Byt za 4,5 milionu korun a hypotéka do závazného limitu České národní banky znamená 900 tisíc korun z vlastní kapsy. To je jen ta část, kterou banka odmítne půjčit. Poplatky, odhad nemovitosti a peníze na první měsíce v novém bydlení v tom ještě nejsou. Otázka „hypotéka, kolik musím mít našetřeno“ má proto vždycky dvě odpovědi: jednu podle limitu banky a druhou podle toho, co kupujícího čeká po podpisu.

Osmdesát procent půjčí banka, zbytek si musí kupující přinést

Rozhoduje ukazatel LTV, zkratka z anglického loan to value. Jde o procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Zbytek do plné ceny doplácí kupující z vlastního a tomuto podílu se říká akontace.

Česká národní banka drží horní hranici LTV na 80 procentech. Pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, platí mírnější hranice 90 procent. U dvojice manželů nebo partnerů stačí, aby věku 36 let nedosáhl jeden z nich. Zákon o ČNB navíc bankám dovoluje poskytnout nad limit až 5 procent objemu spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí, které daná banka poskytla v předcházejícím kalendářním čtvrtletí, takže výjimky existují, ale banka je nedává automaticky, musí je řádně odůvodnit a rozhoduje o nich sama.

Zbývající dva ukazatele, DTI a DSTI, má ČNB k srpnu 2026 deaktivované. Neznamená to, že banka příjem neřeší. Vlastní vnitřní pravidla si každá banka nastavuje sama a bývají přísnější než regulace. Kolik z toho vyjde na maximální výši úvěru, rozebírá text Na jakou hypotéku dosáhnu: jak banka počítá maximum, význam jednotlivých zkratek shrnuje článek LTV, DTI a DSTI: co znamenají limity ČNB.

Samostatná kapitola jsou investiční hypotéky. ČNB v listopadu 2025 vydala doporučení s přísnějšími parametry, LTV 70 procent a DTI 7, s účinností od 1. dubna 2026. Za investiční se přitom nepovažuje jen úvěr na byt výslovně určený k pronájmu. Podle ČNB je rozhodující počet už vlastněných nemovitostí, ne účel koupě: doporučení dopadá na koupi jakékoli třetí a další obytné nemovitosti, ať už si ji kupující pořizuje na pronájem, k rekreaci, nebo jen jako další vlastní bydlení. U neúčelových úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí banky navíc obezřetně předpokládají investiční záměr, dokud kupující neprokáže opak. Zmíněná 5procentní objemová výjimka se na tato doporučení výslovně nevztahuje. Doporučení samo nemá povahu závazného limitu, takže se praxe jednotlivých bank liší, ale kdo kupuje třetí a další nemovitost, měl by počítat spíš s třetinou ceny z vlastního.

Banka počítá z odhadu, ne z kupní ceny

Tady vzniká nejčastější nepříjemné překvapení. Limit LTV se vztahuje k hodnotě zastavené nemovitosti, tedy k odhadu, který si banka nechá zpracovat. Kupní cena a odhadní hodnota se přitom běžně liší, a banky obvykle počítají z té nižší z obou částek. Modelový příklad. Kupující si vyhlédne byt za 4,5 milionu korun a je mu 30 let, takže dosáhne na LTV 90 procent. Kdyby banka počítala z kupní ceny, půjčila by 4 050 000 korun a zbývalo by doplatit 450 tisíc. Odhadce ale stanoví hodnotu bytu na 4,4 milionu. Banka půjčí 90 procent ze 4,4 milionu, tedy 3 960 000 korun. Kupující musí složit 540 tisíc, o 90 tisíc víc, než čekal.

Rozdíl mezi cenou a odhadem není známý dopředu. Kdo kupuje v lokalitě, kde ceny rychle rostly, nebo přeplácí v aukci, riskuje, že odhad zaostane. Jak ocenění vzniká a podle čeho odhadce postupuje, popisuje článek Odhad ceny nemovitosti: jak funguje a kdy ho potřebujete.

