Úschova kupní ceny u notáře: 15 600 Kč bez DPH u bytu za šest milionů

Úschova kupní ceny u bytu za šest milionů korun vyjde u notáře podle tarifu na 15 600 Kč bez DPH. Jistotní účet České spořitelny stojí podle jejího ceníku 12 000 Kč, ceník DPH neuvádí. U advokáta žádný tarif neexistuje a cena je věcí dohody. Od 1. 1. 2026 přitom advokátní úschovy fungují podle nových pravidel, která mají chránit peníze klienta, pokud je advokát zpronevěří.

Kterou úschovu zvolit a proč nenechávat peníze u realitní kanceláře, rozebírá samostatný článek o úschově kupní ceny. Tady jde o peníze: kolik která varianta stojí, z čeho se cena počítá a kdo ji zaplatí.

Kdo úschovu platí

Kdo z obchodu nese odměnu za úschovu, je na dohodě kupujícího a prodávajícího. Obvykle se to zapisuje do kupní smlouvy nebo do smlouvy o úschově, případně už do rezervační smlouvy. Možné je i dělení napůl. Rozumné je mít tuto věc vyřešenou dřív, než strany podepíšou rezervaci, protože později se o ni snadno vede spor, který zdrží celý převod.

Jedna věc se může plést: zda klient u advokátní úschovy platí něco bance. Obvykle ne. Úschovní účet si u banky zakládá advokát, je to jeho smluvní vztah s bankou. Například Komerční banka vede advokátům, notářům, exekutorům a realitním zprostředkovatelům Specializovaný účet pro úschovu, jehož zřízení, vedení i příchozí a odchozí platby jsou podle jejího webu (k 12. 11. 2026) zdarma. Vklad je přitom pojištěný pro skutečného majitele peněz, tedy klienta. Klient platí advokátovi jeho odměnu. U ostatních bank je cena účtu pro úschovu věcí jejich sazebníků.

Notářská úschova: cenu určuje tarif

Notář si odměnu nevymýšlí. Řídí se notářským tarifem, tedy vyhláškou č. 196/2001 Sb. (příloha, oddíl I, položka C, znění k 14. 3. 2025). Odměna se počítá po pásmech z částky v úschově, podobně jako daň:

• 1,2 % z prvních 100 000 Kč,
• 0,6 % z dalších peněz až do 500 000 Kč,
• 0,4 % z dalších peněz až do 1 000 000 Kč,
• 0,2 % z dalších peněz až do 10 000 000 Kč,
• 0,1 % z dalších peněz až do 30 000 000 Kč, z částky nad 30 milionů se odměna už nepočítá.

Nejnižší odměna je 1 000 Kč. Tarif počítá částky bez DPH.

Modelový příklad: byt za 6 000 000 Kč

Představte si byt za šest milionů korun, celá kupní cena jde do notářské úschovy. Výpočet po pásmech:

• prvních 100 000 Kč × 1,2 % = 1 200 Kč,
• dalších 400 000 Kč (do půl milionu) × 0,6 % = 2 400 Kč,
• dalších 500 000 Kč (do milionu) × 0,4 % = 2 000 Kč,
• zbylých 5 000 000 Kč × 0,2 % = 10 000 Kč.

Dohromady 15 600 Kč bez DPH. Pokud je notář plátcem DPH, připočte k odměně 21 %. Jde o odměnu podle tarifu, notář může účtovat i náhradu hotových výdajů, takže konečná faktura se může lišit.

Zlevnit to jde výrazně, pokud notář sám sepsal kupní smlouvu jako notářský zápis a peníze přijímá v souvislosti s ní. Pak je odměna za úschovu podle tarifu jedna desetina, v modelovém příkladu 1 560 Kč bez DPH. Sepsání notářského zápisu je ale samostatná služba s vlastní cenou, proto je potřeba porovnat celek, ne jen položku za úschovu.

Bankovní úschova: procento se stropem

Banky vedou úschovu kupní ceny pod různými názvy, nejčastěji jako jistotní účet. Česká spořitelna podle ceníku účinného od 25. 1. 2021 (na jejím webu ke 12. 11. 2026) bere jednorázově 0,2 % z uložené částky. Nejméně je to 6 000 Kč, nejvýš 20 000 Kč. Za individuální úpravu podmínek si účtuje dalších 0,2 % se stejným minimem a stropem, stejně tak za dodatek na žádost klienta. Úrok z uložených peněz je 0,00 %.

Háček je v tom, kdo na službu dosáhne. Spořitelna jistotní účet poskytuje jen při sjednání úvěru nebo hypotéky u ní. Kdo financuje koupi jinde nebo platí z vlastních peněz, musí hledat jinou cestu. Jak se úschova vztahuje k čerpání úvěru, popisuje průvodce hypotékou krok za krokem.

U bytu za 6 000 000 Kč vychází poplatek ve spořitelně na 12 000 Kč. Minimum 6 000 Kč platí pro kupní ceny do tří milionů, strop 20 000 Kč od deseti milionů výš.

Komerční banka nabízí bankovní úschovu jako Dohodu o správě kupní ceny. Podle jejího webu je zpoplatněná a nevyžaduje, aby strany měly účet u KB. Banka chce doklady totožnosti všech účastníků, kupní smlouvu a výpis z katastru. Za uzavření dohody si podle svého webu (k 12. 11. 2026) účtuje 0,2 % ze spravované částky, nejméně 6 000 Kč a nejvýš 20 000 Kč. U bytu za šest milionů korun je to 12 000 Kč, stejně jako u České spořitelny. Ani tady web DPH neuvádí.

