Kupní smlouva je podepsaná, v katastru už je zapsaný nový vlastník a peníze z úschovy odešly prodávajícímu. Prodej tím ale nekončí. Zbývá fyzické předání nemovitosti, tedy chvíle, kdy si obě strany projdou byt nebo dům, opíšou stavy měřičů a předají si klíče. Právě tady vzniká většina sporů, které se pak dokazují jen těžko.

Kdy se nemovitost předává

Termín předání si strany sjednávají v kupní smlouvě. Nejčastěji se váže na dvě události: na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí a na uvolnění kupní ceny z úschovy. Typická formulace zní tak, že prodávající předá nemovitost do určitého počtu dnů od doručení vyrozumění katastrálního úřadu o provedeném vkladu. Vlastnické právo přechází zápisem do katastru, ne podpisem smlouvy a ne předáním klíčů. Postup zápisu popisuje samostatný návod na vklad do katastru nemovitostí. Předání je faktický úkon, kterým nový vlastník přebírá věc do držby.

Délka lhůty se liší podle situace. Když prodávající v bytě bydlí, bývá delší, protože potřebuje čas na stěhování a vyklizení. U prázdné jednotky, kterou majitel jen pronajímal, může jít o pár dní. Pokud v nemovitosti zůstává nájemník, musí být ve smlouvě jasně napsané, v jakém stavu se předává a jestli nájemní vztah pokračuje.

Předání se obě strany účastní osobně, nebo za ně přijdou zástupci s plnou mocí. Pokud za prodávajícího přijde makléř, měl by mít písemné zmocnění k podpisu protokolu. Jinak dokument nemá váhu, kterou od něj strany čekají. U nemovitosti ve společném jmění manželů je namístě, aby protokol podepsali oba, i když prohlídku absolvoval jen jeden z nich.

Domluvte si den i konkrétní hodinu. A pokud to jde, za světla. Předávat byt v sedm večer v prosinci, kdy není vidět na strop ani do sklepa, nedává smysl.

Co má obsahovat předávací protokol

Občanský zákoník předávací protokol u prodeje nemovitosti výslovně nepředepisuje. Podepisuje se přesto skoro vždycky, protože bez něj se stav věci ke dni předání dokazuje obtížně. Když se za půl roku začne řešit, jestli byla skvrna na parketách už při převzetí, rozhoduje papír, ne vzpomínky. Do protokolu patří:

  • datum a hodina předání,
  • označení obou stran a nemovitosti, ideálně včetně čísla jednotky, katastrálního území a čísla listu vlastnictví,
  • stavy všech měřičů s výrobními čísly,
  • počet předaných klíčů, čipů a ovladačů rozepsaný podle jednotlivých zámků,
  • soupis vybavení, které v nemovitosti zůstává,
  • popis zjištěných vad a dohoda o tom, kdo a do kdy je odstraní,
  • seznam předaných dokumentů,
  • podpisy obou stran a počet vyhotovení.

Do protokolu naopak nepatří dodatečné změny kupní ceny ani nové povinnosti, na kterých se strany dřív nedohodly. Popisuje stav věci a průběh předání, kupní smlouvu nenahrazuje a nemění.

Protokol se podepisuje minimálně ve dvou stejnopisech, aby si každá strana odnesla vlastní originál. Vzory se dají stáhnout a upravit, přehled běžných dokumentů kolem bydlení najdete v sekci smlouvy a vzory.

Stavy měřičů opisujte jako první

Sotva vejdete dovnitř, jděte k měřičům. Později se na to zapomíná, hlavně když se předání protáhne a řeší se jiné věci.

Opište stavy elektroměru, plynoměru, vodoměrů na studenou i teplou vodu a případně také měřiče tepla nebo poměrových rozdělovačů na radiátorech. U každého přístroje patří do protokolu i výrobní číslo. Bez něj dodavatel odečet špatně přiřadí k odběrnému místu, zvlášť v domech, kde je měřičů víc pohromadě. Bytové vodoměry mívají jiný režim než elektřina a plyn, vlastní smlouvu s vodárnou u nich obvykle nikdo nemá, odečty sbírá SVJ nebo správce domu a spotřeba se rozúčtuje jednou ročně ve vyúčtování služeb. Stav si zapište i tak, protože z něj vychází vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím.

