Kdo si podává žádost o hypotéku, narazí hned na začátku na tři zkratky: LTV, DTI a DSTI. Nejsou to bankovní schválnosti. Jde o tři poměry, podle kterých banka i Česká národní banka poznají, jak riskantní úvěr by to byl. Rozhoduje se podle nich, jestli žadatel dostane celou požadovanou částku, jen její část, nebo nedostane nic. Konkrétní hranice přitom nejsou dané napořád. ČNB je mění podle stavu trhu, takže čísla v tomto textu berte jako orientační a aktuální hodnoty si ověřte u banky nebo přímo u ČNB.

Co je LTV a proč určuje výši akontace

LTV je zkratka z anglického loan to value, tedy poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Říká, jakou část ceny bytu nebo domu pokryje hypotéka. Zbytek musí kupující složit z vlastních peněz. Tomuto vlastnímu podílu se říká akontace.

Ukázka na číslech. Byt má odhadní hodnotu 4 miliony korun. Při LTV 80 % půjčí banka 3,2 milionu a kupující dorovná 800 tisíc z vlastního. Při LTV 90 % by banka půjčila 3,6 milionu a stačilo by složit 400 tisíc. Rozdíl ve vlastních penězích je tady čtyři sta tisíc, a právě to bývá pro mladé rodiny největší překážka.

Čím vyšší LTV, tím méně vlastních peněz člověk potřebuje. Tím rizikovější je ale úvěr pro banku, protože při případném prodeji zástavy má menší polštář. Proto u vyššího LTV banky obvykle nasazují vyšší úrokovou sazbu. Hypotéka na 90 % hodnoty tak vyjde na měsíční splátce dráž než stejně velká hypotéka na 70 %.

LTV se v čase mění. Jak člověk hypotéku splácí a hodnota nemovitosti roste, poměr úvěru k hodnotě klesá. Při refinancování nebo změně fixace se pak dá dostat do nižšího pásma LTV, kde banky nabízejí lepší sazbu. Kdo začínal na 90 %, může být po několika letech splácení klidně pod 70 % a získat výhodnější podmínky, i když si o hypotéce původně myslel, že bude dražší napořád.

Závazná horní hranice LTV, kterou stanovuje ČNB, činí 80 %. Pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je mírnější a činí 90 %. LTV je přitom jediný ze tří ukazatelů, který má ČNB aktuálně nastavený závazně. U hypoték na investiční nemovitosti, tedy na byty pořizované na pronájem, vydala ČNB poskytovatelům samostatné doporučení s přísnějšími parametry. Nejde o závazný limit, takže se praxe jednotlivých bank liší; konkrétní hodnoty najdete v aktuálním doporučení ČNB. Přesné hodnoty se v čase upravují, ověřte si je před podpisem u bankéře.

DTI: kolikanásobek ročního příjmu si člověk půjčuje

DTI je zkratka debt to income, poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu. Nesleduje jen novou hypotéku, ale všechny dluhy žadatele dohromady. Vyjadřuje se jako násobek. DTI 8 znamená, že celkové dluhy odpovídají osminásobku čistého ročního příjmu.

Ukázka. Kdo má čistý roční příjem 600 tisíc korun a banka mu vnitřně počítá s DTI 8, dostane se se svými dluhy zhruba na 4,8 milionu korun. Pokud už splácí spotřebitelský úvěr nebo leasing, počítá se to do stejného stropu a na hypotéku zbude méně. Starý úvěr na auto tak umí ukrojit ze zamýšlené hypotéky klidně několik set tisíc.

DTI drží žadatele od toho, aby si nabral dluh, který svým příjmem neuveze ani v delším horizontu. Závazný limit DTI ale ČNB aktuálně nastavený nemá, stejně jako DSTI. Hranici si tak drží samy banky v rámci interní úvěrové politiky a obvykle se pohybuje kolem osminásobku ročního čistého příjmu. ČNB tuto hranici v minulosti opakovaně zapínala i vypínala podle toho, jak se vyvíjel trh a zadlužení domácností, takže se vyplatí nejdřív zjistit, jestli je zrovna aktivní, a teprve pak počítat.

DSTI: kolik z výplaty spolkne splátka

DSTI je debt service to income, poměr měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu. Zatímco DTI hlídá celkový objem dluhu, DSTI se dívá na měsíční zátěž rozpočtu. Řeší jednoduchou otázku, kolik z výplaty odejde na splátky.

Tady je ale potřeba jedno upřesnění. Závazný limit DSTI ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 a od té doby ho nemá nastavený. Neznamená to, že by na měsíční zátěž nikdo nekoukal. Banky si vlastní hranici drží samy v rámci interní úvěrové politiky a bývá obvykle někde kolem 45 až 50 procent čistého příjmu.

