Banka nepůjčí tolik, kolik si žadatel přeje, ale kolik podle jejích propočtů unese jeho rozpočet. Rozhoduje hlavně čistý příjem, výše měsíční splátky a to, kolik dalších úvěrů člověk už splácí. Otázka „na jakou hypotéku dosáhnu“ tak má u každého jinou odpověď, i když dva lidé vydělávají skoro stejně. Následující postup ukazuje, z čeho banka počítá a kde se dosažitelná částka nejčastěji láme.

Z čeho banka počítá dosažitelnou částku

Základ je čistý měsíční příjem, tedy peníze, které přijdou na účet po zdanění a odvodech. U zaměstnance na dobu neurčitou banka obvykle počítá s celou částkou. Dívá se ale i na to, jak dlouho ve firmě pracuje a jestli není ve zkušební nebo výpovědní době.

U ostatních typů příjmu bývá opatrnější. Příjem z dohody, z pronájmu bytu nebo z podnikání často nezapočítá celý. Živnostníkovi banka většinou vychází z daňového přiznání, ne z obratu na účtu, a z něj uzná jen část. Kdo si daně stlačuje na minimum, snižuje si tím i dosažitelnou hypotéku, protože na papíře vydělává málo.

Nepravidelné složky výplaty banka bere s rezervou. Bonusy, provize nebo přesčasy obvykle nezapočítá podle posledního dobrého měsíce, ale jako průměr za delší období, klidně za rok. Kdo většinu výdělku pobírá právě takhle, může na papíře vyjít níž, než ukazuje jeho poslední výplatní páska.

Zvlášť banka posuzuje příjmy, které nemusí trvat. Rodičovský příspěvek, výživné nebo příjem na dobu určitou berou banky různě, některé je započítají jen zčásti nebo vůbec. Proto se u stejné výplatní pásky můžou dvě banky rozejít o statisíce.

DSTI: kolik z výplaty unese splátka

DSTI je poměr mezi měsíčními splátkami všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem. Zkratka vychází z anglického „debt service to income“, tedy jakou část příjmu spolkne obsluha dluhu. Banka hlídá, aby splátka nové hypotéky spolu se stávajícími splátkami nepřekročila určitý podíl výplaty.

Česká národní banka k tomuto poměru dřív nastavovala závaznou horní hranici, ale s účinností od 1. července 2023 ji deaktivovala a od té doby DSTI jako regulatorní limit neplatí. Neznamená to, že by se poměr přestal sledovat. Banky si vlastní hranici drží samy v rámci interní úvěrové politiky a obvykle se pohybuje kolem 45 až 50 procent čistého příjmu. Protože ČNB nastavení pravidelně přehodnocuje a interní limity se banku od banky liší, aktuální hodnotu se vyplatí ověřit přímo u konkrétní banky.

V praxi z toho plyne jednoduchá věc. Čím vyšší splátky člověk už platí, tím méně mu zbývá na hypotéku. Spotřebitelský úvěr na auto za pět tisíc měsíčně ukrojí přesně tuto částku z prostoru pro novou splátku, i když jinak má žadatel příjem v pořádku.

DTI: kolikanásobek ročního příjmu

DTI porovnává celkovou výši všech dluhů s ročním čistým příjmem. Ukazuje, kolikanásobek ročního příjmu si člověk dohromady půjčuje. Zatímco DSTI hlídá měsíční zatížení rozpočtu, DTI sleduje celkový objem dluhu.

Obě čísla měří jiné riziko. DSTI se ptá, jestli domácnost splátku utáhne měsíc po měsíci. DTI hlídá, aby se člověk celkově nezadlužil nad rozumnou mez vůči tomu, co ročně vydělá.

I DTI má ČNB aktuálně deaktivované, stejně jako DSTI. Závazně dnes stanovuje jen LTV. Hranici DTI si proto drží samy banky a obvykle se pohybuje kolem osminásobku ročního čistého příjmu, u mladších žadatelů bývá mírnější. U hypoték na investiční nemovitosti vydala ČNB poskytovatelům samostatné doporučení s přísnějšími parametry. Hodnoty se v čase upravují, takže aktuální nastavení je dobré ověřit v opatření ČNB nebo u banky.

Obě čísla fungují společně. Banka spočítá strop podle DSTI i podle DTI a řídí se tím nižším z nich. U vyšších příjmů s malými splátkami častěji drží strop DTI, u napjatějšího rozpočtu se dřív narazí na DSTI. Všem třem ukazatelům i jejich hranicím se podrobně věnuje LTV, DTI a DSTI: co znamenají limity ČNB.

Ze splátky na výši úvěru: sazba a splatnost

Banka nejdřív zjistí, jakou splátku rozpočet unese, a teprve z ní odvodí, kolik může půjčit. Výsledná částka závisí na výši splátky, na úrokové sazbě a na době splácení.

Delší splatnost sníží měsíční splátku a umožní půjčit víc. Většina hypoték se sjednává na dvacet až třicet let a banky splatnost stropují věkem, do kterého má být úvěr splacený. Kdo si bere hypotéku v padesáti, dostane kratší splatnost než třicátník, a tím i nižší dosažitelnou částku.

