Od 1. ledna 2026 platí u drobných oprav v nájemních bytech jiná čísla. Limit na jednu opravu vzrostl z 1000 na 1500 korun a roční strop ze 100 na 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy. Změnu přineslo nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které novelizovalo nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Původní nařízení je účinné od roku 2016 a do této novely zůstalo beze změny.
Pro nájemce to znamená vyšší podíl na opravách, pro pronajímatele méně sporů o částky, které se za deset let inflace posunuly. U bytu o šedesáti metrech čtverečních jde v ročním souhrnu o rozdíl kolem tří tisíc korun.
Základem je jedna věta v zákoně
Občanský zákoník rozděluje náklady v § 2257 stručně, odstavec 1 ukládá pronajímateli, aby po dobu nájmu udržoval byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Odstavec 2 pak zní: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“
Slovo „pouze“ je tam podstatné. Všechno ostatní zůstává pronajímateli. Co se pod běžnou údržbu a drobné opravy schová, zákon sám neříká, tuto práci nechává na prováděcím předpisu. Tím je právě nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se podle § 2236 odst. 3 ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Rozdělení nákladů tedy funguje stejně i u takového domu, jen se posuzuje s ohledem na povahu stavby. Širší přehled toho, co která strana během nájmu dluží, nabízí článek Nájem bytu: práva a povinnosti nájemce i pronajímatele.
Co přesně se od ledna 2026 změnilo
Novela je krátká a mění pět míst. Limit pro drobnou opravu podle výše nákladů se zvedl z 1000 na 1500 korun. Roční strop se zvedl ze 100 na 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu.
Z paragrafu o jednotlivé opravě zmizela slova „a jiné náklady spojené s opravou“, dřív se do limitu nepočítaly náklady na dopravu ani jiné náklady spojené s opravou. Nově se vylučuje jen doprava. Vše ostatní, co k opravě patří, se tedy do částky započítá a nájemce se k limitu dostane rychleji.
Naopak do paragrafu o ročním stropu novela doplnila větu, že náklady na dopravu se do souhrnu nezapočítávají a hradí je nájemce, doprava tak stojí mimo oba limity a platí ji nájemce vždy.
Poslední změna se týká běžné údržby. Do výčtu pravidelných prohlídek a čištění přibyla vedle předmětů z písmene g) i písmena h). Nájemce má tedy nově výslovně na starost i pravidelné prohlídky a čištění kamen, kouřovodů a kotlů etážového topení.
Běžná údržba: čištění, malování a pravidelné prohlídky
Běžnou údržbou se podle § 2 nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu.
Předpis mezi ně zejména řadí malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin a obkladů stěn. Patří sem i čištění zanesených odpadů, ovšem s podstatným omezením: pouze až ke svislým rozvodům. Ucpaný sifon pod dřezem řeší nájemce, ucpané stoupačky v domě pronajímatel.
Do běžné údržby dál spadá udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje a kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. A od ledna 2026 i zmíněné prohlídky a čištění topných zařízení. U běžné údržby žádný korunový limit neplatí. Malování celého bytu proto zůstává na nájemci i tehdy, když ho řemeslník vyúčtuje na dvacet tisíc.
Drobné opravy podle věcného vymezení
Než dojde na samotný výčet, obsahuje § 3 podmínku, na kterou se často zapomíná. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Pračka, kterou si nájemce koupil sám, tedy pod nařízení nespadá vůbec. A vybavení, které v bytě sice je, ale patří někomu jinému, také ne.
Věcný výčet v § 4 pak zahrnuje mimo jiné opravy vrchních částí podlah a podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy částí dveří a oken i jejich kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
Dál sem patří opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, datových zásuvek, výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy řídicích jednotek ventilace, klimatizace a centrálního vysavače nebo opravy elektronických systémů zabezpečení. Ve výčtu figurují také opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, sporáků, pečicích trub, kuchyňských linek a vestavěných skříní.
Dvě výjimky uvnitř výčtu stojí za zapamatování, u rozvodů plynu a vody se za drobné opravy považují výměny uzavíracích ventilů a armatur, ale vždy s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. A u topení předpis výslovně říká, že za drobné opravy se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Prasklý radiátor tedy platí pronajímatel bez ohledu na cenu.
Limit 1500 korun na jednu opravu
Opravy, které ve věcném výčtu nejsou, se posuzují podle ceny. Podle § 5 jde o drobnou opravu tehdy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 1500 korun. Nařízení k tomu přidává pravidlo proti dělení faktur. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, rozhoduje součet nákladů na související opravy. Dvě faktury po tisíci korunách za tutéž závadu v jednom týdnu se tedy sečtou na 2000 korun a limit je překročený.
Náklady na dopravu se do částky nezapočítávají a hradí je nájemce. Ostatní náklady spojené s opravou se od ledna 2026 započítávají.
Roční strop 150 korun za metr čtvereční
Druhý limit je souhrnný. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku odpovídající 150 korunám za metr čtvereční podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se za drobné už nepovažují.
Podlahová plocha se přitom nepočítá podle nájemní smlouvy, ale podle definice v nařízení. Sčítají se plochy bytu a všech prostorů, které se s bytem užívají, a to i mimo byt, pokud je užívá výhradně nájemce. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. Modelový příklad. Byt má 62 metrů čtverečních, k němu patří balkon o šesti metrech a sklepní kóje o čtyřech metrech, která není místností. Započitatelná plocha je 62 plus 3 plus 2, tedy 67 metrů čtverečních. Roční strop činí 10 050 korun. Podle pravidel platných do konce roku 2025 by šlo o 6700 korun.
