Stanovy společenství vlastníků nejsou interní papír, ke kterému by měl přístup jen výbor. Většina z nich je veřejně ke stažení v aplikaci Veřejný rejstřík a Sbírka listin, kterou provozuje Ministerstvo spravedlnosti na adrese or.justice.cz. Vyhledání i stažení dokumentu je zdarma a bez registrace. Kupující, který si stanovy otevře ještě před podpisem rezervační smlouvy, se z nich dočte třeba to, že výměna oken v bytě potřebuje předchozí souhlas výboru.

Kde rejstřík SVJ vlastně je

Společenství vlastníků je právnická osoba a vzniká až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Ten patří mezi veřejné rejstříky vedené podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Vede ho krajský soud podle sídla společenství, pro pražské domy Městský soud v Praze, a spisová značka společenství začíná písmenem S, například S 7134.

Samostatný web pojmenovaný rejstřík SVJ neexistuje. Data leží ve stejné aplikaci, ve které lidé hledají firmy v obchodním rejstříku. Doména justice.cz dnes přesměrovává na stránky ministerstva msp.gov.cz a odtud vede odkaz Veřejný rejstřík zpátky na or.justice.cz.

Na úvodní obrazovce je jedno pole Hledat a vedle něj odkaz na rozšířené vyhledávání. Pro konkrétní dům se hodí to druhé.

Jak najít společenství podle adresy

Rozšířený formulář nabízí pole Název subjektu, Identifikační číslo, Obec, Ulice a Spisová zn., k tomu rozbalovací seznamy Právní forma a Vedená u, ve kterém se vybírá rejstříkový soud. Vyplnit je potřeba alespoň jedno z polí název, IČO nebo spisová značka, obec a ulice slouží jako upřesnění.

Postup, který v praxi funguje nejrychleji:

  • Do pole Název subjektu napište Společenství vlastníků a přepínač Typ hledání v názvu nechte na volbě Dle začátku slov.
  • Doplňte Obec a Ulici podle adresy domu. Většina společenství má sice v názvu i číslo popisné, ale filtr podle sídla je spolehlivější, protože názvy se zapisují v mnoha variantách.
  • V seznamu Právní forma vyberte Společenství vlastníků jednotek.
  • Volbu Vyhledávat údaje nechte na Jen platné, dokud nepotřebujete i vymazané subjekty.
  • Pokud znáte IČO, třeba z ročního vyúčtování služeb, ostatní pole vynechte. IČO je jednoznačné.

Výsledky se zobrazí jako seznam a u každého záznamu stojí název, IČO, spisová značka i s označením soudu, den zápisu, sídlo a tři odkazy: Výpis platných, Úplný výpis a Sbírka listin. Reálný záznam z rejstříku vypadá takto: Společenství vlastníků pro dům Aš, Karlova 2483 a 2484, IČO 01570030, spisová značka S 7134 vedená u Krajského soudu v Plzni, den zápisu 7. května 2013.

Co výpis obsahuje a co v něm nehledejte

Rozdíl mezi oběma výpisy popisuje nápověda aplikace stručně. Výpis platných otevře okno s platnými informacemi o subjektu, úplný výpis k nim přidá i historii už neplatných údajů, tedy starý název, dřívější sídlo nebo bývalé členy výboru.

U společenství vlastníků najdete ve výpisu datum zápisu a datum vzniku, spisovou značku, název, sídlo, IČO a právní formu. Následuje název nejvyššího orgánu, kterým je u SVJ shromáždění, počet členů výboru a jmenný seznam členů výboru s funkcí, datem narození, adresou bydliště a datem vzniku funkce. V oddílu Ostatní skutečnosti bývá výčet orgánů společenství, u ašského domu jde o shromáždění vlastníků jednotek, výbor a revizora. Datum vzniku (1. dubna 2009) a datum zápisu (7. května 2013) se tam liší o čtyři roky, což u starších společenství není nic neobvyklého. Kdo z rejstříku potřebuje vyčíst, jak se v domě rozhoduje, najde odpověď spíš ve stanovách než v seznamu orgánů.

V rejstříku naopak nejsou vlastníci jednotlivých bytů ani jejich podíly, dluhy sousedů, stav peněz na správu domu a smlouvy s dodavateli. Kdo vlastní konkrétní byt, ukáže Nahlížení do katastru nemovitostí, aplikace Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, ve které se hledá podle jednotky, budovy nebo listu vlastnictví. Co všechno spadá do působnosti společenství a co si vlastník řeší sám, rozebírá text co je SVJ a jak funguje.

Sbírka listin: tady leží stanovy

Třetí odkaz u každého záznamu vede do sbírky listin, tedy do souboru dokumentů, které společenství založilo u rejstříkového soudu. Tabulka má sloupce Číslo listiny, Typ listiny, Vznik listiny, Došlo na soud, Založeno do SL a Stránek. Číslo listiny má tvar jako S 7134/SL1/KSPL, kde je spisová značka, pořadí listiny a zkratka soudu.

U ašského společenství je pod číslem S 7134/SL1/KSPL uložený notářský zápis Nz 37/2013 se stanovami, vzniklý 25. února 2013, o sedmnácti stranách. Vedle něj leží účetní závěrky za roky 2014 až 2025 včetně příloh a protokolů o schválení, zápisy ze shromáždění a ze schůzí výboru a doklady o obsazení statutárního orgánu. Rozsah listin, které se do sbírky zakládají, určuje zákon č. 304/2013 Sb.

