Prázdný byt spolkne celé měsíční nájemné, takže tlak vybrat rychle je pochopitelný. Jenže jistota podle občanského zákoníku smí spolu se smluvní pokutou dosáhnout nanejvýš trojnásobku měsíčního nájemného, což při nájmu 16 000 korun znamená strop 48 000 korun. Soudní vyklizení bytu trvá zpravidla podstatně déle, než na kolik tahle rezerva stačí. Pár hodin věnovaných prověření zájemce je proto levnější pojistka než jakákoli klauzule ve smlouvě.
Dobrý nájemník se přitom nepozná podle dojmu z prohlídky. Poznat jde jen podle toho, co si pronajímatel může ověřit z veřejných zdrojů, co mu zájemce dobrovolně doloží a jak se chová v jednání o smlouvě. Následující přehled jde po jednotlivých krocích a u každého říká i to, kam pronajímatel nesmí.
Insolvenční rejstřík zvládne kdokoli za pár minut
Insolvenční rejstřík vede Ministerstvo spravedlnosti a je veřejný a bezplatný. Vyhledává se podle jména a příjmení, data narození nebo rodného čísla, u podnikatelů podle IČO. Rejstřík obsahuje řízení zahájená po 1. lednu 2008.
Co z něj pronajímatel zjistí: jestli proti zájemci běží insolvenční řízení, v jaké je fázi a jestli soud povolil oddlužení. Probíhající oddlužení samo o sobě neznamená, že člověk neplatí. Řada lidí v oddlužení má stabilní zaměstnání a splátkový kalendář, protože bez příjmu by jim soud oddlužení nepovolil. Zajímavější je opačný nález, tedy čerstvě zahájené řízení, o kterém zájemce při jednání nemluvil.
U zájemce, který podniká, se vyplatí přidat obchodní a živnostenský rejstřík. Oba jsou veřejné a zdarma a ukážou, jestli má živnost aktivní, nebo pozastavenou, a jak dlouho.
Exekuce se hledají jinde a za peníze
Insolvence a exekuce jsou dvě různé věci a v insolvenčním rejstříku exekuce nenajdete. Vede je Centrální evidence exekucí, veřejný seznam provozovaný Exekutorskou komorou České republiky podle exekučního řádu. Základní i detailní online výpis stojí podle ceníku komory 60 korun.
Evidence má hranice, které je dobré znát. Podle § 125 odst. 1 exekučního řádu se eviduje vyrozumění o zahájení exekuce, které se do evidence zapisuje až po uplynutí lhůty k dobrovolnému splnění, a dále usnesení o zastavení nebo odkladu exekuce, dražební vyhlášky a další procesní úkony. Daňové exekuce vedené finančním úřadem, správní exekuce a čerstvě zahájené případy, u kterých ještě neuplynula lhůta pro zápis, v ní nebudou. Čistý výpis proto neznamená, že zájemce nikomu nedluží. Znamená jen, že proti němu neběží žádná zapsaná exekuce vedená exekutorem.
Do registrů dlužníků pronajímatel nevidí
Tady se nejčastěji radí nesmysl. Registry jako SOLUS nebo bankovní a nebankovní registr klientských informací nejsou veřejné seznamy. Nahlížet do nich smějí jen jejich členové, tedy banky, telefonní operátoři, splátkové a leasingové společnosti, a to v souvislosti s vlastním smluvním vztahem. Soukromý pronajímatel, který pronajímá jeden nebo dva byty, členem není a přístup do registru si nemůže koupit ani vyprosit.
Legální cesta vede přes samotného zájemce. Každý má právo zjistit, jaké údaje o něm registr vede, a výpis o sobě si obstarat. Provozovatelé registrů takovou službu nabízejí, obvykle za poplatek v řádu stokorun. Pronajímatel může o doložení takového výpisu požádat a zájemce ho může odmítnout. Pak se každý rozhodne sám, jestli smlouvu uzavře.
Co pronajímatel nesmí: obstarat si údaje jinou cestou, nechat je pro sebe vytáhnout někoho, kdo do registru přístup má, nebo se na zájemce vyptávat u jeho zaměstnavatele či banky bez jeho vědomí. Takové jednání porušuje pravidla ochrany osobních údajů a dozor nad nimi má Úřad pro ochranu osobních údajů.
Doklady se opisují, nekopírují
Kopie občanského průkazu je nejrozšířenější prohřešek pronajímatelů. Zákon o občanských průkazech zakazuje pořizovat kopii občanského průkazu bez souhlasu jeho držitele a za porušení tohoto zákazu hrozí pokuta v přestupkovém řízení. Souhlas musí být skutečný, ne vynucený větou, že jinak byt nebude.
