Ceník odhadu nemovitosti nikde neexistuje. Odhadci, znalci i banky si účtují podle vlastních sazebníků, takže stejný byt vyjde pokaždé na jinou částku. Rozhoduje hlavně účel. Jiná práce je orientační odhad tržní ceny před prodejem a jiná posudek, který má obstát u soudu.

Otázku, kolik stojí odhad nemovitosti, proto nejde uzavřít jedním číslem. Cenu ale tvoří pár konkrétních věcí: typ nemovitosti, účel ocenění, dojezd a to, jestli je nutná prohlídka na místě.

Proč se ceny liší podle účelu

Banka chce vědět, jakou hodnotu má nemovitost jako zástava, kdyby ji musela prodat. Soudu nebo notáři jde o dokument s razítkem a s odpovědností konkrétního znalce. Prodávající hledá číslo, se kterým půjde do inzerce, a menší odchylka ho většinou netrápí. U vypořádání spoluvlastnictví před soudem záleží na přesnosti podstatně víc. Každá z těch situací znamená jiný rozsah práce a jinou cenu. V čem se jednotlivé typy ocenění liší obsahem, rozebírá Odhad ceny nemovitosti: jak funguje a kdy ho potřebujete. Tady jde o peníze a lhůty.

Liší se i to, kdo platí. Tržní odhad od makléře bývá zdarma. Ocenění pro hypotéku platí žadatel o úvěr. Znalecký posudek hradí ten, kdo si ho objedná, případně se o náklad podělí účastníci řízení.

Kolik si účtuje banka za odhad k hypotéce

Poplatek za ocenění zastavované nemovitosti není daný zákonem. Banka ho má v sazebníku a může ho měnit, stejně jako mění úrokové sazby. U bytu jde obvykle o částku v řádu jednotek tisíc korun, u rodinného domu nebo pozemku s rozestavěnou stavbou bývá vyšší, protože zpracování zabere víc času.

Řada bank dnes u standardních bytů dělá ocenění bez fyzické prohlídky. Odhadce pracuje s údaji z katastru, fotografiemi a s daty o srovnatelných prodejích v okolí. Takové ocenění je levnější a rychlejší. U rodinných domů, chalup a atypických staveb se prohlídce na místě téměř nevyhnete.

Dráž vyjde ocenění u hypotéky na výstavbu. Banka tam obvykle nevystačí s jedním posudkem. Před dalším čerpáním chce doložit, jak stavba pokročila, a kontrola na místě se účtuje zvlášť. Z výsledné hodnoty banka počítá poměr úvěru k zástavě, tedy LTV. Když odhad vyjde níž než dohodnutá kupní cena, banka půjčí méně a rozdíl musí kupující dorovnat z vlastních peněz. Co limity kolem LTV znamenají v praxi, vysvětluje článek LTV, DTI a DSTI: co znamenají limity ČNB.

V sazebníku hledejte položku ocenění nemovitosti nebo odhad zástavní hodnoty. Bývá vedle poplatku za zpracování úvěru a za vedení úvěrového účtu. Ocenění zdarma banky nabízejí v rámci akcí, ale obvykle proti splnění dalších podmínek. Přečtěte si, na co je taková nabídka vázaná, dřív než s ní budete počítat. Počítejte s tím, že poplatek za odhad se platí bez ohledu na to, jestli hypotéku nakonec vyčerpáte. Ocenění vzniká pro potřeby konkrétní banky. Jiná banka ho nemusí uznat a při přechodu ke konkurenci se ocenění často platí znovu, o kopii hotového ocenění si můžete říct a stojí to za to. Uvidíte, s jakými srovnatelnými nemovitostmi odhadce pracoval a proč mu vyšla právě taková částka.

Znalecký posudek: cena je věcí dohody

Když si posudek objednáte sami, třeba kvůli vypořádání majetku nebo kvůli daňovému přiznání, na ceně se domluvíte přímo se znalcem. Žádný závazný ceník neplatí. U běžného bytu se cena pohybuje v řádu tisíců korun, u rodinného domu s pozemky a hospodářskými budovami výrazně výš.

Jinak je to ve chvíli, kdy posudek zadá orgán veřejné moci. Soud, policie nebo úřad si znalce vybere sám a znalci pak náleží znalečné podle zákona o znalcích, tedy odměna za odvedenou práci a náhrada nákladů. Účastník řízení do dohody o ceně nevstupuje a náklad se mu obvykle promítne do nákladů řízení. V dědictví bývá zadavatelem notář jako soudní komisař, podrobněji to popisuje Dědické řízení s nemovitostí: jak probíhá krok za krokem. Do ceny se promítne i dojezd. Znalec, který kvůli prohlídce jede přes půl kraje, si cestu obvykle připočte. Hledat proto má smysl v okrese, kde nemovitost leží. Místní znalec zná zdejší prodeje a neúčtuje k tomu stovky kilometrů.

Cenu posudku zvedá pracnost, ne velikost čísla na konci. Připlatíte si za nemovitost s několika jednotkami na jednom listu vlastnictví, za rozestavěnou stavbu, za chybějící projektovou dokumentaci nebo za pozemky rozeseté po katastrálním území. Levněji naopak vyjdou další stejnopisy. Druhé a další paré, jak se jednotlivým vyhotovením posudku říká, stojí zlomek ceny toho prvního. Spočítejte si předem, kolik výtisků budou úřad a ostatní účastníci chtít. Doobjednávat je zpětně vyjde dráž. Zvlášť se počítá zpětné ocenění. Když má posudek určit hodnotu k datu v minulosti, typicky ke dni úmrtí zůstavitele nebo ke dni, kdy nemovitost přešla do majetku, musí znalec dohledat srovnatelné prodeje z té doby a popsat stav, ve kterém tehdy nemovitost byla. Je to jiná práce než ocenění k dnešnímu dni a cena tomu odpovídá.

