Pojištění nemovitosti: co kryje a jak nastavit pojistnou částku

Podle České asociace pojišťoven (ČAP) je pojištěno asi 60 % nemovitostí a necelá třetina z nich správně. Smlouvu tedy má většina majitelů, jenže pojistná částka často zaostává za tím, kolik by dnes stálo dům postavit znovu. Rozdíl se ukáže až při škodě, kdy pojišťovna plnění sníží. Týká se to rodinných domů i bytů a stejně tak nových majitelů, kteří právě přebírají klíče.

Nemovitost a domácnost: dvě smlouvy, jedna sporná hranice

Pojištění nemovitosti, někdy říkané pojištění stavby, kryje budovu nebo byt jako takový, tedy konstrukce a pevně připojené části. Pojištění domácnosti kryje věci, které se dají odnést: nábytek, elektroniku, oblečení.

V podmínkách velké pojišťovny patří do pojištění rodinného domu hlavní budova „včetně jejích stavebních součástí, příslušenství a přípojek“ a zpravidla i vedlejší stavby na pozemku, třeba garáž nebo plot. U bytu se pojišťuje jednotka včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Podíl na pozemku se nepojišťuje. Stavební součásti jsou věci pevně spojené se stavbou, například okna, dveře, příčky, instalace, obklady, podlahy, malby a tapety.

Potíž je ve vestavěných věcech. Tytéž podmínky řadí vestavěný nábytek a kuchyňskou linku s vestavěnými spotřebiči k příslušenství jednotky, jenže pojištění domácnosti zase kryje stavební součásti u vnitřních prostor bytu, včetně linky, obkladů a podlahových krytin. Stejná věc tak může patřit do obou smluv, nebo ani do jedné, podle toho, jak je text formulovaný. Kdo má obě pojistky, měl by v podmínkách najít, kam spadá linka, vestavěné skříně, podlahy a obklady. Pár minut čtení vyjde levněji než spor o opravu kuchyně.

Banka u hypotéky obvykle chce pojištění zástavy s vinkulací, což je samostatné téma. Tady jde o pojištění z pohledu vlastníka.

Proti čemu pojištění chrání

Základ v podmínkách velké pojišťovny tvoří požár, výbuch, přímý úder blesku, povodeň nebo záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo lavin, zemětřesení, tíha sněhu, kouř, náraz vozidla, zřícení letadla, pád stromů a stožárů a vodovodní nebezpečí. K tomu patří únik vody z vodovodních zařízení a za určitých podmínek i škoda na potrubí, které praskne mrazem nebo přetlakem.

Za příplatek, nebo ve vyšší variantě, přibývá krádež s překonáním překážky a loupež, vandalismus, přepětí a zkrat, zatečení srážek a připojištění skel. Dešťové žlaby a svody se za vodovodní zařízení nepovažují.

Pozor na rozdíl mezi povodní a záplavou. Povodeň je podle podmínek přechodné výrazné zvýšení hladiny vodního toku, kdy voda zaplaví místo pojištění mimo koryto. Záplava je souvislá vodní plocha, která po nějakou dobu stojí nebo proudí v místě pojištění, typicky po přívalovém dešti bez rozlití řeky. Kdo má povodeň a záplavu vyloučenou, nedostane ani náhradu za vodu, která vystoupí z kanalizace kvůli srážkám nebo povodni.

Další past je čekací doba. Podmínky velké pojišťovny vylučují škody způsobené povodní, pokud nastanou do 10 dnů po uzavření smlouvy. Délka bývá v podmínkách různá, desítka je jen příklad. Pojistku proto nejde odkládat na chvíli, kdy v předpovědi přibývají výstrahy před velkou vodou.

Byt v SVJ: co pojistí dům a co zbývá vlastníkovi

Zákon vlastníkovi bytu nepřikazuje pojistit dům. Správu domu svěřuje společenství vlastníků občanský zákoník (§ 1189 a 1190) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. dává osobě odpovědné za správu domu oprávnění sjednávat smlouvy o pojištění domu. Dům tedy obvykle pojišťuje SVJ, ale jde o rozhodnutí společenství, ne o zákonnou povinnost. Jak společenství funguje, popisuje text o tom, co je SVJ a jak se v něm rozhoduje.

Pro vlastníka bytu je podstatné, kde končí společné části a začíná jeho jednotka. Podle § 5 nařízení patří ke společným částem nosné konstrukce, obvodové stěny, střecha, okna v obvodové zdi, balkony a lodžie, i když do nich vede vstup jen z bytu, a podlahy bez podlahových krytin. Podle § 6 sem spadají stoupačky a rozvody vody po uzávěr nebo měřidlo bytu, u ústředního topení i radiátory.

