Slovo nájemník se v celém textu občanského zákoníku neobjeví ani jednou. Zákon č. 89/2012 Sb. pracuje s nájemcem, pronajímatelem a v jediné větě také s podnájemcem. Rozdíl mezi těmito rolemi má reálné dopady: rozhoduje o tom, komu se doručuje výpověď, kdo má nárok na vrácení jistoty a kdo se vůbec může domáhat svého práva u soudu.

Zákon zná dvě strany smlouvy

Základ celého vztahu stojí v paragrafu 2201 občanského zákoníku: nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dvě strany, dvě jasně pojmenované role.

Pronajímatel je ten, kdo byt přenechává.

V praxi jde nejčastěji o vlastníka zapsaného na listu vlastnictví. Nájemce je ten, kdo byt užívá a platí za to nájemné. Nájemcem se přitom člověk nestává tím, že v bytě spí, ale tím, že je podepsaný pod smlouvou.

Co ta role obnáší, popisuje paragraf 2205. Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat byt nájemci tak, aby ho mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat ho ve stavu vhodném pro to užívání a zajistit nájemci nerušené užívání po celou dobu nájmu. Poslední bod se v praxi projeví hlavně tím, že majitel nemůže do pronajatého bytu chodit, kdy se mu zachce.

Povinnosti si obě strany dělí podle paragrafu 2257, který obecné pravidlo z paragrafu 2205 upřesňuje pro byty vlastními slovy: pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podrobnější rozpis práv obou stran, včetně toho, co všechno smí nájemce v bytě dělat bez souhlasu majitele, shrnuje článek Nájem bytu: práva a povinnosti nájemce i pronajímatele.

Nájemník je slovo z běžné mluvy

V hovorové češtině je nájemník naprosto běžný. Používají ho realitní inzeráty, správci domů i sami majitelé bytů. Právní význam ale nemá žádný, protože zákonodárce toto slovo v úpravě nájmu bytu nepoužil.

V praxi to většinou nevadí. Kdo řekne nájemník, myslí nájemce. Rozlišování mezi nájemcem a nájemníkem tak nemá právní obsah, jde o dvě slova pro tutéž roli, z nichž jedno je odborné a druhé hovorové. Potíž nastane ve chvíli, kdy v bytě bydlí víc lidí a jen někteří z nich jsou pod smlouvou. Tehdy se slovem nájemník začne označovat kdokoli, kdo v bytě žije, a rozdíl mezi tím, kdo má práva ze smlouvy a kdo ne, se rozmaže. Přesně v takové situaci se pak spory řeší nejhůř.

Ve smlouvách a v úřední komunikaci se proto vyplatí držet slovník zákona. Když v písemné výpovědi stojí označení, které zákon nezná, nebo když je adresovaná osobě, která smlouvu nepodepsala, přidělává si pronajímatel problém sám.

Kdo je podnájemce a proč není nájemce

Podnájemce je ten, komu byt nebo jeho část přenechá k užívání sám nájemce. Smlouvu má tedy s nájemcem, ne s majitelem bytu. Mezi ním a pronajímatelem žádný přímý právní vztah nevzniká. Zákon rozlišuje dvě situace, podle paragrafu 2274 může nájemce dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě sám trvale bydlí. Pokud v bytě sám trvale nebydlí, potřebuje podle paragrafu 2275 k podnájmu bytu nebo jeho části souhlas pronajímatele, a to v písemné formě. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti do jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný. To ale neplatí tam, kde si strany ve smlouvě zákaz podnájmu výslovně ujednaly.

Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením paragrafů 2274 a 2275, hrubě tím podle paragrafu 2276 poruší svou povinnost.

Nejdůležitější rozdíl je v tom, jak podnájem končí. Paragraf 2277 to říká přímo: podnájem končí společně s nájmem. Skončí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností, jimiž jsou zejména den skončení nájmu a případně i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Z toho plyne důsledek, který zákon výslovně nevyslovuje, ale který z povahy podnájmu vyplývá: podnájemce se nemůže dovolávat ochrany, kterou předpisy o nájmu bytu dávají nájemci, protože se na podnájemní vztah přímo nevztahují. Jeho jistota stojí a padá s tím, jak dlouho vydrží hlavní nájem.

Zákon mimochodem slovo podnájemník taky nezná. V celém občanském zákoníku se objevuje jediný tvar, podnájemci, a to právě v paragrafu 2277.

Spolubydlící, partner, člen domácnosti

Třetí skupinu tvoří lidé, kteří v bytě bydlí, ale nemají žádnou smlouvu. Zákon je označuje jako členy nájemcovy domácnosti a věnuje se jim paragraf 2272.

