Hypotéka tři miliony korun na třicet let s modelovou sazbou 5 procent ročně vyjde na splátku 16 105 korun měsíčně. Roční procentní sazba nákladů u téhle nabídky ale není 5 procent, vychází 5,12 procenta, a to i v případě, že by banka neúčtovala jediný poplatek. Rozdíl vzniká matematikou, ne skrytým poplatkem. Právě ta část, kterou úroková sazba u hypotéky neukáže, dokáže dvě podobně vypadající nabídky obrátit.

Co RPSN je a co do ní zákon počítá

Roční procentní sazba nákladů je podle § 3 odst. 2 písm. b) zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, celkové náklady úvěru vyjádřené jako roční procento z celkové výše úvěru, které se počítají podle vzorce uvedeného v příloze č. 1 k zákonu. Tenhle vzorec hledá takovou roční sazbu, při které se současná hodnota všeho, co banka vyplatí, rovná současné hodnotě všeho, co klient zaplatí zpátky.

Zákon určuje i to, co se do výpočtu dostane. Podle § 133 se do celkových nákladů úvěru počítají náklady na ocenění nemovité věci, pokud je odhad pro získání úvěru nezbytný, a náklady na doplňkové služby, pokud je uzavření takové smlouvy povinné pro získání úvěru nebo pro jeho získání za nabízených podmínek. Povinné pojištění nemovitosti nebo povinně vedený běžný účet tedy do RPSN patří. Nepovinné pojištění schopnosti splácet, které si klient sjedná dobrovolně, do ní nepatří. Do RPSN se naopak nezapočítávají náklady splatné v důsledku toho, že klient poruší smlouvu, tedy sankce a úroky z prodlení. Nepočítají se ani platby, které by kupující zaplatil bez ohledu na to, jestli si na nemovitost půjčuje. Zákon jmenuje přímo správní poplatky spojené se zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Slovo „povinné“ v zákoně nese hlavní váhu. Pojištění nemovitosti banka vyžaduje jako podmínku čerpání, takže do RPSN patří. Pojištění schopnosti splácet bývá dobrovolné a do RPSN se nedostane, i když ho bankéř nabízí důrazně. Hranici tvoří i formulace o „nabízených podmínkách“: pokud banka slíbí slevu ze sazby výměnou za aktivně používaný běžný účet, stává se vedení účtu podmínkou pro získání sazby a jeho cena do výpočtu patří. Výjimka z počítání doplňkových služeb se podle § 133 odst. 3 uplatní jen tehdy, je-li uzavření smlouvy o doplňkové službě nepovinné, a u nákladů na zřízení a vedení účtu a na platební prostředky navíc tehdy, jsou-li ve smlouvě uvedené samostatně.

Proč RPSN vyjde vyšší i u nabídky bez poplatků

Úroková sazba u hypotéky se uvádí jako roční číslo, ale úrok se počítá měsíčně z aktuálního zůstatku. Nominálních 5 procent ročně tak po dvanácti měsíčních připsáních vychází na 5,12 procenta. RPSN počítá se skutečnými daty plateb, takže tenhle rozdíl zachytí. Odtud plyne první praktické pravidlo. RPSN je vždycky vyšší než sazba, i u nabídky bez poplatků. Rozdíl kolem jedné desetiny procentního bodu je normální stav, rozdíl několika desetin už znamená, že v nabídce jsou poplatky nebo povinně sjednané služby.

Druhé pravidlo se týká toho, s čím se RPSN dá srovnávat. Číslo funguje jen mezi nabídkami na stejnou částku a stejnou dobu splácení. Přenášet ho mezi různými produkty smysl nemá: u hypotéky se RPSN pohybuje v jednotkách procent, u krátkodobé půjčky na spotřebu klidně v desítkách, protože tam se jednorázový poplatek rozpustí do dvanácti splátek místo do tří set šedesáti.

Modelové srovnání: nižší sazba, dražší úvěr

Dvě nabídky na hypotéku tři miliony korun se splatností třicet let. Obě částky jsou modelové a slouží jen k ukázce výpočtu, nikoli jako obraz konkrétní nabídky na trhu.

Nabídka A má sazbu 5,0 procenta, jednorázový poplatek 4 000 korun a žádnou povinnou doplňkovou službu. Splátka vychází 16 105 korun a RPSN 5,13 procenta.

Nabídka B má sazbu 4,8 procenta, jednorázový poplatek 8 000 korun a jako podmínku sazby povinné pojištění za 450 korun měsíčně. Splátka klesne na 15 740 korun, takže na první pohled vypadá nabídka B líp. Měsíčně z účtu ale odejde 16 190 korun a RPSN vychází 5,19 procenta. Levněji vyjde nabídka A, přestože má vyšší sazbu. Rozdíl 0,06 procentního bodu v RPSN zní jako drobnost. Měsíčně dělá 85 korun, za celých třicet let splácení necelých 31 tisíc korun. Zajímavější je ale to, že pořadí nabídek se otočilo: kdo by vybíral podle sazby nebo podle výše splátky, sáhne po té dražší. Co všechno kromě samotné sazby ovlivňuje cenu úvěru, rozebírá text Úroková sazba hypotéky: co ji tvoří a jak se vyvíjí.

