Byt v katastru nemovitostí vede jen manžela, přestože si ho pořídili společně tři měsíce po svatbě. Manželka jako kupující na smlouvě vůbec nefiguruje, hypotéku dostal jen on a při pozdějším dědickém řízení nebo prodeji by se na manželku snadno zapomnělo. Zápis v katastru přitom se skutečným vlastnictvím nemusí souhlasit vůbec. Kdo je v manželství a řeší nemovitost, by měl vědět, že jméno na listu vlastnictví není totéž co odpověď na otázku, komu dům nebo byt doopravdy patří.

Společné jmění manželů není totéž co spoluvlastnictví

Občanský zákoník řeší majetek manželů jako zvláštní právní režim s vlastním názvem, společné jmění manželů, zkráceně SJM. Definice je stručná: co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, patří do společného jmění (§ 708 občanského zákoníku). Tenhle režim vzniká automaticky uzavřením manželství, pokud si snoubenci předem nesjednají něco jiného, a funguje jinak než běžné podílové spoluvlastnictví, kde má každý vlastník přesně určený podíl a může s ním sám nakládat, prodat ho nebo dát do zástavy.

V SJM žádné podíly neexistují. Manželé nemovitost nevlastní každý z poloviny jako dva samostatní spoluvlastníci, ale oba dohromady jako jeden celek, a teprve při zániku manželství se z tohoto celku stávají oddělené podíly. Dům nebo byt koupený za trvání manželství z peněz, které patří do SJM, je od první chvíle majetkem obou, ať se pod kupní smlouvu podepsal jeden z manželů, nebo oba. Tím, jak se taková nemovitost dělí, když se manželství rozejde, a čím se liší od spoluvlastnictví lidí, kteří si dohromady koupili chalupu bez svatby, se zabývá tenhle text. Pravidla obecného podílového spoluvlastnictví, rozhodování mezi spoluvlastníky a možnosti jeho zrušení jsou samostatné téma, které do článku o manželském majetku nepatří.

Co všechno spadá do společného jmění a co ne

Do SJM patří skoro všechno, co manželé nabydou od svatby do rozvodu nebo smrti jednoho z nich: mzda, úspory na účtu, auto koupené za trvání manželství, nemovitost pořízená v manželství, ale i dluhy, které si oba nebo jeden z nich za trvání manželství vzali (§ 709 a § 710 občanského zákoníku). Zákon počítá s výjimkami. Mimo SJM zůstávají věci osobní potřeby jednoho z manželů, dar nebo dědictví, které dostal jen jeden z nich, náhrada za nemajetkovou újmu, kterou utrpěl jen jeden z manželů, a majetek, který nabyl výměnou za věc, jež mu patřila ještě před svatbou nebo kterou zdědil či dostal darem. Podíl v obchodní společnosti nebo družstvu, který manžel nabyl za trvání manželství, se do SJM počítá také, což bývá překvapení hlavně u lidí, kteří podnikají odděleně od partnera.

U nemovitostí bývá nejčastější spor právě kolem výměny. Chalupa zděděná po rodičích zůstává výhradním majetkem manžela, který ji zdědil, i když se dědictví otevře až za trvání manželství. Prodá-li ji a za utržené peníze koupí byt ve městě, zůstává i ten nový byt jeho výhradním majetkem, pokud se dá doložit, že šlo o náhradu za původní zděděnou nemovitost. Bez jasného papírového důkazu, odkud peníze na koupi skutečně pocházely, se ale nová nemovitost snadno stane součástí SJM, protože byla nabytá za trvání manželství a nikdo neprokázal opak.

Byt napsaný jen na jednoho z manželů

Katastr nemovitostí zapisuje vlastníka podle toho, kdo je uvedený v kupní smlouvě jako nabyvatel, ne podle toho, komu nemovitost doopravdy patří podle občanského zákoníku. Elektronický formulář pro návrh na vklad má sice zvláštní blok pro společné jmění manželů nebo partnerů, který se vyplní, pokud kupující uvede, že je v manželství, a chce mít SJM v katastru vyznačené i u nemovitosti zapsané jen na jedno jméno. Stačí ale, aby se u koupě uvedl jako kupující jen jeden z manželů a nikdo výslovně nezaškrtl variantu s SJM, a katastr povede jako vlastníka jen jeho samotného. Na skutečném vlastnictví to nic nemění: splňuje-li nemovitost podmínky z § 709, patří do společného jmění i tak, bez ohledu na to, čí jméno je na listu vlastnictví.