Jakmile nájemce v daném roce tuto hranici vyčerpá, hradí každou další opravu pronajímatel. S novým kalendářním rokem se počítadlo vynuluje.
Modelový rok v jednom bytě
Na stejném bytě s 67 započitatelnými metry čtverečními a ročním stropem 10 050 korun vypadá běžný rok takto.
V únoru se pokazí splachovač, oprava stojí 900 korun a spadá do věcného výčtu, takže ji platí nájemce bez ohledu na částku. V květnu se porouchá vestavěná myčka nádobí. Mezi kuchyňským vybavením, které § 4 jmenuje jako sporák, pečicí troubu nebo kuchyňskou linku, myčka není, takže se oprava posuzuje podle ceny. Při 1200 korunách zůstává pod limitem 1500 korun a nájemce ji hradí.
V srpnu praskne rozvod ústředního topení. Nařízení tuto položku z drobných oprav výslovně vylučuje, celou opravu za 18 000 korun tedy platí pronajímatel a do ročního souhrnu se nepočítá.
V říjnu se rozbije kuchyňská baterie. Oprava za 2100 korun je sice ve věcném výčtu, takže limit 1500 korun na ni nedopadá, ale do ročního stropu se započítá.
V prosinci se pokazí jistič a elektrikář vyúčtuje 1400 korun za práci a materiál a 400 korun za dopravu. Dopravu hradí nájemce vždy a mimo oba limity, zbylých 1400 korun se do souhrnu započte. Součet položek, které jdou do ročního stropu, tedy činí 900 plus 1200 plus 2100 plus 1400, dohromady 5600 korun. Do hranice 10 050 korun zbývá 4450 korun, kdyby ještě v prosinci přibyla oprava za šest tisíc, uhradil by nájemce jen část do vyčerpání stropu a zbytek by šel na pronajímatele.
Byt končí u dveří
Nařízení mluví o bytu a jeho vybavení, nikoli o domě. Společné části, tedy chodby, schodiště, výtah, střecha, fasáda nebo stoupačky, do něj nespadají vůbec.
Občanský zákoník k tomu v § 2256 odst. 1 ukládá pronajímateli, aby po dobu nájmu udržoval v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce má naopak dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele.
V bytových domech se náklady na společné části řeší přes společenství vlastníků nebo družstvo a nájemce se jich přímo netýkají. Dopad ale mají nepřímý, protože se promítají do záloh na služby a do vyúčtování.
Kde vznikají spory
První sporná oblast je rozdíl mezi opravou a vadou. Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit bez prodlení, má to podle § 2264 ihned oznámit pronajímateli. Jinou vadu bránící obvyklému bydlení oznamuje bez zbytečného odkladu. Pronajímatel pak podle § 2265 odstraní vadu v přiměřené době.
Pokud to neudělá bez zbytečného odkladu a řádně, může vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná. Kdo ale vadu neoznámí bez zbytečného odkladu poté, co ji měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů. A odstraní-li ji sám, nemá ani právo na slevu.
Druhá oblast je odpovědnost za škodu. Limity nařízení řeší běžné opotřebení a provoz bytu, nikoli poškození, které nájemce způsobil. Podle § 2267 platí, že neodstraní-li nájemce poškození způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je pronajímatel na náklady nájemce. Rozbité okno tedy nájemce platí celé, i kdyby oprava stála deset tisíc a roční strop byl dávno vyčerpaný.
Třetí oblast jsou smluvní ujednání, která na nájemce přenášejí víc, u nájmu sjednaného k zajištění bytových potřeb se podle § 2235 odst. 1 nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení o nájmu bytu. Věta ve smlouvě, podle které si nájemce hradí veškeré opravy do deseti tisíc korun, je tedy bez účinku. Jinak je to u nájmu k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu, na který se ochranná pravidla nájmu bytu nepoužijí.
Na co si dát pozor
Účtenky za opravy se vyplatí schovávat celý kalendářní rok. Bez nich nájemce nedoloží, že roční strop vyčerpal, a pronajímatel se odvolá na to, že limit překročen nebyl.
Před opravou nad 1500 korun stojí za to napsat pronajímateli e-mail nebo zprávu s popisem závady a předběžnou cenou, nájemce se tím vyhne situaci, kdy zaplatí a pronajímatel odmítne částku uznat. Sporné položky se často objeví až při skončení nájmu, kdy pronajímatel chce strhnout náklady z jistoty. Co si smí a nesmí odečíst, rozebírá text Vratná kauce: kdy ji pronajímatel musí vrátit a co smí strhnout.
A ještě jedna praktická věc. Nájemní smlouva může rozdělení nákladů popsat vlastními slovy, ale nesmí jít pod úroveň zákona. Přesné vymezení předmětu nájmu i vybavení, které je ve vlastnictví pronajímatele, patří do přílohy smlouvy nebo do předávacího protokolu. Náležitosti smlouvy shrnuje článek Nájemní smlouva: co musí obsahovat a na co si dát pozor.
Shrnutí
Nájemce hradí běžnou údržbu bez limitu, drobné opravy do 1500 korun na jednu opravu a v součtu do 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy za kalendářní rok. Obě čísla platí od 1. ledna 2026 a jsou o polovinu vyšší než dřív. Věcný výčet drobných oprav funguje nezávisle na částce, ale jen u vybavení, které je součástí bytu a patří pronajímateli. Radiátory, rozvody ústředního topení a hlavní uzávěry vody a plynu do něj nespadají. Za škodu, kterou nájemce sám způsobil, odpovídá bez ohledu na limity.
