Prodávající, který nesplní časový test ani žádnou z podmínek osvobození, musí zisk z prodeje bytu nebo domu přiznat sám, nejčastěji v daňovém přiznání typu B. Příjem spadá pod paragraf 10 zákona o daních z příjmů jako takzvaný ostatní příjem a uvádí se do samostatné přílohy k hlavnímu formuláři. Tenhle text popisuje postup krok za krokem, včetně toho, co do přílohy patří a jaké doklady si prodávající připraví předem.

Kdy se časový test počítá a kdy platí osvobození podle délky vlastnictví, vysvětluje článek Daň z příjmu z prodeje nemovitosti a časový test. Osvobození podle bydliště nebo použití peněz na vlastní bydlení popisuje Osvobození od daně z prodeje: bydliště a vlastní bytová potřeba. Kdo si těmito dvěma cestami k osvobození není jistý, měl by si je projít dřív, než se pustí do vyplňování přiznání popsaného tady.

Kdy se přiznání vůbec podává

Přiznání k tomuto příjmu se podává jen tehdy, když zisk z prodeje není od daně osvobozený, tedy když neplatí ani časový test podle délky vlastnictví, ani osvobození podle bydliště nebo vlastní bytové potřeby. Osvobozený příjem se do přiznání nedává vůbec, ledaže by prodávající musel podat přiznání z jiného důvodu, třeba kvůli dalším zdanitelným příjmům.

Neosvobozený zisk z prodeje se přiznává za rok, ve kterém k prodeji došlo. Rozhodující je datum právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ne datum podpisu kupní smlouvy. Prodávající, který smlouvu podepsal na konci prosince, ale vklad se do katastru zapsal až v lednu, přiznává zisk až v přiznání za rok zápisu, ne za rok podpisu.

Jaký formulář použít

Fyzická osoba s neosvobozeným ziskem z prodeje nemovitosti podává přiznání k dani z příjmů fyzických osob typu B. Zjednodušený typ A je určený jen pro poplatníky, kterým plynou příjmy výhradně ze zaměstnání, a na příjem z prodeje nemovitosti se nevztahuje. Samotný příjem z prodeje se do hlavního formuláře nezapisuje přímo. Patří do samostatné přílohy číslo 2, která obsahuje výpočet dílčích základů daně z příjmů z kapitálového majetku, z nájmu a z ostatních příjmů podle paragrafů 8, 9 a 10, tedy i ze zisku z prodeje nemovitosti. Výsledek z přílohy se pak přenese do hlavního formuláře, kde se sečte s dalšími zdanitelnými příjmy prodávajícího, třeba se mzdou ze zaměstnání, a z celkového součtu se teprve počítá výsledná daň.

Na rozdíl od pronájmu, kde si pronajímatel může vybrat mezi paušálem a skutečnými výdaji, u prodeje nemovitosti podle paragrafu 10 paušál možnost není. Uplatnit lze jen skutečné, doložené výdaje, tedy prokazatelnou pořizovací cenu a doložené náklady na technické zhodnocení, opravu, údržbu nebo samotný prodej. Bez dokladů nejde základ daně snížit vůbec, procentní odpočet bez účtenek tady na rozdíl od nájmu nefunguje.

Co se do přílohy č. 2 zapisuje

Do přílohy patří tři čísla, ze kterých vyjde základ daně z prodeje: prodejní cena nemovitosti, tedy skutečně dohodnutá a přijatá částka za prodej, výdaje spojené s pořízením nemovitosti, typicky kupní cena, za kterou prodávající sám nemovitost nabyl, a doložené výdaje na technické zhodnocení nebo na samotný prodej, jako je odměna advokáta, provize realitní kanceláři nebo poplatek za vklad do katastru.

Rozdíl mezi prodejní cenou a doloženými výdaji je základ daně, ze kterého se počítá výsledná daň. Modelový příklad to ukazuje jednoduše, byt koupený za 3 200 000 korun a prodaný o pár let později za 4 100 000 korun přinese základ daně 900 000 korun, pokud k tomu prodávající nedoloží další výdaje. Když k tomu doloží ještě 150 000 korun za odměnu advokáta a poplatek za vklad, základ daně klesne na 750 000 korun.

Přesná struktura políček v příloze se může v jednotlivých letech mírně měnit, protože finanční správa formuláře pravidelně aktualizuje. Interaktivní verzi formuláře s aktuálním rozložením najde prodávající na portálu MOJE daně, kde si políčka i sečte sám. U nemovitosti nabyté darem nebo děděním nejde jako výdaj uplatnit žádnou kupní cenu, protože prodávající za ni nic neplatil. Místo ní se vychází z ceny nemovitosti ke dni nabytí, doložené znaleckým posudkem nebo z podkladů dědického řízení, k níž lze přičíst doložené technické zhodnocení provedené později. Určení téhle vstupní hodnoty bývá u darované nebo zděděné nemovitosti individuální, a než ji prodávající do přílohy zapíše, vyplatí se ji nechat potvrdit daňovým poradcem.

