Dědic bytu nebo domu po zemřelém rodiči řeší dřív nebo později stejnou otázku: kolik ho bude stát, když nemovitost prodá. Odpověď se odvíjí i od toho, jak dlouho nemovitost před smrtí vlastnil zůstavitel, tedy člověk, po kterém se dědí. U dědictví v přímé řadě, mezi rodiči a dětmi nebo prarodiči a vnoučaty, se tahle doba dá k vlastnímu vlastnictví dědice připočítat. Výsledek bývá pro dědice příznivější, než by čekal.

Rozhoduje den smrti, ne konec dědického řízení

Dědic se často mylně domnívá, že jeho vlastnictví začíná dnem, kdy dědické řízení skončí a on dostane od soudu usnesení o nabytí dědictví. Pro daňové účely to tak nefunguje. Datem nabytí nemovitosti je u dědictví den smrti zůstavitele, i když dědic v tu chvíli ještě nemá nemovitost formálně zapsanou na katastru. Dědické řízení přitom běžně trvá několik měsíců, u složitějších případů i déle, třeba když se hledá závěť, řeší se spor mezi dědici nebo se čeká na ocenění majetku. Kdo si datum nabytí spočítá podle dne, kdy vyzvedl usnesení soudu, dostane jiné číslo, než jaké platí u finančního úřadu. U testu na hraně roku může tenhle rozdíl rozhodovat o tom, jestli se daň platí, nebo ne.

Co je časový test a jak se u dědictví zkracuje

Zisk z prodeje nemovitosti se podle zákona o daních z příjmů nedaní, pokud prodávající splní takzvaný časový test vlastnictví. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 platí desetiletý test, u nemovitostí nabytých dřív platí test pětiletý. Podrobně tenhle mechanismus, včetně dalších cest k osvobození přes vlastní bydliště, popisuje Daň z prodeje nemovitosti: kdy platí časový test a kdy ne.

U dědictví v přímé řadě, tedy mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, nebo mezi manžely, se ale k času dědice připočítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Dům, který rodina drží třicet let, tak dědic může po skončení dědického řízení prodat bez daně z příjmu, i kdyby ho zdědil doslova včera. Zápočet platí jen pro dědictví v linii přímé. Sourozenec, který zdědí byt po sourozenci, nebo synovec, který zdědí dům po strýci, se do téhle výhody nevejde. Řídí se stejným pravidlem jako kterýkoli jiný nový vlastník, tedy vlastní dobou od data nabytí, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost držel předchozí majitel.

Modelový výpočet

Dcera zdědí byt po matce. Matka byt koupila v roce 2005 a vlastnila ho do své smrti v roce 2024. Dcera dědické řízení dokončí v roce 2025 a byt chce prodat v roce 2026.

Bez zápočtu by musela čekat celý nový desetiletý test od roku 2024, tedy prakticky do roku 2034. Se zápočtem doby vlastnictví matky se ale k jejímu vlastnímu času přičítá i těch devatenáct let, po které byt vlastnila matka. Test je tak dávno splněný. Dcera může byt prodat bez daně z příjmu z prodeje kdykoli po dokončení dědického řízení.

Jiná situace nastane, když otec koupí chatu v roce 2022 a zemře v roce 2025. Syn zdědí chatu ve stejném roce. I s připočtením otcových tří let vlastnictví test ještě zdaleka nevyjde, protože desetiletý test od roku 2022 uplyne až v roce 2032. Syn musí buď počkat, nebo počítat s tím, že prodej bude podléhat dani z příjmu, pokud test nesplní jinou cestou, třeba vlastním bydlením v nemovitosti. Třetí příklad ukazuje hranici testu. Babička vlastnila byt od roku 2013. Zemřela v roce 2024 a vnuk dědictví dokončil v roce 2025, součet babiččiných jedenácti let a vnukova jednoho roku dá dohromady dvanáct let, tedy víc než desetiletý test. I krátká doba na straně dědice tak stačí, pokud zůstavitel nemovitost vlastnil dost dlouho sám.

Kdy se zápočet nepoužije

Zápočet se týká výhradně přímé řady příbuzenství a manželů. Mimo ni zůstává datum nabytí u dědice vždy jen jeho vlastní, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil zůstavitel. Neteř, která zdědí byt po tetě, tak počítá test od nuly, stejně jako kamarád, kterému někdo odkázal nemovitost závětí bez příbuzenského vztahu.

Zvlášť se řeší i situace, kdy dědic zdědí nemovitost po obou rodičích postupně, v různých letech, nebo kdy dědí spolu s dalšími sourozenci a později si mezi sebou podíly vypořádávají. Podíl po prvním rodiči může mít se zápočtem test dávno splněný, zatímco podíl po druhém rodiči, který zemřel později, ještě ne. Vypořádání mezi sourozenci navíc může založit nové datum nabytí u té části podílu, kterou sourozenec od ostatních odkoupí nebo získá směnou. V takovém případě má smysl nechat si přesné datum nabytí a nárok na zápočet u konkrétního podílu ověřit zvlášť.

Základ daně, pokud test nevyjde

Když časový test i se zápočtem nevyjde, zisk z prodeje se zdaňuje jako takzvaný ostatní příjem podle §10 zákona o daních z příjmů. Základem daně není celá prodejní cena, ale rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji.

