Pronajímatel bytu si při daňovém přiznání vybírá mezi dvěma cestami. Buď odečte paušál ve výši 30 procent z příjmů, nejvýše 600 000 korun ročně, nebo doloží skutečné výdaje a k nim navrch odpis nemovitosti. Obě čísla jsou v zákoně o daních z příjmů, ověřeno v jeho znění účinném od 1. srpna 2026. Rozdíl mezi oběma cestami se u bytu s hypotékou počítá v desítkách tisíc korun a jedno rozhodnutí ovlivní i roky, které přijdou potom.

Kdy pronájem spadá pod paragraf 9

Paragraf 9 zákona č. 586/1992 Sb. je nadepsaný Příjmy z nájmu a patří do něj příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmy z nájmu movitých věcí. Podmínkou je, že nejde o příjmy podle paragrafů 6 až 8, tedy ze zaměstnání, z podnikání ani z kapitálového majetku.

Typický případ je majitel, který pronajme byt na základě nájemní smlouvy a kromě předání klíčů už žádnou další službu neposkytuje. Jakmile ale k pronájmu přibude pravidelný úklid, výměna prádla nebo snídaně, jak je běžné u krátkodobého ubytování přes rezervační platformy, posouvá se celá věc k podnikání podle paragrafu 7 se všemi důsledky včetně sociálního a zdravotního pojištění. Praktickou stránku klasického dlouhodobého nájmu popisuje článek Jak pronajmout byt: postup pro pronajímatele krok za krokem.

Zařazení pod paragraf 9 má pro pronajímatele dva citelné důsledky. Z příjmu z nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění, což ho oproti podnikání zvýhodňuje. Na druhou stranu na něj nelze uplatnit paušální daň, která je vyhrazená poplatníkům v paušálním režimu s příjmy ze samostatné činnosti. Výjimka platí pro toho, kdo v paušálním režimu už je: podle paragrafu 7a odstavce 1 písmene b) bodu 4 mu vedle podnikání smí plynout i příjem z nájmu podle paragrafu 9, aniž by o paušální daň přišel, pokud součet příjmů z kapitálového majetku, z nájmu a ostatních příjmů podle paragrafů 8 až 10 nepřesáhne 50 000 korun za rok. U manželů je pravidlo jednoduché. Podle paragrafu 9 odstavce 2 se příjmy plynoucí ze společného jmění manželů zdaňují jen u jednoho z nich. Pokyn Generálního finančního ředitelství D-59 to upřesňuje tak, že to platí i tehdy, když příjmy plynou z více pronajatých nemovitostí různého charakteru, tedy třeba z bytu, garáže a pozemku najednou.

Co je příjmem a co jím není

Tady dělá řada pronajímatelů první chybu. Do zdanitelného příjmu nepatří všechno, co nájemce každý měsíc pošle na účet. Pokyn GFŘ D-59 v části k paragrafu 9 uvádí, že součástí nájemného nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Zálohy na služby, které pronajímatel jen zajišťuje a po uplynutí roku je zúčtuje se skutečnými výdaji, se do zdanitelných příjmů nezahrnují. Pokyn jmenuje konkrétně vytápění, dodávku teplé vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, dodávku vody, odvádění odpadních vod, osvětlení společných prostor, kontrolu a čištění komínů nebo odvoz odpadu. Platby za tyto služby pak pronajímatel zase nezahrnuje do daňových výdajů. Obojí se prostě mine.

Výjimka platí tam, kde některé služby poskytuje sám pronajímatel. Zálohy na jejich cenu už zdanitelným příjmem jsou.

Užitečný je i další bod pokynu. Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje, tedy do fondu oprav a na účet společenství vlastníků, jsou u poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku úhrady. Pokud jsou ale určené na technické zhodnocení společných částí domu, uplatní se až po jeho dokončení, a to formou odpisů.

Kdy vzniká povinnost podat přiznání

Podle paragrafu 38g zákona o daních z příjmů podává daňové přiznání každý, jehož roční příjmy podléhající dani z příjmů fyzických osob přesáhly 50 000 korun. Pozor na slovo příjmy: rozhoduje hrubá částka nájemného za rok, zatímco to, co pronajímateli po odečtení výdajů skutečně zbude, do limitu nevstupuje.

Zaměstnanec, který u svého plátce podepsal prohlášení k dani, má vlastní hranici. Přiznání podávat nemusí, pokud jeho jiné příjmy podle paragrafů 7 až 10 nepřesáhly 20 000 korun ročně. Nájem 1 500 korun měsíčně za garáž, tedy 18 000 za rok, přiznání nespustí. Nájem bytu za 12 000 měsíčně ano. Lhůty stanoví paragraf 136 daňového řádu. Základní lhůta jsou 3 měsíce po uplynutí zdaňovacího období. Prodlouží se na 4 měsíce, pokud přiznání nebylo podáno do 3 měsíců a následně ho poplatník podal elektronicky, a na 6 měsíců, pokud ho po marném uplynutí tříměsíční lhůty podal daňový poradce. Dílčí základ daně z nájmu se počítá v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob, kam patří i příjmy podle paragrafu 10.