Odečet nahlaste dodavatelům hned, nejlépe v den předání nebo následující pracovní den, přepis odběrného místa se dělá na formuláři dodavatele a obvykle k němu potřebujete kopii předávacího protokolu nebo doklad o vlastnictví. Musí ho podat obě strany: prodávající ukončuje svou smlouvu, kupující uzavírá novou. Když jeden z nich otálí, zůstane odběrné místo vedené na původním majiteli a vyúčtování mu přijde i za cizí spotřebu.

Přepis sám o sobě nevyrovná zálohy. Nedoplatek nebo přeplatek za období před předáním se vypořádává zvlášť a někdy dorazí až s odstupem několika měsíců. Pravidla trhu s elektřinou a plynem, včetně postupů při změně zákazníka na odběrném místě, spravuje Energetický regulační úřad.

Co vyfotit a proč to není zbytečná práce

Focení zabere deset minut. Spor o to, kdo poškodil kuchyňskou linku, se táhne měsíce. Vyplatí se vyfotit displej nebo číselník každého měřiče tak, aby byl čitelný stav i výrobní číslo.

Dál celkový pohled do každé místnosti, stav podlah, oken, dveří, koupelny a kuchyně. Poškození, na kterých se strany shodly, si nafoťte zvlášť a podrobně. Užitečná je i fotka svazku klíčů rozloženého na stole a snímky technických prostor, tedy kotle, sklepa nebo garážového stání.

Fotky by si měly uložit obě strany, ne jen kupující. Když si je hned po předání pošlete e-mailem, máte současně doložené datum. To pomůže ve chvíli, kdy se později řeší, jestli vada existovala už při převzetí.

Fotografie ale protokol nenahrazuje. Snímek ukáže stav, neřekne nic o tom, na čem se strany dohodly.

Klíče, čipy a ovladače

Klíče se počítají po zámcích, ne dohromady. Do protokolu napište, kolik kusů se předává ke vchodovým dveřím bytu, kolik k domovním dveřím, kolik ke schránce, sklepu, kolárně a garáži. Připočtěte čipy k výtahu nebo vjezdové bráně, ovladač garážových vrat a kód od alarmu, pokud v nemovitosti zůstává. Zeptejte se přímo, jestli existují další kopie a kdo je má. Uklízečka, dospělé děti, bývalý nájemník, soused, který zaléval květiny. Ve starších domech koluje víc klíčů, než si majitel pamatuje. Prohlášení prodávajícího, že předal všechny klíče, které měl k dispozici, do protokolu patří.

Kupující by měl počítat s výměnou vložky u vchodových dveří. U certifikovaného bezpečnostního systému bývá výměna citelně dražší, tam se vyplatí ceny porovnat a rozmyslet si, jestli musí jít o stejnou třídu zámku. U běžného zámku jde o drobný výdaj a o jistotu, že se do bytu nedostane nikdo s klíčem z předchozích let. Kromě klíčů si vyžádejte papíry. Revizní zprávy k plynu a elektřině, návody a záruční listy ke spotřebičům, které zůstávají, prohlášení vlastníka, kontakt na správce domu nebo předsedu SVJ a průkaz energetické náročnosti, pokud ho prodávající nechal až na předání.

Když se u předání objeví vada

Ne každé předání proběhne hladce. Byt může být hůř vyklizený, než strany čekaly. Může chybět vybavení, které bylo součástí dohody. Nebo se objeví poškození, které při prohlídce vidět nebylo, třeba prasklý odpad pod dřezem nebo nefunkční kotel.

Nepodepisujte protokol s tím, že se to vyřeší potom. Vadu popište přímo v něm a připište, jak se má odstranit a v jaké lhůtě. Strany se obvykle domluví na opravě, kterou zajistí prodávající, na slevě z kupní ceny nebo na tom, že opravu obstará kupující a náklady se odečtou od zádržného. Zádržné je část kupní ceny, kterou úschova drží ještě nějakou dobu po předání právě pro tyto případy, a musí být sjednané už v kupní smlouvě. Kdo si ho nedomluvil dopředu, nemá po předání z čeho čerpat.

