Kdo dnes prodává podíl na chalupě nebo na poli, obvykle nemusí nikomu nic nabízet. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků se od 1. července 2020 vrátilo do úzkého rámce a trvá nejdéle půl roku. Vedle něj ale existuje předkupní právo smluvní a několik zvláštních případů, kde povinnost nabídnout nemovitost trvá dál. Právě v nich prodávající nejčastěji chybují.

Pravidla se od roku 2014 změnila třikrát

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. začal platit 1. ledna 2014 a zákonné předkupní právo spoluvlastníků tehdy výrazně zúžil. Od 1. ledna 2018 se vrátilo v plošné podobě. Kdo prodával jakýkoli podíl na nemovitosti, musel ho nejdřív písemně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Trvalo to dva a půl roku, zákon č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. července 2020 vrátil ustanovení o předkupním právu spoluvlastníků do znění, které platilo v letech 2014 až 2017. Zákonné i smluvní předkupní právo spoluvlastníků v dnešní podobě shrnuje i samostatný přehled zaměřený na pohled spoluvlastníka.

Praktický dopad je dodnes vidět v internetových poradnách, řada textů a vzorových smluv popisuje stav z let 2018 až 2020 a straší prodávající povinností, kterou už nemají. Opačná chyba je stejně častá: prodávající po dědictví předpokládá, že „předkupní právo se přece zrušilo“, a podíl prodá cizímu člověku bez nabídky sourozencům.

Zákonné předkupní právo dnes vzniká hlavně po dědictví

Občanský zákoník ho přiznává spoluvlastníkům tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V praxi jde skoro vždy o dědictví, výjimečně o jiný podobný právní důvod.

Právo trvá šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Ne od okamžiku, kdy se někdo rozhodne prodávat.

Na konkrétní situaci je to jasnější.

Tři sourozenci zdědí po rodičích rodinný dům rovným dílem, spoluvlastnictví jim vznikne v dubnu. Když jeden z nich v červnu domluví prodej svého podílu investorovi, musí ho nejdřív za stejných podmínek nabídnout zbylým dvěma. Pokud stejný obchod domluví až v listopadu, nabízet nemusí nikomu. Předkupní právo se vztahuje i na bezúplatný převod, tedy typicky na darování podílu. Spoluvlastníci pak mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu, protože darování za nula korun by jinak celé pravidlo obcházelo.

Zákon zároveň vyjmenovává, komu lze podíl převést i v šestiměsíční lhůtě bez nabídky. Jde o jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence a příbuzného v řadě přímé, tedy o rodiče, děti nebo prarodiče. Bratranec ani švagr v tomto výčtu nejsou. Když o podíl projeví zájem víc spoluvlastníků najednou, mohou se domluvit, jak si ho rozdělí. Pokud se nedohodnou, vykoupí ho poměrně podle velikosti svých podílů. U tří dědiců se stejnými třetinami to znamená, že dva zbývající si prodávaný podíl rozdělí na polovinu a každý za svou část zaplatí polovinu ceny. Kdo počítá s tím, že celý podíl získá sám, by si měl dohodu s ostatními zajistit písemně, ne se spoléhat na to, že se nikdo další nepřihlásí.

Spoluvlastníci se předkupního práva mohou vzdát, a to i s účinky pro své právní nástupce. U nemovitosti zapsané v katastru se takové vzdání do katastru zapíše. Pro dědice, kteří vědí, že s nemovitostí nepočítají, je to nejčistší cesta. Prodej podílu se pak neprotahuje o čekání na reakci ostatních a kupující nemá důvod tlačit cenu dolů kvůli právní nejistotě.

Koupený podíl se prodává bez nabídky

Když spoluvlastnictví vzniklo koupí, darem od cizí osoby nebo v dražbě, zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky vůbec nevznikne. Dva kamarádi, kteří společně koupili byt na investici, si podíly mohou prodat komukoli hned.