Zákon tomuhle rozporu mezi zápisem a skutečností věnuje vlastní pravidla. Katastr požívá takzvané materiální publicity, tedy vyvratitelné domněnky, že zapsaný stav odpovídá skutečnému právnímu stavu (§ 980 občanského zákoníku). Vyvratitelná znamená, že se dá prokázáním opaku vyvrátit. Manžel, který v katastru u dané nemovitosti chybí, se může domáhat odstranění nesouladu mezi zápisem a skutečností (§ 985), třeba sepsáním souhlasného prohlášení obou manželů o tom, že nemovitost patří do SJM, a jeho doložením katastrálnímu úřadu. Bez tohoto kroku hrozí, že se na chybějícího manžela při dědickém řízení, prodeji nebo bankovní kontrole prostě zapomene, protože notář ani úředník nemají důvod pochybovat o tom, co vidí na listu vlastnictví.

Jméno na listu vlastnictví tak samo o sobě nic nedokazuje.

Kdy je k prodeji nebo hypotéce potřeba souhlas druhého manžela

Součásti společného jmění užívají, spravují a nakládají s nimi oba manželé, nebo jeden z nich podle vzájemné dohody, a práva i povinnosti z toho jim náleží společně a nerozdílně (§ 713 občanského zákoníku). U běžných věcí, jako je nákup potravin nebo placení energií, si vystačí jeden manžel sám. U všeho, co běžnou správu přesahuje, včetně prodeje, koupě nebo zastavení nemovitosti, musí jednat oba manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého (§ 714). Realitní transakce mezi tyhle neběžné záležitosti spadají prakticky vždy.

Když jeden z manželů souhlas odmítne bez vážného důvodu a v rozporu se zájmy rodiny, může se druhý obrátit na soud, aby souhlas nahradil. Jedná-li manžel bez potřebného souhlasu, může se ten druhý dovolat neplatnosti takového právního jednání. V praxi to znamená, že banka i kupující by měli trvat na podpisu obou manželů všude tam, kde v katastru nebo v úvěrové smlouvě figuruje jen jeden z nich, protože jinak riskují, že se obchod později zpochybní kvůli chybějícímu souhlasu.

Zvláštní a přísnější pravidlo platí pro byt nebo dům, ve kterém rodina skutečně bydlí. Podle § 747 a § 748 občanského zákoníku manžel nesmí bez písemného souhlasu druhého takové bydlení prodat ani k němu zřídit právo neslučitelné s bydlením rodiny, a to i tehdy, když dům nebo byt patří jen jemu jako jeho výhradní majetek mimo SJM. Výjimkou je situace, kdy rodině zajistí jinou, po všech stránkách obdobnou možnost bydlení. Tahle ochrana rodinné domácnosti je širší než ochrana, kterou dává samotné společné jmění, protože chrání i majetek, který do SJM vůbec nepatří.

Zúžení nebo rozšíření SJM smlouvou

Manželé nemusí zůstat u zákonného režimu po celou dobu manželství automaticky. Mohou si smlouvou sjednat jiný majetkový režim, ať už jako snoubenci ještě před svatbou, nebo kdykoliv v jejím průběhu (§ 716 občanského zákoníku). Smlouva může zavést oddělená jmění, kdy si každý spravuje svůj majetek zvlášť jako před svatbou, odložit vznik společného jmění až na okamžik zániku manželství, nebo současné SJM zúžit či rozšířit o konkrétní věci (§ 717). Dá se tak vyjmout jedna konkrétní nemovitost ze společného jmění a nechat ji ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů, nebo naopak do SJM zahrnout majetek, který by tam jinak nepatřil.

K podobné smlouvě sahají typicky manželé, kde jeden podniká a chce mít jistotu, že rodinný dům zůstane mimo dosah podnikatelských rizik, nebo rodiny, kde jeden z manželů přináší do vztahu nemovitost po rodičích a chce mít jasně dané, že zůstává jen jeho.

Podmínkou platnosti je forma veřejné listiny, v praxi notářský zápis. Obyčejná dohoda sepsaná doma bez notáře platnost nemá. Manželé mohou takovou smlouvu se svým souhlasem zapsat i do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu, který vede Notářská komora České republiky. Zápis pak zajišťuje, že se manželé mohou smlouvy dovolat i vůči třetím osobám, které o ní nevěděly.

U konkrétní nemovitosti, která je už zapsaná v katastru, samotná smlouva o zúžení nebo rozšíření SJM zápis na listu vlastnictví automaticky nezmění. Aby zápis odpovídal nové realitě, je potřeba změnu doložit i katastrálnímu úřadu.

