Prohlídka bytu trvá obvykle dvacet minut a rozhoduje o částce v řádu milionů korun. Většina vad, které kupující později platí ze svého, přitom není nijak skrytá. Vlhký roh za skříní, kotel bez štítku s rokem výroby nebo chybějící revizní zpráva se dají najít i bez stavařského vzdělání. Chce to vědět, kam se podívat a na co se zeptat.

Vlhkost prozradí víc než celkový dojem

Státní zdravotní ústav dělí příčiny plísní v bytech do dvou skupin. První jsou stavební závady: zatékání střechou nebo netěsnostmi kolem oken, vzlínání půdní vlhkosti a kondenzace v místech se sníženou izolací, tedy na takzvaném tepelném mostě. Druhou skupinou je způsob užívání bytu, hlavně vaření, praní a sušení prádla v kombinaci s nedostatečným větráním a nárazovým vytápěním. Rozdíl mezi oběma příčinami rozhoduje o tom, kolik bude náprava stát. Špatné větrání si nový majitel vyřeší sám během týdne. Zatékající střecha nebo tepelný most v obvodové stěně je práce pro celý dům a peníze z fondu oprav.

Na prohlídce se vyplatí projít rohy obvodových stěn, plochu pod okenními parapety, ostění oken, koupelnu a sklepní kóji. Podezřelý je čerstvě vymalovaný pruh v jinak zašlé místnosti, nábytek natěsno u venkovní stěny a zatuchlý pach, který se po vyvětrání vrátí. Základní hygienické doporučení Státního zdravotního ústavu zní bez okolků: viditelné nárůsty plísní se ve vnitřním prostředí vyskytovat nemají.

Poprosit o odsunutí skříně od obvodové stěny není nezdvořilost. Když to prodávající bez vysvětlení odmítne, dostal kupující odpověď taky.

Které praskliny znamenají skutečný problém

Vlasové trhlinky v omítce, které kopírují spáry mezi panely nebo se objevují v místě styku dvou materiálů, patří k běžnému stárnutí domu. Znepokojivější jsou trhliny široké tak, že do nich padne kraj vizitky, praskliny šikmo nad rohy oken a dveří a hlavně takové, které se opakují na stejném místě v několika patrech nad sebou.

Zájemce, který si takového vzorce všimne, by neměl hádat sám. Statické posouzení od stavebního odborníka stojí u bytu jednotky tisíc korun a odpoví na otázku, kterou z fotky ani z prohlídky nikdo spolehlivě nezodpoví. U dražších nemovitostí a u domů po viditelné rekonstrukci se vyplatí pozvat si odborníka rovnou na druhou prohlídku. Pozor i na opačný signál. Dokonale rovná nová sádrokartonová předstěna v jediné místnosti starého bytu zakrývá buď kabeláž, nebo něco, co se majiteli nechtělo opravovat.

U podlah stačí projít byt pomalu a poslouchat. Vrzání a pružení plovoucí podlahy v jednom místě znamená buď nerovný podklad, nebo vlhkost pod krytinou. Kachličky, které při poklepu zvučí dutě, se dřív nebo později uvolní. Nic z toho koupi nebrání, ale všechno se to počítá do rozpočtu, který si kupující sestavuje vedle samotné kupní ceny.

Okna, hluk a to, co se pozná jen v jinou denní dobu

U oken se dá na místě ověřit překvapivě hodně. Zkuste každé křídlo otevřít a sklopit, projeďte rukou po těsnění a všímejte si, jestli klika jde na doraz bez tlaku. Zamlžení mezi skly, které nejde setřít, znamená netěsné izolační dvojsklo a výměnu celé skleněné výplně. Na distančním rámečku mezi skly bývá vyražený rok výroby, což je nejrychlejší způsob, jak zjistit stáří oken bez ohledu na to, co říká inzerát.

Hluk se v inzerátu neuvádí a na jedné prohlídce se pozná špatně. Byt, který je v neděli dopoledne tichý, může být v pracovní den ráno u okna nepoužitelný. Druhá návštěva v jinou denní dobu s otevřeným oknem odpoví přesněji než jakýkoliv popis lokality.

Stejně tak se vyplatí zjistit, kam okna míří. Byt orientovaný jen na sever se v zimě hůř vytápí a v létě zůstává tmavý, byt s velkými okny na jih bez venkovního stínění se v červenci přehřívá.

Rozvody, kotel a revize: co se pozná z papírů

Stáří elektroinstalace prozradí rozvaděč. Šroubové pojistky místo jističů, chybějící proudový chránič a hliníkové vodiče ukazují na instalaci, kterou nikdo desítky let neměnil. Rekonstrukce rozvodů v obydleném bytě znamená sekání drážek do všech stěn, takže jde o položku, která patří do vyjednávání o ceně, ne do seznamu drobností.

Lhůty pravidelných kontrol se liší podle toho, co se kontroluje, podle přehledu odborného portálu TZB-info se revize elektroinstalace ve společných prostorách bytového domu podle normy ČSN 33 1500 provádí zpravidla jednou za pět let. U domovních rozvodů plynu předepisuje vyhláška č. 85/1978 Sb. kontrolu jednou ročně a provozní revizi jednou za tři roky. Uvnitř samotného bytu pravidelná revize předepsaná není, což je přesně důvod, proč se stav rozvodů v bytech tak liší.

Komín má vlastní předpis. Čištění, kontrolu a revizi spalinové cesty upravuje vyhláška č. 34/2016 Sb., která stanoví lhůty podle druhu paliva a způsobu užívání stavby. U bytu s vlastním plynovým kotlem nebo u domu s krbem se vyplatí vyžádat si poslední zprávu, ne se spokojit s ujištěním, že „kominík chodí pravidelně“.