Spoluvlastníci podávají přiznání zvlášť

Když nemovitost patřila víc vlastníkům, každý spoluvlastník podává přiznání za svůj podíl samostatně, se svou poměrnou částí prodejní ceny i výdajů podle velikosti podílu. Neexistuje jedno společné přiznání za celou nemovitost, ve kterém by se zisk rozpočítal automaticky. Modelová situace to ukazuje na konkrétním čísle. Dva sourozenci prodají zděděný dům se základem daně 900 000 korun a každý z nich vlastnil polovinu. Do svého přiznání pak každý uvede 450 000 korun, se svým dílem prodejní ceny i výdajů, ne s celou částkou za dům.

Jaké doklady si připravit předem

Než se prodávající pustí do vyplňování, vyplatí se mít doklady pohromadě, ne je dohledávat mezi jednotlivými řádky formuláře.

Patří sem především kupní smlouva, kterou prodávající sám nemovitost kdysi nabyl, a doklad o datu vkladu vlastnického práva do katastru, podle kterého se počítá rok, do kterého zisk patří. Dál faktury za doložené technické zhodnocení, tedy za skutečnou rekonstrukci, ne za běžnou údržbu, a doklady k nákladům spojeným přímo s prodejem, jako je smlouva s realitní kanceláří nebo faktura za právní služby.

U zděděné nebo darované nemovitosti se hodí i doklad o nabytí, tedy usnesení o dědictví nebo darovací smlouva. Podle něj se určuje datum, od kterého se u nemovitosti počítal časový test, i to, jaké výdaje lze případně uplatnit jako pořizovací cenu.

Krok za krokem

  1. Ověřit, že zisk skutečně není osvobozený. Zkontrolovat časový test i obě cesty k osvobození podle bydliště, popsané v navazujících článcích výše. Bez tohoto kroku nemá smysl pokračovat dál.
  2. Zjistit přesné datum vkladu vlastnického práva v katastru. Podle něj se určí rok, do kterého zisk z prodeje patří.
  3. Sečíst prodejní cenu a doložit ji smlouvou. Použije se skutečně sjednaná a přijatá částka, ne odhad tržní ceny.
  4. Shromáždit doklady k pořizovací ceně a k dalším uznatelným výdajům. Kupní smlouva, faktury za technické zhodnocení, náklady na prodej.
  5. Vyplnit přílohu č. 2 formuláře a přenést výsledný dílčí základ daně do hlavního formuláře přiznání.
  6. Podat přiznání ve lhůtě a daň zaplatit nejpozději ve stejný den, kdy končí lhůta pro podání.

Lhůty pro podání a způsob platby

Lhůty pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob stanovuje daňový řád jednotně pro všechny typy příjmů, tedy i pro zisk z prodeje nemovitosti, základní lhůta jsou tři měsíce po skončení zdaňovacího období. Prodlouží se na čtyři měsíce, pokud prodávající přiznání nepodá do tří měsíců, ale podá ho elektronicky, a na šest měsíců, pokud mu přiznání zpracovává a podává daňový poradce.

Daň je splatná ve stejné lhůtě, ve které končí povinnost podat přiznání. Prodávající, který si podání odloží na poslední chvíli, tak riskuje, že mu ujde nejen podání, ale i platba samotná.

Přiznání lze podat papírově na finanční úřad, elektronicky přes portál MOJE daně nebo prostřednictvím daňového poradce na základě plné moci. Elektronické podání má tu výhodu, že formulář sám hlídá logiku vyplněných políček a součty si dopočítá.

K portálu MOJE daně se prodávající přihlásí přes bankovní identitu, datovou schránku nebo prostřednictvím Identity občana, tedy takzvané NIA. Po přihlášení má k dispozici svou daňovou schránku i interaktivní formulář, kam vyplní přílohu č. 2 přímo online, bez nutnosti cokoliv tisknout.

Na co si dát pozor

Nejčastější chybou je zaměnit datum podpisu kupní smlouvy za datum, ke kterému se váže povinnost přiznat zisk. Rozhoduje zápis vlastnického práva v katastru, ne den podpisu u notáře nebo v realitní kanceláři. Druhá častá chyba je nedoložit výdaje, které by jinak základ daně snížily. Bez faktury za rekonstrukci nebo bez dokladu o odměně advokáta finanční úřad výdaj neuzná, a základ daně tak vyjde zbytečně vyšší.

U složitějších situací, spoluvlastnictví více osob, postupně nabývaných podílů nebo prodeje nemovitosti nabyté děděním, se vyplatí nechat si přiznání zkontrolovat daňovým poradcem ještě před podáním, ne až poté, co finanční úřad výpočet zpochybní.

Co z postupu plyne

Neosvobozený zisk z prodeje nemovitosti patří do přílohy č. 2 daňového přiznání typu B, kde se od prodejní ceny odečtou doložené výdaje na pořízení a na samotný prodej. Rozhoduje datum zápisu vlastnictví v katastru, ne datum podpisu smlouvy, a lhůty pro podání i platbu se řídí obecnými pravidly daňového řádu podle způsobu podání. Kdo si doklady připraví předem a ověří, že zisk skutečně není osvobozený, vyplní přílohu bez zbytečných komplikací.