I se souhlasem platí zásada, že se zpracovávají jen údaje nezbytné pro daný účel. Pro nájemní smlouvu je potřeba jméno a příjmení, datum narození nebo rodné číslo, adresa trvalého pobytu a číslo dokladu. Tyhle údaje stačí do smlouvy opsat a doklad zájemci vrátit. Sken celé občanky uložený v telefonu přidává fotografii, strojově čitelnou zónu i biometrické údaje, které pronajímatel k ničemu nepotřebuje a musí je chránit.
Rozumné pravidlo zní: opiš, zkontroluj podobu na fotce, doklad vrať. Fotokopie ukládej jen tehdy, když je zájemce sám nabídne a je jasné, proč je pronajímatel má mít.
Doložený příjem místo ústního slibu
Doložení příjmu je nejsilnější dostupný signál a zároveň nejcitlivější dokument. Standardně se dokládají výplatní pásky za poslední tři měsíce nebo potvrzení od zaměstnavatele, u podnikatelů poslední daňové přiznání s razítkem finančního úřadu nebo potvrzením o podání.
Žádná zákonná hranice, kolik smí nájem tvořit z příjmu, neexistuje. Pronajímatel si ji nastavuje sám a měl by ji nastavit dopředu a stejně pro všechny zájemce, ne až podle toho, kdo se mu líbí. Do výpočtu patří i zálohy na služby, protože nájemník platí obě položky dohromady.
Praktický detail, na kterém se toho pozná hodně: kdy o doklady požádat. Vyžadovat výplatní pásky po každém, kdo přijde na prohlídku, znamená sbírat citlivé údaje desítek lidí, které pronajímatel nikdy neuvidí. Rozumnější je zúžit výběr na dva až tři vážné zájemce a doklady chtít až po nich, zbytek dokumentů se pak nemusí likvidovat, protože vůbec nevznikl.
Reference mají cenu jen s konkrétní otázkou
Zájemce si referenci vybere tak, aby zněla dobře, což je logické a nikdo mu to nemůže vyčítat. Užitečnou informaci proto nenese hodnocení, ale konkrétní dotaz. Platil nájem v termínu, nebo se musel upomínat? Kolik měsíců v bytě bydlel a proč odešel? V jakém stavu byt vrátil a strhával se něco z jistoty?
Užitečné je ověřit, že člověk na druhém konci telefonu skutečně byt vlastnil. Adresa předchozího bydliště plus výpis z katastru nemovitostí to potvrdí za pár minut a odhalí případ, kdy referenci dává kamarád.
Chování při jednání řekne víc než papíry
Rešerše zachytí minulost, jednání o smlouvě ukáže přítomnost. Několik situací se opakuje tak často, že stojí za pozornost.
Tlak na rychlost je první z nich. Zájemce, který chce podepsat okamžitě, odmítá sepsat předávací protokol a naléhá na předání klíčů dřív, než bude smlouva hotová, obvykle nespěchá bezdůvodně. Rozumný nájemce chce naopak protokol i čas si smlouvu přečíst. Druhým signálem je nabídka platby v hotovosti dopředu za několik měsíců výměnou za to, že se vynechá doložení příjmu nebo se do smlouvy napíše nižší nájemné. Pronajímatel tím přijde o dohledatelnou stopu plateb, kterou později potřebuje u soudu i u finančního úřadu.
Třetí věc se pozná z odpovědí na jednoduché otázky, kolik lidí bude v bytě bydlet, jak dlouho zájemce plánuje zůstat a proč se stěhuje ze současného bydlení. Vyhýbavá odpověď sama o sobě nic nedokazuje, ale rozpor mezi tím, co zájemce řekl na prohlídce a co uvádí při podpisu, už je konkrétní důvod k opatrnosti.
Užitečné je nechat si dvacet čtyři hodin na rozmyšlenou. Pronajímatel, který ještě týž den nikomu nic neslíbil, může v klidu projít rejstříky a porovnat zájemce mezi sebou. Kdo se rozhoduje na chodbě mezi dvěma prohlídkami, rozhoduje se podle dojmu.
Smluvní pojistky fungují spolehlivěji než prověřování
Ani perfektně prověřený zájemce nezaručí klidný nájem, protože o příjem se dá přijít kdykoli. Proti tomu chrání smlouva, ne rešerše. Podrobně rozebírá jednotlivé klauzule text Nájemní smlouva: co musí obsahovat a na co si dát pozor, pro výběr nájemníka jsou podstatné čtyři věci.