Naopak omítky, malby, tapety, obložení, podlahové krytiny a rozvody vody uvnitř bytu včetně baterií mezi společné části nepatří. Pojistka SVJ proto nemusí krýt to, co si majitel v bytě sám pořídil nebo vyměnil. Typicky mu zbývá pojistit vnitřní vybavení a úpravy bytu (podle podmínek buď jako jednotku, nebo v pojištění domácnosti), odpovědnost třeba za vytopení souseda a případně škody pod spoluúčastí domovní pojistky. U výboru se vyplatí zeptat, co přesně domovní pojistka kryje a jaká je její spoluúčast.

Kdo pojistí jednotku včetně podílu na společných částech a dům zároveň pojistí SVJ, může narazit na vícenásobné pojištění. To se pojišťovnám oznamuje (§ 2816 a 2818 OZ).

U družstevního bytu je člen družstva nájemcem a dům patří družstvu. Dům tedy pojišťuje družstvo jako vlastník, rozsah ověřte přímo u něj. Souvislosti vysvětluje text o tom, jak funguje družstevní byt.

Jak určit pojistnou částku

Pojistná částka je horní hranice plnění. Podle občanského zákoníku se má rovnat pojistné hodnotě majetku v době uzavření smlouvy a pojišťovna má právo hodnotu přezkoumat (§ 2814). Pokud smlouva hodnotu neurčí, platí obvyklá, tedy tržní cena (§ 2849).

V praxi se ale stavby obvykle pojišťují na novou cenu. Je to cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako novou. Podmínky znají i časovou cenu (nová cena snížená o opotřebení). U budov je nová cena výchozí, pokud se strany nedohodnou jinak. Rozhoduje tedy cena znovupostavení, ne kupní cena a ne cena pozemku. Kupní cena zahrnuje i pozemek a lokalitu, takže postavit dům znovu může stát víc i méně, než kolik za něj kupující zaplatil.

Za správnou výši odpovídá pojistník, tedy ten, kdo smlouvu uzavřel. Pro orientaci nabízí ČAP bezplatnou kalkulačku na 60nestaci.cz. Počítá orientační novou cenu rodinného domu včetně DPH ze zastavěné plochy, počtu podlaží, sklepa a standardu provedení, podklady dodala Fakulta stavební ČVUT. Kalkulačka bere v úvahu jen hlavní budovu, vedlejší stavby nezahrnuje, a u bytů doporučuje poradit se s pojišťovnou. Kde pojistnou hodnotu určit nejde, sjednává se místo pojistné částky limit plnění (§ 2814 odst. 3).

Podpojištění na modelovém příkladu

Je-li pojistná částka v době škody nižší než pojistná hodnota, pojišťovna plnění sníží ve stejném poměru (§ 2854 OZ). Výjimkou je dohoda, že plnění snižovat nebude. Krácení se podle ČAP týká i malých částečných škod, nejen totálních.

Představte si dům s novou cenou 6 milionů korun, který je pojištěný na 3,6 milionu. To je 60 % hodnoty. Vichřice ho poškodí a škoda dosáhne 500 000 Kč.

Pojišťovna vyplatí 300 000 Kč a podle smlouvy z nich ještě odečte spoluúčast (§ 2815). Majitel tak zaplatí z vlastního nejméně 200 000 Kč, přestože pojistku platil celou dobu.

Nejde o výjimečný případ. Průzkumy ČAP ukazují, že je podpojištěno 7 smluv z 10, v průměru o 40 %. Pojistná částka pak pokrývá jen 60 % aktuální hodnoty a třetina smluv je starší než deset let. Lidé s nejzávažnějšími povodňovými škodami z roku 2024 přišli kvůli podpojištění odhadem o 2,3 mld. Kč.

Opačný případ se nevyplatí také. Přepojištění nic nepřinese, protože škodové pojištění vyrovnává jen skutečný úbytek majetku (§ 2811). Převyšuje-li částka hodnotu, může kterákoli strana navrhnout snížení spolu s pojistným, a pokud druhá strana návrh do měsíce nepřijme, pojištění zaniká (§ 2853).

Indexace a kontrola smlouvy

Pojišťovny nabízejí indexaci, tedy pravidelné zvyšování pojistné částky a pojistného podle růstu cen. Kdo ji odmítne, podle podmínek velké pojišťovny „vystavuje se riziku podpojištění“. Podmínky jedné pojišťovny dokonce slibují, že při sjednané indexaci podpojištění neuplatní, ale to je ustanovení konkrétního pojistitele a zobecnit se nedá.