Smluvní volnost ale není neomezená. Smlouva nesmí manžela zbavit schopnosti zajistit rodině přiměřené bydlení a výživu, ani obejít práva věřitelů, kteří s ní nesouhlasili (§ 719 občanského zákoníku). Kdo by si chtěl smlouvou o zúžení SJM těsně před insolvencí schovat majetek mimo dosah věřitelů, na podobnou konstrukci spoléhat nemůže.

Vypořádání nemovitosti po rozvodu

Rozvodem společné jmění zaniká, ale samo se nerozdělí. Bývalí manželé si majetek musí vypořádat a mají na to v zásadě tři cesty. Nejrychlejší je písemná dohoda, kterou si nemovitost i všechno ostatní rozdělí podle sebe, třeba tak, že dům připadne jednomu z nich a ten druhého vyplatí. Když se nedohodnou, může kterýkoliv z nich navrhnout, aby o vypořádání rozhodl soud (§ 740 občanského zákoníku). Soud přitom nerozděluje majetek automaticky napůl, ale přihlíží k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu a děti, jak přispíval k nabytí a udržení majetku, jaké mají nezaopatřené děti potřeby, a zohlední i to, dopustil-li se jeden z manželů vůči rodině násilí nebo úmyslného trestného činu (§ 742).

Třetí cestou je nečinnost, a ta bývá nejnebezpečnější. Pokud se bývalí manželé do tří let od zániku SJM nedohodnou a nikdo z nich nepodá návrh k soudu, nastoupí zákonná domněnka vypořádání (§ 741). Movité věci připadnou tomu, kdo je jako vlastník výhradně užívá pro sebe nebo rodinu. Všechno ostatní, včetně nemovitostí, se změní v podílové spoluvlastnictví se stejnými podíly, tedy napůl, a pohledávky i dluhy zůstávají oběma společné. Bývalí manželé, kterým takhle zůstal rodinný dům bez další dohody, tak mohou po letech zjistit, že spolu nadále něco vlastní, přestože si mysleli, že se s rozvodem majetkově rozešli úplně.

I po uzavření dohody nebo pravomocném rozsudku zůstává poslední krok: promítnout nové vlastnictví do katastru nemovitostí. List vlastnictví se sám od sebe nepřepíše, dokud o to bývalí manželé nebo jeden z nich nepožádá návrhem na vklad, ke kterému se dokládá dohoda nebo rozsudek. I tenhle krok je rozumné stihnout ve stejné tříleté lhůtě, jinak se vypořádání komplikuje spolu s nejasným stavem v katastru. Kdo se rozvedl a dům nebo byt měl v SJM, by neměl nechávat vypořádání a zápis na poslední chvíli.

Na co si dát pozor

Kdo kupuje nemovitost od člověka zapsaného v katastru jako jediný vlastník, si vyžádá i informaci o jeho rodinném stavu. Je-li prodávající ženatý nebo vdaná a nemovitost nabyl za trvání manželství, obvykle je potřeba podpis nebo alespoň písemný souhlas i druhého manžela, i když v katastru není vidět.

Platí to i naopak: kdo chce mít jistotu, že nemovitost, kterou kupuje před svatbou nebo z peněz po rodičích, zůstane jen jeho, by měl mít jasně doložené, odkud peníze pocházely, a v případě pochybností zvážit smlouvu u notáře ještě předtím, než k převodu peněz dojde.

Realitní makléři a notáři si rodinný stav prodávajícího zpravidla ověřují už při přípravě smlouvy. Dodatečně shánět podpis manžela, který se o prodeji dozví až od advokáta kupujícího pár dní před podpisem, dokáže obchod o týdny zpozdit, a v horším případě ho úplně shodit.

Spoléhat na to, že stačí nemovitost napsat jen na sebe, se nevyplácí. Ochranu druhému manželovi to nebere, jen o tom často ještě neví.

Co z toho plyne pro nemovitost napsanou na jednoho

Nemovitost koupená za trvání manželství patří do společného jmění i tehdy, když je v katastru zapsaná jen na jednoho z manželů, pokud nejde o dědictví, dar nebo jinou výjimku podle § 709. Prodej, koupě i zastavení nemovitosti proto potřebuje souhlas obou manželů, u rodinného bydlení dokonce i tehdy, když dům nebo byt do SJM vůbec nepatří. Kdo si není jistý, jak to má se svou nemovitostí doopravdy, ať si vyžádá aktuální výpis z katastru a v případě pochybností osloví notáře nebo advokáta specializovaného na rodinné majetkové právo dřív, než něco podepíše.