Pomáhá i hrubý odhad, jak splátka a úvěr souvisí. Při delší splatnosti a běžné sazbě znamená každá tisícikoruna měsíční splátky navíc řádově sto padesát až dvě stě tisíc korun vyššího úvěru. Přesné číslo se mění se sazbou i délkou splácení, ale poměr napoví, jak rychle strop roste nebo klesá.

Svou roli hraje i sazba, se kterou banka počítá. Řada bank neposuzuje splátku podle aktuální nabídkové sazby, ale připočte si k ní rezervu. Ověřuje tak, jestli domácnost splátku utáhne i po zdražení při další fixaci, tedy až skončí období s pevným úrokem. Kvůli tomuto zátěžovému testu vyjde dosažitelná hypotéka níž, než by ukázala běžná kalkulačka s aktuální sazbou. Zvýšení sazby o procentní bod přitom srazí dosažitelnou částku řádově o desetinu.

Příklad výpočtu: rodina se 60 tisíci

Vezměme domácnost s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně a jedním spotřebitelským úvěrem na auto se splátkou 4 tisíce.

Nejdřív DSTI. Při bankovní hranici kolem 45 procent smí na všechny splátky jít zhruba 27 tisíc měsíčně. Splátka auta ukrojí čtyři tisíce, na hypotéku tak zbývá kolem 23 tisíc.

Z této splátky se dopočítá výše úvěru. Při orientační sazbě kolem pěti procent a splatnosti třicet let odpovídá splátka 23 tisíc hypotéce zhruba čtyři a čtvrt milionu korun. Jakmile sazba vyroste nebo se zkrátí splatnost, částka klesne.

Pak přijde na řadu DTI. Roční čistý příjem domácnosti je 720 tisíc. Při bankovním násobku 8 by celkový dluh mohl vyjít až na zhruba 5,8 milionu korun. Strop tu tedy nedrží DTI, ale nižší splátkový limit. Banka totiž vezme vždy to přísnější z obou čísel. Údaje v příkladu jsou ilustrační a slouží k pochopení postupu, konkrétní výpočet se u každé banky liší podle sazby, uznaného příjmu i interních pravidel.

Druhý příklad: jeden žadatel bez dalších úvěrů

Pro srovnání jeden člověk s čistým příjmem 40 tisíc měsíčně a bez jiných splátek.

Při stejné bankovní hranici DSTI kolem 45 procent připadá na splátku zhruba 18 tisíc. Při sazbě kolem pěti procent a třicetileté splatnosti to odpovídá hypotéce něco přes tři miliony korun. DTI by tu pustil víc, protože roční příjem 480 tisíc dává při násobku 8 zhruba 3,8 milionu, ale opět rozhoduje nižší z limitů.

Rozdíl proti rodině není jen v příjmu. Jeden žadatel nemá s kým příjem sečíst, takže u dražších bytů naráží dřív. Často se u něj strop neláme na splátce, ale na vlastních úsporách, protože na potřebnou akontaci sám dosáhne obtížněji.

Kolik banka půjčí a kolik člověk potřebuje

Dosažitelná hypotéka podle příjmu je jen jedna strana. Druhá je cena nemovitosti a vlastní úspory. I když rozpočet unese vysokou splátku, banka nepůjčí celou kupní cenu.

Hlídá to poměr LTV, tedy úvěr k hodnotě nemovitosti (z anglického „loan to value“). Také tuto hranici nastavuje ČNB závazně a činí 80 procent odhadní ceny, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení 90 procent. I tady jde o hodnotu, která se mění, takže aktuální strop je dobré ověřit u banky. Některé banky pustí vyšší LTV výměnou za horší sazbu, jiné trvají na větší akontaci.

Z toho plyne potřeba vlastních zdrojů, kterým se říká akontace. Na bytě za pět milionů může banka požadovat řádově statisíce až kolem milionu z vlastního. Počítat je dobré i s rezervou na vedlejší náklady, tedy na odhad nemovitosti, poplatky a případnou provizi. Vlastní zdroje přitom nemusí pocházet jen z úspor, banky uznají i dar od rodičů, pokud je doložený darovací smlouvou. Kdo dost peněz nesežene, narazí na strop dřív než na limit příjmu. Skutečné maximum je proto vždy to nejnižší z čísel, která banka spočítá: podle splátky, podle celkového dluhu i podle ceny nemovitosti.

Co strop sráží dolů

Kromě příjmu a už splácených úvěrů rozhodují i závazky, které rozpočet zatěžují méně nápadně.

Do výpočtu se počítají i schválené úvěrové rámce, které člověk zrovna nečerpá. Povolené přečerpání účtu nebo kreditní karta s vysokým limitem sníží prostor pro hypotéku, i když na nich zůstatek není. Banka počítá s tím, že se dají kdykoli vyčerpat. Sem patří i ručení za cizí úvěr, protože i to je závazek, který může jednou padnout na žadatele.

