

Vlastníka najdete v katastru zdarma

Aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Nevyžaduje registraci, je bezplatná a vyhledávat v ní lze parcely, budovy, jednotky, právo stavby i probíhající řízení.

U pozemku potřebujete katastrální území a parcelní číslo. Obojí najdete v inzerátu, v mapě aplikace nebo podle adresy. Systém pak ukáže výměru, druh pozemku, způsob využití a číslo listu vlastnictví, pod kterým je nemovitost zapsaná. Kliknutím na číslo listu vlastnictví se zobrazí jméno vlastníka.

U bytu se postupuje přes budovu a číslo jednotky, u rodinného domu přes parcelu, na které stojí. Bezplatné nahlížení ukazuje vlastníka a základní údaje, ověřený výpis s razítkem vydá katastrální pracoviště, Czech POINT nebo dálkový přístup za správní poplatek. Pozor na weby, které za výpis z katastru vybírají peníze a tváří se jako oficiální služba. Nahlížení je zdarma a jiný web než ten úřadu k němu nepotřebujete.

U pozemků se vyplatí ověřit i to, co s prodávanou parcelou sousedí. Dům postavený na cizím pozemku, zahrada za plotem vedená jako samostatná parcela jiného vlastníka nebo příjezdová cesta přes soukromý pozemek bez zapsaného práva cesty patří mezi situace, které v inzerátu nikdy nestojí. V mapě aplikace stačí kliknout na okolní parcely a projít si jejich vlastníky, trvá to pár minut a odpoví to na otázku, jestli se ke koupené nemovitosti dá vůbec legálně dojet.

Co na listu vlastnictví hledat

Jméno vlastníka je začátek, ne konec kontroly. Nejvíc informací nese část C, kde se zapisují zástavní práva, věcná břemena, exekuce a další omezení. Zástava banky prodávajícího je běžná a řeší se doplacením úvěru z kupní ceny. Věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch jiné osoby mění to, co kupující ve skutečnosti dostane.

Zvláštní pozornost si zaslouží plomba, tedy značka, že právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou a probíhá o nich řízení. Dokud plomba nezmizí, není jasné, jak zápis dopadne.

Sledujte i počet vlastníků a velikost podílů. Pokud je na listu vlastnictví pět spoluvlastníků, potřebujete podpisy všech, ne jen toho, kdo vás po bytě provedl. Podrobný výklad jednotlivých částí výpisu najdete v článku List vlastnictví (LV): jak ho číst.

Sedí prodávající se jménem na listu vlastnictví?

Základ je porovnat údaje z dokladu totožnosti se jménem a datem narození na listu vlastnictví. Rozdíl v příjmení po svatbě nebo změna trvalého bydliště jsou vysvětlitelné, ale musí je vysvětlit prodávající, ne kupující sám sobě. Ministerstvo vnitra provozuje bezplatnou databázi neplatných dokladů, ve které se dá ověřit, jestli občanský průkaz nebo cestovní pas není hlášený jako ztracený, odcizený nebo jinak neplatný. Ministerstvo u ní ale výslovně upozorňuje, že údaje mají pouze informativní charakter, protože mezi ohlášením ztráty a zápisem do systému může uplynout nějaká doba. Čistý výsledek tedy nic nezaručuje. Nález v databázi je naopak důvod jednání okamžitě ukončit.

Když nemovitost patří manželům ve společném jmění, k prodeji je potřeba souhlas obou. Když prodává firma, ověřte si v obchodním rejstříku na portálu veřejných rejstříků Ministerstva spravedlnosti, kdo za ni smí jednat a jakým způsobem. Jednatel s omezeným způsobem jednání a nutným druhým podpisem není v rejstříku výjimkou. Vyžádejte si i nabývací titul, tedy dokument, kterým prodávající nemovitost sám získal. Bývá to kupní nebo darovací smlouva, usnesení o dědictví nebo rozhodnutí soudu. Údaje v něm musí sedět s tím, co ukazuje katastr, a hlavně s tím, co prodávající tvrdí. Nemovitost koupená před třemi měsíci a nabízená se slevou je sama o sobě otázka, ne důvod k obavám, ale odpověď na ni chce slyšet každý rozumný kupující.

Plná moc je místo, kde vzniká nejvíc škody

Prodej v zastoupení je legitimní. Majitel žije v zahraničí, je nemocný nebo nemá čas. Právě tuhle situaci ale podvodníci využívají nejčastěji, protože skutečný vlastník se do obchodu nikdy nezapojí.

Plná moc k prodeji nemovitosti se dává písemně a s úředně ověřeným podpisem zmocnitele. Katastr totiž u vkladové listiny vyžaduje úředně ověřené podpisy účastníků, pokud u něj nemají uložený podpisový vzor. Ověřený podpis ale říká míň, než si lidé myslí. Notářská komora ČR u legalizace uvádí, že notář potvrzuje jen to, že fyzická osoba listinu vlastnoručně podepsala nebo uznala podpis za vlastní. Za obsah listiny neodpovídá ani po právní, ani po faktické stránce.