Nikoho přitom nemusíte o přístup žádat a společenství se o nahlédnutí nedozví.

Jak poznat platné znění stanov

Sbírka listin není verzovaný dokument, ale seznam jednotlivých listin tak, jak postupně přicházely na soud. Platné znění stanov je proto nutné poskládat.

Nejdřív si v tabulce najděte nejnovější položku, jejíž typ listiny obsahuje slovo stanovy, ať už jde o samostatný dokument, nebo o notářský zápis. Pokud jde o úplné znění, jste hotoví. Pokud společenství založilo jen dodatek nebo usnesení o změně jednoho článku, musíte k němu dohledat i původní stanovy a všechny mezitím schválené změny. Řada společenství proto po každé úpravě zakládá rovnou nové úplné znění a uvádí to v názvu listiny.

Druhý problém je zpoždění. Změna stanov schválená na shromáždění se do sbírky listin nedostane hned, takže mezi hlasováním a založením listiny může být odstup. Když poslední listina ve sbírce pochází z doby před lety a v domě se mezitím měnil výbor nebo se zvyšovaly příspěvky, vyplatí se vyžádat si aktuální znění přímo od výboru nebo od správcovské firmy. U prodeje bytu jde o běžnou součást podkladů, které dodá prodávající.

Co vlastně musí být ve stanovách ze zákona a proč se schvalují u notáře, popisuje článek o založení SVJ.

Co si ve stanovách ověřit před koupí bytu

Stanovy nejsou čtení na večer, ale pár míst v nich rozhoduje o tom, jak se v domě žije a kolik to bude stát. Před koupí bytu má smysl projít alespoň:

  • pravidla pro stavební úpravy v bytě, tedy jestli stačí ohlášení výboru, nebo je nutný předchozí souhlas,
  • způsob rozúčtování tepla, teplé vody a dalších služeb,
  • jak se určuje a mění výše příspěvků na správu domu a záloh na služby,
  • podmínky hlasování mimo zasedání a kvóra pro velké opravy, protože právě tam se pozná, jestli dům dokáže odsouhlasit zateplení nebo výměnu výtahu,
  • postup vůči dlužníkům, včetně případných smluvních pokut,
  • omezení pro užívání společných částí: sklepy, kolárna, chov zvířat, klimatizační jednotka na fasádě, nabíječka pro elektromobil v garáži.

Stanovy ale neřeknou nic o tom, v jakém stavu dům je. Plán oprav, dluhy společenství a případný úvěr na rekonstrukci se hledají jinde, typicky v zápisech ze shromáždění a v potvrzení, které SVJ vydává k jednotce před převodem. O obojí musí kupující požádat prodávajícího, v rejstříku to není.

Kolik stojí výpis a kdy je potřeba ověřený

Elektronický výpis vygenerovaný přímo v aplikaci veřejných rejstříků je podle Portálu veřejné správy bezplatný a jeho úřední ověření zajišťuje elektronická značka soudu. Listinný výpis vydá příslušný rejstříkový soud za 70 korun za každou i započatou stránku. Pro čtení stanov před koupí bytu je placená verze zbytečná, ověřený výstup má smysl řešit až tam, kde na něm trvá banka, notář nebo protistrana ve sporu.

Na co si dát pozor

Nejčastější chyba je záměna subjektu. Názvů začínajících slovy Společenství vlastníků jsou v rejstříku tisíce a liší se často jen číslem popisným, takže rozhodující je vždy adresa sídla a IČO, ne to, co vypadá povědomě.

Druhá past je neúplná sbírka. Nepřítomnost listiny neznamená, že dokument neexistuje, jen že ho společenství nezaložilo. U malých domů bez profesionálního správce bývá sbírka listin roky bez pohybu.

Pozor si zaslouží i to, co rejstřík zveřejní o lidech. Jména členů výboru jsou tam včetně data narození a adresy bydliště a v úplném výpisu zůstávají dohledatelná i poté, co člověk z funkce odejde. Kdo do výboru kandiduje, měl by s tím počítat.

A poslední věc: rejstřík ukazuje stav zapsaný soudem, ne realitu domu. Výbor mohl být zvolen před půl rokem a v rejstříku pořád svítí jeho předchůdce, protože návrh na zápis změny nikdo nepodal.

Shrnutí

Rejstřík SVJ je součástí aplikace Veřejný rejstřík a Sbírka listin na or.justice.cz. Konkrétní společenství se nejrychleji najde přes rozšířené vyhledávání kombinací názvu Společenství vlastníků, obce a ulice, případně rovnou podle IČO. Výpis platných ukáže sídlo, IČO, orgány a jmenný seznam členů výboru, úplný výpis k tomu přidá historii. Stanovy, notářské zápisy, zápisy ze shromáždění i účetní závěrky jsou ve sbírce listin a stahují se zdarma. Platné znění je ale nutné poskládat z nejnovějšího úplného znění a pozdějších změn, a pokud poslední listina pochází z doby před několika lety, aktuální text stanov dodá spolehlivěji výbor nebo správce domu než rejstřík.