Kde RPSN naopak klame

Zákon ukládá počítat RPSN za předpokladu, že úvěr potrvá po dohodnutou dobu a obě strany splní své povinnosti (§ 134 odst. 1). Pokud smlouva umožňuje změnu sazby, ale tu nelze v době výpočtu vyčíslit, počítá se podle § 134 odst. 2 s tím, že sazba a ostatní platby zůstanou beze změny až do konce.

U hypotéky s pětiletou fixací a třicetiletou splatností to znamená, že uvedená RPSN předpokládá dnešní sazbu po celých třicet let. Takový scénář nenastane skoro nikdy. Fixace skončí, banka nabídne novou sazbu a celá kalkulace se posune. Co se v ten moment děje, popisuje článek Fixace hypotéky: jak vybrat délku a co dělat po jejím konci.

Zákon na to částečně reaguje. Pokud smlouva umožňuje po počátečním období nejméně pěti let s pevnou sazbou sjednat novou pevnou sazbu na další významně dlouhé období, počítá se ve formuláři Evropský standardizovaný informační přehled ještě doplňková ilustrativní RPSN. Ta bere v úvahu jen počáteční fixaci a předpokládá, že na jejím konci klient zbývající jistinu splatí (§ 134 odst. 3). Obě čísla mají tedy jiný smysl a vyplatí se vědět, na které se člověk zrovna dívá. Druhá slabina je matematická. Jednorázový poplatek se v RPSN rozpustí do celé doby splácení. Osm tisíc korun rozložených do třiceti let posune RPSN o setiny procentního bodu a v čísle skoro zmizí, přestože jde o osm tisíc, které klient zaplatí hned. U kratší doby splácení by stejný poplatek RPSN zvedl znatelně víc, je to další důvod, proč platí pravidlo o srovnatelné době splácení zmíněné výše.

Třetí slabina se týká plovoucí sazby. Podle § 134 odst. 2 se u sazby, kterou v době výpočtu nelze vyčíslit, počítá s tím, že zůstane stejná. Je to stejný předpoklad jako u fixace, jen platný rovnou po celou dobu úvěru. Formulář na to sám upozorňuje: obsahuje pole pro ilustrativní RPSN při vyšší sazbě podle modelového scénáře.

Kde se RPSN dá najít

Reklama na hypotéku, která obsahuje jakýkoli číselný údaj o nákladech, musí podle § 91 uvést i RPSN, a to alespoň stejně zřetelně jako informaci o úrokové sazbě. Drobný text pod čarou tedy pravidlu neodpovídá.

Před podpisem dostane žadatel předsmluvní informace na formuláři Evropský standardizovaný informační přehled podle přílohy č. 4 zákona (§ 99 odst. 2 a 3). RPSN v něm najde v části věnované úrokové sazbě a nákladům, spolu s výčtem toho, co do ní banka započítala. Právě ten výčet je při srovnávání nabídek užitečnější než samotné číslo, protože z něj je poznat, jaké povinné služby si banka do ceny přibalila.

Když banka ve smlouvě uvede RPSN nižší, než odpovídá skutečnosti, má to následek: podle § 110 odst. 3 se úroková sazba i celková částka k zaplacení sníží tak, aby uvedené RPSN odpovídaly.

Na co si dát pozor

Nabídky bank často přicházejí s různou dobou splácení, protože poradce hledá splátku, na kterou žadatel dosáhne. Před srovnáním RPSN má proto smysl trvat na tom, ať všechny nabídky počítají se stejnou splatností.

Odpuštěný poplatek za zpracování úvěru se do RPSN promítne k datu výpočtu. Když je odpuštění vázané na aktivně používaný účet, platí to jen do chvíle, kdy klient podmínky aktivity přestane splňovat. Formulář budoucí změnu nezachytí.

Číslo v RPSN neřekne nic o tom, jak se banka chová při potížích, jak rychle vyřídí čerpání nebo jestli umožní mimořádnou splátku bez otálení. U hypotéky na třicet let jde o parametry, které klient pocítí víc než setiny procentního bodu. Přehled celého procesu od žádosti po čerpání shrnuje Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.

A poslední věc. Nízká RPSN neznamená, že si domácnost úvěr může dovolit. Údaj o tom, kolik měsíčně odejde z účtu, najde žadatel jinde ve formuláři a rozhoduje víc než pořadí nabídek podle setin procenta.

Shrnutí

RPSN sečte úrok a všechny povinné náklady úvěru do jednoho ročního procenta, vyjde vždycky výš než úroková sazba, protože počítá s měsíčním připisováním. Při srovnávání dvou nabídek na stejnou částku a stejnou dobu je to nejlepší jediné číslo, jaké má žadatel k dispozici. Má ale slabinu: předpokládá, že dnešní sazba vydrží do konce splatnosti. U hypotéky s pětiletou fixací je proto RPSN dobrý nástroj na výběr banky a špatný nástroj na odhad, kolik úvěr nakonec stál.