Jistota, lidově kauce, spolu s právem na zaplacení smluvní pokuty nesmí podle občanského zákoníku v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Výši a pravidla vracení rozebírá článek Co je kauce (jistota) a jak vysoká může být. První nájem na dobu určitou, typicky na rok, funguje jako zkušební období, po kterém se pronajímatel rozhoduje znovu. Předávací protokol se stavy měřidel a fotkami rozhoduje o tom, kolik z jistoty se na konci vrací. A zálohy na služby nastavené podle skutečné spotřeby, ne podle přání, brání tomu, aby po roce přišel nedoplatek, který nájemník nemá z čeho zaplatit.
Nájemce má ze zákona o službách povinnost bez zbytečného odkladu písemně oznámit změnu v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Připomenout mu to při podpisu stojí jednu větu a šetří spory u vyúčtování.
Kde končí výběr a začíná diskriminace
Pronajímatel si vybírá, komu byt svěří, a nikdo ho nenutí uzavřít smlouvu. Antidiskriminační zákon ale výslovně pokrývá přístup ke zboží a službám včetně bydlení, pokud jsou nabízeny veřejnosti. Inzerát na realitním serveru nabídkou veřejnosti je. Zakázané důvody odmítnutí zákon vyjmenovává v § 2 odst. 3: rasa, etnický původ, národnost, pohlaví, sexuální orientace, věk, zdravotní postižení, náboženské vyznání, víra či světový názor. Formulaci typu „jen pro slušné lidi“ v inzerátu, kterou provází odmítnutí jedné konkrétní skupiny, řadí veřejný ochránce práv mezi diskriminační jednání. Rozhoduje přitom účinek pravidla, ne úmysl toho, kdo ho nastavil.
Řada běžných požadavků mezi zakázané důvody nepatří. Doložený příjem, maximální počet osob v bytě, zákaz kouření nebo zvířat, požadavek na jistotu v plné výši nebo delší závazek jsou legitimní podmínky, pokud platí pro všechny zájemce stejně. Problém nastává, když se stejná podmínka uplatní jen na někoho.
Kdo se cítí diskriminovaný, může se u soudu domáhat, aby od takového jednání pronajímatel upustil, aby odstranil následky a poskytl přiměřené zadostiučinění. Při vážnějším zásahu do dobré pověsti nebo důstojnosti přichází v úvahu i náhrada nemajetkové újmy v penězích. Metodickou pomoc obětem diskriminace poskytuje veřejný ochránce práv.
Na co si dát pozor
Nejčastější chyba pronajímatelů nespočívá v tom, že by prověřovali málo. Problém dělá prověřování bez systému. Pronajímatel si u jednoho zájemce vyžádá všechno, u dalšího nic, u třetího se spolehne na dojem. Vznikne tím jednak nerovné zacházení, jednak hromada osobních údajů bez jasného účelu. Pomůže napsat si postup dopředu: co se ověřuje vždy, co se chce až po užším výběru a co se s doklady stane, když zájemce byt nedostane. Podklady od neúspěšných uchazečů se mají smazat, ne nechat ležet v e-mailu.
Druhá past je opačná. Rešerše nikdy nenahradí smlouvu. Insolvenční rejstřík ukazuje minulost, ne budoucnost. Nájemník, který dnes vydělává a platí, může za půl roku přijít o práci. Proti tomu chrání jistota, doba určitá a rychlá reakce na první nezaplacený nájem, ne pocit, že prověření bylo důkladné.
A do třetice: prověřuje se i pronajímatel. Zájemce má právo si ověřit v katastru, kdo byt vlastní. Pronajímatel, kterému to vadí, dává o sobě informaci, kterou nechtěl.
Shrnutí
Zdarma a hned lze zkontrolovat insolvenční rejstřík, obchodní a živnostenský rejstřík a vlastnictví bytu v katastru, za desítky korun přibude výpis z Centrální evidence exekucí. Do registrů dlužníků pronajímatel přístup nemá a jedinou legální cestou je výpis, který si o sobě obstará sám zájemce.
Kopírovat občanský průkaz bez souhlasu držitele zákon zakazuje, takže se údaje opisují. Doklady o příjmu má smysl chtít až po užším výběru. A výběrová kritéria se nastavují dopředu a stejně pro všechny, protože přístup k bydlení nabízenému veřejnosti spadá pod antidiskriminační zákon. Postup pronájmu od inzerátu po předání shrnuje průvodce Jak pronajmout byt, kde prověření zájemce navazuje na stanovení nájemného a psaní inzerátu.