Nejzranitelnější bývají tři typy nemovitostí. Byty v nabídkách, kde se cena vyšplhala během několika kol přihazování. Rekreační objekty a nemovitosti v obcích s malým počtem srovnatelných prodejů, protože odhadce nemá z čeho vycházet. A domy v horším technickém stavu, kde odhadce zohlední náklady na nutné opravy, které kupující v kupní ceně nezohlednil. Úroveň LTV se přitom nepromítne jen do potřebné hotovosti. Banky obvykle odstupňují sazbu podle pásem, takže hypotéka na 90 procent hodnoty stojí víc než stejně velká hypotéka na 70 procent.

Co se platí vedle akontace

Vlastní podíl na ceně je největší položka, ale ne jediná. Vedle něj kupujícího čekají další výdaje, které banka do úvěru většinou nezahrne.

  • Odhad nemovitosti. Některé banky ho u standardního bytu dělají zdarma jako součást akční nabídky, jinde se platí. U rodinných domů a nestandardních nemovitostí bývá dražší než u bytu v panelovém domě.
  • Správní poplatek za návrh na vklad do katastru. Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se platí 2 000 korun. Při koupi na hypotéku se vkládá vlastnické právo a zástavní právo banky, takže se poplatek podle způsobu podání návrhů může zaplatit i dvakrát.
  • Pojištění nemovitosti. Banka ho vyžaduje jako podmínku čerpání a pojistku vinkuluje ve svůj prospěch. Platí se od okamžiku, kdy nemovitost přejde na kupujícího.
  • Úschova kupní ceny a právní služby. Advokátní nebo notářská úschova a příprava kupní smlouvy stojí peníze, které se platí z vlastních zdrojů mimo rámec úvěru.
  • Poplatek za zpracování úvěru. Řada bank ho v posledních letech odpustila, ale odpuštění bývá vázané na další produkty, typicky na aktivně používaný běžný účet.

Jedna položka naopak odpadla. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností k 26. září 2020 a od té doby ji kupující neplatí. Sazba činila 4 procenta z nabývací hodnoty, u běžného prodeje tedy zhruba z kupní ceny. U bytu za 4,5 milionu šlo řádově o 180 tisíc korun. Starší články a kalkulačky ji občas pořád počítají, takže se v rozpočtu občas objeví položka, která už neexistuje.

Provize realitní kanceláře je zvláštní případ. U většiny prodejů ji hradí prodávající a je zahrnutá v kupní ceně. Někteří makléři ale sjednávají provizi s kupujícím zvlášť, takže si to má kupující ověřit v rezervační smlouvě dřív, než ji podepíše.

Rezerva, kterou žádná kalkulačka nespočítá

Kalkulačky na webech bank spočítají akontaci a splátku. Nespočítají, že do prázdného bytu chybí kuchyňská linka, že se stěhování dělá o víkendu se stěhovací službou a že první tři měsíce se platí splátka i nájem tam, odkud se člověk odstěhoval.

Co se vejde do rezervy, se liší podle stavu nemovitosti. Byt po rekonstrukci může vyžadovat jen vybavení, dům po prarodičích spolkne stovky tisíc na elektroinstalaci a topení. Bezpečné je počítat s rezervou zvlášť pro vybavení a zvlášť jako finanční polštář na několik splátek dopředu. U starších bytů patří do propočtu i chystané opravy domu. Plánovaná výměna výtahu nebo zateplení se promítne do zvýšeného příspěvku do fondu oprav a někdy i do jednorázové platby. Zápisy ze shromáždění společenství vlastníků a stav fondu oprav si má kupující vyžádat ještě před podpisem.

Ten polštář má praktický smysl. Hypotéka s dvacetiletou splatností přežije výpadek příjmu, nemoc nebo rodičovskou, pár měsíčních splátek stranou je rozdíl mezi nepříjemným obdobím a jednáním s bankou o odkladu.

Modelový propočet: byt za 4,5 milionu

Kupujícímu je 30 let, kupuje byt za 4,5 milionu korun, odhad vyšel na 4,4 milionu a banka mu schválila LTV 90 procent.