Ukázka. Při čistém příjmu 40 tisíc korun měsíčně a vnitřní bankovní hranici DSTI kolem 45 % nesmí všechny splátky dohromady překročit 18 tisíc. Do této částky se počítá splátka nové hypotéky i splátky dalších úvěrů a kreditních karet. Kdo už platí 5 tisíc za jiný úvěr, má na hypotéku prostor jen do 13 tisíc měsíčně.

DSTI je citlivé na úrokovou sazbu. Když sazby vzrostou, stejná výše úvěru znamená vyšší měsíční splátku, a člověk se snáz dostane přes hranici. To byl v době dražších hypoték jeden z hlavních důvodů, proč řada žadatelů neprošla. Nešlo o to, že by si půjčovali obrovské částky, ale splátka při vyšších sazbách prostě spolkla moc velkou část příjmu. I když dnes DSTI jako závazný limit ČNB neplatí, praktický dopad na žadatele zůstává podobný, jen o hranici rozhoduje banka, ne regulátor.

V praxi banky u DSTI někdy počítají takzvanou navýšenou sazbu, tedy o něco vyšší úrok, než jaký reálně nabízejí. Ověřují si tím, že žadatel splátku unese i při zdražení. Kvůli tomu může poměr vyjít přísněji, než by odpovídalo sazbě z aktuální nabídky, a je dobré s tím při vlastním propočtu počítat.

Jak tři poměry vyjdou u jedné rodiny

Nejlíp se to ukáže na příkladu. Vezměme manžele s čistým příjmem dohromady 65 tisíc korun měsíčně, tedy 780 tisíc ročně. Chtějí koupit byt za 5 milionů, naspořeno mají 900 tisíc a splácejí spotřebitelský úvěr se splátkou 4 tisíce měsíčně.

U LTV záleží na odhadu. Pokud odhadce potvrdí hodnotu 5 milionů, potřebují hypotéku 4,1 milionu, protože 900 tisíc dají z vlastního. To odpovídá LTV zhruba 82 %. Kdyby banka ocenila byt jen na 4,7 milionu, poměr by vyskočil výš a chybějící peníze by museli dorovnat z vlastní kapsy.

U DTI se k hypotéce 4,1 milionu přičte zbytek spotřebitelského úvěru, řekněme 150 tisíc. Celkový dluh 4,25 milionu vydělený ročním příjmem 780 tisíc dává DTI kolem 5,4. To se do běžných hranic vejde s rezervou.

U DSTI vyjde splátka hypotéky při delší fixaci třeba na 22 tisíc měsíčně. K tomu 4 tisíce za spotřebák, dohromady 26 tisíc. Proti příjmu 65 tisíc je to zhruba 40 procent. I tady je prostor, ale kdyby sazba byla vyšší a splátka vylétla nad 26 tisíc, poměr by se dostal k běžnému stropu.

Na tomhle příkladu je vidět, že rozhodující bývá právě DSTI a výše sazby. LTV i DTI často procházejí, ale měsíční splátka umí být to nejužší hrdlo celé žádosti.

Proč limity vůbec existují a kdo je nastavuje

Hranice nastavuje Česká národní banka v rámci takzvané makroobezřetnostní politiky. Cílem není komplikovat život kupujícím. Jde o to, aby banky nenabraly příliš mnoho rizikových úvěrů a aby si domácnosti nepůjčovaly víc, než dokážou splácet, když se něco pokazí. Hypoteční krize ve Spojených státech před lety ukázala, co se stane, když se půjčuje bez ohledu na reálnou hodnotu nemovitosti a příjem dlužníka.

Od roku 2021, kdy novela zákona o ČNB rozšířila její pravomoci, může centrální banka horní hranice LTV, DTI a DSTI stanovit závazně. Dřív šlo o doporučení, které banky většinou dodržovaly. Neznamená to, že všechny tři musí platit současně: ČNB je zapíná a vypíná podle situace na trhu a dnes má nastavené jen LTV. Banky přitom mohou část nových úvěrů poskytnout i nad limit, prostor mají do 5 procent objemu úvěrů poskytnutých v předchozím čtvrtletí. Konkrétní nastavení limitů se mění, přesnou hodnotu proto berte vždy z aktuálního opatření ČNB.

V praxi to znamená, že limity nejsou úplně nepřekročitelná zeď. Když má žadatel jinak silný profil, může se dostat i mírně nad hranici. Tyto výjimky jsou ale omezené a banka je nedává komukoli. Spoléhat na to, že člověk projde nad limit, se nevyplatí.

Mladší žadatelé mívají mírnější hranice

ČNB dlouhodobě rozlišuje žadatele podle věku. Žadatelům mladším 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, dává mírnější hranici LTV než ostatním: 90 % místo 80 %. Stejné rozlišení používala i u DTI v obdobích, kdy byl tento limit aktivní. Úvaha za tím je prostá. Mladší člověk má před sebou víc let výdělku a delší prostor hypotéku splatit, takže i vyšší úvěr vůči příjmu dává větší smysl.