Tři kupní ceny vedle sebe

Jde o modelový výpočet z tarifu a ceníku. Notářské částky jsou bez DPH a bez hotových výdajů, ceník spořitelny DPH neuvádí. Sloupce proto nelze brát jako přímé srovnání konečné ceny.

Advokátní úschova: tarif neexistuje

U advokáta žádná tabulka není. Cenu si advokát s klientem sjedná a záleží na tom, jak velká je částka, jak složitý je převod a jestli advokát úschovu dělá samostatně, nebo v balíčku s přípravou smluv a návrhem na vklad do katastru. Server Právní prostor v článku z 13. 10. 2025 uvedl, že se cena obvykle pohybuje mezi 5 000 a 15 000 Kč. Je to odhad jednoho zdroje, ne ceník.

Před podpisem stojí za to vyžádat si od advokáta cenu písemně a položit dvě otázky:

1. Je v ceně i příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově, nebo se úschova účtuje zvlášť?
2. Je uvedená částka s DPH, nebo bez ní?

Na druhou otázku se vyplatí myslet i při porovnávání nabídek. Advokát, který uvede cenu bez DPH, může ve výsledku stát víc než kolega s vyšší částkou včetně daně.

Co se u advokátních úschov změnilo od 1. 1. 2026

Novela zákona o advokacii (zákon č. 73/2025 Sb.) zřídila Garanční fond České advokátní komory. Podle Advokátního deníku, který vydává Česká advokátní komora, musí advokát každou novou úschovu nahlásit do elektronické knihy úschov ještě předtím, než peníze na úschovní účet přijme. Komora pak klientovi posílá potvrzení, že advokát úschovu nahlásil. Za každou nahlášenou úschovu odvádí advokát nebo advokátní společnost do fondu 500 Kč.

Fond slouží pro případ, že advokát svěřené peníze zpronevěří. Náhrada na jednu úschovu je nejvýš 2,5 milionu korun, u kupní ceny z prodeje nemovitosti, která podle katastru slouží k bydlení, nejvýš 5 milionů korun. Podmínky jsou přísné a fond nevrací peníze automaticky. Nárok má jen ten, koho advokát do elektronické knihy úschov nahlásil. Podle usnesení sněmu Komory musí poškozený zpravidla doložit pravomocné rozhodnutí soudu, které advokátovi uložilo škodu nahradit. Výjimečně může Komora vyplatit i bez něj, například když bylo trestní stíhání zastaveno. Fond podle zákona vyplácí jednou ročně. Týká se jen peněz přijatých do úschovy od 1. 1. 2026, starší případy kryté nejsou.

Kupní cena nad pět milionů tak fondem krytá celá není. Rozdíl nad limitem fond nenahradí. Zbývá jen to, co se podaří vymoci přímo na advokátovi.

Praktický krok pro kupujícího je jednoduchý. Kupní cenu posílejte na úschovní účet až poté, co vám dorazí potvrzení České advokátní komory, že advokát úschovu nahlásil. Když potvrzení nepřijde, zeptejte se advokáta proč, ještě než peníze odešlete. Bez nahlášení nárok na náhradu z fondu nevzniká. Na fond se navíc nelze spoléhat jako na jistotu, že peníze rychle dostanete zpět, protože výplata zpravidla čeká na soud a fond vyplácí jen jednou ročně. Výběr advokáta a kontrola úschovní smlouvy tak zůstávají první pojistkou.

E-mail s výzvou k poplatku po vyplacení úschovy: neplaťte přes odkaz

V poradně serveru Banky.cz se objevil dotaz prodávající, které po vyplacení advokátní úschovy přišel e-mail „od banky“ s požadavkem na poplatek za převod ve výši 2 929,23 Kč. Dotaz neuvádí, která banka poplatek požaduje, a redaktor poradny doporučil ověřit věc přímo u banky. Dodal, že běžné tuzemské platby bývají bez poplatku.

Kdo dostane podobnou výzvu, neměl by platit přes odkaz v e-mailu. Bezpečnější je přihlásit se do internetového bankovnictví obvyklou cestou, zavolat na linku vlastní banky z čísla uvedeného na kartě nebo na webu banky a zeptat se advokáta, který úschovu vedl. Ten ví, z jakého účtu a za jakých podmínek peníze odešly.

Kde se dá ušetřit

• Pokud notář sepisuje kupní smlouvu jako notářský zápis, platí se za úschovu u něj desetina tarifu. Vyplatí se spočítat, kolik stojí zápis a úschova dohromady.
• Při výběru hypotéky se ptejte i na cenu úschovy. U České spořitelny je minimum 6 000 Kč bez ohledu na to, jak nízká je kupní cena.
• U advokáta chtějte cenu písemně, s DPH i bez ní, a ověřte si, co je v ní zahrnuto.
• Kdo úschovu platí, dohodněte ještě před rezervací a zapište to do smlouvy.

Celý převod od rezervace po zápis do katastru popisuje průvodce koupí a prodejem nemovitosti. Garanční fond může u bytu nebo domu k bydlení nahradit až pět milionů korun, ale jen u nahlášené úschovy a zpravidla až po soudu. U dražších nemovitostí zůstává část rizika nekrytá, takže o to víc záleží na výběru toho, kdo peníze drží.