Daň z příjmu při prodeji bytu nebo domu platí vždy prodávající, nikdy kupující. Kupující dnes za samotný nákup nemovitosti žádnou daň neodvádí, protože daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil ve výši čtyř procent z kupní ceny, stát v roce 2020 zrušil. Zůstala jen daň z příjmu na straně toho, kdo nemovitost prodal a vydělal na tom.

Povinnost platit se navíc netýká každého prodeje automaticky. Kdo splní časový test podle délky vlastnictví nebo některou z podmínek osvobození podle bydliště, daň neplatí vůbec. Kdy k osvobození dochází, popisuje článek Daň z příjmu z prodeje nemovitosti a časový test.

Poplatníkem je prodávající, ne kupující

Zisk z prodeje nemovitosti je příjmem prodávajícího, a proto je i poplatníkem daně z tohoto zisku výhradně on. Kupní cena, kterou kupující zaplatí, se u něj daňově vůbec neřeší, protože koupě sama o sobě příjmem není. Tahle jednoduchá zásada se občas plete s jinými poplatky spojenými s převodem nemovitosti, třeba s odměnou realitní kanceláři nebo s poplatkem za vklad do katastru. Kdo tyhle náklady platí, se řeší smluvně mezi stranami a nemá s daní z příjmu nic společného. Daň se týká výhradně zisku z prodeje na straně prodávajícího.

Kdy se daň neplatí vůbec

Poplatníkem je prodávající vždycky, povinnost daň skutečně zaplatit ale nevzniká automaticky u každého prodeje. Rozhoduje hlavně to, jak dlouho prodávající nemovitost vlastnil, a jestli v ní bydlel.

Kdo splní časový test podle délky vlastnictví, obvykle pět nebo deset let podle data nabytí, zisk z prodeje nedaní vůbec. Podrobně ho vysvětluje výše odkazovaný text o časovém testu. Kdo test podle délky vlastnictví nesplní, může být přesto osvobozený díky bydlišti v nemovitosti nebo díky použití peněz na vlastní bydlení, protože zákon nabízí i tyhle samostatné cesty k osvobození. Tenhle článek se ale soustředí jen na to, kdo daň platí a kdy, ne na to, kdy se jí dá vyhnout.

Když nemovitost patří víc vlastníkům

U nemovitosti ve spoluvlastnictví víc osob platí každý spoluvlastník daň jen ze svého podílu na zisku, úměrně velikosti podílu, který v nemovitosti měl. Prodávají-li tedy dva sourozenci dům, který zdědili napůl, každý přiznává a platí daň jen ze své poloviny zisku, ne z celku. Modelová situace to ukazuje na konkrétním čísle, dva sourozenci prodají zděděný dům se ziskem 1 200 000 korun po odečtení uznatelných výdajů, každý vlastnil polovinu. Daň platí každý zvlášť ze svých 600 000 korun, ne z celé částky za dům jako celek.

U manželů, kteří nemovitost vlastnili ve společném jmění, se otázka poplatníka i délky časového testu může řešit specificky podle konkrétní situace vzniku a zániku spoluvlastnictví. U složitějších případů spoluvlastnictví nebo vypořádání po rozvodu je rozumné nechat si výpočet i rozdělení daňové povinnosti ověřit u daňového poradce, ne se spoléhat na to, že se vše rozdělí automaticky napůl.

Kdy vzniká povinnost daň zaplatit

Povinnost platit vzniká jen tehdy, když zisk z prodeje není od daně osvobozený. Datum, ke kterému se prodej váže, není datum podpisu kupní smlouvy, ale datum právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podle tohoto data se určí, do kterého zdaňovacího období zisk spadá a v jaké lhůtě je potřeba ho přiznat i zaplatit.

Do kdy je daň splatná

Daň je splatná ve stejné lhůtě, ve které končí povinnost podat daňové přiznání. Nejde tedy o dvě oddělené lhůty, jednu na podání a druhou na platbu, ale o jeden a tentýž termín. Lhůty pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob stanovuje daňový řád jednotně, bez ohledu na to, jestli jde o zisk z prodeje nemovitosti, nebo o jiný typ příjmu. Základní lhůta jsou tři měsíce po skončení zdaňovacího období, ve kterém k prodeji došlo. Lhůta se prodlouží na čtyři měsíce, pokud prodávající přiznání nepodá do tří měsíců, ale podá ho elektronicky, a na šest měsíců, pokud mu přiznání zpracovává a za něj podává daňový poradce.

Na časové ose to vypadá takto. Prodávající, kterému se zisk z prodeje zdaňuje za rok, ve kterém nastaly právní účinky vkladu do katastru, má základní lhůtu tři měsíce po konci tohoto zdaňovacího období. Pokud do té doby přiznání nestihne, ale podá ho elektronicky, lhůta se posune o měsíc dál. Se zpracováním přes daňového poradce, kterému je plná moc doručena finančnímu úřadu včas, se lhůta posune až na šest měsíců po konci zdaňovacího období. Přesné kalendářní datum, do kterého lhůta v daném roce končí, se řídí tím, kdy zdaňovací období skončilo, a je vhodné si ho pro konkrétní rok ověřit přímo u finanční správy.

Prodávající, který si podání nechá na poslední chvíli, riskuje, že mu ujde nejen termín podání, ale ve stejný okamžik i termín platby. Daň se hradí na osobní daňový účet vedený u příslušného finančního úřadu, buď bankovním převodem, nebo přímo přes portál MOJE daně, kam se prodávající přihlásí bankovní identitou, datovou schránkou nebo Identitou občana.

Co hrozí, když se daň nepřizná

Finanční správa má informace o převodech nemovitostí a o jejich cenách k dispozici z údajů katastru nemovitostí, takže nepřiznaný zisk umí odhalit i zpětně, s odstupem let od samotného prodeje. Dodatečně vyměřená daň obvykle znamená i sankci navíc k samotné částce daně, a řešit celou situaci zpětně bývá podstatně nákladnější než přiznání podat a daň zaplatit včas.

Na co si dát pozor

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti je potřeba nezaměňovat s daní z nemovitých věcí, kterou platí vlastník každý rok jen za to, že nemovitost vlastní, bez ohledu na to, jestli ji prodává. Jde o dvě samostatné povinnosti, které se řídí jinými pravidly i jiným kalendářem.

Prodávající, který si není jistý, jestli se na jeho prodej osvobození vztahuje, by si to měl ověřit ještě před uplynutím lhůty pro podání přiznání, ne až poté, co lhůta uplyne. Dodatečné řešení nesplněné povinnosti je vždy složitější než včasné podání.

Co si z toho odnést

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platí vždy prodávající, kupující k ní nijak nepřispívá. Splatnost daně se shoduje s lhůtou pro podání přiznání, tři měsíce po skončení roku prodeje, případně čtyři nebo šest měsíců podle způsobu podání. U spoluvlastnictví se povinnost dělí podle velikosti podílu každého vlastníka. Kdo si předem ověří, jestli se na jeho prodej vztahuje osvobození, a pokud ne, kdy přesně jeho lhůta končí, se vyhne dodatečným komplikacím i sankcím.