Sazba je stejná jako u ostatních příjmů fyzických osob. Paragraf 16 stanoví 15 procent pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 procent pro část nad tuto hranici. Pro rok 2026 dělá 36násobek průměrné mzdy (48 967 korun podle nařízení vlády č. 365/2025 Sb.) 1 762 812 korun ročně, tedy zhruba 146 900 korun měsíčně. Nájem se přitom sčítá se mzdou, takže zaměstnanec s vyšším platem se do vyššího pásma může dostat právě kvůli pronájmu.

Paušál 30 procent a jeho strop

Paragraf 9 odstavec 4 zní přesně takto: neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 procent z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600 000 korun. Strop se naplní při ročním nájemném dva miliony korun, což u jednoho běžného bytu nehrozí.

Ve stejném odstavci je věta, kterou lidé nejčastěji přehlédnou: způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit. Kdo v podaném přiznání zvolil paušál, nemůže si to v dodatečném přiznání rozmyslet a přejít na skutečné výdaje.

Paušál nahrazuje úplně všechno. Odstavec 5 to říká výslovně: v částkách výdajů jsou zahrnuty veškeré výdaje vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu. Úroky z hypotéky, pojištění, provize správci, nová kuchyňská linka ani havarijní oprava se k paušálu nepřičítají. A ani u paušálu se pronajímatel nevyhne evidenci úplně, protože podle téhož odstavce musí vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Srovnání obou variant na modelových číslech rozebírá podrobněji článek Daň z pronájmu nemovitosti: paušál, nebo skutečné výdaje?.

Skutečné výdaje znamenají papírování

Kdo uplatní skutečné výdaje, vede podle odstavce 6 záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváří, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém nájem končí, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy. Vypadá to hrozivě, u jednoho bytu jde ale spíš o pořádek ve složce než o účetnictví. Sbírají se faktury za opravy, potvrzení banky o zaplacených úrocích, pojistné smlouvy, doklady od správce domu.

Mezi obvyklé výdaje patří úroky z hypotečního úvěru vázaného na pronajímanou nemovitost, pojištění bytu, provize realitní kanceláři za zprostředkování nájmu, odměna správci, daň z nemovitých věcí zaplacená za daný rok a náklady na opravy. Rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením je přitom praktický, ne teoretický: oprava jde do výdajů hned, technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu a promítne se až přes odpisy.

Skutečné výdaje mohou příjmy i převýšit. Podle paragrafu 5 odstavce 3 je pak rozdíl daňovou ztrátou, kterou lze uplatnit proti souhrnu dílčích základů daně podle paragrafů 7 až 10. Příjmy ze zaměstnání podle paragrafu 6 v tomto výčtu nejsou, takže ztráta z nájmu daň ze mzdy nesníží.

Odpisy bytu: nejsilnější položka a nejvíc pravidel

Odpis je rozpuštění pořizovací ceny nemovitosti do výdajů po dobu několika let. Je dostupný jen v režimu skutečných výdajů a u pronajímaného bytu jde obvykle o největší jednotlivou položku.

Podle paragrafu 26 odstavce 2 jsou hmotným majetkem mimo jiné budovy, domy a jednotky, a to bez ohledu na cenu. Osmdesátitisícový limit, který lidé z daní znají, se týká jen movitých věcí. Pozemek mezi odpisovaný hmotný majetek zákon nezařazuje, takže se odpisuje stavba nebo jednotka, zatímco půda pod ní odpisům nepodléhá.

Zatřídění řeší paragraf 30 a příloha č. 1. Byt nebo bytový dům spadá do odpisové skupiny 5 s minimální dobou odpisování 30 let, protože položka 5-1 přílohy zahrnuje budovy, pokud nejsou uvedeny v jiné položce. Do skupiny 4 s dobou 20 let patří jen budovy ze dřeva a plastů a budovy na povrchových dolech, pokud nejsou vázané na životnost dolu, do skupiny 6 s dobou 50 let hotely, administrativní budovy nebo obchodní domy s celkovou prodejní plochou větší než 2000 metrů čtverečních.

Kritická je vstupní cena. Paragraf 29 odstavec 1 rozlišuje podle toho, kdy a jak majitel nemovitost pořídil. Koupil-li ji úplatně dříve než 5 let před zahájením nájmu, vstupní cenou je reprodukční pořizovací cena určená podle zákona o oceňování majetku. Počítá se hodnota zjištěná při zahájení pronájmu, bez ohledu na to, za kolik byt vlastník kdysi koupil. Pořídil-li ji v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, vychází se z pořizovací ceny zvýšené o prokazatelně vynaložené náklady na opravy a technické zhodnocení. Právě tenhle rozdíl u starších bytů rozhoduje o tom, jestli je roční odpis v desítkách, nebo ve stovkách tisíc.