Rozdíl mezi zjevnou a skrytou vadou má praktický dopad. Zjevná vada je ta, které si při běžné prohlídce všimnete. Pokud ji kupující do protokolu neuvede, dostává se do horší pozice, protože se dá tvrdit, že o ní věděl a věc přesto převzal. Skrytá vada, která se projeví později, se posuzuje podle pravidel občanského zákoníku o odpovědnosti za vady. Rozsah nároků a lhůty závisí na znění smlouvy i na okolnostech případu. Ve sporné situaci se vyplatí zajít za advokátem, obecné rady z internetu tam nestačí. Když se prodávající k předání nedostaví nebo nemovitost odmítne předat, sepište o tom záznam s datem a postupujte podle smlouvy. Kupní smlouvy pro tento případ často obsahují smluvní pokutu.

Situace, která se opakuje pořád dokola

Kupující převezme byt bez protokolu, protože si s prodávajícím lidsky rozumí a papírování jim připadá zbytečné. Klíče si předají ve dveřích, podají si ruku a rozejdou se.

Za pár měsíců přijde vyúčtování elektřiny a v něm spotřeba za období, kdy v bytě ještě bydlel původní majitel. Odběrné místo nikdo nepřepsal, odečet nikdo nenahlásil a dodavatel má k dispozici jen počáteční a koncový stav za celé zúčtovací období. Rozdíl se pak dělí odhadem. Někdy se strany dohodnou po jednom telefonátu, jindy se o pár set korun přetahují týdny a stráví tím násobně víc času, než kolik ta částka stojí. Dva řádky v protokolu se stavem elektroměru by celý problém odstranily.

Co obě strany čeká hned po předání

Přepis energií a vody je na řadě jako první, následuje ohlášení změny vlastníka správci domu nebo výboru SVJ, aby předpisy záloh chodily správné osobě. U družstevního bytu je postup jiný. Nepřevádí se nemovitost, ale družstevní podíl, a změnu eviduje samo družstvo.

Pojištění řeší obě strany zvlášť. Prodávající své ukončuje, kupující sjednává nové. Termíny je rozumné nastavit tak, aby na sebe navázaly bez mezery, protože i pár dní bez pojistky je zbytečné riziko.

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu, nový majitel ji tedy poprvé platí až za následující rok a přiznání podává ve lhůtě podle zákona. Podrobnosti rozebírá text o dani z nemovitých věcí. Zbývají drobnosti, na které se zapomíná. Internet a televize, poplatek za odvoz odpadu podle pravidel obce, změna adresy trvalého pobytu. Celý průběh transakce od prvního inzerátu až po předání shrnuje průvodce koupí a prodejem nemovitosti.

Na co si dát pozor

Předání se nemá odbýt narychlo na chodbě. Projděte celý byt včetně sklepa, balkonu a společných prostor, ke kterým dostáváte klíč. Nepředávejte nemovitost dřív, než je vlastnictví zapsané v katastru a peníze uvolněné z úschovy prodávajícímu. Výjimka dává smysl jen tam, kde se na ní strany výslovně dohodly a mají ji ošetřenou ve smlouvě. Předčasné předání se obvykle nevyplatí ani jedné straně.

Zkontrolujte, jestli sedí to, co jste viděli na prohlídce. Vestavěná skříň, myčka nebo svítidla v obývacím pokoji bývají na fotkách v inzerátu, ale ve smlouvě už ne. Otevřete si inzerci v telefonu přímo na místě, srovnání zabere minutu. Vyklizení znamená prázdný byt, ne byt s věcmi, které si prodávající odveze později. Nábytek ve sklepě a plná lednice v kuchyni patří do protokolu jako nedostatek, ne jako maličkost, o které se nemluví.

A pozor na ústní přísliby. Když prodávající slíbí, že příští týden dodá druhý klíč od schránky nebo opraví kapající baterii, napište to do protokolu. Ústní dohoda mezi dvěma lidmi, kteří se vidí naposledy, obvykle nevydrží.

Shrnutí

Předání nemovitosti po prodeji se odehraje jednou a nedá se opakovat. Sjednejte si termín v kupní smlouvě, navažte ho na zápis do katastru a uvolnění peněz z úschovy. Na místě začněte měřiči, opište stavy i výrobní čísla a všechno vyfoťte. Klíče rozepište po zámcích, vady zaznamenejte s termínem odstranění a protokol podepište oba ve dvou vyhotoveních. Odečty nahlaste dodavatelům hned a o přepis odběrných míst se postarejte oba, ne jen jeden z vás.

Kdo si na předání vyhradí hodinu a přijde s vytištěným protokolem v ruce, ušetří si sérii telefonátů, které by jinak přišly na řadu s prvním vyúčtováním.