Nejlépe je ten rozdíl vidět na garážových stáních, stání v hromadné garáži bývá zapsané jako spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce a spoluvlastníků jsou v bytovém domě klidně desítky. V letech 2018 až 2020 musel prodávající nabídku posílat všem, což prodej protahovalo o měsíce a někdy ho zmařilo úplně. Advokát Lukáš Dušek na serveru epravo.cz v listopadu 2018 upozorňoval, že ani nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 2430/18 tehdy prodávajícím neulevil, a doporučoval řešit situaci vzdáním se předkupního práva nebo přídatným spoluvlastnictvím.

Dnes je to jednodušší. Kdo stání koupil od developera nebo od předchozího majitele, prodává ho bez nabídky ostatním. Pozor ale na dědice. Pokud někdo byt i s garážovým stáním zdědil, běží šestiměsíční lhůta i na podíl v garáži.

Zemědělský závod a pozemky od státu mají vlastní režim

U zemědělství se vyplatí rozlišovat dvě různé věci. Jednotlivé pole nebo louka v podílovém spoluvlastnictví se řídí obecným pravidlem popsaným výše. Zemědělský závod je něco jiného. Jde o organizovaný soubor majetku, který zemědělec používá k podnikání, tedy o fungující hospodářství včetně pozemků, budov a techniky. U spoluvlastnictví zemědělského závodu občanský zákoník předkupní právo šestiměsíční lhůtou neomezuje a vztahuje se i na dědický podíl. Kdo prodává podíl na fungujícím hospodářství, měl by si konkrétní situaci nechat posoudit advokátem. Rozdíl mezi „prodávám dvě parcely“ a „prodávám podíl na závodu“ rozhoduje o tom, jestli je nabídka povinná.

Vlastní pravidlo mají pozemky privatizované od státu. Podle zákona č. 503/2012 Sb. o Státním pozemkovém úřadu zaniká předkupní právo státu zaplacením kupní ceny, nejdříve ale pět let po vkladu vlastnického práva nabyvatele do katastru. Zápis v katastru to prozradí, kupující by ho tam měl hledat.

Samostatnou kapitolou je situace, kdy stavba není součástí pozemku a každá věc patří jinému vlastníkovi, občanský zákoník tu dává oběma vlastníkům vzájemné předkupní právo a vyloučit ho nelze. Pokud je vlastníkem pozemku stát, vykonává toto právo Státní pozemkový úřad, který má postup i formuláře zveřejněné na svém webu. Podobné vzájemné předkupní právo funguje u práva stavby a v omezené podobě také u nájemce bytu při prvním převodu jednotky po rozdělení domu na jednotky.

Smluvní předkupní právo: dvě velmi odlišné varianty

Předkupní právo si strany mohou sjednat i tam, kde ze zákona nevzniká. Typicky ho do smlouvy dá prodávající, který prodává část zahrady sousedovi a chce mít přednost, kdyby ji soused později prodával dál. Rozhodující je, jak se sjedná. Obligační varianta působí jen mezi stranami smlouvy. Když povinný nemovitost prodá, nový vlastník už ničím vázaný není a oprávněný se může domáhat nanejvýš náhrady škody po tom, kdo mu slib porušil.

Věcná varianta se zapisuje do katastru nemovitostí a zatěžuje nemovitost i vůči dalším vlastníkům. Vzniká až vkladem, za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 korun. Kupující ji dohledá v části C listu vlastnictví, kde jsou zapsaná omezení vlastnického práva. Kdo si list vlastnictví před podpisem rezervační smlouvy nepřečte, může se o cizím předkupním právu dozvědět až od katastrálního úřadu.

Zapsané smluvní předkupní právo z listu vlastnictví samo nezmizí. Když se strany dohodnou, že už ho nechtějí, musí zánik doložit katastru a nechat zápis vymazat. Objevuje se to hlavně u starších převodů v rodině, kde rodiče kdysi chtěli mít nad dalším osudem domu kontrolu a po letech se na zápis zapomnělo. Prodávající pak zjistí, že potřebuje součinnost člověka, se kterým se roky nebavil, případně jeho dědiců.