Indexace sleduje jen ceny. Rekonstrukci, přístavbu, fotovoltaiku nebo novou kotelnu musí majitel nahlásit sám. ČAP doporučuje smlouvu kontrolovat každé dva až tři roky.

Když pojišťovna zvyšuje pojistné, musí to oznámit nejpozději dva měsíce před splatností. Pojistník může změnu do měsíce odmítnout a pojištění pak skončí uplynutím zaplaceného období (§ 2786).

Povodňové zóny

Pojišťovny hodnotí riziko podle povodňových map, které pro ČAP zpracovala společnost Intermap Technologies. Aktuální sada RZ2023 vznikla v letech 2022 až 2023. Pojistný trh na ní staví čtyři tarifní zóny TZ1 až TZ4, které zohledňují typ povodně, její četnost, hloubku zaplavení a rychlost proudění vody. Jde o standard ČAP, od kterého se pojišťovny mohou odchýlit, a o jiný pojem než úřední záplavové území.

Zóna ovlivňuje cenu i to, za jakých podmínek pojišťovna povodeň pojistí. V nejrizikovějších lokalitách ji pojišťovna může vyloučit, omezit nebo zdražit. Podle ČAP z února 2026 mají nové mapy říčních a přívalových povodní vzniknout ještě v roce 2026, takže se zařazení některých adres může změnit, i k horšímu.

Data o povodních z roku 2024 ukazují, o jak velké částky jde. Podle ČAP k 15. 9. 2026 odhad plnění dosáhl 21,24 mld. Kč, o 557 mil. Kč víc než o rok dříve. Pojišťovny vyřídily 100,2 tisíce událostí a vyplatily téměř 18 mld. Kč. Na pojištění budov občanů připadlo 7,47 mld. Kč.

Odpovědnost vlastníka

Pojistka stavby chrání majetek vlastníka, ale zákon s ním spojuje i odpovědnost za cizí škody. Způsobí-li škodu věc sama od sebe, nahradí ji ten, kdo nad ní měl mít dohled, jinak vlastník. Zprostí se jí, když prokáže, že dohled nezanedbal (§ 2937 odst. 1). Za věc, která spadla nebo byla vyhozena z místnosti, odpovídá uživatel místa a nelze-li ho určit, vlastník nemovitosti.

Při zřícení budovy nebo odloučení její části kvůli vadě nebo nedostatečné údržbě, třeba uvolněné tašky nebo kusu fasády, odpovídá vlastník budovy. Předchozí vlastník s ním ručí společně do roka, pokud nového na nedostatek neupozornil (§ 2938). Kupující staršího domu by to měl mít na paměti. U sněhu a ledu spadlého ze střechy vlastník také může odpovídat.

Krytí nabízí pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti, typicky jako součást nebo připojištění pojistky stavby.

Z čeho se skládá cena

Jednu průměrnou cenu pojištění bytu nebo domu uvést nejde, protože výsledek závisí na několika faktorech: výši pojistné částky, lokalitě a povodňové zóně, rozsahu rizik a zvolené variantě, výši spoluúčasti (ta jde k tíži pojištěného) a také na typu a stavu stavby. Vyšší spoluúčast pojistné obvykle sníží, jenže malé škody pak zaplatí majitel sám.

Pojistné jde snadno snížit podhodnocenou pojistnou částkou, jenže úspora se při škodě vrátí jako zkrácené plnění.

Po koupi nemovitosti

Vlastnictví zapsané v katastru se nabývá až vkladem (§ 1105 OZ), jak popisuje text o vkladu práva do katastru. Nebezpečí škody ale přechází na kupujícího v ujednané době převzetí (§ 2130), jinak podle pravidel pro movité věci převzetím. Škoda po tomto okamžiku neruší povinnost zaplatit kupní cenu (§ 2125).

Kupující by tedy měl mít vlastní pojištění nejpozději ode dne převzetí. Pojistka prodávajícího na něj automaticky nepřejde. Změnou vlastnictví pojištění zaniká dnem, kdy je změna oznámena pojišťovně, pokud se strany nedohodly jinak (§ 2812). Prodávající tedy po vkladu změnu oznámí své pojišťovně a kupující si sjedná novou smlouvu. Pojistný zájem na cizím majetku se předpokládá u toho, komu by jeho ztráta přímo hrozila (§ 2762 odst. 2). Jestli pojišťovna pojistí kupujícího ještě před zápisem do katastru, je dobré s ní ověřit předem, zvlášť když převzetí předchází vkladu.