Výpočet mění i počet lidí v domácnosti. Banka od příjmu odečítá běžné životní náklady a rezervu na vyživované děti nebo další osoby. Pár se dvěma dětmi dosáhne při stejném příjmu na méně než bezdětný pár. Tyto náklady banka nepočítá podle skutečné spotřeby, ale používá vlastní pevné sazby na dospělého i dítě, takže skromným životem si strop nezvedne.

Váhu má i stabilita příjmu. Zaměstnání na dobu neurčitou banka posoudí jinak než čerstvou živnost nebo výdělek, který každý měsíc kolísá.

Registry a platební historie

Banka si žadatele prověří i v úvěrových registrech. Ty ukazují, jaké úvěry člověk má a jak je splácel. V Česku se používá bankovní registr a nebankovní registr, kde jsou vidět i splátky u nebankovních společností a splátkových prodejů. Záznam o úvěru v nich zůstává nějakou dobu i po jeho splacení.

Pár dní zpoždění u jedné splátky obvykle problém není. Opakované prodlevy, exekuce nebo úvěr v prodlení ale bonitu srazí a banka může půjčit méně nebo hypotéku zamítnout. Kdo si není jistý svým záznamem, může si výpis z registru vyžádat sám ještě před podáním žádosti.

Jak zjistit svoje závazné maximum

Online kalkulačka nebo propočet u makléře dá jen orientaci. Závazné číslo řekne teprve banka poté, co posoudí konkrétní příjem, závazky a bonitu. Silnější jistotu dává takzvané předschválení, kdy banka žadatele prověří ještě před výběrem nemovitosti a přislíbí, do jaké částky je ochotná jít. S takovým příslibem se lépe jedná o ceně a prodávající bere zájemce vážněji. Na co navazují další kroky až po čerpání peněz, popisuje Hypotéka krok za krokem: kompletní průvodce.

K posouzení banka obvykle chce doložit několik věcí:

  • potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, u živnostníka daňové přiznání za poslední období,
  • výpisy z běžného účtu za posledních několik měsíců,
  • přehled stávajících úvěrů, leasingů a úvěrových rámců,
  • doklad totožnosti a základní údaje o nemovitosti, pokud už je vybraná.

Kdo si nechá spočítat kapacitu u víc bank, obvykle zjistí rozdíly ve statisících. Tady se hodí hypoteční specialista, který porovná víc bank naráz a rovnou upozorní, kde má žadatel slabinu.

Spolužadatel: kdy zvedne strop a co obnáší

Nejrychlejší cesta k vyšší hypotéce bývá druhý příjem. Když do žádosti vstoupí partner, rodič nebo sourozenec, banka sečte příjmy a strop povyskočí. Za úvěr pak ale ručí oba společně a celou částkou, ne půl na půl. Jakmile jeden přestane platit, banka jde po druhém.

Má to dopad i do budoucna. Rodič jako spolužadatel může mít kvůli hypotéce dítěte omezený prostor pro vlastní úvěr. A když se partneři rozejdou, vyvázání jednoho z hypotéky není samozřejmost, banka musí posoudit, jestli druhý úvěr utáhne sám. Přibrání spolužadatele proto pomůže dosáhnout na vyšší částku, ale je to závazek na roky, ne formalita.

Kde lidé nejčastěji narazí

Nejčastější zádrhel nevzniká u samotné výše hypotéky, ale u dokladování příjmu. Živnostník s dobrým obratem, ale nízkým základem daně, dosáhne na papíře na méně, než čekal.

Pozor i na online kalkulačky. Ukážou orientační maximum, ale nepracují s konkrétní bonitou, typem příjmu ani zátěžovým testem dané banky. Skutečné číslo se od nich liší, a to oběma směry.

Rozdíly mezi bankami bývají větší, než člověk čeká. Jedna posoudí příjem z pronájmu vstřícněji, jiná přísněji ohodnotí zkušební dobu nebo počet dětí. Kdo si nechá spočítat kapacitu jen na jednom místě, nemusí tušit, že jinde by dosáhl na jinou částku.

Když částka nestačí

Když spočítané maximum nestačí na vybranou nemovitost, pár možností zůstává. Delší splatnost sníží splátku a zvedne dosažitelnou částku, byť na úrocích člověk v součtu zaplatí víc. Přibrání spolužadatele s vlastním příjmem strop zvedne také, se všemi závazky, které to nese. Doplacení menších úvěrů a zrušení nevyužitých kreditních rámců uvolní prostor pro vyšší hypotéku. Někdy je rozumnější sáhnout po levnější nemovitosti než rozpočet natahovat na hranu.

Nejrozumnější je otočit pořadí. Nejdřív zjistit reálný strop u banky nebo přes specialistu, teprve pak vybírat nemovitost podle něj. Ušetří to zklamání z prohlídek bytů, na které rozpočet stejně nedosáhne. A protože se limity ČNB i úrokové sazby v čase mění, čerstvě spočítaná kapacita platí spolehlivěji než číslo z loňska.