  • Úvěr od banky: 3 960 000 korun (90 procent ze 4,4 milionu)
  • Doplatek kupní ceny z vlastního: 540 000 korun
  • Odhad, poplatky za vklad, úschova a právní servis: řádově desítky tisíc korun podle banky a advokáta
  • Pojištění nemovitosti: první platba před čerpáním
  • Vybavení a stěhování: podle stavu bytu
  • Finanční polštář: aspoň tři měsíční splátky stranou

Na akontaci a doprovodné náklady tak potřebuje zhruba 600 tisíc korun, aby vůbec došlo k podpisu, s vybavením a rezervou se reálná potřeba dostává výš. Kdyby stejný byt kupoval člověk starší 36 let, kterému platí limit 80 procent, poskočí samotná akontace na 980 tisíc korun (80 procent ze 4,4 milionu je 3 520 000, do ceny 4,5 milionu tak zbývá doplatit 980 000).

Kde se dá vlastní podíl doplnit

Nejběžnější cesta je dozastavení další nemovitosti, typicky bytu nebo domu rodičů. Banka pak počítá LTV z hodnoty obou zástav dohromady, takže potřeba hotovosti klesne nebo zmizí úplně. Cena za to je jasná: pokud dlužník přestane splácet, banka může sáhnout i na nemovitost, která s koupí nesouvisela. Rodiče, kteří to podepisují, by měli vědět přesně, co ručí.

Další zdroj bývá naspořené stavební spoření nebo dar od rodiny. U daru banka obvykle chce darovací smlouvu a doklad o původu peněz, kvůli pravidlům proti praní špinavých peněz.

Původ vlastních zdrojů banka prověřuje i v ostatních případech. Výpis z účtu za několik měsíců je standardní požadavek a peníze, které se na účtu objevily těsně před podáním žádosti, vyvolávají dotazy. Kdo spoří v hotovosti doma, měl by je na účet vložit s dostatečným předstihem a počítat s tím, že bude jejich původ vysvětlovat.

Doplňovat akontaci spotřebitelským úvěrem je nejrizikovější varianta. Nová splátka sníží schopnost splácet hypotéku, banka závazek uvidí v registru a žádost může skončit zamítnutím nebo horšími podmínkami. Kdo přesto tuto cestu zvažuje, měl by ji s bankou probrat ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Na co si dát pozor

Rezervační smlouva se podepisuje dřív, než banka zná odhad. Kdo složí rezervační poplatek a pak zjistí, že mu chybí dvě stě tisíc, protože odhad vyšel níž, může o zaplacenou rezervaci přijít. Vyjednat si ve smlouvě podmínku financování, tedy možnost od rezervace odstoupit při neschválení úvěru, se vyplatí právě kvůli tomu. Předschválená hypotéka není totéž co schválená. Předschválení pracuje s údaji, které žadatel nahlásil, a s odhadem, který ještě neexistuje. Závazná je až úvěrová smlouva.

A ještě jedna věc, kterou kalkulačky nedělají. Vyšší akontace obvykle znamená nižší sazbu, protože banka nese menší riziko. Rozdíl mezi hypotékou na 90 a na 70 procent hodnoty se u řady bank projeví na sazbě a přes třicet let splácení jde o statisíce. Kdo má možnost počkat půl roku a přidat k akontaci, často tím ušetří víc, než kolik za to půl roku zaplatí na nájmu.

Shrnutí

Minimum z vlastního je 20 procent hodnoty nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let na vlastní bydlení 10 procent. Počítá se z odhadu, který si nechá zpracovat banka, takže reálná potřeba bývá vyšší než částka z inzerátu. K akontaci se přidávají poplatky za vklad do katastru po 2 000 korunách, pojištění, úschova a odhad. Nad to všechno patří rezerva na vybavení a několik splátek stranou. Kdo si nachystá jen zákonné minimum, dostane hypotéku a zůstane bez koruny v prázdném bytě.