Za tržní odhad makléře většinou nezaplatíte

Odhad tržní ceny nabízí většina realitních kanceláří zdarma. Není to charita, makléř tím získává kontakt na majitele, který zvažuje prodej. Výsledkem je nezávazné číslo, ne dokument, se kterým se dá jít na úřad.

Slabina je zjevná. Makléř, který soupeří o zakázku s dalšími dvěma kancelářemi, má motivaci nabídnout vyšší číslo než konkurence. Majitel pak nasadí cenu, za kterou se nemovitost měsíce neprodá, a slevuje po částech. Jak takové přestřelení ceny prodej brzdí, ukazuje postup v článku Jak prodat byt nebo dům: postup krok za krokem. Placený odhad od nezávislého odhadce dává smysl tam, kde se o čísle bude vyjednávat. Typicky u spoluvlastnictví, kdy se sourozenci potřebují opřít o někoho, kdo nemá zájem na výsledku, nebo u nemovitostí, které nemají srovnání v okolí.

Kdo smí odhad nemovitosti vypracovat

Znalecký posudek smí vydat pouze znalec zapsaný do evidence, kterou vede Ministerstvo spravedlnosti podle zákona č. 254/2019 Sb. Zápis se váže na obor, odvětví a specializaci, takže znalec musí mít oprávnění právě pro oceňování nemovitostí. Jestli ho má, ověříte si v seznamu znalců na webu ministerstva ještě před objednávkou.

Do stejné evidence se zapisují také znalecké kanceláře a znalecké ústavy. Posudek od nich má stejnou váhu jako posudek od znalce, který podniká sám, jen za ním stojí víc lidí a u rozsáhlejších zakázek bývá rychlejší. Odhadce bez znaleckého oprávnění podniká na vázanou živnost pro oceňování majetku. Živnostenský zákon u ní vyžaduje odborné vzdělání a praxi, takže nejde o volnou činnost, kterou by mohl vykonávat kdokoli. Jeho výstupem je odhad, ne znalecký posudek se soudní platností, a pro potřeby banky nebo prodeje to většinou stačí.

U hypotéky si banka určuje, koho uzná. Pracuje buď s vlastními zaměstnanci, nebo se sítí smluvních odhadců. Přinést vlastní posudek od znalce, kterého si žadatel našel sám, obvykle nepomůže. Banka takový dokument nemusí přijmout a ocenění si nechá udělat znovu. Realitní makléř žádné z těchto oprávnění mít nemusí. Orientační tržní odhad zpracovat může, znalecký posudek ne.

Jak dlouho zpracování trvá

Nejvíc času sežere domluva prohlídky a shánění podkladů. Objednatel obvykle dokládá list vlastnictví, nabývací titul a půdorysy, u rodinného domu i projektovou dokumentaci a doklady ke kolaudaci. Kdo je má připravené předem, zkrátí celou věc o dny. U běžného bytu se hotový odhad počítá spíš na dny než na týdny, ocenění pro banku bez prohlídky bývá nejrychlejší, protože odhadce nemusí nikam jet. U rodinných domů, nemovitostí s věcnými břemeny nebo staveb bez dokumentace se zpracování protáhne, někdy i na několik týdnů.

Expresní zpracování si znalci a odhadci účtují zvlášť. Zeptejte se na lhůtu i na příplatek hned při první poptávce a nechte si termín potvrdit písemně. Ústní příslib z telefonu se špatně vymáhá ve chvíli, kdy se dodání začne posouvat a vy čekáte s podpisem smlouvy.

Hotový odhad nemá neomezenou platnost. Banky u ocenění uznávají jen určité stáří a při delší prodlevě mezi schválením a čerpáním úvěru mohou chtít aktualizaci.

Na co si dát pozor

Cena sdělená po telefonu bez znalosti nemovitosti je vždycky jen orientační. Vyžádejte si nabídku, ze které je jasné, co všechno je v ceně: prohlídka, doprava, počet vyhotovení a případné konzultace. Ptejte se také, jestli je uvedená částka s daní z přidané hodnoty. Znalec, který je plátcem DPH, ji připočte, a rozdíl proti nabídce neplátce pak není zanedbatelný. Nejlevnější nabídka nemusí být nakonec ta nejlevnější. Posudek, který banka nebo úřad neuzná kvůli chybějící specializaci znalce nebo kvůli formálním vadám, musíte nechat zpracovat znovu a zaplatíte za něj dvakrát.

Držte se dál od kohokoli, kdo výslednou částku slíbí předem. Odhadce může říct, v jakém pásmu se srovnatelné nemovitosti v okolí pohybují, ale konkrétní číslo bez prohlídky a bez podkladů je slib, ne ocenění. Stejně tak si nesjednávejte odměnu navázanou na výši odhadu.

Shrnutí

Cena odhadu nemovitosti se odvíjí od účelu, typu nemovitosti a od toho, jestli je potřeba prohlídka. Byt vyjde levněji než rodinný dům, ocenění pro banku najdete v jejím sazebníku a znalecký posudek je věcí individuální dohody, pokud si ho neobjedná úřad.

Než někoho oslovíte, ujasněte si, k čemu ocenění potřebujete. Kdo si objedná znalecký posudek tam, kde stačil odhad pro banku, zaplatí zbytečně víc a čeká déle. Poptejte si dvě nabídky s uvedenou cenou včetně DPH a s termínem, ověřte oprávnění v seznamu znalců a podklady si sežeňte dřív, než odhadce dorazí na prohlídku.