Průměrné nabídkové nájemné v Česku dosáhlo ve druhém čtvrtletí 2026 podle Deloitte Rent Index 343 korun za metr čtvereční měsíčně, o 1,2 procenta víc než čtvrtletí předtím. Za tím číslem se ale skrývá rozpětí od 221 korun v Ústí nad Labem po 462 korun v Praze. Kdo hledá obvyklé nájemné pro konkrétní byt, potřebuje jít o dvě úrovně níž, na obec a dispozici. K tomu dnes existuje oficiální podklad, který vede Ministerstvo financí a je zdarma.

Obvyklé nájemné má v zákoně přesný význam

Slovní spojení obvyklé nájemné se v běžné řeči používá volně, občanský zákoník s ním ale pracuje jako s právní veličinou. Paragraf 2249 dovoluje pronajímateli navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nepřesáhne 20 procent. K návrhu podanému dřív než dvanáct měsíců po posledním zvýšení nájemného, nebo který neuvádí výši nájemného a nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží. Podrobnosti výpovědních lhůt a postupu při nesouhlasu nájemce rozebírá článek Zvýšení nájemného: kdy a o kolik smí pronajímatel zdražit.

Jak se ta veličina zjišťuje, stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Nabízí dvě cesty. První je posudek znalce o výši obvyklého nájemného. Druhá je prokazatelné doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Nařízení je v detailech přísné. Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů služebních, z prostor, které nejsou pronajaty jako obytné, a to ani zčásti, z prostor přenechaných k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu, z bytů družstevních užívaných členy družstva, z bytů zvláštního určení ani z bytů, u kterých je nájemné limitované kvůli podpoře z veřejných prostředků. Nezohledňuje se ani nájemné z obytných prostor užívaných na základě smlouvy o ubytování nebo z bytů, kde je výše nájemného ovlivněná zvláštní oblibou nájemce u pronajímatele. Výsledek proto nemá podobu jednoho čísla, ale intervalu. Při méně než dvanácti doložených hodnotách jde o rozpětí mezi nejnižší a nejvyšší z nich, při dvanácti až třiceti hodnotách se z rozdělení vyloučí jedna šestina na každém konci a při více než třiceti hodnotách se pracuje se střední hodnotou plus minus směrodatnou odchylkou.

Z toho plyne praktický závěr. Jedno číslo z mapy samo o sobě není důkaz. Je to orientace, od které se odvíjí další práce.

Co nabízí cenová mapa nájemního bydlení

Cenovou mapu nájemního bydlení provozuje Ministerstvo financí na adrese mf.gov.cz/cenova-mapa. Právním základem je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 456/2024 Sb. o cenových mapách nájemného.

Mapa se aktualizuje čtyřikrát ročně a zveřejňuje se do 45 dnů od skončení kalendářního čtvrtletí. Odhad se vztahuje k takzvanému referenčnímu bytu, kterým je nezařízený byt v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu, bez bezbariérového přístupu, balkonu, terasy, garáže i parkovacího stání, s podlahovou plochou od 16 do 120 metrů čtverečních. Mapy se zpracovávají ve čtyřech velikostních kategoriích podle dispozice: 1+kk a 1+1, 2+kk a 2+1, 3+kk a 3+1, a 4+kk, 4+1 a více. Zvlášť se uvádí odhad pro novostavby, tedy byty do pěti let stáří.

Pro každou obec (v Praze a v obcích s rozšířenou působností za katastrální území) a velikostní kategorii mapa publikuje odhad nájemného v korunách za metr čtvereční a měsíc, interval spolehlivosti a k tomu medián, minimum a maximum ze zdrojových dat. Součástí je kalkulačka tržního nájemného, do které stačí zadat lokalitu a parametry bytu. Používání je bezplatné a bez registrace. Metodika stojí na hédonické regresi, tedy statistickém modelu, který z ceny bytu vydělí vliv jednotlivých vlastností, jako je výtah, balkon, garáž, technický stav nebo materiál domu. Data se sbírají z inzerátů na realitních portálech a model pracuje se čtyřletým klouzavým oknem, kde starší čtvrtletí mají nižší váhu než čerstvá.

Hranice ploch v rámci jednotlivých dispozičních kategorií model odvozuje z mediánu výměr v daném kraji, takže stejná dispozice v Praze a na Vysočině nemusí znamenat stejnou plochu. Stáří rozlišuje na dvě úrovně, byty starší pěti let tvoří referenční standard a novostavby do pěti let mají vlastní odhad.

Kde má mapa hranice

Nejdůležitější omezení je hned v základu. Mapa vychází z nabídkových cen z inzerátů, ne z nájemného, na kterém se strany nakonec dohodly. Reálně uzavřený nájem bývá o kus níž než původní inzerát, hlavně v lokalitách, kde poptávka ochabla. Druhé omezení je datové. Metodika požaduje minimálně 150 pozorování na daném území, u velkých měst jako Praha, Brno a Ostrava stačí 70. Když jich není dost, model doplňuje data z okolí do vzdálenosti 30 kilometrů, u velkých měst do jednoho kilometru. V malé obci s pěti inzeráty za čtyři roky tedy odhad reálně vychází z okolních obcí.

Mapa také cíleně vynechává byty od státu, obcí a bytových družstev, protože sleduje tržní nájmy. Ministerstvo samo označuje výstup kalkulačky za informativní a upozorňuje, že skutečné nájemné se liší podle konkrétní polohy a podle vyjednávání mezi stranami.

Podobný princip a podobná omezení má i cenová mapa pro prodejní ceny nemovitostí, kterou popisuje text Cenová mapa nemovitostí: jak zjistit cenu bytu nebo domu.