Ověřovací doložka na plné moci tedy nepotvrzuje, že zmocněnec smí prodat byt za dohodnutou cenu a peníze převzít na svůj účet. Z toho plyne několik praktických kroků:

  • Přečtěte si rozsah plné moci celý a hledejte, jestli zmocněnec smí přijmout kupní cenu, nebo jen podepsat smlouvu.
  • Zkontrolujte datum udělení a případnou dobu platnosti.
  • Ozvěte se přímo zmocniteli na kontakt, který si dohledáte sami, ne na ten, který vám dal zmocněnec.
  • Trvejte na tom, aby peníze šly do úschovy u advokáta, notáře nebo banky, ne na osobní účet zástupce.

Notářská komora u legalizace upozorňuje na ještě jednu věc. Listina musí být v okamžiku ověření úplná, protože podpis na prázdném papíru, který se vyplní později, legalizovat nelze. Plná moc, kde je část textu dopsaná jiným písmem nebo evidentně později, je důvod k zastavení obchodu.

Exekuce a insolvence se dají dohledat za jedno odpoledne

Insolvenční rejstřík na adrese isir.justice.cz vede Ministerstvo spravedlnosti. Je veřejný, bezplatný a najdete v něm dlužníky, proti kterým bylo insolvenční řízení zahájeno po 1. lednu 2008 a kteří z rejstříku nebyli vyškrtnuti. Hledá se podle příjmení a data narození u fyzických osob nebo podle IČO u firem. Starší případy vede samostatná Evidence úpadců. Exekuce se hledají v Centrální evidenci exekucí, kterou vede, provozuje a spravuje Exekutorská komora České republiky na webu ceecr.cz. Na rozdíl od insolvenčního rejstříku je zpoplatněná, jeden dotaz stojí pro neregistrovaného uživatele 60 korun. Evidence obsahuje probíhající exekuční řízení včetně jména dlužníka, pověřeného exekutora a data zahájení. Nezahrnuje ale výkon rozhodnutí prováděný soudem ani daňové a správní exekuce, takže čistý výsledek neznamená, že prodávající nemá dluhy.

Nález sám o sobě prodej nevylučuje. Znamená ale, že se peníze musí pohybovat přes úschovu a smlouva musí přesně popisovat, komu a v jakém pořadí se z kupní ceny platí. Bez advokáta se do takového obchodu pouštět nevyplatí.

Podle čeho poznat, že něco nesedí

Podvodné nabídky mají opakující se rysy. Cena je nápadně pod trhem a inzerát to vysvětluje spěchem, stěhováním nebo dědictvím, vlastník je „v zahraničí“ a osobní schůzka se pořád odkládá. Zájemců je prý mnoho a přednost dostane ten, kdo první pošle rezervační poplatek.

Další signál je způsob placení. Požadavek poslat zálohu na osobní účet makléře nebo prodávajícího, nejlépe hned dnes, nemá v seriózním obchodu s nemovitostí obdobu. Peníze patří do úschovy, kterou vede advokát, notář nebo banka a která se uvolní až po zápisu vlastnického práva do katastru.

Podezřelý je i odpor k papírům. Prodávající, který odmítá ukázat doklad, nabývací titul nebo aktuální výpis z katastru a odbývá dotazy odkazem na „standardní postup kanceláře“, dává odpověď sám. Další rizika, na která se u koupě zapomíná, shrnuje Na co si dát pozor při koupi bytu.

Na co si dát pozor

Veřejné rejstříky nejsou dokonalé. Katastr popisuje stav k okamžiku posledního zápisu, evidence exekucí nezahrnuje všechny typy vymáhání a databáze neplatných dokladů má informativní charakter. Kontrola v nich riziko výrazně snižuje, ale nenahradí právníka u větší transakce.

Výpis z katastru si stáhněte znovu těsně před podpisem smlouvy, ne jen na začátku jednání. Mezi první prohlídkou a podpisem uplyne běžně několik týdnů a za tu dobu může na nemovitosti přibýt plomba, zástava i exekuce. A jedno pravidlo platí bez výjimky. Peníze odcházejí až tehdy, kdy je jasné, komu, za co a proti jakému zápisu v katastru.

Plomba jako pojistka a pořadí, které funguje

Vlastníci mají ještě jednu pojistku, o které se moc neví. Podle katastrálního zákona (č. 256/2013 Sb.) katastrální úřad informuje vlastníka o vyznačení plomby nejpozději den po jejím zapsání, a to doporučeným dopisem na adresu vedenou v katastru nebo do datové schránky. Kdo chce mít přehled i o dalších změnách, může si u ČÚZK zřídit placenou Službu sledování změn, která hlídá zaplombování, provedení vkladu, záznam i zápis poznámky.

Pro kupujícího z toho plyne jednoduchý závěr celé kontroly. Ověřte vlastníka v katastru, totožnost proti dokladu, plnou moc u zmocnitele a dluhy v obou rejstřících. Teprve pak řešte smlouvu a úschovu. Celý postup koupě od hledání až po zápis do katastru popisuje Jak koupit nemovitost: postup pro kupujícího.