Energetický štítek budovy zajímá prodávající obvykle až v okamžiku, kdy je inzerát dávno na internetu a kupující si vyžádá dokumenty. Podle zákona ho ale mají mít po ruce dřív. Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, se dokládá při prodeji i při pronájmu a jeho základní údaje patří už do inzerce. Státní energetická inspekce k tomu dodává, že průkazy slouží k ochraně spotřebitele a informují účastníky realitního trhu.

Kdy průkaz potřebuje prodávající a kdy pronajímatel

Povinnost zajistit průkaz při prodeji budovy nebo její ucelené části, typicky bytu, platí od 1. ledna 2013. Ve stejnou dobu vznikla i povinnost při pronájmu celé budovy. Pronájem ucelené části budovy, tedy klasický pronájem jednotlivého bytu, se přidal od 1. ledna 2016. Vyplývá to ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, jak ho popisuje Ministerstvo průmyslu a obchodu i Státní energetická inspekce.

Povinnost leží na vlastníkovi budovy nebo na společenství vlastníků jednotek, ne na realitní kanceláři. Makléř může zpracování zprostředkovat, odpovědnost za to, že průkaz existuje a je platný, ale zůstává na majiteli. Průkaz se předkládá zájemci ještě před uzavřením smlouvy a předává se nejpozději při jejím podpisu. Ministerstvo průmyslu a obchodu uvádí, že vlastník má povinnost předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu, respektive nájemci, a při podpisu mu ho předat.

Prodávající, který si tohle uvědomí až týden před podpisem, řeší problém. Energetický specialista musí nemovitost posoudit a průkaz zpracovat, takže se počítá s dny až týdny podle jeho vytížení. Postup celého prodeje včetně přípravy dokumentů shrnuje Jak prodat byt nebo dům: postup krok za krokem.

Co musí být v inzerátu

Ukazatele energetické náročnosti převzaté z průkazu patří do informačních a reklamních materiálů, kterými vlastník nabízí nemovitost k prodeji nebo pronájmu. Prodávající je má předat i realitní kanceláři, aby je mohla v inzerci uvést.

Na velkých inzertních portálech se energetická třída zobrazuje jako barevné písmeno vedle dispozice a ceny. Inzerát bez tohoto údaje působí u části zájemců podezřele, i když jde třeba jen o opomenutí makléře. Uvádět třídu odhadem, protože dům vypadá zateplený, je špatný nápad. Údaj má pocházet z průkazu zpracovaného energetickým specialistou, ne z odhadu majitele.

Kdy stačí místo průkazu vyúčtování za tři roky

Zákon počítá se situací, do které se dostane řada vlastníků bytů. Průkaz se u bytových domů obvykle zpracovává pro celou budovu a majitel jednotlivého bytu ho sám nemá. Když vlastník jednotky o průkaz písemně požádá společenství vlastníků nebo vlastníka budovy a průkaz mu předán není, může ho podle výkladu České komory autorizovaných inženýrů a techniků nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro daný byt za uplynulé tři roky.

Podmínky jsou dvě a obě je nutné splnit. Žádost o průkaz musí být písemná, aby šla doložit, a vyúčtování musí pokrývat celé tři roky. Kdo byt vlastní kratší dobu a nemá kompletní podklady, tuhle náhradu použít nemůže a průkaz si musí nechat zpracovat. Vyúčtování se předává kupujícímu nebo nájemci nejpozději při podpisu smlouvy, stejně jako by se předával samotný průkaz. Nejde o obecnou výjimku pro každého, kdo se zpracování průkazu chce vyhnout, a spoléhat se na ni bez písemné žádosti je riskantní.

Co si v průkazu přečíst kromě písmene

Barevná stupnice od A po G je to, co si zájemci zapamatují, ale samotné písmeno o nemovitosti řekne málo. Státní energetická inspekce popisuje průkaz jako dokument s vypočteným množstvím energie na zajištění všech potřeb budovy, tedy na vytápění, přípravu teplé vody i osvětlení. Praktičtější než třída je proto číslo udávající vypočtenou spotřebu na metr čtvereční za rok. Podle něj se dají porovnat dvě nemovitosti různé velikosti, což u písmene nejde, byt v kategorii C o výměře 90 metrů čtverečních stojí na topení víc než stejně zařazená garsonka.

Rozpad na jednotlivé položky ukáže, kde se energie ztrácí. U starších domů bývá největší část na vytápění, u novostaveb s tepelným čerpadlem se poměr mění. Kupující, který chce po nastěhování řešit modernizaci, tam najde první vodítko, kam náklady směřovat.

Výpočet vychází ze standardizovaného užívání budovy, ne z toho, jak topí konkrétní domácnost. Skutečné faktury proto vypadají jinak, obvykle níž u lidí, kteří topí úsporně, a výš u těch, kdo mají doma pořád 24 stupňů. Průkaz slouží k porovnání budov mezi sebou, ne k odhadu vlastního účtu na korunu.

Kdo průkaz platí a jak se promítá do jednání o ceně

Náklad nese ten, kdo má povinnost průkaz zajistit, tedy prodávající nebo pronajímatel. Realitní kanceláře ho někdy zahrnou do provize a zpracování zprostředkují, což se hodí ověřit ve zprostředkovatelské smlouvě, ne předpokládat.