U zděděné nemovitosti bývá výchozím bodem pro tyhle výdaje to, za kolik nemovitost v minulosti nabyl sám zůstavitel, případně hodnota uvedená v dědickém řízení, doplněná o doložené výdaje na technické zhodnocení, tedy na skutečnou rekonstrukci, ne na běžnou údržbu. Bez dokladů, které po zůstaviteli často zůstávají neúplné nebo se ztratí, se výdaj u finančního úřadu prokazuje hůř než u nemovitosti, kterou si dědic sám koupil. Přesný způsob výpočtu základu daně u zděděné nemovitosti se navíc může lišit případ od případu, a proto se vyplatí probrat ho s daňovým poradcem ještě před podáním přiznání, ne až poté, co finanční úřad výpočet zpochybní.

Zděděná nemovitost a vlastní bydliště

Vedle zápočtu doby vlastnictví zůstavitele existuje ještě samostatná cesta k osvobození, která se zápočtem vůbec nesouvisí. Kdo v prodávané nemovitosti měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, může být od daně osvobozený i bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil on sám nebo zůstavitel. Tahle podmínka se týká hlavně dědiců, kteří se do zděděného bytu nebo domu po smrti rodiče nastěhovali a bydlí tam.

Obě cesty k osvobození fungují nezávisle na sobě. Dědic, kterému zápočet doby vlastnictví zůstavitele nevyjde, protože dědil mimo přímou řadu nebo zůstavitel nemovitost vlastnil krátce, se tak nemusí vzdávat osvobození úplně. Pokud v nemovitosti dva roky bydlel, může se zdanění vyhnout touhle druhou cestou.

Podrobné podmínky bydliště jako důvodu osvobození popisuje článek o časovém testu, protože se řídí stejnými pravidly bez ohledu na to, jestli nemovitost vlastník koupil, nebo zdědil.

Nezapomeňte i na běžnou daň z nemovitých věcí

Otázka daně z prodeje je jen jedna část toho, co dědice po nabytí nemovitosti čeká. Kromě ní musí nový vlastník podat přiznání k dani z nemovitých věcí, což je samostatná, každoročně placená daň za samotné vlastnictví pozemku nebo stavby, ne za jeho případný pozdější prodej. Platí ji dědic bez ohledu na to, jestli nemovitost plánuje prodat hned, nebo si ji ponechá.

Tahle povinnost se snadno přehlédne, protože pozornost dědiců obvykle míří k dědickému řízení a případně k dani z příjmu při prodeji, ne k běžné roční dani, kterou předtím řešil zůstavitel. Termín a přesný postup podání přiznání k dani z nemovitých věcí po nabytí dědictvím je vhodné ověřit přímo u finančního úřadu, protože se odvíjí od konkrétního data nabytí a u dědictví nemusí splynout s koncem dědického řízení.

Sourozenci a společně zděděná nemovitost

Běžná situace je taková, že nemovitost po rodičích zdědí víc sourozenců a jen jeden z nich ji chce prodat, zatímco ostatní by si radši ponechali svůj podíl nebo dostali vyplacenou hodnotu. Daňově se v takovém případě posuzuje každý podíl zvlášť, podle toho, kdy ho konkrétní sourozenec nabyl a jestli u něj platí zápočet doby vlastnictví zůstavitele.

Pokud se sourozenci dohodnou, že nemovitost prodají všichni společně, řeší si každý z nich vlastní daňovou povinnost samostatně podle vlastního data nabytí. Pokud si mezi sebou nejdřív vypořádají podíly, třeba tak, že jeden odkoupí podíly ostatních a stane se jediným vlastníkem, vzniká u odkoupené části nové datum nabytí, které se zápočtem zůstavitele už nepočítá. Tahle situace bývá administrativně náročnější a vyplatí se ji probrat s daňovým poradcem ještě předtím, než se dědicové na způsobu vypořádání dohodnou.

Na co si dát pozor

Dědic by si měl vždy ověřit přesné datum úmrtí zůstavitele, ne datum, kdy dědické řízení skončilo. Chybný odhad o pár měsíců může u testu na hraně rozhodovat o tom, jestli se daň platí, nebo ne.

Doklad o tom, jak dlouho a od kdy zůstavitel nemovitost vlastnil, se hodí mít po ruce ještě před prodejem. Stačí k tomu výpis z katastru nemovitostí s historií vlastnictví, který lze získat i zpětně. U starších nemovitostí, kde se vlastnictví v rodině měnilo víckrát, třeba darováním mezi generacemi nebo vypořádáním spoluvlastnictví, se přesné datum nabytí a nárok na zápočet vyplatí nechat ověřit u daňového poradce ještě před tím, než dědic nemovitost nabídne k prodeji.

Kdy dědic daň platit nebude

U dědictví v přímé řadě se doba vlastnictví zůstavitele počítá k dobru dědici, což často znamená, že zděděnou nemovitost lze prodat bez daně z příjmu prakticky ihned po skončení dědického řízení. Mimo přímou řadu příbuzenství tahle výhoda neplatí a časový test běží dědici od nuly, stejně jako u podílu, který sourozenec dokoupí od ostatních dědiců. Kdo si před prodejem ověří přesné datum úmrtí zůstavitele a dobu jeho vlastnictví, získá jasnou odpověď na to, jestli daň platit bude, nebo ne.