Pojištění vzniká prvním dnem po uzavření smlouvy, pokud není sjednán jiný počátek (§ 2772). U povodně navíc běží čekací doba. Praktický detail při předání: společně s klíči a odečty by kupující měl od prodávajícího dostat i doklady k posledním rekonstrukcím, které se budou hodit při určení částky. Postup při převzetí popisuje předání nemovitosti.

Co dělat při škodě

Škodu je třeba oznámit pojišťovně bez zbytečného odkladu, pravdivě popsat její vznik a rozsah a předložit doklady (§ 2796). Opravy a odklízení zbytků se mají odložit, dokud pojišťovna nedá souhlas. Výjimkou je oprava, která nesnese odklad kvůli bezpečnosti, zdraví nebo životnímu prostředí. Povinnost čekat navíc skončí, když se pojišťovna nevyjádří v přiměřené době nebo ve sjednané lhůtě (§ 2851). Před zásahem se proto vyplatí poškození vyfotit.

Účelně vynaložené náklady na odvrácení nebo zmírnění škody pojišťovna nahradí (§ 2819). Kdo škodu přiměřeně neodvrací, nese to, čemu mohl zabránit (§ 2903), a pojišťovna může plnění krátit, pokud porušení povinnosti zvětšilo následky (§ 2800).

Pojišťovna musí šetření zahájit bez zbytečného odkladu. Když ho nedokončí do tří měsíců od oznámení, písemně vysvětlí proč a na žádost poskytne přiměřenou zálohu. Plnění je splatné do 15 dnů od skončení šetření, pokud se strany nedohodly jinak (§ 2797 a 2798). Po povodních v roce 2024 pojišťovny některé škody ocenily jen z fotografií, bez návštěvy likvidátora.

Kdy a jak pojištění vypovědět

Pojistník i pojišťovna mohou pojištění vypovědět do dvou měsíců od uzavření smlouvy s osmidenní výpovědní dobou. Do tří měsíců od oznámení pojistné události jde vypovědět s měsíční výpovědní dobou (§ 2805). U běžného pojistného pojištění po výpovědi zaniká ke konci pojistného období a výpověď doručená později než šest týdnů před jeho koncem platí až ke konci dalšího (§ 2807). Pojištění zaniká i tehdy, když pojistník nezaplatí ani v dodatečné lhůtě z upomínky, která musí trvat nejméně měsíc (§ 2804).

Za trvání smlouvy navíc pojistník nesmí bez souhlasu pojišťovny zvyšovat pojistné riziko a zvýšení, které nastalo bez jeho vůle, oznamuje bez zbytečného odkladu (§ 2790). Kdo to neudělá, riskuje výpověď bez výpovědní doby a poměrné snížení plnění (§ 2793). Za nepravdivé odpovědi při sjednání hrozí snížení plnění nebo odstoupení od smlouvy.

Časté dotazy

Musí mít majitel bytu v SVJ vlastní pojištění nemovitosti?

Zákon to nepřikazuje. Dům obvykle pojišťuje SVJ, vlastníkovi ale zbývají úpravy a vybavení bytu, odpovědnost a škody pod spoluúčastí domovní pojistky. Co přesně domovní pojistka kryje, zjistí u výboru.

A u družstevního bytu?

Člen družstva je nájemce a dům patří družstvu, které ho pojišťuje jako vlastník. Rozsah krytí je třeba ověřit u družstva.

Co s pojištěním po koupi?

Mít vlastní smlouvu nejpozději ke dni převzetí. Pojistka prodávajícího na kupujícího nepřechází a zaniká dnem oznámení změny jeho pojišťovně.

Kryje pojištění povodeň?

Jen pokud ji smlouva zahrnuje, a ne hned od prvního dne. V podmínkách bývá čekací doba, například 10 dnů. V rizikových lokalitách může pojišťovna povodeň vyloučit, omezit nebo zdražit.

Kdy smlouvu přepočítat?

Po každé rekonstrukci nebo přístavbě a jinak podle ČAP každé dva až tři roky. Pomůže kalkulačka 60nestaci.cz, u bytu rozhovor s pojišťovnou.

Na co si dát pozor

Nejdřív otevřít stávající smlouvu a porovnat pojistnou částku s novou cenou domu, ne s cenou, za kterou se naposledy prodával. Potom zkontrolovat, kam smlouvy řadí linku, podlahy a obklady, a zda sjednaná varianta zahrnuje povodeň i záplavu. Jestli se v domě něco stavělo, patří to do hlášení pojišťovně. Při koupi staršího domu ještě před podpisem projít i skryté vady nemovitosti, protože oprava poškozeného zdiva nebo střechy ze starší doby pojistka nepokryje.