Horší energetická třída se v jednání o ceně projeví, kupující s ní argumentuje, protože počítá s vyššími provozními náklady nebo s investicí do zateplení. Jak silný ten argument bude, závisí na lokalitě a na tom, kolik podobných nabídek je zrovna na trhu. Někteří majitelé řeší dilema, jestli před prodejem investovat do výměny oken nebo zateplení a nechat si zpracovat nový průkaz. Odpověď se liší případ od případu a bez propočtu konkrétní zakázky jde jen o odhad. Počítat je ale nutné s tím, že po větším stavebním zásahu se musí zpracovat nový průkaz.

Kdo průkaz vystavuje

Průkaz smí zpracovat jen energetický specialista s oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu. Ministerstvo vede jeho seznam v databázi ENEX, kde se dá filtrovat podle kraje i podle druhu oprávnění. Pro tenhle případ je relevantní obor průkaz energetické náročnosti budov. Ověření zabere minutu a stojí za to, seznam barevně odlišuje specialisty s platným oprávněním od těch, kteří podmínky pro výkon činnosti nesplňují. Průkaz od osoby bez platného oprávnění není použitelný, i kdyby byl levnější a hotový za dva dny.

Jak samotné posouzení budovy probíhá a co specialista potřebuje k práci, rozebírá podrobněji Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB): kdy a proč.

Jak dlouho průkaz platí

Podle Ministerstva průmyslu a obchodu platí průkaz deset let ode dne vyhotovení, nebo do provedení větší změny dokončené budovy. Státní energetická inspekce upřesňuje, že za větší změnu se považuje zásah do více než 25 procent plochy obálky budovy.

To se týká hlavně bytových domů po zateplení nebo po výměně oken v celém objektu. Pokud takový zásah proběhl, starý průkaz už neodpovídá skutečnosti a před prodejem nebo pronájmem se musí zpracovat nový. Před objednáním nového průkazu se vyplatí zeptat správce domu nebo výboru společenství, jestli platný průkaz pro budovu neexistuje. U bytových domů bývá zpracovaný pro celý objekt a majitel jednotky z něj může vycházet, takže by šlo o zbytečný náklad.

Co hrozí, když průkaz chybí

Dodržování zákona kontroluje Státní energetická inspekce, která spadá pod Ministerstvo průmyslu a obchodu. Podle informací inspekce hrozí za přestupek fyzické osobě pokuta až 50 000 korun, podnikající fyzické osobě a právnické osobě až 100 000 korun. V praxi ale prodej komplikuje spíš samotná absence dokumentu než hrozba pokuty. Hypoteční banka průkaz běžně požaduje mezi podklady k úvěru, takže kupující bez něj nemusí financování dotáhnout. Prodej se tím zdrží o čas, který zabere zpracování.

Chybějící údaj o energetické třídě znevýhodňuje i kupujícího a nájemce, protože nemá podle čeho odhadnout budoucí náklady na vytápění. Zájemce, který porovnává dvě podobné nabídky, si obvykle vybere tu, kde údaj k dispozici je.

Na co si dát pozor

Horší energetická třída prodej nezakazuje. Dům v kategorii F nebo G se prodat dá, jen s ní zájemci počítají jako s argumentem pro nižší nabídku. Zatajovat ji nemá smysl, protože se stejně objeví v povinně zveřejněných údajích.

U pronájmu se povinnost v praxi dodržuje méně důsledně než u prodeje, což ale neznamená, že neplatí. Pronajímatel, který chce mít věci v pořádku, si průkaz nebo náhradní vyúčtování připraví stejně jako u prodeje. Co všechno má nájemní vztah obsahovat, shrnuje Nájem bytu: práva a povinnosti nájemce i pronajímatele. Nabídku od více specialistů se vyplatí porovnat. Rozdíly bývají v ceně i v termínu, kdy jsou schopni přijet na prohlídku, a u prodeje s pevně domluveným podpisem rozhoduje spíš termín.

Průkaz od předchozího majitele si před použitím projděte. Datum vyhotovení rozhodne, jestli deset let ještě běží, a pokud dům mezitím prošel zateplením nebo výměnou oken, je starý dokument nepoužitelný bez ohledu na formální platnost. Stejně tak se vyplatí zkontrolovat, že se údaje týkají opravdu vaší budovy a ne sousedního objektu ve stejném areálu.

U krátkodobého ubytování a u atypických budov se povinnost posuzuje případ od případu. Zákon počítá s výjimkami pro některé typy staveb, jejich rozsah je ale lepší ověřit u energetického specialisty nebo přímo u Státní energetické inspekce, ne odhadovat podle zkušenosti souseda.

Kdy si průkaz objednat, aby nezdržel prodej

Nejrozumnější je řešit průkaz ve chvíli, kdy se připravují fotografie a text inzerátu. Údaje z něj do inzerce stejně patří, takže se tím zároveň splní povinnost a odpadne shánění dokumentu na poslední chvíli. U bytu je prvním krokem dotaz na výbor společenství vlastníků nebo na správce domu, jestli má budova platný průkaz. Pokud ano, majitel jednotky z něj vychází a nic dalšího neobjednává. Pokud ne, má na výběr mezi vlastním průkazem a písemnou žádostí, po které může použít vyúčtování za tři roky.

U rodinného domu není koho se ptát, takže majitel objednává rovnou. Termín prohlídky se domlouvá se specialistou a čím dřív, tím méně to bude tlačit na termín podpisu smlouvy. Energetický štítek budovy tak přestane být překážkou na poslední chvíli a stane se běžnou položkou v přípravě nabídky.