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Musí ale zvýšení počtu osob žijících v bytě oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Když to neudělá ani do dvou měsíců od změny, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Pronajímatel si může ve smlouvě vyhradit souhlas s přijetím nového člena domácnosti, u osob blízkých ani u dalších případů zvláštního zřetele hodných to však neplatí. Pro souhlas s přijetím osoby, která není blízká, se navíc vyžaduje písemná forma. Pronajímatel může také požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který velikosti bytu odpovídá.

Člen domácnosti tedy v bytě bydlí legálně, ale sám o sobě nemá vůči pronajímateli žádné právo na bydlení. Neplatí nájemné, nepodepisuje předávací protokol a při skončení nájmu se z bytu stěhuje spolu s nájemcem.

Jinak je na tom partner nebo kamarád, který smlouvu podepsal také. Podle paragrafu 2270 se z více osob, které nájemní smlouvu s pronajímatelem uzavřou, stávají společní nájemci bytu. Společným nájemcem se stane i ten, kdo se souhlasem stran ke smlouvě později přistoupí. Všichni pak mají podle paragrafu 2271 stejná práva a povinnosti. Pronajímatel pak může dlužné nájemné vymáhat po kterémkoli z nich. Kdo se stěhuje do bytu s někým dalším, měl by se proto podívat, jestli je ve smlouvě uvedený jako nájemce, nebo jestli je pro majitele bytu jen členem domácnosti někoho jiného. Co všechno má taková smlouva obsahovat, rozebírá text Nájemní smlouva: co musí obsahovat a na co si dát pozor.

Kde se rozdíl projeví nejtvrději

Výpověď z nájmu se doručuje nájemci. Doručit ji spolubydlícímu, který smlouvu nepodepsal, nemá právní účinek. Jistotu, které se běžně říká kauce, skládá nájemce, a při skončení nájmu ji pronajímatel vrací zase jemu, bez ohledu na to, kdo peníze fakticky poslal. Detailům se věnuje článek Co je kauce (jistota) a jak vysoká může být.

Podnájemce, kterému skončí bydlení proto, že majitel dal výpověď nájemci, se svého nároku domáhá po nájemci. Vůči pronajímateli žádnou pohledávku nemá, protože s ním nikdy nic nepodepsal. A dlužné nájemné vymáhá pronajímatel po nájemci nebo po společných nájemcích, že v bytě bydleli i další lidé, na tom nic nemění.

Typický příklad z praxe: dvojice si pronajme byt, ale smlouvu podepíše jen jeden z nich. Vztah skončí, podepsaný partner se odstěhuje a v bytě zůstane ten druhý. Pro majitele bytu je ten, kdo v bytě zůstal, jen bývalým členem nájemcovy domácnosti. Právo v bytě bydlet z toho neplyne, a nájemné majitel nadále vymáhá po partnerovi, který smlouvu podepsal.

Roli hraje i to, jak byla smlouva uzavřená. Podle paragrafu 2251 platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného období, pokud si strany nedomluvily den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce i zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

Prodlení se počítá nájemci, i když peníze reálně posílá jeho spolubydlící.

Na co si dát pozor

Ústní dohoda o podnájmu mezi nájemcem a jeho spolubydlícím je nejčastější zdroj potíží. Když se vztah zhorší, nemá ani jedna strana v ruce nic, čím by doložila, co si vlastně ujednaly. Před podpisem podnájemní smlouvy se vyplatí zjistit, do kdy trvá hlavní nájem a zda k podnájmu existuje písemný souhlas pronajímatele. Podnájem nemůže trvat déle než nájem, takže smlouva na dva roky uzavřená v době, kdy hlavnímu nájmu zbývá půl roku, nedává reálnou jistotu.

Pronajímatel by si zase měl hlídat, koho vlastně ve smlouvě uvádí. Pokud byt reálně obývají dva lidé a smlouvu podepsal jen jeden, vymáhat dluh po tom druhém nepůjde.

Shrnutí

Nájemce a pronajímatel jsou dvě strany nájemní smlouvy podle paragrafu 2201 občanského zákoníku, nájemník je jen hovorové označení nájemce a v zákoně se nevyskytuje. Podnájemce má smlouvu s nájemcem a s majitelem bytu žádný přímý vztah nemá, jeho podnájem podle paragrafu 2277 končí spolu s nájmem. Členové nájemcovy domácnosti v bytě bydlí legálně, ale vlastní právo na bydlení vůči pronajímateli nemají. Rozhodující je pokaždé jedna otázka: kdo je podepsaný pod smlouvou a s kým.