Čím mapu doplnit

Deloitte Rent Index sleduje nabídkové nájmy v okresech a krajských městech a vychází čtvrtletně. Za druhé čtvrtletí 2026 uvádí mezikvartální růst o 1,2 procenta na zmíněných 343 korun za metr, přičemž vývoj byl podle ředitele oddělení nemovitostí a stavebnictví Deloitte Petra Hány výrazně rozdílný podle regionů. Nejvíc vzrostlo nájemné v Pardubicích, o 3,3 procenta na 314 korun, zatímco v Jihlavě o 3 procenta kleslo na 257 korun.

Druhým zdrojem jsou samotné realitní portály. Živá nabídka ukáže, co v dané ulici v daném týdnu skutečně visí, a to je informace, kterou žádná čtvrtletně aktualizovaná mapa nedá. Nevýhodou je opět nabídková cena a to, že inzerát nic neříká o tom, jak dlouho už je online.

Třetí vrstvu tvoří data Českého statistického úřadu, který v rámci indexu spotřebitelských cen sleduje vývoj nájemného z bytu. Konkrétní částku pro konkrétní byt z toho pronajímatel nevyčte, ale uvidí, jestli nájmy v posledních měsících rostou, nebo stagnují.

Každý z těch zdrojů měří něco jiného a hodí se na jinou otázku. Cenová mapa odpovídá na to, kolik se v daném katastru běžně žádá za metr referenčního bytu. Deloitte Rent Index ukazuje, kterým směrem se trh v posledním čtvrtletí pohnul. Inzeráty říkají, s čím konkrétně bude nový nájem soutěžit. A statistika ČSÚ dá dlouhodobý rámec, ve kterém se dá posoudit, jestli plánované zvýšení odpovídá vývoji na trhu, nebo ho výrazně předbíhá.

Postup pro konkrétní byt

Nejdřív zadat lokalitu a dispozici do kalkulačky Ministerstva financí a poznamenat si nejen odhad, ale i interval spolehlivosti a medián. Šířka intervalu sama o sobě napoví, jak spolehlivá data pro dané území jsou. Úzký interval znamená, že model měl k dispozici dost srovnatelných inzerátů. Rozpětí široké několik desítek korun na metr je signál, že se odhad opírá o řídká data a jedno číslo z něj brát nelze.

Užitečné je i porovnat odhad s mediánem. Medián je prostě prostřední hodnota ze sesbíraných inzerátů bez jakékoli korekce, zatímco odhad už zohledňuje vlastnosti referenčního bytu. Když se obě čísla výrazně rozcházejí, znamená to, že se nabídka v dané lokalitě od referenčního standardu odchyluje, třeba převahou zařízených bytů.

Odhad v korunách za metr vynásobit podlahovou plochou bytu, u bytu 62 metrů čtverečních a odhadu 300 korun za metr vyjde 18 600 korun měsíčně. Pak přijde korekce na to, co referenční byt neobsahuje. Balkon, garáž, kompletní vybavení nebo naopak byt po dvaceti letech bez rekonstrukce posunou výsledek nahoru nebo dolů.

Následuje porovnání s aktuální nabídkou, vyplatí se najít alespoň pět bytů se stejnou dispozicí ve stejné čtvrti a všímat si i toho, jak dlouho jsou v nabídce. Inzerát visící třetí měsíc obvykle znamená, že cena je nad trhem.

Pokud jde o podklad pro zvýšení nájemného podle paragrafu 2249, musí to nakonec projít testem nařízení vlády č. 453/2013 Sb., tedy znaleckým posudkem nebo doložením nejméně tří srovnatelných nájemných. Zápis z kalkulačky ten požadavek sám o sobě nesplní.

Kdo teprve zvažuje, jestli byt vůbec pronajme, najde širší kontext v článku Jak pronajmout byt: postup pro pronajímatele krok za krokem.

Na co si dát pozor

Při srovnávání inzerátů je potřeba hlídat, jestli uvedená částka zahrnuje zálohy na služby, rozdíl mezi nájmem s energiemi a bez nich dělá u běžného bytu několik tisíc korun měsíčně a srovnávat jedno s druhým výsledek úplně rozhodí.

Nastavit nájem těsně na horní hranici odhadu vypadá lákavě, ale prodlužuje dobu, kdy je byt prázdný. Dva měsíce bez nájemce spolknou víc, než kolik přinese o tisícovku vyšší nájemné za rok.

U menších obcí je namístě opatrnost. Doplňování dat z okolí, popsané výše, může znamenat, že odhad je ovlivněný cenami z většího města, kam lidé z obce dojíždějí. A mapa nezná konkrétní dům. Hlučná ulice, chybějící výtah ve čtvrtém patře nebo naopak čerstvě zateplený dům s novými rozvody se do statistiky dané obce nepromítnou.

Shrnutí

Obvyklé nájemné je právní pojem podle paragrafu 2249 občanského zákoníku a nařízení vlády č. 453/2013 Sb. požaduje pro jeho doložení znalecký posudek nebo nejméně tři srovnatelná nájemná. Cenová mapa nájemního bydlení Ministerstva financí, vedená podle vyhlášky č. 456/2024 Sb. a aktualizovaná čtyřikrát ročně, dá k tomu zdarma odhad v korunách za metr čtvereční včetně intervalu spolehlivosti. Vychází ale z nabídkových cen z inzerátů a v malých obcích doplňuje data z okolí, takže výsledek je orientační. Rozumný postup je zkombinovat kalkulačku, aktuální nabídku na portálech a čtvrtletní data Deloitte Rent Index a teprve pak si stanovit vlastní číslo.