Přísněji se centrální banka dívá na hypotéky na investiční nemovitosti, tedy byty pořizované na pronájem. Poskytovatelům k nim vydala samostatné doporučení s obezřetnějšími parametry, které ale není závazné. Kdo kupuje druhý byt na pronájem, počítá zpravidla s tím, že z vlastního složí víc než u bytu, ve kterém chce sám bydlet. U investice totiž banka počítá s tím, že příjem z nájmu nemusí být jistý.

Věková hranice, přesná procenta i podmínky se ale v minulosti opakovaně měnily. Zvýhodnění pro mladší žadatele nemusí být trvalé a jeho parametry se posouvají. Před podáním žádosti se proto hodí ověřit, do jaké skupiny žadatel spadá a jaká hranice pro ni platí právě teď.

Jak si čísla spočítat ještě před schůzkou v bance

Základní odhad zvládne každý s obyčejnou kalkulačkou. U LTV stačí vydělit výši hypotéky hodnotou nemovitosti. Pozor na jednu věc. Banka nepočítá z ceny, za kterou se byt prodává, ale z odhadní hodnoty, kterou určí její odhadce. Když se obě čísla liší, bere zpravidla to nižší.

U DTI sečtěte všechny své dluhy včetně plánované hypotéky a vydělte je čistým ročním příjmem. U DSTI sečtěte měsíční splátky, přičtěte odhad splátky nové hypotéky a porovnejte to s čistým měsíčním příjmem. Vyjde vám poměr, který si můžete srovnat s orientačními hranicemi.

Rychlý postup, než vyrazíte do banky:

  • Zjistěte reálnou odhadní hodnotu nemovitosti, ne jen cenu z inzerátu.
  • Spočítejte, kolik vlastních peněz máte, a z toho odvoďte, jaké LTV budete potřebovat.
  • Sečtěte všechny stávající dluhy a jejich měsíční splátky.
  • Přičtěte odhad splátky nové hypotéky při realistické, spíš vyšší sazbě.
  • Porovnejte výsledek s orientačními hranicemi a nechte si rezervu.

Rezerva se hodí proto, že do rozpočtu můžou vstoupit i pojištění, poplatky za vedení úvěru nebo vyšší sazba po skončení fixace. Kdo počítá jen s nejlepším možným scénářem, snadno narazí. Celý postup hypotéky od žádosti přes odhad nemovitosti až po čerpání popisuje Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.

Na co si dát pozor

Nejčastější omyl je počítat LTV z kupní ceny. Když odhadce ocení byt níž, než za kolik se prodává, potřebné vlastní peníze rázem vyskočí. Rozdíl mezi cenou v inzerátu a bankovním odhadem může být klidně několik set tisíc, hlavně u nemovitostí, kde prodávající tlačí cenu nahoru.

Druhá věc jsou stávající dluhy. Do DTI i DSTI se počítá kontokorent, kreditní karta, spotřebitelský úvěr i leasing, i když je člověk zrovna nesplácí naplno. Nevyčerpaný rámec kreditní karty umí žádost pokazit, protože banka počítá s tím, že ho žadatel může kdykoli vybrat. Zrušit nepoužívanou kartu před žádostí se často vyplatí.

Spolužadatel může čísla zlepšit, protože se sčítají příjmy. Sčítají se ale i jeho dluhy, takže partner s vlastním úvěrem výsledek nemusí posunout k lepšímu. U DSTI hraje velkou roli sazba. Při refixaci za dražších podmínek se poměr zhorší, i když se výše úvěru vůbec nemění.

A hlavně: všechny hodnoty limitů se mění. Konkrétní procenta, násobky i věkové hranice si vždy ověřte v aktuálním opatření ČNB nebo přímo u banky, ideálně s hypotečním specialistou, který nastavení sleduje průběžně. Orientační čísla z tohoto textu berte jako princip, ne jako závaznou tabulku.

S čím přijít do banky připravený

Kdo si tři poměry spočítá dopředu, ušetří si zklamání u přepážky. Když LTV vychází těsně, řešením bývá vyšší akontace nebo levnější nemovitost. Když nesedí DTI nebo DSTI, pomůže doplatit menší úvěry, přibrat spolužadatele s příjmem a bez dluhů, nebo prodloužit dobu splácení, což sníží měsíční splátku a zlepší poměr. Jak banka z těchto vstupů dopočítá maximální výši úvěru, rozebírá Na jakou hypotéku dosáhnu: jak banka počítá maximum.

Trh se sazbami i nastavení limitů se dál vyvíjí. ČNB pravidla přehodnocuje obvykle několikrát do roka, takže žadatel, kterému to dnes nevychází, může za pár měsíců narazit na jiné podmínky, a naopak. Než člověk podepíše, vyplatí se porovnat nabídky víc bank a nechat si aktuální hranice potvrdit od někoho, kdo je hlídá denně. Tři zkratky vypadají složitě, ale ve výsledku jde jen o to, kolik má člověk vlastních peněz a kolik unese jeho příjem.