U bytu nabytého bezúplatně, tedy darem nebo děděním, platí podle písmene e) téhož odstavce obdobné pravidlo s vlastní hranicí. Neuplynulo-li od nabytí víc než 5 let, vstupní cenou je cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, zvýšená o náklady na opravy a technické zhodnocení. Po pěti letech od nabytí se přechází na stejnou reprodukční pořizovací cenu zjištěnou k zahájení nájmu jako u úplatně pořízeného bytu.

Jedna past se týká darovaných i zděděných bytů. Paragraf 27 písmeno j) vylučuje z odpisování hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně. Druhá varianta míří na dědictví: bezúplatné nabytí děděním není u fyzických osob předmětem daně z příjmů vůbec, takže spadá pod výluku stejně jako darovaný byt. Kdo byt zdědil nebo ho dostal darem od rodičů, odpisovat ho tedy nemůže.

Odpisovat se dá rovnoměrně nebo zrychleně a podle paragrafu 30 odstavce 2 se způsob u konkrétní nemovitosti volí jednou a po celou dobu odpisování se už nemění. Při rovnoměrném odpisování má skupina 5 podle paragrafu 31 maximální roční sazbu 1,4 procenta v prvním roce a 3,4 procenta v dalších letech. U bytu se vstupní cenou 3 000 000 korun to znamená odpis 42 000 korun v prvním roce a 102 000 korun v každém dalším.

Zrychlené odpisování používá koeficienty, pro skupinu 5 je to 30 v prvním roce a 31 v letech dalších. Odpis prvního roku se počítá jako vstupní cena dělená koeficientem, tedy 3 000 000 děleno 30, což dá 100 000 korun. Ve druhém roce se počítá dvojnásobek zůstatkové ceny dělený rozdílem koeficientu a počtu let, po které už majetek odpisoval, tedy dvojnásobek 2 900 000 dělený třiceti, což vychází na 193 334 korun. Zrychlená varianta tedy naloží víc výdajů do prvních let a v pozdějších letech ubírá.

Proč se paušál a odpisy vzájemně vylučují

Tohle je nejdražší přehlédnutí celého tématu. Paragraf 26 odstavec 8 říká, že odpisování lze přerušit a při dalším odpisování pokračovat, jako by přerušeno nebylo, ale jen za podmínky, že v době přerušení poplatník neuplatní výdaje paušální částkou podle paragrafu 7 nebo 9. Pokud pronajímatel paušál uplatní, nemůže za dané zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši a ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely, po dobu paušálu vede odpisy pouze evidenčně. Znamená to, že rok strávený pod paušálem odpisově propadne. Nemovitost se dál virtuálně odepisuje, jen ten odpis nikdo neuplatní.

U bytu se vstupní cenou 3 000 000 korun a rovnoměrným odpisem 102 000 korun ročně je to ztráta odpočtu v hodnotě jednoho ročního odpisu. Kdo tedy odpisy jednou rozjede, měl by mít dobrý důvod, aby v některém roce přeskočil na paušál.

Na co si dát pozor

Paušál působí lákavě u bytu bez hypotéky a bez oprav. U bytu financovaného úvěrem bývá součet úroků, pojištění a odpisu vyšší než 30 procent nájemného, takže výhoda mizí.

Reprodukční pořizovací cenu pro účely odpisů nelze odhadnout od stolu, určuje se podle zákona o oceňování majetku a v praxi ji zpracovává znalec nebo odhadce, což stojí peníze. Patří to naplánovat před zahájením nájmu, protože s dvouletým odstupem se to už řeší mnohem hůř.

Doklady se hodí uchovat i po přechodu na paušál. Správce daně může minulá zdaňovací období prověřovat zpětně.

Spoluvlastnictví, společné jmění manželů, rezerva na opravy a technické zhodnocení mají vlastní pravidla, která tenhle text jen naznačuje. U složitější situace se vyplatí zajít za daňovým poradcem dřív, než pronajímatel přiznání podá. Rozhodnutí o výdajích padne najednou pro celý rok a v příštím u něj skončit nejde.

Vedle daně z příjmů běží samostatně daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník bez ohledu na to, jestli byt pronajímá. Popisuje ji článek Daň z nemovitosti: kdo ji platí a jak podat daňové přiznání.

Shrnutí

Daň z pronájmu bytu se přiznává podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, pokud majitel k nájmu neposkytuje další služby. Přiznání se podává při ročních příjmech nad 50 000 korun, u zaměstnance s podepsaným prohlášením nad 20 000 korun. Zálohy na služby, které pronajímatel jen zajišťuje a zúčtuje, do zdanitelných příjmů nepatří. Výdaje jde uplatnit paušálem 30 procent se stropem 600 000 korun, nebo skutečně, a jen ve druhém případě lze odečíst odpis nemovitosti, u bytu ve skupině 5 rozložený do 30 let. Volbu paušálu už nelze zpětně změnit a rok pod paušálem odpisově propadne, u bytu s hypotékou, po rekonstrukci nebo se složitějším vlastnictvím se propočet obou variant vyplatí probrat s daňovým poradcem.