U kotle si opište údaje z výrobního štítku, tedy typ a rok výroby, a zeptejte se na poslední servis. Zájemce, který ví, že kotel je z roku 2009, si dokáže spočítat, že výměna přijde spíš dřív než později. Zájemce, který si štítek neopíše, se to dozví od servisáka po nastěhování. Voda se testuje ještě jednodušeji. Pusťte naplno kohoutek v kuchyni i ve sprše, nechte téct minutu a sledujte tlak, barvu vody a rychlost odtoku. Rezavý odstín po chvíli stání ukazuje na staré ocelové rozvody, pomalý odtok na zanesený odpad. Ve starších panelových bytech se často naráží na původní umakartové jádro, jehož výměna za zděné znamená několik týdnů stavby a částku, se kterou se v rozpočtu na koupi obvykle nepočítá.

Dokumenty, které si vyžádat ještě před rezervací

Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, zařadí budovu do třídy A až G. Vydává se podle zákona č. 406/2000 Sb. a vyhlášky č. 264/2020 Sb., platí deset let od vyhotovení a vlastník ho podle Ministerstva průmyslu a obchodu musí kupujícímu předložit a předat nejpozději při podpisu smlouvy. Průkaz starší deseti let nebo vystavený před poslední velkou rekonstrukcí domu tedy o aktuální spotřebě mnoho neřekne. Vedle průkazu si vyžádejte:

  • aktuální výpis z katastru, tedy list vlastnictví, který si zdarma ověříte i sami v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí,
  • poslední vyúčtování služeb a výši měsíčních záloh, ideálně za dva různé roky,
  • přehled stavu fondu oprav a zápisy ze shromáždění vlastníků za poslední dva roky,
  • potvrzení, že k bytu nejsou dluhy vůči společenství vlastníků,
  • revizní zprávy k plynu, komínu a elektroinstalaci, pokud se jich prodej týká.

Zápisy ze shromáždění bývají nejužitečnější dokument z celé sady. Většinou v nich stojí, co dům plánuje opravit a kolik to bude stát vlastníky. Právní stránku věci, tedy zástavy, věcná břemena a hospodaření společenství, rozebírá podrobně Na co si dát pozor při koupi bytu.

Otázky, u kterých se pozná, jak dobře prodávající byt zná

Konkrétní otázka přinese vždycky víc než obecná. Místo „je s bytem něco?“ se ptejte na roky a částky.

  • Kdy naposledy měnili stoupačky vody a odpadu a jestli šlo o celý dům, nebo jen o tento byt.
  • Co dům plánuje opravovat v příštích třech letech a kolik na to má naspořeno.
  • Jestli se v posledních letech řešilo v domě zatékání, plíseň nebo porucha výtahu.
  • Kolik dělaly zálohy na energie a služby loni a kolik se doplácelo.
  • Proč se byt prodává a jak dlouho už je v nabídce.

Odpověď typu „to nevím, byt jsem pronajímal“ není sama o sobě podezřelá. Znamená ale, že se odpověď musí najít jinde, obvykle u správce domu nebo u výboru společenství.

Co prohlídka neukáže ani při nejlepší vůli

Radon je bezbarvý plyn bez zápachu a smysly ho nikdo nepozná, jak upozorňuje Státní ústav radiační ochrany. Měřit ho smějí jen firmy s platným povolením Státního úřadu pro jadernou bezpečnost, v rámci Radonového programu ČR se přitom nabízí bezplatné informativní měření pomocí stopových detektorů, které se v bytě nechávají zhruba dva měsíce v topné sezoně. Pro zájemce o rodinný dům nebo přízemní byt jde o věc, kterou lze vyřešit až po koupi, ale počítat s ní má smysl předem. Podobně se na prohlídce nedá poznat kvalita sousedských vztahů, chování domu při silném dešti ani skutečná spotřeba energie. Část informací proto přijde jen z papírů a část z rozhovoru s někým, kdo v domě žije.

Na co si dát pozor

Připravený byt na prohlídku je normální praxe, ne podvod. Vytažené žaluzie, vůně kávy a odvezené osobní věci ale posouvají pozornost od stěn k celkovému dojmu. Kdo si nese seznam a odškrtává body, tomu se to stane hůř.

Termín prohlídky si domlouvejte tak, aby vyhovoval vám. Prohlídka v poledne za slunečna zakryje špatné osvětlení severního pokoje i hluk z ranní dopravy. Hromadná prohlídka s pěti zájemci naráz vytváří tlak na rychlé rozhodnutí a nedává prostor na otázky, takže se vyplatí požádat o samostatný termín.

A jedno omezení platí vždycky. Ani pečlivá prohlídka nenahradí prověření právního stavu nemovitosti a u vážného zájmu ani posouzení odborníkem, vada zakrytá novou omítkou vypadá stejně jako stěna bez vady.

Co udělat mezi první a druhou prohlídkou

Mezi oběma návštěvami je čas na věci, které se v bytě nezjistí. Otevřete si Nahlížení do katastru a zkontrolujte vlastníka a případná omezení. Projděte si vyúčtování a zápisy ze shromáždění. Zavolejte správci domu a zeptejte se na plánované opravy vlastními slovy, ne slovy prodávajícího.

Na druhou prohlídku pak jděte s krátkým seznamem toho, co zůstalo nezodpovězené, s baterkou a klidně i s vlhkoměrem, který stojí pár set korun. Celý postup od hledání až po zápis do katastru popisuje Jak koupit nemovitost: postup pro kupujícího.