Nabídka přichází na řadu až po dohodě s kupujícím

Postup je oproti běžné představě obrácený, povinnost nabídnout nemovitost předkupníkovi vzniká až ve chvíli, kdy prodávající uzavře smlouvu se zájemcem o koupi. Teprve pak ví, jaké podmínky má oprávněnému nabídnout. Nabídka musí být písemná a musí obsahovat celý obsah uzavřené smlouvy, tedy hlavně cenu, způsob úhrady a termíny. Nestačí obecné sdělení, že se podíl prodává. U nemovité věci má předkupník tři měsíce od nabídky na to, aby kupní cenu zaplatil. Pokud lhůtu nechá uplynout, předkupní právo pro tento prodej zaniká a prodávající může dokončit obchod s původním zájemcem.

Tři měsíce jsou v praxi ten největší problém. Kupující musí být ochoten tak dlouho čekat a mít po celou dobu jistou hypotéku. Do rezervační smlouvy proto patří ujednání o tom, co se stane, když předkupník právo využije, a kdo v takovém případě vrací rezervační zálohu.

Nabídku posílejte prokazatelně. Doporučeně s dodejkou nebo do datové schránky, ne e-mailem bez potvrzení. Pokud oprávněný nabídku nepřevezme, řídí se doručení obecnými pravidly a i tehdy může být nabídka účinná, ale dokazovat se to bude tím hůř, čím volnější formu prodávající zvolil. Kopie nabídky, doklad o odeslání a záznam o převzetí patří do složky k obchodu stejně jako kupní smlouva. Kdyby se někdo za dva roky ozval s tím, že o prodeji nevěděl, jsou to jediné papíry, které to vyvrátí.

Co hrozí, když prodávající nabídku vynechá

Opomenutý předkupník se může dovolat relativní neúčinnosti kupní smlouvy nebo požadovat, aby mu nemovitost nabídl nový vlastník za stejných podmínek. Prodej se tím nerozpadne sám od sebe, ale otevírá se soudní spor, který trvá roky a zatěžuje i kupujícího, který o ničem nevěděl.

Kdo si není jistý, jestli v jeho případě předkupní právo běží, ať situaci probere s advokátem ještě před podpisem rezervační smlouvy. Náklady na hodinovou konzultaci jsou proti riziku sporu zanedbatelné. Širší souvislosti prodeje včetně dokumentů, které si má prodávající připravit, shrnuje Jak prodat byt nebo dům: postup krok za krokem.

Na co si dát pozor

  • Šest měsíců se počítá od vzniku spoluvlastnictví, ne od rozhodnutí prodat. U dědictví si pohlídejte datum, kdy jste podíl nabyli.
  • Darování podíl z předkupního práva nevyváže. Spoluvlastníci ho mohou vykoupit za obvyklou cenu.
  • Věcné předkupní právo najdete v části C listu vlastnictví. Kupující si ho má ověřit dřív, než složí rezervační zálohu.
  • Starší vzory kupních smluv a poraden často popisují stav z let 2018 až 2020. Podle data textu se dá rychle poznat, jestli je použitelný.

Co si ověřit na listu vlastnictví, než dáte inzerát

Nejrychlejší kontrola trvá pár minut. Prodávající si stáhne aktuální list vlastnictví, podívá se na část C a na to, jakým právním titulem podíl nabyl. Když ho koupil a v části C není zapsané žádné předkupní právo, může inzerovat bez omezení. Když ho zdědil, spočítá si datum vzniku spoluvlastnictví a podle toho ví, jestli musí oslovit ostatní.

U zemědělského závodu, u pozemku pod cizí stavbou a u pozemku pořízeného od státu tahle jednoduchá kontrola nestačí. Tam se vyplatí vzít si na půl hodiny advokáta a mít jistotu dřív, než se objeví zájemce s hypotékou a termínem.